房市才刚进冬天，雪风暴还没来呢，投资得谨慎

阿海

Winter is coming.

一天Dow Jones美股不大跌，一天冬天还没正式开始。
多年的假海外收入，和国内钱进来奥克兰，提高了房市不少，但银行们也精了，知道这样做不行的。

从2016年中，银行们就全部取消了假海外收入贷款，国内政府也卡钱，不让资金出国。

这两个石头导致整个房市放慢，某些地方房价更是大跌。

影响最大的是off the plan公寓。现在建或卖楼花公寓的少之又少了。之前两年买了楼花的估计很多都亏了。很多交割都成问题。

另外影响大的是新建房，例如Flatbush, Millwater, Hobsonville，等green field新区开发区。贵的新豪宅不好卖了，很多hold不住的开发商只能降价卖，导致其他开发商都得降价，或者出租。

对于长期投资者来说是好事，supply降低，人口和移民还在提高，自然租金会提升。

最近这一个月里的Barfoot & Thompson网上的拍卖记录更是惨，16%到36%拍卖成功率。。。

幸运的是，房市在大风暴下一个GFC开始前就提前进入冬眠，这样等美股大跌来临时，房市也就那样，不会太大跌幅。

所以未来两三年，买投资房就得很小心，买自住房也得小心。

别买贵了

因为没有capital gains升值来救你，未来两三年没有升值来弥补你的投资错误

2010到2016年之间用的投资策略将会让你亏钱

未来几年，我的建议是：
1）create equity
买的时候就赚30% equity
怎样做到？
买家得非常熟悉附近的成交价
买入时买低
并且装修提高价格
这样买低装修的策略制造出30%的“升值”
这样才能去跟银行贷款套现，尽量把首付和装修费都拿回来投下一个房

2）Cashflow positive
买入装修出租后就赚钱
再也不能像前几年那样负现金流了
奥克兰至少要5%以上，6%+最好
其他大城市像Hamilton，wellington, christchurch必须6%以上。最近我有两个朋友在Hamilton就买到了6%的。

如果是奥克兰的，有经济条件的要做小型开发，也就是加建改造，能把回报率提高到7%甚至我有朋友现在一个项目能达到8%租金回报。

现金流的投资房，并且都用银行的钱，才能实现空手套白狼，才能长远稳稳的提高投资房的数量，和被动收入passive income的量，才能达到财富自由。

阿海

没有能力买入便宜货，和现金流的投资房的。

还是旁观几年等市场回暖下一波上升时才买吧，别亏钱了。

先森表酱紫嘛

智商得低成啥样给你交费当学生
哥早就预言过了，可惜被无良版主禁言看不到了。PS:哥预言准确并且不收费

Winter is Coming
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3493018&fromuid=283097

V7

房价高的时候，让大家都进去。
现在不少开始偷偷收房的时候，和大家说不要买，搞笑吧！

PQNZ

V7 发表于 2019-2-26 10:14
房价高的时候，让大家都进去。
现在不少开始偷偷收房的时候，和大家说不要买，搞笑吧！ ...

明白人，但很对人还是会信

todd_yx

17,18年接盘的都接的挺开心的，没事早晚晚晚晚晚晚会涨的

rzrljb

请问装修房子哪家强

老老妖刀

为啥不骂工党啊。。在房版看到一个没骂工党的帖。真的好不习惯呢。。

下一次大选。我们用选票把国家党请回来，只有国家党能救房市。。。

鼠星人

老老妖刀 发表于 2019-2-26 10:36
为啥不骂工党啊。。在房版看到一个没骂工党的帖。真的好不习惯呢。。

下一次大选。我们用选票把国家党请回 ...

工党挺好的，为啥要骂？我在等他们吧房市搞垮。。。哈哈！！！

espedd

本来我想发帖怼下楼主帖子的。算了，，，，哈哈

快乐123

不是大师都说在别人贪婪的时候恐慌，在别人恐慌的时候贪婪吗？

阿海

快乐123 发表于 2019-2-26 10:04
不是大师都说在别人贪婪的时候恐慌，在别人恐慌的时候贪婪吗？

我没说不能买啊，只是买要策略正确，不能用夏天的策略用在冬天。

最近我有两个学生在Hamilton就买到了6%的。 一个是价值38万的房，30万买下来，租金$380/周，回报6%。另一个是两个三房，66万买下两个，租金$820/周，6%回报。

