奥克兰房价的处境

winds78

微观上，房价的主要的主要支撑：
1、房价收入比奥克兰已经到10左右，要么收入猛增接近房价，要么房价下来或者平盘等收入接近。
2、租售比现在奥克兰是3%左右，去掉各项费用比不上银行利息，从租金上已经没有投资吸引力。
3、房子升值预期，这个就是泡泡了，也就是现在唯一支撑房价的东西了。预期随时会变，而且没有可计算和预估性。简单说就是不靠谱。

宏观上，新西兰的变动资金总量大部分来自于海外。
由于近年新西兰经济在全球中还算稳定和较高的利息吸引了大量的海外资金流入。
接下来持续流入的可能性已经比较小了，如果外围经济好转还可能会有大量资金流出。
譬如这近年澳洲移民流入首次超过流出，这应该成不了常态。一旦澳洲稍有好转，那人口和资金都将再次从新西兰流到澳洲。

还有一个经常被吹捧的伪命题：房屋供需平衡。
供需平衡除在极端情况下，譬如人均住房面积10平米以下，或房屋总量大幅超过家庭数量，才会发生不平衡。
在新西兰现在正常情况下，根本不可能发生供需不平衡。
供需平衡是由价格调节的，
房价高，买得起的少来，需求就少来。
房价低，有房的也买个改善房或投资房，需求就来了。
需求不一定是按人们的实际需要来的，要按实际需求，那皇后街上的流浪汉最有需求了，可他们成为买家的可能性不大。
所以鼓吹房屋供应量不够，根本就是伪命题。

qing_song

aniceguy 发表于 2016-6-17 17:31
用内幕来比喻预期，好像有点不准确，内幕是基本上肯定会发生的，而实际上预期大都是模糊不确定的。
另外 ...

内幕就是比喻强烈的预期，预期模糊不确定其实就是不强烈而已。

股市也有人长期持有，房市短炒也很多，经常不是有新闻说某某房成交2个月就又上市的吗，还有炒楼花的房子还没到手就出手的。

股市和房市肯定是不同的，世上哪有完全相同的东西呢，我用股市做比喻无非就是想说明所有有房人都是潜在的卖家，当预期足够的时候都会卖房。

aniceguy

qing_song 发表于 2016-6-17 17:07
这里的内幕是个比喻，说的是预期，你觉得现在买房的人预期房价会跌吗。 ...

用内幕来比喻预期，好像有点不准确，内幕是基本上肯定会发生的，而实际上预期大都是模糊不确定的。
另外，房市不同于股市的是，即使预期有升跌，也不太会立即产生买卖的行动，因为成本，也因为房市上人们更加看长期趋势。

winds78

aniceguy 发表于 2016-6-17 17:04
相对于股市，房子的买进卖出成本（精力和金钱上）大很多，如果不是有比较确切的把握和很大的波动，大部分 ...

buy and hold并不一定是最好的策略。
这不过是比较简单的笨办法。
能力强点还是得做波段，只不过房地产投资波段长，可能10年左右才一个波段。

qing_song

aniceguy 发表于 2016-6-17 16:37
问题是，从来没有这样的内幕消息，当然，我是指靠谱的内幕。在房市上，从来就没有独家的内幕（整个城市市 ...

这里的内幕是个比喻，说的是预期，你觉得现在买房的人预期房价会跌吗。

aniceguy

winds78 发表于 2016-6-17 16:49
没有一个投资是可以被完全预测的。
如果能完全预测，那一定是出老千。
所以投资分析就是根据历史经验和其 ...

相对于股市，房子的买进卖出成本（精力和金钱上）大很多，如果不是有比较确切的把握和很大的波动，大部分人都是buy and hold的，不会因为趋势会跌一点就卖。

winds78

aniceguy 发表于 2016-6-17 16:37
问题是，从来没有这样的内幕消息，当然，我是指靠谱的内幕。在房市上，从来就没有独家的内幕（整个城市市 ...

