我也谈谈对房市的看法

轩辕剑仙

天维上有些人写了关于房价下跌的帖文，尤其是“我不是YY帝”同学写的有理有据有referrence的文章。
我也浅谈一下吧。

对于有些从国内来新西兰的人，尤其是北上广深的，过来一看，哇，房价好便宜。于是卖掉国内的房子开始买买买。并天真的认为以新西兰的房价会如赵国般一路高歌猛涨，按照收入比，甚至可能涨到国内的3倍以上。这种简单思维方式用在海外房产上是非常危险的。因为信息不对称，他们并不清楚国内与海外有什么不同，进而盲目的投资。而且他们手里有一定资产，在这个通胀的环境下又想做到保值，升值。

国内房价高涨的原因，是因为地方政府的主要收入来自于土地收入，然而因为赵国的一些你懂的方式，导致政府债务成几何级别上涨，路透社援引中国社科院报告（1），去年底中国债务总额168.48万亿 全社会杠杆率249%.其中政府部门债务率约为40%。那么2015年的政府财政收入为15万亿（2）。那么政府负债已经超过了4年财政收入的总和。而且在当前的核动力印钞机的形势下，还是无法解决在大规模的银行贷款，经济形势极度不明朗的情况下的金融风险。所以政府是不可能让房价下跌，房价下跌会导致地价下跌，而导致巨额的政府债务无法用土地收入来担保，更不用提偿还了。但是一味的脱离实际的房价上涨，是不可能长久的。我举例涨幅全球第一的深圳（3），5月成交数量比环比（较前一月）下跌56.2%，同比（较上年同期）下跌72.1%。这可以看出极度脱离收入比情况下的高房价的不可持续性。

有些人要说需求。深圳市2012年人口密度每平方公里7785人（4），2013年奥克兰人口密度估值每平方公里260人（5），
如果有人要说不是所有奥克兰大区的地方都适合居住，我都不想反驳，只想拿出另外一个数据：2013年奥克兰市区的人口密度估值每平方公里为1300人（5）。我们从此可以看出所谓“需求”的差异性。又有人可能说奥克兰要调控房价，这样会跟天朝一个效果，越调越涨。上面提到了政府负债的问题，金融风险的问题，所以导致政府出来“调控”只是做做样子，糊弄一下屁民。实际上地价拍卖节节高，甚至为了托房市而自导自演一些天价地王的闹剧。而新西兰财政收入不太依靠土地收入，地租价格可见一斑。并不像赵国一样国家经济被房地产绑架，所以新西兰调控的顾虑并没有那么多。并且从消费层面上来看，大部分收入用于支付房贷\房租，这对其他消费并不是什么好事。如果把房价调控到合理轨道，居民正常消费会提升，从而提升国家整体经济。而实体经济带动的就业消费，跟房产投机的我不用多说大家也知道。况且民主政府还有个选票的问题，如果国家党不收好尾的话，它的选情会很糟糕。而天朝不需要顾虑这些。所以我认为年底前国家党政府肯定会出个什么政策来调控奥克兰楼市。

上面说的因素还算是小因素，其实最大的因素是中国经济的L型下滑，而现在还没到底。失业、收入下降、通胀都是压倒中国经济的因素。因为赵国的饮鸠止渴政策，事情只能向最坏的方向发展，银行会系统性坏账，随后会整体破产。赵国经济也随之崩盘。而且当人们吃不饱饭的时候就会有些动作了。这些动作会导致维稳开支的进一步增加，财政收入不可能跟得上这维稳开支的涨幅。但是这时候你用核动力印钞机把人民币印成金元券也没用。世界各国近期的房产调控手段正是因为看到了中国经济的巨大危机，这危机将是全世界的，毁灭性的。同时最深刻的是带给人们在欧盟，美国以及中国房产泡沫下，对房产价值的重新思考。这，其实比什么都可怕。其后的恐怖之处是整个华人群体的落寞，抱歉这里要说实话了。因为房产炒客再也没有地产这种闭着眼睛都能赚钱的投资方式，他们的知识以及受到的教育都有限，除了房产也不知道能干什么，这样就会导致乱投资。结果肯定大部分很惨。而华社的企业大家也知道，薪资能给多低就给多低，导致打工者收入极其有限。那么这样看，整个循环在华社的钱就越来越少，整个群体的境遇也会越来越难。