奥克兰的一个学生南区买的全腹地，68万买下3房，改造成3 + 2 + 1，现在在做building consent。 最后租金$1400/周，租金回报8%。

Lease

顶楼主， 虽然说得比我晚两年， 但毕竟这是说实话， 应该点赞。

老老妖刀

鼠星人 发表于 2019-2-26 10:49
工党挺好的，为啥要骂？我在等他们吧房市搞垮。。。哈哈！！！

哈哈哈

下一次大选用行动来支持工党搞垮房地产吧。。

鼠星人

老老妖刀 发表于 2019-2-26 11:45
哈哈哈

下一次大选用行动来支持工党搞垮房地产吧。。

下次我打算投优先党，不能让老皮下台。。。哈哈

V7

放着我来！！！！放着我来！！！！！！

老老妖刀

鼠星人 发表于 2019-2-26 11:48
下次我打算投优先党，不能让老皮下台。。。哈哈

嗯嗯。老皮更符合鼠哥的口味。

回国吧，永久关闭父母团聚等等。。

老皮简直就是老鼠的代言人

鼠星人

老老妖刀 发表于 2019-2-26 12:17
嗯嗯。老皮更符合鼠哥的口味。

回国吧，永久关闭父母团聚等等。。

对啊，爱死他了。。。哈哈！！！

talkaboutvision

难得阿海来唱空，支持一下

tiannz

V7 发表于 2019-2-26 10:14
房价高的时候，让大家都进去。
现在不少开始偷偷收房的时候，和大家说不要买，搞笑吧！ ...

你想多了，我猜在发这个贴之前海哥应该是小酌了一下，既然是海哥那即使小酌也自然是海量了，这叫酒后吐真言……

Lease

不过有一点我可能和楼主想的不太一样。我觉得下一次风暴的力度不会象2008年GFC那么强，从这轮地产牛市银行对贷款审批的严谨程度可以看得出来。2008年GFC之前，银行批贷款太松了， 很多low doc(基本上不需要什么文件证明收入）的申请都轻易通过， 结果酿成大规模的 loan default.

2008年GFC标普500指数跌了近40%， 我估计下一次危机应该就跌个15-25%。

V7

海哥不好意思，刚才开玩笑，现在借你的地方说说拙见，很多人对于美股对于美联储政策都有一种拨乱反正的幻想，一定要升息啦，一定要缩表啦，一定要美股大跌啊。思想不能太僵化了，政策是跟随环境变化的，经济发展预期迟滞，升息缓慢，现在竟然已经转了鸽派要停止缩表今年就升一次。从开始要喊着升息开始，已经非常多的人难受了，中国也是美国也是，银行也是。就看今天贷款中介铺天盖地的推现在中国银行推3.85固定2年。ANZ从年头限时3.99优惠，直到现在都还有效，现在就已经知道银行非常想争夺现有客户，银行不是钱紧，是钱多。私人借贷这块钱也多，是要是你嚷嚷一嗓子，大把人要借钱给你。
都说降降息印印钞票是上瘾，可是现在药不能停，停了就直接休克了。哪天通胀不上来，哪天就不能停。
中国是个奇怪的地方，一下子钱就紧了，钱出不来了。 突然国家政策一出来一下子又很多钱，又没有问题了。
再次感谢政府通过了外国人禁止卖卖的法案，不管外面洪水滔天，我们还能安安逸逸过小日子，买房子还能挑挑拣拣。海哥的意思，我也明了，能挑的时候就要挑好的。

在加一句，如果继续这个方向发展的话，外面洪水滔天，我们也不是铁板一块，多少我们也能渗进来一些，赶紧挑吧。

快乐123

V7 发表于 2019-2-26 12:56
海哥不好意思，刚才开玩笑，现在借你的地方说说拙见，很多人对于美股对于美联储政策都有一种拨乱反正的幻想 ...

能挑的时候就要挑好的

261874939

看完后，感觉是个广告贴，海哥叫你们开发 开发  开发

right/wrong

说得挺有道理的啊。。

bungyjumping999

in other word, buy cheap, average out the loses? haha....  biggest bet is labour coalitions, will they do more damage?

Lease

bungyjumping999 发表于 2019-2-26 13:27
in other word, buy cheap, average out the loses? haha....  biggest bet is labour coalitions, will th ...

They won't. They will help.

If economy goes recession, government have to loose immigration policy.

我要买车

这种要花钱才能听到的讲座精髓，都可以拿到论坛上来说了吗？

还是给自家装修队跑业务呢？

就是要手里有投资房的赶紧找没活的装修队帮忙加建改建房屋，然后能多收租金，而且租金多了还可以再套些钱出来

问题我当年就是你说的海外收入，现在不给算了，又买在高点，房子估值也降低了，怎么还有钱套出来装修啊？有二级贷款介绍吗

V7

装修真的很贵，绝对超出你的想象，除非你自己可以在家慢慢弄，请人的做的就免了吧。

鼠星人

V7 发表于 2019-2-26 14:30
装修真的很贵，绝对超出你的想象，除非你自己可以在家慢慢弄，请人的做的就免了吧。 ...

怎么说贵呢？