大选，左倾，移民，房市，风险控制

Robbi

1.     大选

9月的大选，尘埃落定。国家党虽然支持率不算差，但在MMP体制下，这次其实还是没达到最理想的结果。或者可以说，这次大选的结果，已经是国家过去几年基调需要改变的一个明显信号了。

虽然还有special vote没有点算，不过根据过往历史判断，specialvote都是偏向红绿阵营。所以，如果没有特别的事情发生的话，其实这次大选，悲观一点看的话，虽然前段时间nzherald 上有篇文章写各大党都能算是赢家。但其实最后最大的赢家，就是大多数华人都不太感冒的老皮

2.     左倾

和2014大选比起来，今年的大选有一很重要的信号： 左倾。

首先，先看看2014的大选。根据维基的资料显示，当时国家党和行动党，联合未来党，以及毛利党组成了64席的联合政府。回头看看今年的选举，当时和国家党的联合政府里面，就剩下行动党了。而且，整个选举的走势，很明显的一个势头就是民意是从右派慢慢得倾向左派。因为本人不是政治分析师，详细的票数对比就不一一列出。有兴趣的可以参考下面两个链接：

2014 选举维基记录：https://en.wikipedia.org/wiki/New_Zealand_general_election,_2014

2017 选举初步结果： http://www.elections.org.nz/news-media/preliminary-results-2017-general-election

3.   移民

这是个大话题。其实移民开始收紧不是一天两天的事情。早在选举之前，政府就已经采取一系列措施来限制移民。在老皮基本稳赢的前提下，可以预见，老皮的一些移民政策上的政见，很有可能在未来三年里得到不同程度的实施。这个链接是老皮的移民政策，大家可以参考一下。 http://www.nzfirst.org.nz/immigration

4.     房市

之前一直都有各种不同声音说移民净入量是影响房市很大的因素之一。那如果我们结合这次大选的结果来分析。很有可能出现的情况就是，接下起码来三年内，移民数量很有可能会稳步下降。也就是说，在移民政策缩紧的前提下，很有可能对住房的需求会有一个慢慢降温的效果。有一点需要注意的是，这种影响不会立竿见影。就现在光拿家庭团聚来说，移民局那边已经有不少以前积压下来的申请要一步一步处理，消化这些申请，需要一定时间，批了之后，到所谓的坐移民监，也有一定时间。所以真正要以降低移民来降温房市，这样的方法，还是必须得有一个很长的周期才能体现出来。这个周期的长度，很有可能横跨到下一次大选。

而且，不能单单从限制移民这部分来看对房市的影响。净移民量里面还有很大一部分是从海外回流的新西兰本土人士。大选结果出来之后的半年个人感觉是个很关键的时间段。大家不妨留意到时的净移民流入量，看看老皮所谓的缩紧移民政策会不会有很大的影响。

再次，房市走势除了移民这一块之外，还有各方面的因素影响，例如政府及央行的政策；社会经纪走势，金融市场对本地银行风险的评估，融资成本等等。在这么多因素里面，新政府对于房市的态度也很值得大家注意。记得大选前红蓝两党都发表过一些希望央行放宽贷款比例（LVR）的言论，然后好几个本地相关从业人士也有过类似的说法。那等到新政府组成之后，会不会又旧事重提，给央行施压呢？或者会有什么相关立法（议案）呢？这些都是（稍偏左）新政府成立之后几个月的一些看点。

所以对于房市，稍稍总结一句，短期的确存在稳定因素，人类对于未知，和不稳定存在一丝丝畏惧。这种心态近期房市已经体现出来。但是，有些时候，正是这种局面，成就了一些英雄。所以，走着瞧吧。

5.     风险控制

我相信，时世的确可以造英雄。但是，英雄的数量总是比普通人要少得多。所以，对于普通人来说，在刚刚结束了一波牛市，而且不稳定因素充斥着市场的时候，应该怎样去控制风险，从而平稳过渡到下一次春天。这个，应该是普罗大众和我一样的普通投资者们所要考虑的。在这里我给大家几个要点，仅供讨论：

a.     重新审核流动现金

b.     确认短/中期投资计划

c.     注意现金流及其质量和持久性

d.     重新审视手上物业持有量/度

e.     利用10月和11月这两个黄金时期，重新审视现有贷款。

至于详细操作细节，因人而异，这里不一一讨论。但是我上面提出这几点，会是一个很好的出发点。如果大家有兴趣和我详细聊聊，欢迎联系我。咖啡钱你出，咨询免费。

顺便说一下，我们公司在10月15号又将隆重迎来季度讲座—E智论坛。E智论坛是我们公司和skykiwi联合举办的一个免费房地产投资的大型讲座及交流会。到时我也会出席。活动详细请参考下面帖子。 欢迎大家到时过来和我聊天。

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3485963&extra=page%3D1

119900

一直没搞懂啥是豆腐教。。。

老老妖刀

119900 发表于 2017-10-3 21:23
一直没搞懂啥是豆腐教。。。

我也有同问。。。王致和是祖师爷么？？？

Robbi

小猛男 发表于 2017-10-3 21:15
反正这些中介，贷款，豆腐教啥的逼逼一堆有用没用的最后都是一个结论：房市永不跌 ...

