奥克兰房市在转型中

mua~

新西兰房地产精采的经过了2014年，业已接近尾声，正是总结今年，展望明年的最好时机.

奥克兰的房地市场在今年确实经历了实质性的转型，由以下几点可以看出:

1，别墅类屋业今年售价以双位数增长率狂涨，( 一）主要是受到基督城重建太慢，部份人民移居奥克兰。（二）受到海外资金由其是中国，大量的资金投入,直接采購抓住了大量成品房屋市场供应．(三）二代成长，大部份于2000年后移民的学生都已成长成年，在家里条件的幚助下急需买房建立家庭。（四）政府因大選年，采取袖手旁观态度，心爽口痛的表示要控制房价，但私下还是没有太多实际手段。

除了上述几个原因和其他一些综合因素，直接提高了对房屋的需求量，首先造成了地皮不足的压力，从而使到地价猛漲在先，接着才由一批中小型开发商把盤接下后建成成品房，水漲船高，—般提供普通市民的成品房别墅也快步入破百万天价了。

但从中小开发商的角度，雖然説羊毛出在羊身上，除了成交快些，得以资金回籠周转快之外，从经济角度来看，回報率反而是降低了。試想在短短三年前，建商买塊地＄25万，建栋房子＄30万，加上其他，总投资不超过＄60万，推向市场约$70万之内，利润约为＄8万到＄10万。项目回報率为10%-15%。
而2014年地价猛涨，建商买塊地＄50万，建栋房子＄40万，加上其他，总投资己達＄90多万，推向市场约$100万之内，利润约也是为之＄5万到＄10万。项目回報率为4%-12％.明显可见投入实际上多了，回報少了.

市场转型了，奥克兰市民的普通别墅型住房实际上已经变成了近百万豪宅了!  而且已经不附合一般市民的收入标准，遠超一般市民的購买能力了!

至于明年，奥克兰2015年的房市是否还是牛市，有如2014一样精采？這确实是要以智慧去分析,但這只是我个人的意见。

新西兰是一个小国，是受到世界各大国的影响，所以必须先从国际情况上看看。
首先，跟据最一般有上必有下的经济学原理，美国与结盟国家可能会不成文但有惯列性的进行7年一度的经济大調整，闹得全世界都進入经济风暴状态，上一回是2008年美国经济风暴，再上上回2001年小一点，再前就是1996年的亚洲经济大风暴。而明年正好是赶上另一个7年．

跟据国际形势，在我看来2014年里中国与美国和美国盟友矛盾不断，海上争端不止等，都有着发生大事之先照．再説！国内据烈的反贪行动，国外通缉等行动也决不是偶然的，因为国内貪腐也不是一朝一日的问题了。为何偏偏要在2014扏行？只因习大大一句反貪？説白了！貪来貪去钱还是留在国内，随时想充公拿回都没问题．但习大大這次愿冒這个险的背后是有更强烈的苦衷的！那就是切断国有资产以贪腐形式转換成资金或现金外流，因为除了国债等国家投资行为外，民间资金外流也已到了不可小看的局面！而切断资金外流一向都是备戦手段，尤其是经济风暴的抗争，除了黄金之外，现金最行重要．其實中美之间的角力经已开始！只不过将会是军事化或经济化的问题擺了。

从新西兰本地政府角度也是看得明明白白的，新西兰政府税收的支柱房地产业是不能永久只靠中国资金或买家的。因此早已采取相关对应手法,（一）大面积推出或更新为高秘度地段，這样一来。开发商持有高秘度地段就没理由开发別墅形房屋，而理所当然的建高秘度类住房,为市民提供更多住房。（＝）政府在较远区推行了千套市民别墅形物业新区．（三）市政府Resource Consent 也变得好說話了,从近来几个项目跟市政府打交道后发现对高秘度项目放宽不少。比如之前高秘度开发局限于停车位，现在反而由开发商自觉要求多加停车位以滿足住户需求。限高，容积率等都难越雷池半步，现在都可以谈！這些态度转变是很明显不过的!

那明年2015房市又可能是怎样呢？

据不完全统計，奥克兰明年住房市场转形了，上马的公寓楼盤不下2500号户。无形中住房加多了，選擇也多了，豊简由人。
加上国内的局势，再跟据供求市场定律，对市场房屋价位肯定会起到一定的作用！所以还是小心为妙。

至于該如何注意项目开发风险控制，有兴趣者請等下一编再给大家說說．

Paper_Man

楼上有人说albany 新房开价160w，我个人觉得是有价无市，一般买家会选择其他更保值的大地老房。从去年8-9月开始就觉得albany近新房超过130卖的数量开始减少了。

dolice218

我的判断是涨幅降低而已如果汇率和利率持续这么低的话。。。we will see

mua~

顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶

markrey

如果真的像悉尼一样，那么公寓的价格也会出现大幅度上涨，但是新西兰的移民应该跟不上悉尼的移民规模和质量，这是由于2个国家 总体规模还是很有差距的。

for_undead

lg1750 发表于 2015-1-11 09:38
你买一块当然贵了，开发商都是买一片然后自己分割。利润你怎么知道

那是地式  不是房市。 土地开发商自己买地分割 再另行开发 和楼主说的是一回事吗。  

lg1750

for_undead 发表于 2015-1-8 20:24
albny 的地价  60万想买到都难   300平米的 房子  50-55万 差不多建起来  总投资怎么也要115-125.  还要 ...

