房市五月无悬念，六月是瓶颈

LYYX

首先声明这是我一家之言，成熟和理智的投资者永远会做出正确的选择，而手中有钱的外来投资客--他（她）不会受到房价的升与降影响，受影响的可能是他（她）的时间。我之前曾发过两个贴子：
1)4 月起房市降温？（发于4月6日）：http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... 0746&extra=page%3D1
2)我们的房源也不缺，房价正趋稳？：http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... 0430&extra=page%3D1
4月的信息已陆续公布----表明房市正走向稳定和调整，而这是一个高（价）位的调整，而这可从两方面来促成：
1）经济层面：虽然有不断的手段来抑制房价的上升，从LVR,OCR到针对拥有5或以上投资房更高利率----都是Reserve Bank调控手段（新西兰能调控经济的也就IRD同Reserve Bank？),4月的作用已显现，五月也就无悬念--不会比4月好多少，能Hold住是大势，而且在目前OCR不高的情况下，如果没有基本抑制住通胀压力，6月OCR 必调。
2）政治层面：今年是大选年，国家党现在最愿意看到就是百业兴旺（这其实也是买房卖房有房没房的愿意看到的），而且Reserve Bank已先走了几步（从这点讲Reserve Bank Governor Graeme Wheeler还是看市场听政府的），而对房产的兴旺--它的直译就是稳（年5%以内波动都属于），任何的大起大落都不是好的形势。


所以从经济的调控手段到政府和大众的意愿，房市都指向持稳的方向---五月无悬念。
那六月哪来的瓶颈？这问题跟“拥有5或以上投资房更高利率”有关---已有的一点关系都没有（房已买，贷款也贷了，该renew 也弄好了），如实施此政策，它会影响有意多套投资的买家，解套的办法就是Reserve Bank 放宽LVR限制。如果新政照实施，旧政不放宽，在加上去年高位买进刚好6，7月想倒手的----道路要堵塞了，瓶颈出现了--彻底转向买方市场？


总之，我们的房市还算稳，任何有人想寄希望于大起大落的--都是不明智的，想等崩盘？---再过二十年讨论这问题。

ilikeauckland

现在房子真的好少

LYYX

冬季上市量明显少，房地产报比多时薄了30%。想买房的话，好好看，冬天上市房里还是有好货的(你不要看那些公布的数据，一天升300几百的-实际上四五六几个月房价沒升，只是高价位房子卖的比例升了而己。结构性调整，七八月诂计也不会偏离这趋势!)

bressanone.nz

我自己觉得如果冬天过去还买不到房的话，可能真的我就什么也买不成了。不过现在房子真的好少

haifeng

ddddddddddddddddd

LYYX

今天OCR又升了，但不管怎么升,依然处于较低位（26/07/2007--23/07/2008 OCR--8.25%),他再升几次（明年四月4%？），我们就麻木了---房产也就继续升温了？

LYYX

住宅·住房拍卖市场转冷 专家：火了18个月该降温-http://money.skykiwi.com/realestate/2014-06-06/180598.shtml
1)5月份奥克兰房市量价齐跌，奥克兰地区整体房价在过去的三个月仅上涨了0.7%.
2)住宅·数据显示 5月份奥克兰房屋销量跌14%:http://money.skykiwi.com/realestate/2014-06-05/180527.shtml.

songinator

Lease 发表于 2014-6-6 08:51
这个信息与前两个月的基本一致，也就是说奥克兰房地产市场目前的状况是前几个月的延续。所以参考价值不大 ...

恩  总结的不错

Lease

LYYX 发表于 2014-6-6 08:06
Auckland house sales dropped 14 per cent in May from a year earlier as the market cooled ahead of  ...

这个信息与前两个月的基本一致，也就是说奥克兰房地产市场目前的状况是前几个月的延续。所以参考价值不大。现在更需要从fundamental去理解市场，即：市场是否有足够的房屋供应，市场需求是否依然旺盛。只要demand > supply, 那么如果想要入市，目前的市场应该有不错的机会。

LYYX

LYYX 发表于 2014-6-5 08:46
五月各种数据尚未出，但较冷的房市就象天气一样--上周Barfoot(北岸） 的拍卖是冷冷清清，当场拍掉的更是屈 ...

Auckland house sales dropped 14 per cent in May from a year earlier as the market cooled ahead of winter, according to Barfoot & Thompson, the city's biggest realtor.
Sales dropped to 1,109 in May from 1,284 a year earlier, and were up 37 per cent from April when the Easter public holidays fell. The average sale price dropped to $702,966 from $708,603 in April, but was still up from $644,737 in 2013. The median sale price rose 4 per cent to $645,000 in the month, and was up from $570,000 a year earlier.

