奥克兰的房价顶多能维持在此处，再涨的希望不大

DAHUA仔

最近观察了下奥克兰的房产市场状况，还有房产板块的帖子，发现非常多的人都是看涨的。个人觉得奥克兰的房价顶多能维持在此处，再涨的希望是不大的。

第一点，是本地投资者。11年来纽，租房住TE ATATU, 上高速很方便，独立house半幅地，三十两厅双卫，租金450每周。那个房子后来卖了，卖了42万刀左右，因为房东觉得在这房子上花的额外钱太多，租金基本回不了本，拿着没意思就卖掉了。转眼4年过去了，房价早已翻番，当年那套房现如今估计能卖个70万往上了，可是查了一下附近的租金，反而比当年还便宜了。如果当年那个价位的房子，房东都觉得不值，那现在买了作投资用途，租金已然cover不了贷款，还能算合理投资吗？无非就剩盼房价涨了。

第二个疑问是关于刚需的问题，媒体的意思是只要供不应求，刚需摆着，奥克兰的房价就是一个涨字。刚需一般都是年轻夫妻，因为结婚或生子需要买房安定下来，才能称为刚需，新西兰的刚需有多穷大家都清楚，现在这个价位，就是再刚需，没钱就是没钱，那么刚需对于房价还有什么影响吗? 楼主经历了北京07-13年房价的火箭式腾飞，后来北京的房价虽然高得离谱，但仍然不少刚需同学都咬牙买了房，月月背负一万五六的房屋贷款，但这些人收入也都很高，基本夫妻二人月薪加一起都在两三万以上，再有父母帮助，基本能过得下去。可是在新西兰呢，20-30多岁的年轻家庭，基本很少有收入能负担得了现在的贷款的了，所以个人觉得刚需早就被挤出市场了，对房价的影响微乎其微。那么现在的房子基本就是在投资者手中倒来倒去，投资的人普遍都精打细算非常理智，没刚需那么冲动迫切，那么这样非理性的上涨又怎么维持呢。


第三是关于海外买家来投资的。在海外投资本身就增加了风险，投资人肯定更会谨慎。那41%的由投资者控制的房子，将来都是要在市场上出租的，这么多出租房投资者迫切得需要租客来帮自己偿还高昂的房贷，租金肯定是越来越低，竞争激烈。现阶段的奥克兰房地产市场，价格严重脱离经济发展状况，本地人买不起，全靠投资者倒手出租，租金又这么低，房屋管理费用却很高，海外投资者一定会越来越少。房价接下来能由谁来接棒继续炒呢？

听过早来的人聊08年房价跌事情。大意是大概07年下半年，房价到达了当时的巅峰，08年经济危机下跌过，但是如今又暴涨起来，所以房价就算短线波动，日后仍然还会再度大涨。现在的房价比2007年上个峰值高30.6%，查了下07年新西兰的最低工资差不多11.25刀，现在14.75刀，人们的都收入并没有大幅增长，或者更现实点来说，因为大量低技术移民进入争抢饭碗，还有创业移民政策搅乱市场，竞争更激烈，很多行业实际上收入还都下降了。就是说，人们还是那么穷，可是房价比上一个巅峰高了近三分之一，07年虽然房价高，但是很多人还是能负担得起的，那么现在还负担的起吗? 就算咬牙买了，用月收入80%来还30年贷款，这样的日子别说洋人kiwi无法接受，连华人恐怕也难以接受吧，所以很多kiwi宁可出奥克兰，也不会在在这个价位上买房了。

基于以上这些，个人觉得房价再大涨的希望并不大。除非发生全球性的经济危机或者地震火山等自然灾害，国家党政府也会牢牢的保着房价不会大跌。所以，很可能的结果就是，在未来几年内，首次购房的人一直在对房价大跌的等待中蹉跎，有投资房的人月月往里搭着钱还贷望眼欲穿盼大涨，有一套自住房或者早年投资的人们，磕着瓜子笑看风云。

salad

the government would like to open up more land in the outskirt for new developments but our local council wants intensification so that more money can be spent in inner city's transportation...
the fact for the high housing price is the demand, akl's middle class who purchased their family home a while ago has accumulated high percentage of equity due to the rising price, and is topping up more and more to purchase rentals, which sets off the increase. at the same time there are ppl coming from other parts of the country and from the globe, (mainly kiwis returning from oz or retired mid class from the uk, plus young ppl from india and china), that are further pushing up the price...
Look at the property market in syd and relax. we are just becoming another syd. has syd's price dropped or even stopped increasing? no. it is just a matter of how fast the price increases.

