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[谈房] 房价跌了,但负担能力上去了吗? [复制链接]

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发表于 2024-9-25 12:17:22 |只看该作者 |倒序浏览 微信分享
所在地区: 奥克兰中区

我记得新冠前,和几个网友都讨论过房价太高,负担不起,买不起。 例如房价,100万,买家首付+贷款只有80万。 很多人盼望房价能够大跌,买房容易。我当时说了,房价下跌,通常是因为经济下行,所以会有其它情况出现,导致人们还是买不起房.

房价下跌是必然的,但如果是因为经济下滑或者政府的行政手段导致的房价下跌,会有其它因素压制买家的负担能力。例如,过去两年多,因为经济萧条,房价跌了。 可是,2021年房贷利息2%多, 今年最高7%左右,三倍。买100万的房,每年得多付近5万。 很多买家因此也被挡在门外。 此外,不少人因为经济不好减薪,失业,或生意倒闭。 那就更买不起了。银行也不愿借钱,因为违约风险高。就算借,也减量+苛刻条件。

此外也简单评论一下上届政府的旗舰政策KiwiBuild. 过程,大致上就是


·        开发商盖房-> 政府检查 -> 政府买下 -> 通过中介抽签卖给买家


相比一般的过程


·        开发商盖房-> 通过中介卖给买家,


Kiwibuild 多了两步,相当于多了一个中介。费用肯定会更多。首先,高昂的行政费用。其次,政府检查保证了质量, 但因为其高要求,导致返工和更长的施工周期,也就是更高的费用,所以并没有降低成本。通过抽签摇号低价卖出,其实亏本,并不可持续。而且此类亏本通过多印钞票维持,也导致了通胀升高,和房贷利息增高,也就是买不起。

所以工党这六年,房价涨得比国家党还快。而且出现了破坏经济稳定性的暴升暴跌。

结论就是,因为经济原因或者政府行政调控而导致的房价下跌,通常会有其它因素伴随,人们还是买不起房。新西兰的高房价,来自供求失衡。如要求只有房价下跌,廉价快速地增加净供应才是正道。人们才能买得起房。


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沙发
发表于 2024-9-25 12:17:59 |只看该作者 微信分享
好久没写贴了,今天有感而发。

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板凳
发表于 2024-9-25 13:30:23 来自手机 |只看该作者 微信分享
怎么增加供应,成本就能降了?

基建没钱,也没预算
中密度只能三个
council,watercare,vector三座大山
PC79

上面哪一条和增加供应,和廉价相关,不可能,绝对不可能
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地板
发表于 2024-9-25 13:37:58 |只看该作者 微信分享
所以租房大神天天盼着腰斩崩盘资本市场脑震荡呀。。

到了腰斩崩盘的那种“状态”,到时候遍地都是优质资产,租房屌丝就能翻身啦!
上sky看看losers怎么秀下限的

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发表于 2024-9-25 13:39:28 |只看该作者 微信分享
我要买车 发表于 2024-9-25 12:30
怎么增加供应,成本就能降了?

基建没钱,也没预算

对,两任政府在这方面都没有太多办法。新总理目前的重点似乎在于提振经济和填上前任的各种坑。

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发表于 2024-9-25 13:40:31 |只看该作者 微信分享
261874939 发表于 2024-9-25 12:37
所以租房大神天天盼着腰斩崩盘资本市场脑震荡呀。。

到了腰斩崩盘的那种“状态”,到时候遍地都是优质资产 ...

崩盘出现了,大多数人也买不起。

要有效提高可负担能力。总体,长期而言,需在供求上想办法,市场的问题,还得用市场的方法。

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发表于 2024-9-25 13:48:48 来自手机 |只看该作者 微信分享
BNC2015 发表于 2024-9-25 12:40
崩盘出现了,大多数人也买不起。

要有效提高可负担能力。总体,长期而言,需在供求上想办法,市场的问 ...

提高可负担,就是盖鸽子窝,盖小公寓,小联排,增加容积率

可是这种没有设计感的廉价房屋很难被现有居民接受

sandringham那里做个集装箱式的房屋,看看新闻,有没有被骂死

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发表于 2024-9-25 14:07:41 |只看该作者 微信分享
市场有新房和旧房,而总房价里的基本因素是地价和房子价,大头基本都是地价,房子价基本上是基于建筑费用,但建筑费用基本上可以改善的不多,除非有什么技术和规范上面的革命之类的。所以要总房价跌,要么是把房子建小一点, 要么建简单一点,要么总面积少一点,要么就是地方差一点。反正最直接影响总房价的就是地价了。但是有什么好的政策,例如可以直接把所有百万级的地皮变成50万的地皮?

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发表于 2024-9-25 14:13:58 |只看该作者 微信分享
unamed 发表于 2024-9-25 13:07
市场有新房和旧房,而总房价里的基本因素是地价和房子价,大头基本都是地价,房子价基本上是基于建筑费用, ...