Reference：
（1）http://cn.reuters.com/article/china-cas-dbt-ratio-idCNKCS0Z10HC

（2）http://news.xinhuanet.com/politics/2016-01/29/c_1117941007.htm

（3）http://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_1478176

（4）http://szsb.sznews.com/html/2012-05/29/content_2060974.htm

（5) http://www.stats.govt.nz/~/media ... esAt30Jun13HOTP.pdf

狂奔的蜗牛!!!

kirikiri 发表于 2016-6-29 11:55
大宗商品都在低位，包括大豆，小麦。 很难想像价格起来后的形势。 另外也可以解释国内对美国来的转基因来 ...

其实现在已经很高了。经常和国内的朋友聊天，100元已经买不了什么东西了。
大家都在想尽办法多赚一点钱。

kirikiri

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2016-6-29 11:37
说实话，我很悲观，我觉得他们什么也不会干，什么也干不了。
现在GCD对财富，社会和舆论的控制已经到了一 ...

大宗商品都在低位，包括大豆，小麦。 很难想像价格起来后的形势。 另外也可以解释国内对美国来的转基因来者不拒的原因。

狂奔的蜗牛!!!

kirikiri 发表于 2016-6-29 08:42
时代不同了，朱的时代经济还在高速发展（接着中国入世贸），现在呢？ 还有8964时，工人们认为是学生小孩 ...

说实话，我很悲观，我觉得他们什么也不会干，什么也干不了。
现在GCD对财富，社会和舆论的控制已经到了一个空前的地步了，任何人都无法摆脱。
普通人几代的财富被锁定到房产这种不太容易变现的形式上，这就决定了他们无法反抗。除非他们愿意舍弃一切！
事实你也已经看到了，大家宁肯为GCD辩护，也不会愿意作出改变。
具体的例子到习的反腐，腐从那里来？不治本，光治标是没有用的。

kirikiri

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2016-6-19 20:39
这个曾经发生过，朱镕基当政时下岗的人数应该比现在要多的多！

时代不同了，朱的时代经济还在高速发展（接着中国入世贸），现在呢？ 还有8964时，工人们认为是学生小孩在胡闹，现在呢？ 如果再有个风吹草动，工人，失地的农民会干什么？

ericcn3

什么回事啊？

winny

哦噢，楼主被屏蔽啦   

tiantian51

感觉楼主像是奥克兰的第二棵葱。。。。说的很有道理耶。。。。

屯里来滴，继续回去睡觉觉。。。

huazai

轩辕剑仙 发表于 2016-6-26 13:43
我问下没有人比较深圳奥克兰的依据或者逻辑推理是什么？我这里比较各地数据好几次了，你说我潜意识的在比 ...

像你这样不知道新西兰在哪里的确实不少。新西兰的房价如果政府不控制，纯粹靠市场，那么还会上涨不少，还是那句话，刚需加上投资投机，几种力量都有。错过前面几年房价较低的买家现在入手确实不爽，不过以后怎么样能否下跌或者涨幅降低这个就不好说了，变数太多了。人口有集聚效应，奥克兰的房价应该是需求旺盛的。你周边朋友可能不知道新西兰在哪里，我周边朋友都想来买农场。所以格局要开阔一些，个人的愿望的是好的，但是现实是惭愧的。

轩辕剑仙

huazai 发表于 2016-6-26 12:59
没错，你的观点正好验证一个问题，中国南方农村很多宅基地很多人家为什么去深圳，上海，广州打工？那住在 ...

