利率降了，但是之前fix了，怎么办？ 很简单啊

love_3_month

好多人问，利率降了，但是之前fix了，怎么办？怎么才能省钱？

在讨论这个问题上，先要搞清楚，银行的ERA (early repayment adjustment) 是怎么算的。这是ASB网上的，https://www.asb.co.nz/story_imag ... 511A0315E_s7957.pdf，上面只说了，很复杂，要专门的部门去算。

但其实也很简单，银行的收的其实不是“罚款”，而是利息差，是根据你贷款时候的银行标准利率（不是你的优惠利率），和现在的银行利率的差额，乘以贷款金额，乘以贷款剩余期限。（可以理解成，银行的利息损失）。
（另外，银行还会收一笔手续费，几十元，就不讨论了）

那有了这个了解，就能根据自己情况和利率预测来决定自己的方案了，比如

1。如果你当时是银行标准利率，现在想break 掉，换新的银行标准利率。那就是瞎折腾。你省下的利息，和你现在要交的era基本是一样的。（同样时间，你本来要交1万利息，现在换了之后只要交9000，但银行要你另外交1千era)

2。如果你当时是中介给你拿到的折扣利率，比如折扣0.5%，现在想break 掉，还是折扣0.5%。那就是瞎折腾。你省下的利息，和你现在要交的era基本是一样的。（同样时间，你本来要交9500利息，现在换了之后只要交85000，但银行要你另外交1千era)

3。 如果你当时是银行标准利率，现在想break 掉，而且中介可以帮你拿到很大折扣的优惠利率，那就值得去做。你的收益就是折扣利率和市场利率的差，乘以金额和期限。 (同样时间，你本来要交1万利息，现在换了之后如果按照市场利率要交9000，如果有优惠利率就只要8500，银行要你另外交1千era)

4。 如果你当时是很优惠的市场利率，现在想break 掉，但中介说你目前拿不到这么优惠的利率，那就别做了。(同样时间，你本来要交9000利息，现在换了之后按照中介说的利率，要交8500，银行要你另外交1千era)

5。 如果你认为市场利率还会继续走低，那break掉，放在floating里面几个月，然后再fix，那就很值得去做。（前提是确实降了）(同样时间，你本来要交1万利息，现在换了之后如果按照市场利率要交9000，银行要你另外交1千era。但你放在浮动里面，过几个月后，浮动利息加上新的贷款的利息，只要8000)

我的第一套房子是08年买的，当时贷款很高9点多。后来就不停的在降。我break了好几次，有的时候就在reserve bank宣布降息之前1-2周，因为银行还没调整自己的利率，所以不用罚钱，然后浮动1-2周，利息降了立刻固定。一年下来即使扣除了ERA，还是省了好几千。

我另外一个贷款有点象4，当时利率很大折扣，现在break 掉了只能省一点，扣除了era还是亏的，那就不如留着不动了。

另外，有的人的自住房还款包括部分本金，算利息比较的时候最好只算利息，比较清晰明了。

love_3_month

This is from ANZ


This clause contains a short explanation of the mathematical formulas we use when we calculate the Early Repayment Recovery.


We compare two amounts:
• The first amount: We calculate all the scheduled loan repayments and interest charges that would have been made over the remaining part of the fixed-rate period. We calculate the interest charges using the wholesale swap interest rate which applied for the term of the fixed rate period when the fixed-rate period started


• The second amount: We calculate all the scheduled loan repayments and interest charges due over the remaining part of the fixed-rate period after you have made your early repayment. We calculate the interest charges using the wholesale swap interest rate which applies for the remaining term of the fixed-rate period when the loan is repaid early.


We adjust the first amount to recognise that we receive the money now, instead of receiving it as income over the loan term. When we adjust the first amount, we use the wholesale swap interest rates applying to the remaining part of the fixed-rate period on this loan when it is repaid early, as calculated by us. We also take into account the amount you would have owed on this loan at the end of the fixed-rate period.


Sometimes, there may not be an exact match between the term of your fixed-rate period, or remaining fixed-rate period, and publicly available wholesale swap interest rates. If this happens, we’ll calculate the exact wholesale swap interest rates that will apply.


Once we’ve adjusted these amounts, we’ll charge you the difference between the first amount and the second amount as an Early Repayment Recovery. We’ll only charge you an Early Repayment Recovery if the first amount is higher than the second amount. If the second amount is higher than the first amount, then we’ll only charge you an Early Repayment Administration fee.


The explanation above aims to explain in very broad terms how complex mathematical formulas calculate Early Repayment Recovery. As we’ve explained above, the actual calculation will depend on the specific features and terms of this loan. If you’re interested, you can ask for more details about the mathematical formulas at any ANZ branch.

mercuriuz1982

Annie911 发表于 2015-9-22 00:19
楼主说的理论上可以理解，ASB是按这个理论算利息差的。但其他银行比如WP就不是这样算的，而是按他们当时他 ...