你这么说就是动了新西兰最老的老钱的蛋糕了。哈哈哈哈,正常情况下不可能。。。 基督城当时也是靠地震才办到的啊。

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发表于 2024-9-25 14:16:30 |只看该作者 微信分享
V7 发表于 2024-9-25 13:13
你这么说就是动了新西兰最老的老钱的蛋糕了。哈哈哈哈,正常情况下不可能。。。 基督城当时也是靠地震才 ...

所以说,让新西兰的房价变成可负担的口号,而又不想住偏远地区或者小房,只有动地价的蛋糕。

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发表于 2024-9-25 14:23:55 |只看该作者 微信分享
说白了,供需、规划、可负担都是浮云,去挣比周围的人更多的钱才是根本。
I used to feed the fire
But the fire is almost out is almost out...
And there's nothing left to burn

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发表于 2024-9-25 14:48:49 |只看该作者 微信分享
unamed 发表于 2024-9-25 13:16
所以说,让新西兰的房价变成可负担的口号,而又不想住偏远地区或者小房,只有动地价的蛋糕。 ...

除非是人口负增长的地方,否则土地价格很难下跌。

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发表于 2024-9-25 14:59:58 |只看该作者 微信分享
新西兰唯一可以做的,就是学巴西,把农牧产品出口中国改成人民币结算,然后用收到的人民币去换中国高效的基建。
可谁敢干这个,马上要被抓去美国坐牢了

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发表于 2024-9-25 15:05:58 |只看该作者 微信分享
261874939 发表于 2024-9-25 12:37
所以租房大神天天盼着腰斩崩盘资本市场脑震荡呀。。

到了腰斩崩盘的那种“状态”,到时候遍地都是优质资产 ...


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发表于 2024-9-25 15:07:05 |只看该作者 微信分享
jli044 发表于 2024-9-25 13:59
新西兰唯一可以做的,就是学巴西,把农牧产品出口中国改成人民币结算,然后用收到的人民币去换中国高效的基 ...

你这个脑洞大开的想法会让总理脑洞大开的

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发表于 2024-9-25 15:07:27 |只看该作者 微信分享
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发表于 2024-9-25 15:11:10 |只看该作者 微信分享
jli044 发表于 2024-9-25 13:59
新西兰唯一可以做的,就是学巴西,把农牧产品出口中国改成人民币结算,然后用收到的人民币去换中国高效的基 ...

这个办法太草率,提案一出,新西兰就被美国爹抛弃了.
更别说,后面一系列各种问题被这个奇葩体制阻挠。

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发表于 2024-9-25 15:18:26 |只看该作者 微信分享
我公主我怕谁 发表于 2024-9-25 13:48
除非是人口负增长的地方,否则土地价格很难下跌。

明年净移民就可能转负了

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发表于 2024-9-25 15:24:15 |只看该作者 微信分享
奥克兰是新西兰房价问题最严重的区域。其中一个主要问题是,奥克兰的城市规划不好,导致交通非常不便利,效率低下。奥克兰需要一张Master Plan, 现在并不缺方案,而且无论那一个都不差。但因为各方都不愿意妥协,所以没法出台。

此外可以发展地铁和铁路公交。人们以为日本房价很高,可是我在大阪旅游时,发现当地的房价并不高。其中一原因就是当地的铁路密集而高效,很多人住在远郊,早上30-40分钟列车就到市中心,很方便。
人们住远郊的大房子,廉价,但通勤容易,这也让市区的房价没那么稀缺。
结构工程师

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发表于 2024-9-25 15:33:44 |只看该作者 微信分享
Bearonrun 发表于 2024-9-25 14:24
奥克兰是新西兰房价问题最严重的区域。其中一个主要问题是,奥克兰的城市规划不好,导致交通非常不便利,效 ...

这跟我一直想的差不多,我的想法是大力支持自动驾驶,一来道路更加畅顺,更加安全,更加节省能源,也让人们可以住更远的地方,以前停车的地方也可以减少来腾出更多的位置。所谓一举多得。在这方面如果跟中国合作应该是个不错互补组合,一来中国有技术和有产能提供车辆,二来中国可以拿新西兰作为一个样板。

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发表于 2024-9-25 15:34:33 |只看该作者 微信分享
Bearonrun 发表于 2024-9-25 14:24
奥克兰是新西兰房价问题最严重的区域。其中一个主要问题是,奥克兰的城市规划不好,导致交通非常不便利,效 ...

说的有道理的,高效的交通可以有效地扩大城市的边界,而且设立多个商务中心也可以让人们不都集中去cbd

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rzrljb 发表于 2024-9-25 14:34
说的有道理的,高效的交通可以有效地扩大城市的边界,而且设立多个商务中心也可以让人们不都集中去cbd ...