没有一个投资是可以被完全预测的。
如果能完全预测，那一定是出老千。
所以投资分析就是根据历史经验和其他因素分析涨跌的比率，然后执行到比率较大的一方。

aniceguy

qing_song 发表于 2016-6-17 16:01
咱们做2个选择题吧
1. 假设有个房子，主人想卖100w，而你有内幕消息下个月这个房子会升值到150w
    那 ...

问题是，从来没有这样的内幕消息，当然，我是指靠谱的内幕。在房市上，从来就没有独家的内幕（整个城市市场的层面哈，某人发现一个P毒房子之类不算），那么你愿意卖，谁会买？
实际上，我发现很多的人以股市的观点来看房市，其实两者差别太大了。房市里大部分是投资的，买卖周期长，波动小太多（喊崩盘的喝口水歇息一下了），没有什么庄家可以控制操作市场，也没有那么容易被消息忽悠左右。大家还是省点口水吧

qing_song

风继续吹 发表于 2016-6-17 15:39
手里有投资房的，有稳定租金收入的投资者不可能卖房子的。自住的人更不可能卖房子了，卖了住哪？利息又低还 ...

咱们做2个选择题吧
1. 假设有个房子，主人想卖100w，而你有内幕消息下个月这个房子会升值到150w
    那你A买，B不买
2. 假设你有个房子，现在可以卖100w，而你又内幕消息，下个月只能卖50w
    那你A卖，B不卖
我想正常人2个题都会选A吧

所以不论买和卖都取决于预期的，如果预期是下个月房子会跌50w，我想不管是稳定租金收入的投资房还是自住房都会卖的，因为下个月再买回来就赚了50w，有几个人能抵住这种诱惑呢。

风继续吹

手里有投资房的，有稳定租金收入的投资者不可能卖房子的。自住的人更不可能卖房子了，卖了住哪？利息又低还扛不住吗？
那到底谁会卖房子？可以从这个问题切入探讨一下

风继续吹

非要在涨跌之间闹个你死我活的有意思吗？猜对了有奖吗？有钱的手里早就有若干房子了，并且基本无贷款。
就别为那些人操心了。

风继续吹

      是涨是跌在控制好风险的时候都不是问题，银行发现了潜在风险不做海外贷款，但是自住贷款他还是再做。只是控制风险罢了。各位只要控制好风险就不会有问题，不要倾其所有去投资房地产，也不要啥也不买存银行。逐利和风险并存，永远没有只赚不赔的买卖，做好资金规划。涨了我大赚，跌了我少赚，各位能看明白我说的吗？
      如果从经济角度分析房市的话，众说纷纭大家各执一词，其实都有各自的道理。经济的分析比我们想象的复杂得多，很难能得出结论。说句实话，我自己的分析都可以反正说，总是在变所以也别问我结论，因为没结论。唯一要知道的就是房价涨了我大赚，跌了我少赚，大跌我不赚，暴跌我少赔。
      

mka13

怎么说呢，房子的属性太多了，可自住，可投资，可出租，而且我的看法是房子70%应该是自住的多，所以70%的房子的本身价值对房东来说没有多大意义，如果你的房子现在100W和现在10W有什么大区别吗，你即便卖了，还是要买其他房子住的，总不见得睡大街吧！

如果我现在手上有一套投资房，老实说我是不愿意卖的，卖了之后怎么办？把钱存银行吃利息吗，本身投资渠道太少。

大家的看法呢？？

完美之诺

yangauk 发表于 2016-6-15 12:10
对本地买家信贷继续收缩呢？

那完蛋了如果收缩本地买家房价就会停止增长，但是下滑不可能因为谁都不可能把房屋折价卖掉，除非家庭或者其他变故

eggpycn

中区永不跌！！！

winds78

mka13 发表于 2016-6-15 18:06
房子这东西真的奇怪，我们每天都在讨论，什么时候跌，什么时候涨。国内讨论国内的房价，新西兰讨论新西兰的 ...

