Auckland CBD Apartment价格已经悄然上升

Lease

虽然整个新西兰房地产市场依然低迷,整体房价略有下降.但AucklandCBD Apartment 价格已经悄然上升.



给出几个简单的例子,147 Hobson St, 两房一厅38平米, 2007年8月销售价为12万5左右, 现在同样的房子,通过中介一般开价为15万5左右, 砍价后的成交价通常在14万5左右. 若是PrivateSale目前开价为14万5左右, 最后成交价在13万5到14万之间.



同样在这幢Building里, , 两房一厅38平米带个车位的,2007年8月销售价为16万5左右, 现在通过中介一般开价为19万9左右, 砍价后的成交价通常在18万5左右.



类似的例子同样出现在Zest,Metro, Stanford, Kiwi on Queen等Apartment上.因此如果你在3年前买入AucklandCBD Apartment, 现在应该已经获得8%-16%的增值. 而同时期其他类型的房子,则能保本已经相当不错.



究其原因,最近3年AucklandCBD几乎没有新的Apartment落成, 但需求却丝毫没有减少.租金回报相当可观. 目前CBD Apartment, 即便以现在的销售价,Net Rent Yield普遍能达到7.5%以上, 而典型的三房一厅的House, Gross RentYield也仅在5.4%左右.



上周与几个开发商朋友一起吃饭,他们说以目前CBDApartment的售价,虽然已经上涨,但若要建造新的Apartment,其建造成本仍比现售价高出30%左右. 也就是说即CBD Apartment的价格再上涨30%,也没有开发商愿意去建造,因为他们无钱可赚.


那么由此推论,CBD Apartment需要起码再上涨45%以上, 才会有新的Apartment出现, 因为一般开发商需要有15%左右的利润.



CBD Apartment的价格上涨是典型的供求关系发生逆转而造成的,那么在下一次Apartment大量供应之时, 现有的Apartment的价格会有一个飞跃.

realittlefly

我们实际一点,请LZ在这里推荐一些15,6,7万的,质量没问题的,别太破旧的,整年下来平均月租金(扣除水电网开支)280/W左右的,物业管理费明确在合理的数额内的apartment.谢谢!达不到这些最基本的底限要求的基本上只能适合资 ...
狂风暴雨 发表于 2010-11-29 12:31

严重同求！
我就得意狂风暴雨这样的人，实在实际，而且好几次都是我想问的事想说的话人家头里就先问了先说了！

天使鱼

没觉得CITY APT不好出租。。。只要房子保养的好干净整洁其实还是很好出租出去的！
格局合理价位合理很多人都会租的，只可惜CITY很多公寓设计不合理太小了，尤其ZEST那些。。。学生住的太辛苦了价位又贵。
其实20万以下可以买到个50平方以上2房的就算值得投资的了！

yan2009

知道为什么降价吗？中介在中间做了相当大的工作！！！！对想卖房子的人，他们会磨嘴皮变着法子地吓房东减价，CITY 的很多房子都是这样跌下价钱来的，熟悉的人说，现在，CITY的房子基本上是成本价了！！

对想买房子的人，他们会昧着良心说大话，设计让你尽快签下字！复杂的房产交易让多少开心的？大家想一想！多少人在签完字后后悔得想跳楼的！！！

我特别讨厌新西兰的中介。吃里扒外的嘴脸。房价的涨与跌全是这班中介手里弄着呢。买房的与卖房的，全都给他们糊弄着。。。。现在的房价。。。根本就不是真正的房子价值。无论如何，买房的与卖房的利益，他们是不会顾及的，他们只是想吃中介费。。。。。。

高兴

apt能租出去什么都好说，就怕租不出呀。

吃不够

2dddddddddddddddddddddddddd

HongChen

我想知道是用哪栋公寓来做统计数据的？

狂风暴雨

喜欢的就是你这句话. 不过注意哦, 10几万的投资，每周大大的大于200以上(300或接近)的租金, 不自住的话，还是极其可爱的.
Lease 发表于 2010-11-9 20:52

我们实际一点,请LZ在这里推荐一些15,6,7万的,质量没问题的,别太破旧的,整年下来平均月租金(扣除水电网开支)280/W左右的,物业管理费明确在合理的数额内的apartment.谢谢!达不到这些最基本的底限要求的基本上只能适合资金短缺但又有自住需求的人,不适合投资.

小红花

去年开始看CT公寓，从5月份看到10月份，实在是没合适的，好的超出预算，那破的，真钻不进去，10月份回国呆到今年6月份回来，看看报纸，当年带我看楼的中介都消失了，估计一套也没成交，去年HOBSON GARDEN包起来维修，今年CVU还没排上号，我真没看出来CT公寓有什么上涨的

maluo

同意楼上意见。。

johntea2008

我查了LZ发的其他的一些贴子和回贴, 感觉他是一个Sophisticated Investor。Hondan 发表于 2010-11-11 08:14

是。LZ是比较用心和认真的，值得尊重的。即使有时观点不同。

Hondan

LZ 的信息是非常具有参考价值的. 其实聪明的人应该做的是想办法去核实LZ所说的一切. 如果奢望他把一切都告诉你, 这恐怕并不现实, 而且可能LZ觉得也没有这个必要. 因为他或许只想给大家一个Summary. 再说如果有人不相信, 那么无论他提供再详细的资料, 也总能找出漏洞的. 因为投资从来就是Arts多过Science.