对的,这个就是TOD (transit-oriented development)的规划方式,很适合新西兰有气势奥克兰这种狭窄人口稠密的地区,邻居墨尔本就是采用这个方式规划的城市,铁路网络四通八达,商圈住宅延铁路/公共交通网展开,可惜新西兰的规划从来都是相当短是的,早先有双车道的北岸桥建好又返工,最新的例子就是西区westgate 规划了商圈大型超市办公和住宅,然后修单车道和双车道,每到周末就堵的死死的,预计建设的transport hub也没影了,反正铁打的council和AT,高管吃干抹净拍屁股走人,任何的错误也不用负责,这是体质问题无解。

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发表于 2024-9-25 16:22:43 |只看该作者 微信分享
Bearonrun 发表于 2024-9-25 14:24
奥克兰是新西兰房价问题最严重的区域。其中一个主要问题是,奥克兰的城市规划不好,导致交通非常不便利,效 ...

对的,这个就是TOD (transit-oriented development)的规划方式,很适合新西兰尤其是奥克兰这种狭窄人口稠密的地区,邻居墨尔本就是采用这个方式规划的城市,铁路网络四通八达,商圈住宅延铁路/公共交通网展开,可惜新西兰的规划从来都是相当短视的,早先有双车道的北岸桥建好又返工,最新的例子就是西区westgate 规划了多个商圈大型超市办公和住宅,然后抠抠索索修单车道和双车道,每到周末就堵的死死的,预计建设的transport hub也没影了,反正铁打的council和AT,高管吃干抹净拍屁股走人,任何的错误也不用负责,这是体质问题无解。

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发表于 2024-9-25 16:53:31 |只看该作者 微信分享
来新西兰的有多少是特别有钱的?绝大数都来自国内2线城市 甚至农村,什么东北 西北的 家里也就一套房 卖了连首付都凑不齐 父母都没地方住了,在这里还能买房?? 即使勉强凑齐首付了 ,贷款也是累 还得靠父母,父母养你还得帮你养下一代,还得换贷款,还是回国吧 别买了

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发表于 2024-9-25 17:58:25 |只看该作者 微信分享
房屋本身就不短缺,而是现在大部分人越来越负担不起了.其实就是贫富差距越来越大.房地产本质就是个击鼓传花的游戏.自己花大价钱买的肯定以投资目的卖的时候要多捞.但是总有爆的一天.只不过不知道是几年几十年或者上百年而已.看这么个节奏快了.而且越来越快了.
用心,真心,开心,所以生命盛开!

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发表于 2024-9-26 00:25:39 |只看该作者 微信分享
rzrljb 发表于 2024-9-25 14:18
明年净移民就可能转负了

这里的地方特指某个城市。即使新西兰全国净移民为负,也不代表奥克兰人口净流入为负啊。奥克兰聚集了全国1/4以上的人口。

补充内容 (2024-9-25 23:34):
况且除了移民,还有本地人口的自然增长。

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发表于 2024-9-26 00:32:05 |只看该作者 微信分享
rzrljb 发表于 2024-9-25 14:34
说的有道理的,高效的交通可以有效地扩大城市的边界,而且设立多个商务中心也可以让人们不都集中去cbd ...

当年的市长否定了卫星城形式的多中心规划,要学习亚洲某些城市的那种摊大饼单中心的模式。所以至今仍然是中区土地价格最高。因为距离CBD 最近,后来就不知道按哪种规划城市了。因为那个市长之后,奥克兰市长又换了好几任。

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永恒钻石 尊贵铂金 新时政

28#分享本帖地址
发表于 2024-9-26 10:47:43 |只看该作者 微信分享
我公主我怕谁 发表于 2024-09-25 23:32
当年的市长否定了卫星城形式的多中心规划,要学习亚洲某些城市的那种摊大饼单中心的模式。所以至今仍然是中

先不说人群素质和治安,现在在市中心除了上班近一点其他的优势在哪里?
以前没事还去市中心逛逛,现在没什么必要都避免去市中心了。

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29#分享本帖地址
发表于 2024-9-26 10:50:52 |只看该作者 微信分享
我公主我怕谁 发表于 2024-9-25 23:25
这里的地方特指某个城市。即使新西兰全国净移民为负,也不代表奥克兰人口净流入为负啊。奥克兰聚集了全国 ...

如果你看过统计局的新西兰国内人口流动,最近很多年年奥克兰的本地人口都是净流出,但是新移民留在奥克兰更多,所以总人口增长,但是如果净移民减少或者归零的话,奥克兰人口增长会变负数
https://www.stats.govt.nz/inform ... es-at-30-june-2023/

这个是23年的结果,里面净出生10400,净流出11,200,还有4w多净移民,如果净移民减少的话奥克兰收到的冲击最大

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发表于 2024-9-26 11:04:52 |只看该作者 微信分享
rzrljb 发表于 2024-9-26 09:50
如果你看过统计局的新西兰国内人口流动,最近很多年年奥克兰的本地人口都是净流出,但是新移民留在奥克兰 ...

房价没得涨了呗?

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