W银行根本不可能Break， 大家和W银行定长期要三思。纯属我个人意见。

love_3_month

Annie911 发表于 2015-9-22 00:19
楼主说的理论上可以理解，ASB是按这个理论算利息差的。但其他银行比如WP就不是这样算的，而是按他们当时他 ...

我确实对asb比较熟悉，至少好几次break的都是他们家的，不过我了解的计算方法都差不多吧，标准利率的差额（或者是批发利率，呵呵记不得了）来决定。

Annie911

楼主说的理论上可以理解，ASB是按这个理论算利息差的。但其他银行比如WP就不是这样算的，而是按他们当时他们拿到的批发利息和现在的利息来算差额，这个批发利息完全是他们内部的猫腻，他们说多少就多少，根本没商量，不是我们能够按这个理论来简单计算的。我曾按楼主的理论算出来一个差额，跟WP用他们所谓的批发理论算出来的差额，相差太多了，本来想Break的，考虑到这么昂贵的Break Cost还要退CB，想省钱根本没戏。

H.X.Y

love_3_month 发表于 2015-9-21 20:07
如果银行说只罚几千元，当然break啦。

难道还有罚1万的？那太夸张了。。。

love_3_month

H.X.Y 发表于 2015-9-21 19:06
为什么5.89 break到4.49 省的钱和付的罚款一样阿？
假如我贷65万，
5.89年利息是38285

如果银行说只罚几千元，当然break啦。

H.X.Y

love_3_month 发表于 2015-9-18 12:03
现在如果直接break了换，省的钱几乎和付的“罚款”相等。

但是你如果可以break了浮动1-2个月，如果利率 ...

为什么5.89 break到4.49 省的钱和付的罚款一样阿？
假如我贷65万，
5.89年利息是38285
4.49年利息是29185
这里面不是差了快1万吗 银行要罚快1万块钱吗？因为我上个月去问我65万的贷款，签的5.75FIX 2年到明年11月到期。罚金是4000多
不知道算的对不对...

mercuriuz1982

没蚊香的黑夜 发表于 2015-9-21 14:33
我认为免不免ERA，和银行的PB或者贷款的经理有绝对的关系，当然BNZ属于特殊的严格。在银行工作过的人知道， ...

同意，亲身体验

没蚊香的黑夜

我认为免不免ERA，和银行的PB或者贷款的经理有绝对的关系，当然BNZ属于特殊的严格。在银行工作过的人知道，做一个新的home loan，贷款的PB或经理有多少的业务分可以拿，如果是refix，基本没有什么分数。所以当初你贷款的时候想如何商议条件都可以，一旦你贷完了，天天老实巴交的还贷款，每天计算器按得嘎巴响算利息差时，去找人给你调整下loan的structure或者refix，只要是没有top up的，那可真是得求爷爷告奶奶，想方设法托关系啊。

当然如果你一开始贷款就找一个人，关系好例外。但是请问银行的员工能呆在一个位置不动多久？涉及到一些银行的内部工作内幕，具体多的就不多说了，有同感的估计人不少。

love_3_month

J.tang 发表于 2015-9-21 01:05
借了400K， 去年6月做的，6.05 fix3年， 好惨。。
BNZ太垃圾，居然说我们借的钱不多，也没什么好商量了。  ...

2 separate things
cash back --  you need to return if you leave them in less than 2 years time.
fixed loan -- you have to pay an ERA. check with BNZ how much you need to pay first.

I would suggest break the fixed loan, keep it floating or 6 months, wait for the interest rate going down again then fix it for longer (1 year). So you don't need to pay back the cash.

我行我素我酷

J.tang 发表于 2015-9-21 01:05
借了400K， 去年6月做的，6.05 fix3年， 好惨。。
BNZ太垃圾，居然说我们借的钱不多，也没什么好商量了。  ...

不是bnz垃圾，是任何一个银行都是这样的，cash back肯定是要退的，而且你贷款相对不多，你如果是超级vip客户，可能有得商量。 你这个无论如何换都是不划算的。差不多要支付一万，基本等于多掏个律师费，银行都给你算好的，罚款的7000，其实就是剩下两年于现在利率的利率差价。其实过去我研究过，基本上一年一fix是最划算的，因为未来充满不确定性，银行会加上风险系数在里面的。银行是最聪明的，要不然怎么赚钱。。。就算未来利息涨，银行也早就把要涨的因素考虑进去了，早就加到你的利息里面了。

snakech

我觉得哪有这么麻烦，只要你是直接找银行贷款经理拿的款，刚好那个经理权限又够，你去找找他套套近乎，他就私下给你改了，这个也是为什么我现在不找broker的原因，我今年都改了2次了，还可以fix2年改1年，都是免费的，只是贷款日期要重算而已