我查了LZ发的其他的一些贴子和回贴, 感觉他是一个Sophisticated Investor. 因此他的信息是值得研究的.

Decaf

41# Lease
LZ不要太激动啊，我不奢望你回贴。虽然你说你实在是彻底无语了，不过还是在上次的回帖里说了这么多。

我在这里并不是要和你争论你的论点是不是正确，我发贴的目的就是想知道LZ得出这些结论的理由。结论谁都会说，张嘴就来，手指动动，几百字就能出来。但是在这里读书的人都知道，什么结论，数据都要有出处或者验证的方法。但是LZ就一句我自己买来的就带过了，是不是很不负责？大家都在看，大家都希望知道个究竟原因。你可以不用公布具体数据，但是你至少要有这些数据的基本情况的介绍，比如在这150个APT里大概涵盖了什么价位的情况，根据这些数据所算出的APT的价格变化是不是也应该可以告知大家，让我们知道到底是多少呢？如果这个你都说不出，又让别人怎么相信你说的话？

其次，我的确只是提到了今年和去年的比较，因为这个是我所看到的一些信息的一个转载，但是这个也是新西兰房地产网站所披露的信息，权威信也是有的。另外我之前就提到了，虽然是ASKING PRICE，但这已经反映了市场缺乏信心了，卖家自己不断降低要价，这个不用我多解释吧？

最后，6%的NET RENT YIELD真的很模糊啊，首先你是怎么算出的？或是从什么别的权威机构发出的？这个NET有没有包含税收，有没有考虑到通涨，这些都是你没有提到的，一个看似简单的NET值却包含了很多不同的意思，LZ是否去仔细研究过呢？还有在计算这个6%的时候有没有包含到那些长期租不出去的APT？如果只是算了那些租出去的，是不是就会产生我之前所说的空置期所带来的损失呢？不同的假设前提，最后得出的结论的意义是完全不一样的。

我在这里完全没有诋毁LZ的意思，也许之前言语也有些激动。但是我真心希望我们在这里发的帖子，尤其是这些投资指引的帖子要有基本的研究准则。基本的数据统计的披露，信息来源的注明，这都是最基本的。大家都知道，在NZ学习的时候，无论是小论文还是MASTER的毕业论文，都是要求有数据分析和基本的REFERENCE，如果没有这些东西，就在那里一通大道理，老师能让你及格吗？而且这样也方便大家一起有根据的进行讨论。谢谢！

Lease

38# Decaf

最后一次回复你的贴, 因为对你实在是彻底无语.

"至少要有个具体的数据的统计吧。比如最近所有APT的成交价格来做统计，或者数据的出处。"--- 数据来自QV, Barfoot Thomspon & Raywhite, 要么花钱, 要么通过朋友获得数据. 总共统计超过150幢APT. 我不会在这里公布具体的数据统计, 因为我是花钱或者欠了别人的人情才得到的.

"但是根据 NZREAL ESTATE在7月的统计报表，AKLAPT的ASKING PRICE比上个季度少了8.3%，比去年同期低了5.5%"----我说过我统计的是同一幢APT在2007年以及2010的售价. 你用上个季度或者去年的, 还是ASKING PRICE, 来和我讨论, 没有任何意义.

"还有LZ说的10几万投资，每周有200-300的收入，但是LZ忘记了一个问题，你有没有算各种税收，各种中介费用，还有每年的空房时间也没算，如果都算进去，还能有多少回报呢？"-----我说"Net Rent Yield普遍能达到8%以上", 看得懂吗?

"LZ在提出这些观点的时候，应该有些具体的实际数据,不要人云亦云"-----难道我没有给出数据吗? 请你再仔细看看我上面写的内容. 这贴子本身就是我发的, 何来"人云亦云"?