Listings fell to 3,498 in May from 3,623 in April and up from 3,034 the previous year. New listings fell 19 per cent in May to a three month low of 1,318.In May, Barfoot sold 343 properties with a price tag of less than $500,000. That was about 31 per cent of all sales in the month, down from 37 per cent in April. Sales of $1 million homes rose to 188, from 120 in April.
以上的信息，我们是否可这么理解：
1）房价中价位在持平或略有下降（即使没降也因低端房产销售比例下降，而高端房产销售比例上升所致）
2）较低的上市量与更多的净移民，及可能更合理的汇率---它们的争斗可能会造成低端房产销售疲软。而高端房产一枝独秀！从而导致租房市场活跃，租金上扬在所难免。
3）如果2）的分析正确，投资客可望6，7月陆续入市---占领低端可投资的房产---从而有望8月后恢复较低迷的房市。

onetreehill1

一曰方茗 发表于 2014-6-5 21:08
用不同的基数比较会得出不同的结果, 看你怎么看了

http://www.interest.co.nz/property/70224/barfoot ...

看到了，谢谢，主要意思：5月份成交量减少，上市量减少，但是房价还在上升，净移民流入量今年将达到高峰，真是亚历山大啊

一曰方茗

onetreehill1 发表于 2014-6-5 20:59
有链接看看吗？

用不同的基数比较会得出不同的结果, 看你怎么看了

http://www.interest.co.nz/proper ... th-645k-6195k-april

http://www.stuff.co.nz/business/ ... -rebound-lacklustre

http://www.nzherald.co.nz/proper ... p;objectid=11268109

onetreehill1

一曰方茗 发表于 2014-6-5 20:57
5月份数据出了, sales down, prices up

有链接看看吗？

一曰方茗

LYYX 发表于 2014-6-5 08:46
五月各种数据尚未出，但较冷的房市就象天气一样--上周Barfoot(北岸） 的拍卖是冷冷清清，当场拍掉的更是屈 ...

5月份数据出了, sales down, prices up

psp2

看看大家说的都很有道理。

onetreehill1

NewLynnHse 发表于 2014-6-5 11:27
你咋这么闲啊？不用上班？

不是和你一样嘛。。。都是挨踢人

NewLynnHse

onetreehill1 发表于 2014-6-5 11:26
老实说，我已经有2年没有去参加Barfoot的拍卖了，昨天突发奇想也许是某种动力让我去看看Barfoot AucklandCi ...

你咋这么闲啊？不用上班？

onetreehill1

老实说，我已经有2年没有去参加Barfoot的拍卖了，昨天突发奇想也许是某种动力让我去看看Barfoot AucklandCity的拍卖现场，发现大堂里黑压压的座无虚席，外面走廊里也都是站满了人，感觉气氛一点都不冷啊？

连Mt Albert区四周都是HNZ的公房包围的一个房子也有人在抢最后卖了个好价钱112万，连阿海都说那个买家傻啊，哈哈这个世道我们就看不懂喽

不过有些投资还真需要出奇制胜，反其道而行之，如果墨守成规，人云亦云就可能不是好的投资者

walker123

Lease 发表于 2014-6-5 09:15
是啊，很多消息似乎都显示房价要跌啊，比如，ANZ的economist说房价会随着成交量的下降而下降，央行的数据 ...

令人深思......

songinator

Lease 发表于 2014-6-5 09:15
是啊，很多消息似乎都显示房价要跌啊，比如，ANZ的economist说房价会随着成交量的下降而下降，央行的数据 ...

问得好 令人深思   

至少我个人去拍卖 希望大家都观望的时候出手

Lease

LYYX 发表于 2014-6-5 08:46
五月各种数据尚未出，但较冷的房市就象天气一样--上周Barfoot(北岸） 的拍卖是冷冷清清，当场拍掉的更是屈 ...

是啊，很多消息似乎都显示房价要跌啊，比如，ANZ的economist说房价会随着成交量的下降而下降，央行的数据显示四月份的贷款增长是自2012年9月以来最低的。

所以，市场也比较冷清，无论是数据还是实际现象都显示今年不妙。

问题是：作为投资者，你究竟是在房地产市场热火朝天时入市呢？还是在一个相对平静的市场入市？

songinator

LYYX 发表于 2014-6-5 08:46
五月各种数据尚未出，但较冷的房市就象天气一样--上周Barfoot(北岸） 的拍卖是冷冷清清，当场拍掉的更是屈 ...

