房子十年翻一番？

太极宗师001

全球房产泡沫哪最严重？竟然是新西兰！看完服气了
http://money.skykiwi.com/na/2022-06-22/443131.shtml


有个朋友是做房子开发的，年初的时候咨询过他，他说，房产是最保值的资产，基本上是十年翻一番，虽然现在价格起起落落，但是抗过去就是翻倍。

看了上面的新闻，我想，人们总是从经验里说话，新西兰有自己独特的经验，但是新冠疫情属于黑天鹅事件，没有人能预测。那么在这种意外事件影响下，经验还有效吗？新西兰的房价会继续10年翻一番吗？

如果这样，2031年的房价会平均200多万纽币，2041年就是400多万，这个和赌场的百家乐差不多了。连续两手压庄家，买定离手，直接财务自由，幸福巅峰了。

有这么简单就好了。可是世事无常，盛极必衰，曲线图难道不会变成对称图吗？？？
世间万物都在变化，不变的就是，人活几十年肯定要玩完。
房地产只是人生中一个小小的部分。把所有的财富都押宝在房子上是不明智的。

fszt

10年后不知道，但这两年跌个20%不意外

Jan90

都不可负担了，泡沫了，翻不动了

英雄爱江山

楼主发的图其实已经说明情况了，年增长率大部分时间都是正的说明房价确实是在涨的。
百家乐可不会等你10年才开奖，其实房地产投资就是投个长线，相当于你存了个十年定期。
这样想想你定期十年翻一番是不是看上去挺合理的。

rzrljb

如果历史可以这么简单的重复就好了

aragornknt

没中国的数据啊

royearth

比起工资都给银行做定存。 买房不应该是对抗货币贬值最优解吗？

剑客浪心

任何资产的上涨都有零界点，工资可没有每10年翻一倍。到一定程度，

- 买家都付不起DEPOSIT
- 或者银行改变了放款规则
- 海外买家丧失
- 移民人数减少
- 投资者不愿意买入投资房

这个资产价格接龙游戏就玩不下去了了。

现在是5去了4.。。。。。

NZAUSSIE

房价今后应该不会每十年涨100%了

少了宽松的贷款和超低息，以后应该会是变成每十年涨50%左右吧

wesley_l23

这个世界的客观规律就是，有生就必有死，有升就必有降，有阴就必有阳，有正就必有反

Domani

其实就是这么简单，可惜你的人生没有多少个十年。

jli044

剑客浪心 发表于 2022-6-23 09:26
任何资产的上涨都有零界点，工资可没有每10年翻一倍。到一定程度，

- 买家都付不起DEPOSIT

10年前最低工资和现在比快翻倍了

subrina02

奥克兰同样一套房，看你怎么算10年
从2019年的低点算起，10年翻一番也是有可能。
从2021的高点拿的房地算，它比2019已经涨60%
10年后涨25%，就等于2019的翻番。
但2021高溢价非理性房比2019已经涨过100%的，
10年后的2031能回个本都算不错了。
时间窗口很重要
买点重要，买的是什么资产也很重要
10年前买公寓的，现在离翻番差的远
买到漏水公寓的就只能自认倒霉

bondbunny

当年刚来时就听老华人这么说，从经历过的3个房产周期确实如此。尽管每次房产低谷都有人说这是空前绝后改变周期的一次，但事实上房产周期从未被改变。

投资不是投机，只要不被忽悠买在高点买在烂区就没问题。不用一涨就手舞足蹈，一跌就唉声叹气，如果搞短炒的当我没说。如果上次高点是2016年，到2026年翻倍一点问题没有。

南十字星

再翻翻都赶上曼哈顿了

angelee123

房子涨不涨，除了看人口外

最重要的就是取决于，咱们手里的钞票，有多水

kikilulu

南十字星 发表于 2022-6-23 11:05
再翻翻都赶上曼哈顿了

曼哈顿也在翻。并且翻的比这里快，至少不比这里慢。这里永远赶不上曼哈顿。如同大多数人再怎么长高，也赶不上姚明的身高，同一个道理。

matm

bondbunny 发表于 2022-6-23 10:44
当年刚来时就听老华人这么说，从经历过的3个房产周期确实如此。尽管每次房产低谷都有人说这是空前绝后改变 ...

什么东西都有个极限，还有个基数问题。打个比方，中国经济从80年一穷二白起步，几乎连续40年高速10%以上的增长，但到了现在这个规模，没有人敢相信还能这继续增长40年了吧。
奥克兰的均价过去20年从30多万翻到现在的140/50，在这个基数基础上， 很难想象仅再过20年就会达到600万，除非经济通胀同步高增长。

rzrljb

kikilulu 发表于 2022-6-23 11:09
曼哈顿也在翻。并且翻的比这里快，至少不比这里慢。这里永远赶不上曼哈顿。如同大多数人再怎么长高，也赶 ...

曼哈顿房价10年涨40%，没有这里高，如果按照同样的增长率的话，奥克兰早晚追上，所以10年翻一倍这个不可持续

kikilulu

rzrljb 发表于 2022-6-23 11:30
曼哈顿房价10年涨40%，没有这里高，如果按照同样的增长率的话，奥克兰早晚追上，所以10年翻一倍这个不可 ...