HongChen

现在CITY APT的回报率比较理想，但之后几年APT价格的涨幅多少就难说了。

43

不能拿个案来说明问题吧~

Decaf

LZ不要在这里随便拿2个房子的成交就来误导别人行吗？至少要有个具体的数据的统计吧。比如最近所有APT的成交价格来做统计，或者数据的出处。但是根据NZ REAL ESTATE在7月的统计报表，AKL APT的ASKING PRICE比上个季度少了8.3%，比去年同期低了5.5%，当然你会说ASKING PRICE不是成交价格，不能作为参考，但是ASKING PRICE从某种角度也说明了卖方对市场的一种态度，要价都在不断的下降，可见大家对市场都没信心，房子也卖不掉，只好不断来降价，而且我相信APT的实际成交价格也并不会象LZ说的那样是上升的。
还有LZ说的10几万投资，每周有200-300的收入，但是LZ忘记了一个问题，你有没有算各种税收，各种中介费用，还有每年的空房时间也没算，如果都算进去，还能有多少回报呢？在NZ现在的地产投资，想依赖RENT来有很高回报已经很难了，最主要的回报还是来自于房产本身的价值的上升。
当然我不是说APT的价格以后肯定不会上涨，但是LZ在提出这些观点的时候，应该有些具体的实际数据，不要人云亦云。

Lease

10几万的投资，每周200以上的租金，不自住的话，还是很可爱的。
ddxinran 发表于 2010-11-9 13:18

喜欢的就是你这句话. 不过注意哦, 10几万的投资，每周大大的大于200以上(300或接近)的租金, 不自住的话，还是极其可爱的.

ddxinran

讨论好热闹，落差好大啊。看起来买房和买股票差不多啊，心态和信息不对称，一万个买房的人有一万零一种态度。

其实像女生买衣服的心态来理解就容易得多了，同一套衣服，适合你的可能不适合她；有的可以穿十年不落潮流，有的穿一季也嫌太多。女生们拿出买衫的利落和决断买房，不见得比男生差。当然，女生买衣服前提是了解自己和潮流，所以买房的信息充分是必要的。诚实勇敢披露信息的地产经纪，肯定能做得长久。

至于city apartment，我觉得lz拿出的例子不太具备吸引力，2房才38平方，看过zest的人都不会喜欢当沙丁鱼的。那一批小房子影响了很多人对apartment的印象。但是10几万的投资，每周200以上的租金，不自住的话，还是很可爱的。

Decaf

30# Lease
明显你就是没有经济知识的人，SUPPLY不足的确会造成价格上升，但是反之价格上升就并不一定是SUPPLY不足造成的，这个是2个概念，但是LZ却把这2个问题混为一谈了，不觉得有点偷换概念吗？这几年通货也是造成所有物价上升的一个理由啊！所以我们更多的应该是看清楚市场的真正需求在那里。而不是一味的去追随价格的攀升，那结果只能是被套老和产生无谓的泡沫。

轻描淡写

如果在能拿到银行贷款的前提下，在city买个价位在20万左右的2室apt还是不错的。我觉得apt很适合首次置业或是预算不高的朋友，如果你钱多那另当别论。一般的小户型apt价格不高，地点也好。先不谈apt有没有升值潜力，首先20万买不到什么好的hourse甚至unit，与其在破区等着房子升值，倒不如在city住得方便点。况且低价位的hourse就算能升值又能升多少呢？

_HJJ_

没人租没人住哪里来的人买...而且又小又贵又不方便....

Lease

apartment涨价空间不大
crystal0818 发表于 2010-11-8 17:25

理由呢?

crystal0818

apartment涨价空间不大

Lease

“不存在OVER SUPPLY”是根据什么来说的呢？有相关的数据吗？还有就是需求是不是在这2年有明显的上升呢？
Decaf 发表于 2010-11-8 13:51

实在是对你感到无语，试问如果现在依然OVER SUPPLY的话，那怎么会现在每平方米售价从2007年3000左右涨到3500呢？

Decaf

“不存在OVER SUPPLY”是根据什么来说的呢？有相关的数据吗？还有就是需求是不是在这2年有明显的上升呢？

Lease

LZ为什么拿2007-2010的做统计？为什么不拿别的年份（2005，2006，2008或者2009）？能给个理由吗？所有的假设都要有个合理的理由吧。否则后面的结果都是不可信的。
Decaf 发表于 2010-11-8 12:33

这可就说来话长了, 但我还是尽量长话短说.


AKL CBD的APT从2003年开始上涨, 当时有大量的所谓房地产投资顾问公司在市场上推销Off-Plan的APT, 当时这些Off-Plan的APT售价在每平方米$3000-$3500. 在这些APT于2004至2005年落成之时,正逢地产牛市以及大量亚洲学生涌入, 这些APT的售价一下子涨到每平方米$4000-$5000, 甚至更高. 这样一来就吸引了更多的开发商进入CBD建造APT, 最终由于Over Supply, 导致CBD的APT于2006年见顶(早于整个地产市场一年见顶), 从2007年开始出现大量抛售,价格直线下降, 很多2007年CBD的APT的售价仅仅刚超过每平方米$3000, 可以说是最谷低的时候, 而现在这些APT又可以卖到每平方米$3500左右.


所以我比较的是这些年来CBD APT的最低价和现在的价格.而且由于目前CBD的APT不存在Over Supply的问题, 以及建筑成本提高无人再造APT,所以我认为CBD APT的价格不可能再跌回2007年的水平.