我问下没有人比较深圳奥克兰的依据或者逻辑推理是什么？我这里比较各地数据好几次了，你说我潜意识的在比较，我已经非常显意识的表达我的观点了，没可比性我也不知道你这结论哪里来的。你后面说的年轻人愿意在奥克兰因为工作机会等等，这没错，但是这是需求的一部分。我还是想强调一点，奥克兰的需求还没有达到推倒house盖楼房的程度。1500人每平方公里人口密度最大的的奥克兰市区连大伦敦3分之一都不到。另外你说奥克兰被全世界盯上了，说真的我没确定来新西兰之前，新西兰地理在哪，我都不知道。你问问国内有几个知道新西兰在哪的，更不要提什么是奥克兰了。

huazai

轩辕剑仙 发表于 2016-6-26 10:23
奥克兰人口密度才260每平方公里，奥克兰西部居然还有大量土地没有开发。这房价凭什么跟伦敦深圳相提并论啊 ...

没错，你的观点正好验证一个问题，中国南方农村很多宅基地很多人家为什么去深圳，上海，广州打工？那住在农村不就得了，至于奥克兰和深圳，没人会去比较，这是你潜意识的在比较，两者没有可比性，奥克兰的市场肯定是需求+操作，没人会否认，奥克兰的优势就是还有闲置土地，问题是你说开发就开发？另外远离奥克兰的地方房价相对于akl就便宜很多，为什么很多不去买？年轻人还窝在奥克兰，毕竟akl就业机会多一些，做一些小生意客源多一些。另外现在AKL已经被全世界盯上，不是你一个人的AKL了，其实也全是NZer的AKL了，除非政府强制关闭外部购买力，这部分需求会越来越多。另外你没有购买力，不代表其他人没有购买力，我个人的观点是房价会回归理性。

轩辕剑仙

yangauk 发表于 2016-6-26 10:46
官方数据46%的交易是投机需求，奥克兰供应和需求之间本来就有一定缺口，但是近半的投机需求令供应更不足， ...

投机需求再怎么高，也没有深圳伦敦高。投机需求也没高到拆house盖楼。
这玩意跟君子兰一样，都是炒客觉得它价值有多高，实际上就是植物一株。

轩辕剑仙

huazai 发表于 2016-6-26 10:20
说起人口密度，国内一个小区的几个高层楼住宅人口就可以抵得上整个flatbush或者pinehill，住宅模式不同，新 ...

奥克兰人口密度才260每平方公里，奥克兰西部居然还有大量土地没有开发。这房价凭什么跟伦敦深圳相提并论啊。所谓的需求呢？你的需求以及利润都达不到把一连排house都买下拆掉盖一栋楼。如果你非要说住宅模式的话，中国南方的农村乡镇很多都有小house啊，人均土地面积也多啊，为啥价格，嗯？

huazai

说起人口密度，国内一个小区的几个高层楼住宅人口就可以抵得上整个flatbush或者pinehill，住宅模式不同，新西兰的土地利用率一直是很低的，也就是说可容纳的人口根部没有天朝多，虽然土地面积大，有屁用，600的土地这里住三个人，天朝600的土地住300人

轩辕剑仙

DAHUA仔 发表于 2016-6-25 20:55
中国房地产不会崩的，只是渐渐失去金融属性而已

美国、西班牙、日本、爱尔兰、希腊、香港也是这么想的

DAHUA仔

无双大蛇 发表于 2016-6-24 12:20
中国的房地产更定会崩 但是我觉得至少还能坚持二十年

新西兰这边还能坚持个十年？ ...

中国房地产不会崩的，只是渐渐失去金融属性而已

轩辕剑仙

DAHUA仔 发表于 2016-6-25 20:40
对啊，不过p2p帮忙消化了不少啊 智商税

那个智商税收得好

DAHUA仔

轩辕剑仙 发表于 2016-6-25 20:35
么有错，本质是天朝天量货币无法消化，需要点智商的投资不会，就来躺着就能赚钱的 ...