基数不同啊。同样的，奥克兰已经站到一个较高基数上，后续翻倍肯定慢下来了

补充内容 (2022-6-23 11:43):
这个估计要拉长时间线到20-50年才能看，基数差别比较大。10年不够久

rzrljb

kikilulu 发表于 2022-6-23 11:33
基数不同啊。同样的，奥克兰已经站到一个较高基数上，后续翻倍肯定慢下来了 ...

是的，奥克兰以后肯定不会10年翻倍了

小莹子

bondbunny 发表于 2022-6-23 10:44
当年刚来时就听老华人这么说，从经历过的3个房产周期确实如此。尽管每次房产低谷都有人说这是空前绝后改变 ...

有道理的！！！！！！！！！！！！！！！

wyrainman

涨幅已经世界第一了，我大牛村有何德何能取得如此荣誉，经济发展好？收入高？物价舒适？教育高水平？你凭啥房价涨幅得世界第一并且还能在未来接着得冠军？信仰而已，哪个投资品被大家深入骨髓的接受的结果不是崩塌。。。。。。你不信自然不会倾其所有买单，等下一次傻子来接盘必须新韭菜长大，那么要多久呢？5年还是十年？想想自己投资失败的经历，下次别人再推荐同样品种你还会相信吗？

asusual

肯定不可能永远以这样的速度翻下去。
但大概率在近期会保持下去，除非出现颠覆性的改变。至于什么是颠覆性的改变？新西兰卷入的大规模战争，或者高烈度大规模的自然灾害肯定是一个，但发生的可能性很小。利率提高未必是，因为之前的几十年中，高过现在很多的年份也不少，没有打破这个规律。甚至移民大量减少也未必是，因为7080年代就没有大规模的移民进入。
也许只有在事情过后，我们才知道，原来颠覆性的改变是这个啊！

我要买车

asusual 发表于 2022-6-23 15:26
肯定不可能永远以这样的速度翻下去。
但大概率在近期会保持下去，除非出现颠覆性的改变。至于什么是颠覆性 ...

颠覆性改变不知道，只要房产有可兑换一般等价物的属性，有被需求的属性，换成任意一种兑换方式，1000周房租等于房价这个范围还是有参考价值的

LLVV

路過～～哈

Regards

10年翻一番，相当于年化7%，除去长期通胀3%，维护成本，利息和保险税费，资本回报率高吗？和其他投资相比应该说没有暴利。

房价翻一番是指同一个房子10年翻一番，如果要想拿到连续三个周期的资产增值，100%保险的办法是92年20万买一个房，持有30年，然后2022年160万卖掉。期间房租大概率cover不了利息抵税保险中介，大概率需要一两次大修和至少一次装修。

如果这期间想通过换房交易节省装修维护费用，那就要同时付出交易成本，包括房租损失和中介律师费。而且一旦有交易，就有风险，time the market 有时赚有时亏，除非你有准确预测能力 （估计你就不会在这个论坛灌水了），不然多次交易输赢概率各半，赔掉的就是交易成本，也占不到多少便宜。

那么如果名义房价的增长高于名义工资，那么数十年之后会不会就没有人买得起房子呢？也不完全是这样。

首先，想象一下一个几十年前的小镇没有公路超市，也没什么高收入就业机会，这时的大地普通的房子10万，30年以后路修好了，有超市学校了，就业和生意机会多了，8倍的房价买到的是更高的生活质量。虽说新西兰的发展远没有中国快，但是和我刚来的时候比，各个城市还是有进步的。

其次，一个小镇发展起来，平均收入也高了。这个提高不是是最早来的那些人工资增长，而是被后来的高收入人群拉高的。

另外，即使中位数工资的增长没有八倍，中位数工资买的房子也不是当初那个大地大房子了。中位数的房子是越盖越小的，地也越来越小，位置越来越不方便，所有城市都是这个过程。普通人住的房子从独栋变双拼变联排变公寓变远郊。30年后中间价的房子和三十年前不是一个房子，出八倍价钱买的人也不是30年前的那个收入层次的人。

最后，房子越来越贵也是因为现在的技术使房子更舒适了，很多房子的增值其实包括了以前没有的新feature

所以…

你如果能负担各种费用，长期持有还是行得通的，虽然也没有想象的暴利，但是财务自由是可能的。

但是…

真能做到在年轻时买得起多个房并且养得起房子能长期持有等30年的人，真的很少很少。

太极宗师001

Regards 发表于 2022-6-23 18:59
10年翻一番，相当于年化7%，除去长期通胀3%，维护成本，利息和保险税费，资本回报率高吗？和其他投资相比应 ...

分析的不错，很多人只看到盈利，没有看到期间付出的各种费用，包括利息等。
比如我15年买的1个房子70万，现在是110万。不能简单理解成盈利40万。里面还有很多费用包括前期的利息 房屋维修等等。房价我也不会认为2025年会涨到140万。能保持在110-120就很满意了。

太极宗师001

英雄爱江山 发表于 2022-6-23 09:17
楼主发的图其实已经说明情况了，年增长率大部分时间都是正的说明房价确实是在涨的。
百家乐可不会等你10年 ...

我在想，现在买入10年以后有没有亏本的可能性。
因为全世界的环境和之前的几十年不一样了。
之前是开放、合作，现在是新冷战开始。

太极宗师001

NZAUSSIE 发表于 2022-6-23 09:28
房价今后应该不会每十年涨100%了

少了宽松的贷款和超低息，以后应该会是变成每十年涨50%左右吧 ...

你认为现在100万的联排，10年以后能涨到150万？？？