兄弟你真看完了文章才做的评论？

topsky

房市？                        

pear

看老皮的了，未来三年就看老皮选择工还是国了。

NewLynnHse

其实，绿党也有机会当king maker的，只是他们不懂得把握，怕会跟毛利党一样。。。哈哈

本分人儿

虽然有打广告嫌疑，但是说的客观，中肯，楼主不错

呼啸寒风

整个国家在下滑的道路上加速前进

ssll

房价会缓慢下跌

rzrljb

跌就跌来个痛快

天才

他的很多政策都是对新西兰人来说是好的政策

angelvan2012

119900 发表于 2017-10-3 21:23
一直没搞懂啥是豆腐教。。。

Ron Hoy Fong原先是开豆腐店的，后来开始投资房产，现在带人开班，老师加学生一起统称豆腐教。

angelvan2012

老老妖刀 发表于 2017-10-3 21:26
我也有同问。。。王致和是祖师爷么？？？

Ron Hoy Fong原先是开豆腐店的，后来开始投资房产，现在带人开班，老师加学生一起统称豆腐教。

Robbi

本分人儿 发表于 2017-10-3 23:54
虽然有打广告嫌疑，但是说的客观，中肯，楼主不错

感谢捧场。
这个绝对不是广告嫌疑，我做事也不遮遮掩掩的。。这个很明显就是评论加广告嘛。。个人打一下，顺便宣传一下公司的活动。欢迎到时参加。

261874939

老皮万岁  别的不多说了     

脚踏车AMG

说得还算是客观 分析了些现象 至于结论的话自然是各人有各人的看法

支持一下

weiz99

angelvan2012 发表于 2017-10-4 09:17
Ron Hoy Fong原先是开豆腐店的，后来开始投资房产，现在带人开班，老师加学生一起统称豆腐教。 ...

受教了，原来如此，这豆腐还真硬

Robbi

澄清一下。。。楼主本人不属于什么豆腐教啊，也不是他们学生之类的。

我只是一个很普通的投资者和贷款中介。投资经验都是自己过去几年摸爬滚打和在帮客人整理投资项目的时候学回来的。

现在楼主在一个叫宏硕资本（everbright finance)的贷款中介公司上班。。和豆腐教 (ronovation) 没有直接联系的。

119900

angelvan2012 发表于 2017-10-4 09:16
Ron Hoy Fong原先是开豆腐店的，后来开始投资房产，现在带人开班，老师加学生一起统称豆腐教。 ...

多谢指教！！！

ilikeauckland

在跌在跌，不急的可以等等啦

longwang

依我看，在跌的大势下，近5年内也不要买房，买了也不升值，现在是套出资金做生意的好时候，等下波启动时再杀入。

老老妖刀

angelvan2012 发表于 2017-10-4 09:17
Ron Hoy Fong原先是开豆腐店的，后来开始投资房产，现在带人开班，老师加学生一起统称豆腐教。 ...

这里有豆腐教的么？？

我看中介比较多

还有几个多军也很有自己的见地，不像豆腐教的。。

那个马甲是豆腐教的啊！！入教要教见面礼么？

老老妖刀

ilikeauckland 发表于 2017-10-4 19:39
在跌在跌，不急的可以等等啦

我急，很急。我想让房价硬着陆！！！
最少当年涨多快，现在对应的跌多快呀。。

一年10%的涨，一年10%的跌。不过分吧

longwang

老老妖刀 发表于 2017-10-4 20:01
我急，很急。我想让房价硬着陆！！！
最少当年涨多快，现在对应的跌多快呀。。

10%跌，会的。不过得再等2年，现在只是拐点，基本面不利房市得有个过程，等啥时移民减半，贷款利率升到5%就会有大量抛盘，那才是加速下跌的时候。

Robbi

longwang 发表于 2017-10-4 20:08
10%跌，会的。不过得再等2年，现在只是拐点，基本面不利房市得有个过程，等啥时移民减半，贷款利率升到5% ...

所以要讲求风险控制。我自己5.75%都过了三年了，杠杠的。

Robbi

这个周日就是我们e智论坛开讲的时候了，大家有兴趣的话可以来和楼主真人讨论。。嘿嘿

Robbi

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Robbi

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