个人对奥克兰整个地产一些不一样的拙见，希望各位前辈指正

bybyby

对奥克兰地产市场的一些看法 希望各位前辈纠正。

以下仅为个人的一些观点

1 关于土地
很多同学可能认为地大是王道，在这里我有一些不一样的观点。之前和一位国内资深银行系统专家（从事房地产信贷多年）讨论过，整个新西兰拥有大片rural的土地还未释放（根据人口增长，土地所有权等因素）土地不像国内属于短缺状态，事实是土地储备还很足  所以地大的房产需要重新评估，地大的房产真正的价值可能在于买来以后二次开发的潜力（分割出售，或分割加建，推倒再开发等）. 拿现在unitary plan来举例，single housing zone 里 500平方的地房产与600～700平方的土地房产，个人认为没有本质区别，最后的卖价取决于屋况，位置等等，后花园的大小那就看买家个人喜好了，有时大片草地房产不如小片打理的精致后花园房产来的要价高！再举例投资房，同一地理位置 不可分割为前提 地大除了地税开销更高以外 可能并无其他优势，真正关系到租金的因素 可能为屋况等. 如果考虑再出售，还是不可分割为前提，那么尽量选择屋况容易保养维护的房产.所以个人认为地大并不一定是王道！以此作进一步探讨，房产的真正价值（在不可分割前提下） 依次为 位置（治安 学区等）； 屋况；土地大小！以上是小弟对新西兰房产土地方面的一些愚见！

2 关于市场发展
纵观祖国地产蓬勃发展几十年再反过头看现今新西兰地产发展，个人认为如果拿人一生作为比喻，新西兰地产业刚到30岁的阶段，很多土地规划尚属于模糊阶段，unitary plan的推行就是一个土地改革的进程，土地再分配 ，重新定义！记得几十年前 新西兰当时极多分割的土地盖新房变成了crosslease title 因为当时土地政策的原因！所以今后crosslease title 势必也会进行一些改革方案！ 所以新西兰地产业还大有可为，只要持续良性发展，长期来看市场空间还会很大！

3 关于房屋
大部分人不会选择plaster的房屋，个人认为plaster房屋主要问题不是材料 而是当时针对这种材料制定的整个房屋设计不合理，并且新西兰对plaster材料没有针对当地气候重新制定标准（例如 plaster外墙材料的设计需求以及材料本身的指标要求）. 如果隔壁400平米土地要价70万，而plaster房屋加650平米地要价72万 个人认为还是可以考虑购入，长期维护出租或直接recladding那就看个人决定了，但如果入手plaster房屋 building report一定要做 要了解屋况，比如是否购入后需要立即重新维修或recladding 这类问题必须心中有数，准备充足） ； 那weatherboard房屋就一定好么？个人认为 房屋本身除了看外墙，更需要看地基种类以及当时房屋施工质量！几十年前 奥克兰很多木质框架地基，根据奥克兰气候 土地常年潮湿 木质地基常年不见阳光，潮气容易渗透到墙里 加快房屋老化！买的时候重新翻修过 可能五年过后又要重新翻修！所以大家可能更需要好好评估！

以上均为个人拙见，语言混乱，逻辑不清 请各位老师前辈看官见谅，以及给予及时纠正！本人不是专家，所以欢迎拍砖！献丑了！这一贴也算抛砖引玉，希望大神们加以讨论！

也祝各位新的一年，要啥有啥，事事顺利，财源滚滚来！

来来回回

千万别拿国内和这里比，基本没有可比性
Location ！！！

qxms

talor 发表于 2016-12-31 22:03
楼主辛苦码了这么多字，先赞一个。
不过，个人不同意楼主观点。
1. 关于土地

感叹号用于表达强烈的思想，不能替代句号

哈哈 说的有道理

allench

很多人可能都觉得房子是要长期投资的，个人觉得现在社会发展太快，难讲。

bybyby

paulwood 发表于 2017-1-7 20:16
老屋住起来冬天阴冷的原因是屋顶，墙，地板没有保温措施，天花板高， 单层玻璃。 ...

是的 这些都是原因。您也十分专业，有些错误谢谢纠正，学到不少。感谢

paulwood

老屋住起来冬天阴冷的原因是屋顶，墙，地板没有保温措施，天花板高， 单层玻璃。

bybyby

paulwood 发表于 2017-1-7 10:45
虽然奥克兰气候 土地常年潮湿 木质地基常年不见阳光，潮气容易渗透到墙里，但只要不偷工省料， 防腐做到位 ...