J.tang

借了400K， 去年6月做的，6.05 fix3年， 好惨。。
BNZ太垃圾，居然说我们借的钱不多，也没什么好商量了。
说“你可以转啊，反正当时给的CASH BACK要还回来，还要付大概七千多的Break fee, 还要加上律师费”。
然后我就说， 三年一到，你们BNZ给我什么OFFER我都不会接受的。 不用通知我续约。

这方面的知识我真的很差，第一次贷款买房。 就遇到一年内利率大跌的状况。
求大神们给点意见，这个怎么搞可以省点小钱。
万分感谢！

美梦成真

米老头

看不懂叻，如果有两个半月就到期，现在是一年的fix 5.45%， 那现在break了换个ANZ的4.49%，划算吗？

猫爱上鱼

LZ头脑好清晰呀，真佩服对数字敏感的人

狂风暴雨

阿海 发表于 2015-9-17 13:18
当然有ｂｒｅａｋｆｅｅ了，银行也不傻啊，只是给我同样的ｃａｓｈｂａｃｋ留我而已 ...

那你是怎么解决银行那个2年内换银行要返还cash back的问题的?要是需要返还cash back的话那个威胁不生效啊.

susan9241

love_3_month 发表于 2015-9-18 19:55
revoling很简单，就是贷款里分出一部分，那部分贷款有了现金就还，但是需要现金可以随时提取，这部分贷款 ...

你们的数学让人好生羡慕！

love_3_month

woodstock 发表于 2015-9-18 19:50
受教了。楼主可以教教 offset vs revolving啊？

revoling很简单，就是贷款里分出一部分，那部分贷款有了现金就还，但是需要现金可以随时提取，这部分贷款按照余额来算利息，浮动利率，offset没去了解过。

love_3_month

思绮 发表于 2015-9-18 17:05
下周交割一个房子，选择先浮动吗？下回宣布降不降息是月底吗？纠结

这个只能自己判断了哈。。。

woodstock

受教了。楼主可以教教 offset vs revolving啊？

love_3_month

我来仔细说说吧。

有人问，我贷款100万，利率5.4%，还有 一年到期，怎么办啊？

1。 首先，先问问银行，break 多少钱？能不能不付？能不能少付？
假设银行说1万。不能打折。（能打折就立刻break 了吧。）

2。 算算一年能省多少？目前市场能拿4.35%很正常。那一年能省1.05% = 10.5 K 相对1万，可以省500。所以这么看，做不做无所谓啦。

3。 假设先浮动1个月，市场估计再降一点？ 假设能降到4.2%(这个自己预测啦）. 假设浮动5.5%(我不确定），那一年12个月分成两段：
（5.5%-5.4%) * 100w *1/12 =  83$ 多付钱
(4.2%-5.4%)*100w *11/12 = -11000$ 少付钱

那就省 11000 - 83 -10000 = 917.
如果浮动利率再低点，1/2/3个月后利率跌的更多点，按照john key说可能跌破4%，那就可以多省点。

shiyeye_ying

谢谢分享，很受益，准备研究一下看值得不值得break掉，另外，请教一下，年底前纽币是否还会持续走高呢？ 今天美联署宣布不加息，纽币蹭的一下， 心跳啊。。。

西瓜情人

我ASB借了50万，是premium 用户，贷款经理一直给免费refix.
大概开始定了5.2%一年后来利率开始走低直接免费break, 换成现实的利率大概4.69%样子。最近又跌到4.39了，经理去休假了。。。名字就不报了。。
银行是要靠贷款赚钱的，赚的是手续费，还有无风险套利原则。处在银行角度考虑问题就能知道底线了。

love_3_month

桂花小娘子 发表于 2015-9-18 11:46
言简意赅，明白思路了。我的问题在于数学计算

如果当初定了5.89%fix，现在还有小一年到期，想换到现 ...

现在如果直接break了换，省的钱几乎和付的“罚款”相等。

但是你如果可以break了浮动1-2个月，如果利率真的跌破4，那就赚。

你先问问要罚多少吧。

房奴甲

桂花小娘子 发表于 2015-9-18 11:46
言简意赅，明白思路了。我的问题在于数学计算

如果当初定了5.89%fix，现在还有小一年到期，想换到现 ...

要问银行罚多少啊。

桂花小娘子

言简意赅，明白思路了。我的问题在于数学计算

如果当初定了5.89%fix，现在还有小一年到期，想换到现在最低的利率4.49%(或更低？）值得吗

房奴甲

gwu 发表于 2015-9-17 12:43
为什么asb没有罚款或者很低?

他家的融资方式和其他银行不同，成本结构不一样。所以他们的计算是不同的。