纽币在跌ING~~~~所以大家都在等 谁现在换啊 晚换半个月一个月都省钱啊

LYYX

onetreehill1 发表于 2014-5-30 09:27
是有这个意思，NZ的房地产今年还会平稳的上升，前几个月稍微平稳些喘个气，加上牛比跌，房地产又要热起来 ...

五月各种数据尚未出，但较冷的房市就象天气一样--上周Barfoot(北岸） 的拍卖是冷冷清清，当场拍掉的更是屈指可数。虽然纽币在跌（人民币也跌）也没带来多少利好消息---房产的投资客已在观望或放盘，今年的房市能有微量的涨幅已是哦弥陀佛了？---购房者悠着看房买房---千万别拼！

onetreehill1

LYYX 发表于 2014-5-30 08:10
自从国家党公布预算案后，它的支持率一路飙升，但纽币对其它货币却一路下跌（1NZD=0.5117GBP 下跌至目前的1 ...

是有这个意思，NZ的房地产今年还会平稳的上升，前几个月稍微平稳些喘个气，加上牛比跌，房地产又要热起来了

LYYX

自从国家党公布预算案后，它的支持率一路飙升，但纽币对其它货币却一路下跌（1NZD=0.5117GBP 下跌至目前的1NZD=0.4998GBP).这是否给已冷却下的房市注入热能？---政情稳定，外资涌进。

LYYX

多余的LVR限制?
LVR rules may go by year end:
http://www.nzherald.co.nz/busine ... p;objectid=11252242

onetreehill1

住宅·奥克兰4月房价仍在涨 建议卖家调整期望值
　日期:2014-05-08 14:15:16　阅读:2681　来源:天维网编译

　　天维网5月8日报道 本周四，新西兰政府估价局（QV）公布了4月份的房屋价值报告。与去年同期相比，新西兰平均房价上涨了8.4%，但在过去三个月上涨了0.2%。

　　与2007年的上一波高峰相比，新西兰目前的房价高出13%。如果考虑到通胀调整的因素，过去一年房价涨幅为6.8%，比上一波高峰低了2.9%。

　　在奥克兰，过去一年房价上涨13.9%，比2007年最高峰高了29.2%。经过通胀调整，这两个数据分别是12.2%和10.9%。


　　QV全国发言人Andrea Rush介绍说，新西兰房价在3月曾有短暂的下挫，但很快就在4月重拾涨势。今年4月，全国房价上涨的速度与去年类似，奥克兰地区房价更是在前几个月的减速后重新攀升。

　　根据CoreLogic NZ的数据，3月份首次购房者的数量有所增加。Rush认为，这意味着央行的高LVR限贷令对首次购房者数量的影响不算太大。起码现在看来，不少首次购房者都能找到筹措首付房款的途径。


　　在奥克兰，过去一年房价上涨13.9%。而在最近3个月，房价上涨幅度为1.5%。

　　过去三个月，奥克兰地区房价上涨最明显的是中心区，从2月至今已经上涨了5%。与此同时，北岸和Rodney North也分别录得3%和2.9%的涨幅。

　　在奥克兰市的东部地区，平均房价为1,043,098纽币，比去年同期上涨14.9%，比2007年高峰更高出30.7%。而在奥克兰市的南部地区，过去三个月房价上涨0.9%，比去年高出13.9%。

　　QV估价师Bruce Wiggins分析说，房价仍在上涨，但速度已经比去年放缓，有些物业的销售时间也变长了。

　　日前，Barfoot公司公布4月房价数据的时候曾提醒卖家，在定价的时候要更加现实。现在Wiggins也提出类似的建议，他表示现在已经不是去年10月之前的市场，卖家需要调整销售的期望值。“纽币对其他主要货币的比例也更高。”Wiggins说，像持有人民币的海外买家和其他移民群体的购买力会有所削弱，预计也会对房价上涨造成软化的效果。

phb

LYYX 发表于 2014-5-9 19:54
如今上市的房子,不仅中介,而且房东,依然对拍卖情有独钟---不管三七二十一先拍拍再说.可是情形已不同了,大家 ...

说得有道理，赞！

liuyuzhuang

西区可怜啊,500平的地上还有一个三房的房子都值不了50万,我的投资好失败啊!

cizzzzk

LYYX 发表于 2014-5-9 22:08
整个五月的结果还未知,但四月BT拍卖成功率约48%,而三月约51%---趋势是递减的--而最重要的是未来议价房的比 ...

记得去年年底今年年初，拍卖当场成交的不到三分之一，现在拍掉和预先sold的占一多半，no bid的都是半幅地的烂房或者公寓，而这些本来就不适合拍卖的