是啊，那些房子自住较多，所以会花时间精力去维护，甚至很多外面villa 外观 里面已经是现代装修并且地基都换了。
我的意思是木质地基住起来冬天阴冷，保养需要更加细心，成本也会高一些。投资方需要考虑到这些因素。

paulwood

虽然奥克兰气候 土地常年潮湿 木质地基常年不见阳光，潮气容易渗透到墙里，但只要不偷工省料， 防腐做到位， Epsom. Grey Lynn 照样还有不少百年老屋。

x菠萝菠萝蜜

talor 发表于 2016-12-31 22:03
楼主辛苦码了这么多字，先赞一个。
不过，个人不同意楼主观点。
1. 关于土地

同意你的观点， 尤其unitry plan 出来后， 更说明地点的重要性， 政府不是把奥克兰往大了发展， 而且利用现有的土地进行密集化， 那location 仍旧是关键

bybyby

陌生的香港人 发表于 2017-1-6 22:05
其實還真的不是很大區別 不過就一些比較近市中心/公交主幹道(urban) 一些則比較居民區吧 居住環境優先吧   ...

十分感谢啊，都是干货。谢谢。一边讨论着一边求教，着实从前辈们处学了不少知识，受益匪浅。

陌生的香港人

bybyby 发表于 2017-1-6 22:58
那请问一下 mix housing suburban 和 urban的区别？可以分享一下么？

其實還真的不是很大區別 不過就一些比較近市中心/公交主幹道(urban) 一些則比較居民區吧 居住環境優先吧  (suburban) 但其發展管制上 例如suburban zone 建築覆蓋率只能40%  urban zone 則可以是45%  高度方面suburban zone只能8/9米  可urban zone 則是11/12米 urban zone裡房子的 陽光角要求也寬鬆些  

總而言之 urban zone裡面的房子主要比suburban zone 的可以建得大些 高些  密度則基本一樣（沒有） - 除非是空地分割那就是300（urban）和 400 （suburban）這最低面積之分 不過差別也真的不算很大

bybyby

陌生的香港人 发表于 2017-1-6 21:47
很有可能你朋友的地本身不是在郊區 (目測UP 下 rural zones 的分割面積最低要求都以兩位數字公頃計算 ) 而 ...

那请问一下 mix housing suburban 和 urban的区别？可以分享一下么？

陌生的香港人

bybyby 发表于 2017-1-6 22:21
学习到了，这些知识我是真的不懂。谢谢科普了一下。
我有个朋友在dairy flat 本有个life style，我不知道 ...

很有可能你朋友的地本身不是在真正的‘郊區’ (目測UP 下 rural zones 的分割面積最低要求都以兩位數字公頃計算 ) 而是屬於市區(urban zones) 下住宅區的 Large Lot Zone  甚至 Rural Coastal Settlement Zone 這種半郊區而已   Dairy Flat 那些地很多屬於半市區半郊區狀態 雖然肉眼看上去好像都差不多   一般人可能就都統稱做“lifestyle”   但畢竟zoning 不同  如果土地還是屬於市區住宅區的這兩個相對郊區的住宅區  相對真正郊區地來說其密度還是會高很多（例如large lot zone 一般分割 4000平方米就可以） 所以人人都愛當花草樹木就是 “lifestyle”  可"lifestyle" 和“lifestyle”  間可以相差很遠呢

這些要求和title 無關  要先看council unitary plan GIS 才看得出來


小弟不是地產專家啦  區區planner而已  研究/討論城市規劃和相關法規是我的興趣 （而不真正是在地產/甚至房價方面 雖然城市規劃無可避免和這前兩者式式相關）  你如果不是拿unitary plan/土地規劃論房產我可不會參與討論呢 呵呵  

bybyby

陌生的香港人 发表于 2017-1-6 21:00
再補充樓主一下 unitary plan 並沒有 lifestyle 這個zone 你說的應該是countryside Living 或者rural coas ...

学习到了，这些知识我是真的不懂。谢谢科普了一下。
我有个朋友在dairy flat 本有个life style，我不知道title 严格来讲是不是 但有30000多平方，最近说可以分割了，应该是根据新的UP。所以才想到有那么些个例子， 土地新的规划给很多业主带来了福音，也许一夜之前，一线之隔就带了非常可观的资产升值。
看得出您是地产方面专家，以后如果我有些不懂的，还希望多多指教。谢谢

陌生的香港人

bybyby 发表于 2017-1-6 20:50
我这就是抛我的砖引你的玉，其实您所有观点是在宏观角度考虑房市走势，潜在机会与威胁。您有些分析十分细 ...