bigcherry

bigcherry 发表于 2015-8-30 21:54
每个人对投资与风险的评估都不一样

有的人觉得贷款可以负担。那么就下手买自住咯

我个人觉得房市不会大跌，政府承受不起房市腰斩的后果。但是目前做投资的话还是有很多选择啊，有的人投资西区半幅地或者unit   有些人投资奥克兰以外   机会还是有的。一两年之后一定会有发现，现在很多人的投资，都得到了很好的回报，然后就会感慨哎我怎么不是其中一员。。。

bigcherry

grey_goth 发表于 2015-8-30 22:15
你能说说一两年后后悔没下手的一些判断依据或者说理念。或者说是从投资者的角度还是自住者的角度的未来前 ...

自己住的和投资的两码事。
拿我个人来举例子。之前一直租房子，要结婚，不能一直租下去吧，每周房租也不便宜。买了自住，每周还的是贷款，不用付租金给别人了，所以自住我建议在能负担的情况下，早买比较好。不然看了一两年，你还是要买，市场这东西谁又说得准一定会跌或者一定会涨呢？移民政策不大改，每年新进来的人数在那儿摆着呢。？拖了一年没买，租金又拖一年。结婚，拖不得啊。

所以在自己预算内能负担得起的基础上，最近买了自住。

但是投资房，就像论坛里阿海说得那样，要了解市场，了解经济，了解政治，评估风险。风险评估在我看来，就是在房市走跌的情况下，你最大能承受多大损失。如果你觉得不能承受，那就是对你而言风险过高。投资又不是只有房地产一种方式。关注房市发展规律，是要了解历史发展规律，关注每一个区域的数据，综合来判断目前房市处于什么阶段，汇率失业率最低工资等等经济数据都要综合分析。

我个人处于学习阶段，只是出于刚需买了自住。目前在学习中，也没钱搞第二套投资了。

grey_goth

bigcherry 发表于 2015-8-30 21:54
每个人对投资与风险的评估都不一样

有的人觉得贷款可以负担。那么就下手买自住咯

你能说说一两年后后悔没下手的一些判断依据或者说理念。或者说是从投资者的角度还是自住者的角度的未来前景。谢谢了。

bigcherry

grey_goth 发表于 2015-8-29 14:51
那要多久。 你有啥想法？

每个人对投资与风险的评估都不一样

有的人觉得贷款可以负担。那么就下手买自住咯

一两个季度可能是调整，可能是开始下跌，也可能是平稳上涨。奥克兰的房市我看不懂，不过最可能的就是，一两年之后后悔现在怎么没下手。

love_3_month

我来翻个页

shagwell

圣诞怎么也跌10%，就怕坚持不到圣诞就跌。少跌点好，有利趋于稳定，回头再涨点也说不定。再涨就崩了。

DAHUA仔

hc1989 发表于 2015-8-29 04:03
西区那边1995年房价是14，5万；2005年卖到30多万，现在2015年，价格差不多60-70万。每10年就会翻一倍，lz认 ...

只是说未来几年内，到2025年的事谁说不准...从15万翻倍到30万，和从80万翻倍到160万不是一个概念。从15万翻到30万，只是说你从收入中拿出多少来还房贷的比例提高了 ，但80万翻倍到160万，就是是否买得起的问题了。比如说大家工资现在周薪800刀，买80万的房子，还得起每周800多刀的贷款。2015年就算工资翻倍挣1600每周，买160万的房子，每周就要还2250，就很难还得起了。

hj_win_1

天天有人分析的头头是道说房价会跌，但是房价一直还在涨。。。。。。所以然并卵。。。。。。

猩猩都叫兽

DAHUA仔 发表于 2015-8-30 00:33
同理，10个看涨的9个在炒房。没房的大多为生计奔波，到家基本累个半死没空上sky来闲扯，炒房的富人才有空 ...

大涨是指多少? 有没有时间范围?

我不太同意您的同理. 理论上有房的大都希望房价涨, 可是这些人不一定大都炒房. 当然不排除其中有一些.

DAHUA仔

cliang 发表于 2015-8-29 19:50
真是很难理解，看过好多这样的人生活极度节俭，每天带一样的饭连吃两年，但名表，名包和好车追的很紧，想 ...