其实东京到现在也没涨回到之前的高点。
自住房是什么时候买都合适，毕竟人生短短几十年，自己和家人的享受才是重用的。
这里聊的都是以投资为前提谈房价的。
简单点说新西兰吧。
08年是房价的一个阶段性高点，再次达到这个差不多是13年左右吧，也就是说有5年时间。
如果按照现在的租售比3%左右，加上各项开支和银行利息，和个人投入的时间精力，肯定是负收益的了。
你觉得投资个5年，最后房价回到原点，白白亏损5年，还损失了本金的其他投资机会。
合适吗？

enen1108

同意楼主 鼓吹房屋供应量不够，根本就是伪命题。供应量现在完全够 主要是现在越来越多人买不起。

babyformula

觉得根本就是货币贬值，不是房价涨，是货币不值钱了。

mka13

房子这东西真的奇怪，我们每天都在讨论，什么时候跌，什么时候涨。国内讨论国内的房价，新西兰讨论新西兰的房价。这个话题永远离不开。

九十年代亚洲金融危机，有人说东京，香港跌了50%，30%，但现在呢？都涨回去了吧，甚至超过了当时的价格。房子为什么升值快，因为土地原因，土地是不可复制的，这个大家很清楚。还有一点是人的原因，人愿意在房子上面花钱（当然是有钱的情况下）一天有24个小时，人们至少有10个小时以上是在自家房子里度过的，所以舍得在房子上花钱，这是生活很重要的一部分。

再加上全世界都在疯狂印钱，房价物价上涨是必然，尤为突出的是房价。

以上仅为个人看法。

winds78

anzac_corp 发表于 2016-6-15 16:02
奥克兰刚刚大涨过，需要喘息的时间，让affordability跟上来。新西兰的房地产涨跌周期在7-10年左右。但是 ...

听说08年那时高房价也是向外围扩出去了，后来被金融危机给打断了。
不知道这次能扩得怎么样。

DrRoad

anzac_corp 发表于 2016-6-15 16:02
奥克兰刚刚大涨过，需要喘息的时间，让affordability跟上来。新西兰的房地产涨跌周期在7-10年左右。但是 ...

同意，像波浪一样，以奥克兰为中心，向周围推进

anzac_corp

BNC2015 发表于 2016-6-15 15:42
警官，你能不能解释你的观点。

奥克兰刚刚大涨过，需要喘息的时间，让affordability跟上来。新西兰的房地产涨跌周期在7-10年左右。但是以目前的利率和各国央行的放水策略，大跌可能性极小。

由于奥克兰的溢出效应，奥克兰外其他地区应该有补涨空间，但前提是该地区经济增长有潜力，这种效应已经在陶朗加和蛤蟆屯体现得淋漓尽致，惠灵顿最近也在大涨。

最后的舞者

winds78 发表于 2016-6-13 21:03
从这次4大银行陆续收紧贷款政策就能看出政府的掌控力了。

四大行收紧贷款只是因为没钱贷了别想太多了。。。

BNC2015

anzac_corp 发表于 2016-6-15 14:49
奥克兰房价远远不到大跌的时候，但未来的五年也许只有小涨（和CPI差不多），甚至小跌。这样的话，以目前的 ...

警官，你能不能解释你的观点。

anzac_corp

奥克兰房价远远不到大跌的时候，但未来的五年也许只有小涨（和CPI差不多），甚至小跌。这样的话，以目前的房租和贷款利率，投资人会受一些小的损失。所以现在入市投资奥克兰房产并不合适。但奥克兰以外的其他城市，经济好的地方，还有一些补涨的空间。

完美之诺

根据我多年炒房经验。现在的政策这个只能影响成交量并不能影响房屋实质性的价格。房价还不会跌。

明日复明日

孤单的人 发表于 2016-6-14 14:18
通胀数据都是假的，新西兰一早就把房屋数据从通胀里面去除。

。。有把房子算进去。。