再補充樓主一下 unitary plan 並沒有 lifestyle 這個zone 你說的應該是countryside Living 或者rural coastal 或者rural production - 其實按照華人的一般心理反正是郊區 花花草草的大概都以為是lifestyle了  整體雖然是 rural zones （郊區）但具體功能和目的還是有細分的 和 urban zones （市區）(single housing zone 就是其中一個）是不同的兩套系統  但由於rural zone 的密度是極端地非常的低 例如你要在郊區建一個不夠65平方米的 minor unit 至少要1公頃地才可以  要多建一個獨立的房子至少要40公頃土地或者以上（是40公頃而不只是4公頃!）  所以和urban zones 例如single housing 最多600-700 平方米一塊地 甚至mixed housing 那種已經完全沒有住宅密度限制的完全不是同一個概念...

所以 要由rural zones 改成樓主說的single zone 的話要申請所謂 private plan change (普通resource consent 是做不了這個的) 將這塊地的 zoning 整個改過來 (尤其是由郊區變市區) 公眾諮詢是必須配合大量專家評估報告 (生態保育 郊區特色 交通評估 等 ) 相關毛利部落要支持等 成本和程序複雜性非一般resource consent /building consent 可比 ....  

bybyby

0222999999 发表于 2017-1-6 09:01
很喜欢搂主的态度, 谦虚有礼. 现在用这种态度在网上说话的人不多.

但就观点而言, 很难赞同. 我跟某个人有 ...

我这就是抛我的砖引你的玉，其实您所有观点是在宏观角度考虑房市走势，潜在机会与威胁。您有些分析十分细致，至于数据，我也没查过所以还不到可以和您讨论的层面。 我的这篇文章算是个随想，然后就写了一些而已，并没有对新西兰或者奥克兰房市做个预期或者判断，我也没那资格。只是在讨论在奥克兰本地做房产投资的时候该考量哪些因素，注意，我说的是投资而不是投机。而我对奥克兰地产市场的预期，则是在土地规划等方面，具体的就是 building consent和resource consent方面可能慢慢会做出调整（例如rural改life style或life style 改single等）
还有一点 我并没有拿中国和新西兰地产发展做类比，社会制度不同，观念不同，法制不同，经济框架更不同。但如果一旦房产作为了金融类商品，他们都是有遵循当地规则的一些发展轨迹可循的。
非常非常感谢您回复这么多，营养丰富需要好好消化然后再与您有些探讨。
和各位朋友说一句咱们是讨论不是争论，希望大家各抒己见，图个乐呵。

david2011

陌生的香港人 发表于 2017-1-1 10:56
從來對這些房市怎樣怎樣的帖沒有太大興趣 不過既然樓主又從規劃/Unitary Plan 的角度說奧克蘭房市 姑且說幾 ...

赞你，熟悉的陌生的香港人

david2011

talor 发表于 2016-12-31 23:03
楼主辛苦码了这么多字，先赞一个。
不过，个人不同意楼主观点。
1. 关于土地

另外多说一句：感叹号用于表达强烈的思想，不能替代句号，谢谢。
新年快乐！
不好意思，看到这儿，忍不住噗嗤笑出声

hitye

NewLynnHse 发表于 2017-1-6 17:17
哦，其实那个不能说是收紧，算是清理门户吧，那些本来就不应该被放进来的。 ...

提高了英语要求就是收紧。影响的不仅仅是这一个行业。

NewLynnHse

hitye 发表于 2017-1-6 15:53
因为连英文都说不清楚的厨子不是好经理

哦，其实那个不能说是收紧，算是清理门户吧，那些本来就不应该被放进来的。

hitye

NewLynnHse 发表于 2017-1-6 15:30
这两天不是“刚”说，技术人员也有钢需吗？为啥还要收紧？

因为连英文都说不清楚的厨子不是好经理

love_3_month

NewLynnHse 发表于 2017-1-6 15:30
这两天不是“刚”说，技术人员也有钢需吗？为啥还要收紧？

如果下一条规定，说去澳洲的人不允许回奥克兰，没有回流人口，就不会多这么多人啦。

NewLynnHse

hitye 发表于 2017-1-6 15:15
技术移民一收紧，刚刚又少了点需求，刚需

这两天不是“刚”说，技术人员也有钢需吗？为啥还要收紧？

Lease

房奴甲 发表于 2017-1-6 14:59
需求这个东西的确是可变的，一个房子可以住一个人，也可以住十个人，这说的没错。

这个难道不就是大家都知 ...