虚荣心比天高，命却比纸薄...只好活在让别人以为自己有钱的梦里

DAHUA仔

wahaha1314 发表于 2015-8-29 17:15
你跟被钱红了眼的人说降价有可能吗

哈哈，别说提降价了，就说不涨了都不行。

DAHUA仔

猩猩都叫兽 发表于 2015-8-29 10:32
10个看衰的9个没房, 只有一个是真忧国忧民的,不知到楼主属于哪类

同理，10个看涨的9个在炒房。没房的大多为生计奔波，到家基本累个半死没空上sky来闲扯，炒房的富人才有空在论坛侃。所以在如今已经明显炒不动了的情况下，楼主只是说再大涨的可能性不大，又没说会跌，就有这么多人激动

小二儿

DAHUA仔 发表于 2015-8-29 00:19
如果说洋人年轻家庭，可以负担50-60万的贷款，再加上父母资助20-30万，现阶段还买得起。那么再涨的话呢？ ...

洋人top up 的也只是帮助子女首付那部分,顶多10%,我认识的就是这样的,买的是公寓,有些公寓付首期10%就可以贷款了。

小猫

猩猩都叫兽 发表于 2015-8-29 10:32
10个看衰的9个没房, 只有一个是真忧国忧民的,不知到楼主属于哪类

我是那“1”个，而且我有的还不少。确实觉得到顶了。可我不炒房，投资而已。

cliang

Redjeans 发表于 2015-8-29 01:59
见过天天吃泡面和榨菜而背了个 Lv包的人吗。还有开个宝马320I 还为加20块钱油犯愁的人吗？ 他们都长大了 ...

真是很难理解，看过好多这样的人生活极度节俭，每天带一样的饭连吃两年，但名表，名包和好车追的很紧，想不通。

chankeung

很多住在ALBANY的当地欧陆人士近些年选择卖了他们在北岸的房子，比如10多年前他们以40万纽币买的大房子，今年初卖出百万以上然后搬到RODNEY地区，该地方的同等大小的房子仅6-70万，土地更大，他们通常在ALBANY工作，这样他们手上还有几十万现金可以消费周围去旅游，买酒喝等等，他们挺开心的。

wahaha1314

你跟被钱红了眼的人说降价有可能吗  

grey_goth

bigcherry 发表于 2015-8-29 14:38
现在房市不是一两个季度就能看懂的了

那要多久。 你有啥想法？

bigcherry

grey_goth 发表于 2015-8-28 18:28
到明年一季度在看。不懂。不了解。等等看。

现在房市不是一两个季度就能看懂的了

sasok

如果房屋不短缺，楼主的三点可能成立？

wujulie

喔喔喔！希望楼主说对，因一直想买但下不了手，，，，，

uk98

love_3_month 发表于 2015-8-28 18:48
刚需的理解错了。

比如说，本来有一个平衡点，有x的人口，有y的房子。达到了某一个平衡，比如每个房子2.x ...

这也要看你租金能否cover每月房贷了。出租房在同一地区condition类似的，租客当然先选择租金便宜的。房再好，租金比其他同类房都贵，就没竞争力了。租客又不是买房的。
每个投资人经济情况都不同。只能按自己还贷能力考虑能投资多少房子。
目前奥克兰人口增长了，不能保证以后若干年都会快速增长，流动性太大。你应该知道多数移民来新西兰的目的是为入籍再跳槽到北美，澳洲去的。如果不是这样，从2000年大批移民留学生入境到2015年，奥克兰人口不可能还是这么少。我认识的朋友，同学大部分移去其他国家了。还有海归的，只有一对儿去了澳洲找不到工作才没办法回奥克兰的。事实如此。不信你就去问问从澳洲回流的那小部分人原因吧。

留言

必须涨。    房租

gwu

popofelix 发表于 2015-8-29 10:35
你能闭会嘴？成天跟着我这转跟哈巴狗似的。。。

可怜狗自己对号入坐? 哈哈

popofelix

gwu 发表于 2015-8-29 08:45
又收了一个徒弟?

你能闭会嘴？成天跟着我这转跟哈巴狗似的。。。

猩猩都叫兽

Venox10111 发表于 2015-8-29 08:18
恩，楼主正在买房

10个看衰的9个没房, 只有一个是真忧国忧民的,不知到楼主属于哪类