对啊，不过p2p帮忙消化了不少啊 智商税

轩辕剑仙

penity 发表于 2016-6-25 20:32
当年日本本土连续涨了30几年，全世界买买买，帝国大厦都给买下来，但本土房地产崩盘之后，帝国大厦还不是 ...

么有错，本质是天朝天量货币无法消化，需要点智商的投资不会，就来躺着就能赚钱的

轩辕剑仙

patronleo 发表于 2016-6-25 12:00
这贴信息量巨大啊！

个人觉得新西兰房价涨与跌主要就看这几点：

前面提到了深圳人口密度7000多每平公里，伦敦是5432人每平公里。一个是国内一线城市之一，另一个是世界金融中心，首都(其他头衔不列了)。那么为什么伦敦平均房价50多万英镑，一年只涨了14%，而深圳平均房价4.8万人民币每平米但是涨了50%多呢？收入比至少差6倍了。
土地开发成本的话显然伦敦更高，供给新房更难。出口就更不用比了。
那么是什么能使深圳房价与伦敦并驾齐驱呢？奥克兰平均房价82.9万纽币，奥克兰何德何能跟伦敦比地位，需求，竞争以及土地开发成本，出口呢？
因为你所说的这些在华人圈全都视而不见，他们看到的就是房子比国内好，比国内便宜，我就要：买。

另外我再举个例子，粮食。不管人口怎么多，供给进口怎么波动，世界农耕地怎么变化。为什么人还是能吃得起饭？不需要举债好几十年来吃饭呢？

patronleo

这贴信息量巨大啊！

个人觉得新西兰房价涨与跌主要就看这几点：

1，净移入人口
2，新房供给率
3，土地开发成本
4，因出口压力及金融风险增加导致的房贷限制及利率涨幅
5，最难实现的： 新的经济增长点，能将资本从房产市场引流出来的

奥克兰房地产风险很高，但是短期看到大幅下跌也是很难的，只能是谨慎投资，将那些由于炒作导致房价过高的区域排除，尽量降低投资风险。那些所谓的“学区房”，要小心。

winny

到时候时间会证明  

轩辕剑仙

无双大蛇 发表于 2016-6-24 12:20
中国的房地产更定会崩 但是我觉得至少还能坚持二十年

新西兰这边还能坚持个十年？ ...

简单的看今天英国脱欧新西兰汇率与股票动荡。反过来看中国地产如果倒掉新西兰将会有什么反应？

无双大蛇

中国的房地产更定会崩 但是我觉得至少还能坚持二十年

新西兰这边还能坚持个十年？

sxdb

{:549:}{:549:}{:549:}

轩辕剑仙

GETAGATE 发表于 2016-6-20 22:54
国内是楼房没错，但是那是大多数人居住的形式。这边是别墅，也是大多数人居住的形式，所以我觉得不能按您 ...

我同意500万人民币对大多数中国人都是天价，但是看一下收入比吧。奥克兰跟上海深圳比都弱爆了。二线城市的话大连青岛买这里的房子应该也不是问题，也不是说非要奔着100多万纽币的房子买，选择还是有很多的。说真的，国内也不是人人都住一二线城市的中心或者高价区，所以不讨论国内住房条件直接在这里套奥克兰百万区是不对的。

love_3_month

GETAGATE 发表于 2016-6-20 22:54
国内是楼房没错，但是那是大多数人居住的形式。这边是别墅，也是大多数人居住的形式，所以我觉得不能按您 ...

一样的普通人的房子，这里的贵

一样的普通人的房子，这里的条件好

没法子做完全一样的比较。。。。还有要不要都以普通人的收入来比，国内三线城市评论收入多少啊，一百平的房子房价是几倍。。。