所以需求这个东西， 大家各说各的， 没有一个标准， 那就没啥意思了。

那么标准是什么呢？ 那就是这里的绝大多数人， 他们普遍的， 到目前为止并没有明显改变的居住方式。

这里的绝大多数人： 依然是欧裔白人。

他们普遍的， 到目前为止并没有明显改变的居住方式： 一旦成年（18岁）， 他们就会离开父母， 到外面居住（或买房或租房）。也就是说每一个人成年之后就形成了一个独立的householder. 这个householder requires his(her) own property. This is called demand for property.

hitye

技术移民一收紧，刚刚又少了点需求，刚需

NewLynnHse

房奴甲 发表于 2017-1-6 14:59
需求这个东西的确是可变的，一个房子可以住一个人，也可以住十个人，这说的没错。

这个难道不就是大家都知 ...

也没错，比如本来十个人一起住得挺好，然后其中一个“刚刚”想要结婚，结果就刚刚想要买房子。如果很多人情况刚刚改变了，就变成【刚】需咯。。。哈哈

房奴甲

需求这个东西的确是可变的，一个房子可以住一个人，也可以住十个人，这说的没错。

这个难道不就是大家都知道的一个东西，中文叫做“弹性”的吗？没弹性，那叫钢需。一直以来很多人嚷嚷的刚需倒是个莫名其妙的词。是钢不是刚啦，给翻译成英文的话洋人都看不懂，以为中国人刚刚才需要住房子。

love_3_month

0222999999 发表于 2017-1-6 10:01
很喜欢搂主的态度, 谦虚有礼. 现在用这种态度在网上说话的人不多.

但就观点而言, 很难赞同. 我跟某个人有 ...

"供求关系

新西兰近年来平均每年增加4万人口，这是结合净移民、出生、死亡等的净增加。通常一个住房的家庭大概有3-4个人。也就是大概每年需要1万-1万2千个新住宿单元。

现在新西兰平均每个月有2000个建房许可。其中15%是公寓性质（包括老人公寓）。以2015年3月为例，共有2271个新建房许可，其中1640个houses，70个公寓，179个养老院，382个townhouses/flats/units。

瞎猜猜，估算有可能可以承担高达5000个家庭的住宿需求，一年就是6万个家庭。

从这些很粗略的数据上来看，其供应量可以达到需求量的5-6倍。不管数字怎么不准确，起码可以说明，房屋其实并不短缺。而且还有可能富裕。"

这个以前讨论过

明白了，你是在说新西兰的全国数量，是我搞错了。

但是有个前提，新西兰除了奥克兰，最多加上基督城，其他地方是没有房价狂涨问题的，有的地方甚至还没回到07年高点。所以我以为你是要谈奥克兰。。。我错了。。。

以奥克兰来说，每个月批准大约是600-700，全国数量的1/3，不意外。数据在你的连接下面的excel第四页

而移民来说，奥克兰远大于1/3这个比例，可能是3/4甚至80-90%，具体要查。这个就是供求的缺口。

就是说，只看你的数字，每年奥克兰造房子 = 6-7000（20000的30%），新人口有3-3.5万（全国的70-80%，而且实际上现在每年增加6-7万人，几乎还要比你说的翻番），除非每户都是5人，才堪堪打平。

take-away

我刚卖掉的一套房子，租金收入扣掉地税保险，回报率只有1.5%.还好房子出了问题自己基本能搞定维修。作为投资，当房价的增长速度低于7%的时候，就需要考虑资金的安全问题。毕竟买房都是杠杆，资金全死在里面的概率也存在。只要还有资金才有再投资的机会。就象投资股市需要根据市场情况适当调整资金仓位，资金没了什么机会都没了。

Lease

0222999999 发表于 2017-1-6 11:53
我一直不认为在使用上供求关系有缺口,否则疯长的一定是租金,而非房价.

加上海外买家的比例很多, 投资房 ...

另外使用上永远不会有缺口，一个房子一个人可以住， 10个人也可以住。所以用房屋的使用来衡量供需关系是无法得出正确的结论的。

用Household Formation & Property Construction Completion来衡量供需关系是科学和合理的。