[谈房] 租房合算还是买房合算？ [复制链接]

zjren1997

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发表于 2014-7-17 16:29:39 |只看该作者 |正序浏览 微信分享

本帖最后由 zjren1997 于 2014-7-17 17:17 编辑

租房合算还是买房合算？有人说租房合算（参见新闻：Westpac银行: 利率持续上涨,租房比买房更合算），有人说买房合算。现在我来计算一下，到底世租房合算还是买房合算，什么样的情况下租房合算，什么样的情况下买房合算。

假设现在你有50万，买一套50万的房子。按照过去20多年的经验，房价平均每年上涨7.6%。这个可不是笔者的估计或瞎编，而是根据REINZ的房价指数计算得出。1992年，REINZ公布的奥克兰地区的房价指数为1000；22年后的今天，奥克兰地区的房价指数接近5000。计算可知，平均每年上涨了7.6%。

现在买一套50万的房子，根据过去22年的经验，每年上涨7.6%，10年后的价值是104万。

如果租房，把这50万存银行，按照现在的存款利率，五年期存款利率为5.5%（现在ASB银行的挂牌利率），10年后连本带利85万（854072.22）元。同时，租一套50万的房子，按照现在的行情，周租金在450元左右，年租金2万多。按照过去20年的经验，房租平均每年上涨3%（根据新西兰统计局的资料，过去一百年，物价平均年上涨4.4%，参见：从1英镑到151纽币新西兰物价100年涨7500%），10年后，每周的租金为605元，年租金3万多。十年内一共支付了30万元的房租。50万的存款本息85万，扣除30万元的租金支出，还剩55万。如果考虑到资金的时间价值，从每年的利息收入里面扣除当年的房租，则10年后50万的存款本息合计还是50万元。

同样50万元，一个人买房，另外一个人租房，把钱存银行。十年后前者的资产是104万元，后者的资产是50万元，两者相差了54万元。买房合算还是租房合算，一目了然。

上面只是为了简便计算，实际上，买房每年有1500元左右的地税支出，还有一些房屋维护支出。如果扣除每年1万元的地税、维护费用，买房者的净资产并没有100多万，只有90多万元。

有50万元的人毕竟是少数，大多数人没有50万元，只有10万元，够首付，该买房还是租房呢？

可供选择的选项有两个：
一，10万存银行，租房，每周500元的租金支出。
二，10万首付，贷款40万，买一套50万的房子。根据现行的贷款利率，每星期利息500多元，基本等同于租房的租金支出。

不论是租房还是买房，每周都要付500元左右。不同的是，前者付给房东，后者付给银行。十年后，前者的10万元存款，本息合计是17万元，后者的房子升值到了100万，其中的20万是首付款部分升值，剩余的80万是贷款部分升值，扣除40万元的银行贷款，资产净值是60万。结论完全一样，还是买房合算，收益比全款买房还高（银行贷款部分带来的收益）。

什么情况下租房合算呢？

笔者认为，只有当房价上涨速度低于存款利率减租金房价比率的时候才合算。

数学公式是：
H<D-R
H,房价年上涨速度
D，存款年利率
R，年租金/房价比率

按照现在房价每年上涨7.6%的速度倒推，只有当存款利率大于10%，租金房价比小于3%的时候，租房才会比买房合算。如果是贷款买房，只有当贷款利率高于12%的时候，租房才合算。

说远一点，中国房价很高，租金不高，很多人说中国房价有泡沫，笔者根据上面的公式计算，买房是合理的投资，并不是泡沫。

过去10年，北京、上海等热点城市的房价上涨了10倍，平均每年上涨25%。普通城市的房价上涨了7倍左右，平均年上涨20%。而中国的房租相对于房价很便宜，年租金只有房价的1~2%。如果单纯用租金房价比来衡量，确实是租房比买房合算，但如果考虑到房价快速上涨的因素，租房远远不如买房合算。

如果今后十年中国的房价基本持平，不涨不跌，存款利率维持现状，则租房比买房合算，预料房租将快速上涨，年租金房价比将攀升到5%左右。

不过不用悲观，佛罗伦斯过去300多年所有的房屋交易记录都还保存着，经济学家对这些资料进行了深入研究，结论是：长远来说，房价平均每年上涨3~5%。

由此看来，新西兰过去20多年的房价上涨，属于快速上涨期，一半因素是物价上涨，另外一半因素是外来移民推高房价。

想一想从1949年建国到1980年，北京的房价30年不涨（可惜我们没有赶上那个时候），日本过去十年房价一直下跌（可惜我们不在日本），也许再过20年，新西兰的房价不但不涨，反而会逐年下跌，谁能说准呢。

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