你买一块当然贵了，开发商都是买一片然后自己分割。利润你怎么知道

for_undead

lg1750 发表于 2015-1-5 21:48
而2014年地价猛涨，建商买塊地＄50万，建栋房子＄40万，加上其他，总投资己達＄90多万，推向市场约$100万之 ...

albny 的地价  60万想买到都难   300平米的 房子  50-55万 差不多建起来  总投资怎么也要115-125.  还要交税    如果有60%的话   遍地都是开发商

mua~

for_undead 发表于 2015-1-5 19:12
而2014年地价猛涨，建商买塊地＄50万，建栋房子＄40万，加上其他，总投资己達＄90多万，推向市场约$100万之 ...

去税后地地道道d

mua~

lg1750 发表于 2015-1-5 21:48
而2014年地价猛涨，建商买塊地＄50万，建栋房子＄40万，加上其他，总投资己達＄90多万，推向市场约$100万之 ...

顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶

lg1750

而2014年地价猛涨，建商买塊地＄50万，建栋房子＄40万，加上其他，总投资己達＄90多万，推向市场约$100万之内

现在北岸albany的新房都开价160万了啊。利润60%啊。

bedroom

看明白了LZ是说该轮到公寓火一把了

for_undead

而2014年地价猛涨，建商买塊地＄50万，建栋房子＄40万，加上其他，总投资己達＄90多万，推向市场约$100万之内，利润约也是为之＄5万到＄10万。项目回報率为4%-12％.明显可见投入实际上多了，回報少了

这个数据确实不太准确。 没有哪个建筑商玩4-12的回报率。     另外 如果真的按照你的这个5-10万  你还没有算33%的税。 那么就是3-7万   连4-12%都没有。。。。

gazer

公寓的关注是对市场上40-70万这个消费阶段的补充，在不少区域这个价位已经没有合适的house可选择。那么设计合理的新型公寓自然而然会对很多人（尤其是洋人）产生吸引力。现在的公寓不比以前，无论材料还是设计理念上都要先进很多，居住的感觉上能满足很多人的要求。

dynamite

肉肉妈 发表于 2014-12-18 08:31
是篇好文章，建议加精。有一点楼主说的有偏颇，如果谈世界范围内的危机，74年石油危机，87年股灾，97年亚洲 ...

我同意你的石油危机. 中东石油大亨们开始不断下调石油价格来大压美国等国就可以看出一斑了.

wendytomyy

长知识了， 可有人还说今年最好买房 明年还会涨价

wendytomyy

只要不爆发大国之间的战争，明年全球经济会更好，新西兰房市也会进一步上涨

nasi_chilli

崩盘时请求神拜佛我们銀行

madashuainz

坐等崩盘  说得好  

ilikeauckland

其实现在是买房的好时机。大家懂的。

肉肉妈

mua~ 发表于 2014-12-19 12:19
那是那是那是那是

也不完全是，一块砖在通缩的情况下，可能比1块钱还便宜。腰斩就成为可能。

863364

多希望楼主是预言帝

Lease

mua~ 发表于 2014-12-19 12:10
今年好汇率好利率！哈哈！明年呢？看看俄国吧！一夜之间，啍哼！

俄国是整个西方世界在打压它。 新西兰谁会打压？

mua~

ilikeauckland 发表于 2014-12-17 23:08
再跌也不会跌回5年前的价格。再跌也有通货膨胀。1块砖今年卖1块， 明年卖2块。那房子怎么跌？ ...

那是那是那是那是

mua~

kelody0222 发表于 2014-12-18 20:28
同意楼上的，我觉得就是大涨还是小涨的问题了

道理其实非常简单，今年的好汇率好利率

今年好汇率好利率！哈哈！明年呢？看看俄国吧！一夜之间，啍哼！

mua~

肉肉妈 发表于 2014-12-19 09:16
奥克兰房价其实也有腰斩的可能性。

希望还能支持

mua~

quad5 发表于 2014-12-19 10:54
伊朗爆发伊斯兰革命，而后伊朗和伊拉克爆发两伊战争，原油日产量锐减，国际油市价格飙升，每桶原油的价格 ...

国际油市价格飙升，每桶原油的价格从14美元涨到了35美元。第二次石油危机也引起了西方工业国的经济衰退，据估计，美国GDP大概下降了3%。。。。现在油价往下，因果？

mua~

涨或跌！见仁见智啊！只能等看看囉！

quad5

肉肉妈 发表于 2014-12-18 07:31
是篇好文章，建议加精。有一点楼主说的有偏颇，如果谈世界范围内的危机，74年石油危机，87年股灾，97年亚洲 ...

第三次石油危机（1990年）因海湾战争而爆发，原油价格增加了近一倍，是20世纪下半叶三大石油危机之一。

影响[编辑]
1990年海湾战争爆发，被称作是一场石油战争。时任美国总统的老布什表示，如果世界上最大石油储备落入萨达姆的控制中，那么美国人的就业机会、生活方式都将蒙受灾难。海湾石油是美国的“国家利益”。当时3个月内原油从每桶14美元，涨到突破40美元。但高油价持续时间并不长，与前两次石油危机相比，对世界经济的影响要小得多，但使1991上半年欧美旅游生意相应减少。