在Glen Innes的建房项目值不值得参与？

蚊帳

公婆和老公的阿姨合夥在Glen Innes买了一间旧房子，800平方米的地。他们计划起自建4间townhouse，公婆希望我和老公参与占一间townhouse的份，我认为这个项目不符合我们现在的需求，但是老公很想参与，现在发生分歧，想问问各位大神意见
简单介绍一下自己情况：

1. 我和老公自己有一家入门级别的房子，没有学区，房贷不多。这个房子想留给我爸妈从国内过来的时候住，没有卖掉的打算；

2. 手上有一笔的首期，我是想用在买学区房上的，但是老公想用来建GI的townhouse；

3. 我们明年有要小孩的打算，5年内不需要学区房，但以后还是要在保留现在房子的情况下买一个学区的房子；

4. 老公认为GI的townhouse建好以后再过5年出手可以赚钱，我不看好房市前景，我买房只为个人需要；

5. 公婆以前从来没有自己建房的经验，连自己的投资房都没有（因为公公一直认为没有必要投资，有钱都是存银行）这个项目牵头的是老公的阿姨，她有买plaster房reclad转手卖和自己找contractor做装修的经验。

另外说一下GI要建的townhouse情况。 GI没有校区，比较近火车/公交车站，商店。建一间townhouse（包括builder给我们quote的建筑价格加上买地的成本）要86万。这个价格除了电器家具fixture不包，其他都包括了。每间占地200平方米，室内160平米，4房2.5卫浴。我们自己建还要问银行贷建房款，利息3万左右。还有如果卖房需要给的中介费和税费。。

我自己做了一下功课，去年一年在GI卖的新建townhouse 3房1卫浴，占地200左右的均价是88万。

基于以上我自己的功课我很不想参与这个项目。公婆给老公洗脑建筑师与builder这些专业人士都说GI同类型三房都可以卖到快100万，我们建的是4房肯定赚得更多。。。

各位能不能帮我分析一下。。非常感谢！
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昨天在Trademe上有这个listing，和我们要建的townhouse参数几乎一模一样，要价92.5万。我给老公看完以后他现在也相信我说的不可能卖到100万+
感谢大家的意见，学到了很多关于自建房的信息，谢谢！

陌生的香港人

GI 是傳說中的毛島區 祝好運

KB

GI 新房确实不便宜不过还得看你是不是在GI靠近St Heliers那里. 靠近那里是可以考虑的.如果是GI腹地的话就...

occc

弄好了大家都开心，弄不好夫妻关系，婆媳关系，什么阿姨关系都有可能废

五年后卖了应该有得赚把？记得合法纳税

蚊帳

KB 发表于 2018-8-17 11:05
GI 新房确实不便宜不过还得看你是不是在GI靠近St Heliers那里. 靠近那里是可以考虑的.如果是GI腹地的话就.. ...

West Tamaki Road靠近Meadownbank， St Johns Height那一头

GI新房不便宜但是townhouse能卖到110万吗？我觉得不太可能。。。

occc

蚊帳 发表于 2018-8-17 11:09
West Tamaki Road靠近Meadownbank， St Johns Height那一头

GI新房不便宜但是townhouse能卖到110万吗？ ...

那边有满多新房卖不动了，不过都是150到200多万的。

前阵子还看到一个mortgage sale的在那附近，新房没搞完还没有ccc被银行收了。。。

KB

蚊帳 发表于 2018-8-17 11:09
West Tamaki Road靠近Meadownbank， St Johns Height那一头

GI新房不便宜但是townhouse能卖到110万吗？ ...

West Tamaki Road是不连你说的那两个地方的. 如果地是在West Tamaki Road上的110应该可以的

蚊帳

occc 发表于 2018-8-17 11:12
那边有满多新房卖不动了，不过都是150到200多万的。

前阵子还看到一个mortgage sale的在那附近，新房没 ...

老实说我自己有100万我不会去GI买一个townhouse，我宁愿去买Mt Wellington近Ellerslie那一块。大家都没有校区，交通也差不多，Mt Wellington至少还能买点地

KB

对了,你们这么搞记得把GST考虑进去,

蚊帳

KB 发表于 2018-8-17 11:15
West Tamaki Road是不连你说的那两个地方的. 如果地是在West Tamaki Road上的110应该可以的 ...

W Tamaki Rd靠西边的那一头

GI的townhouse，占地200平方米，4房能卖110万。。我好像低估了奥克兰的放假 *

蚊帳

KB 发表于 2018-8-17 11:18
对了,你们这么搞记得把GST考虑进去,

自建房这样卖也要GST？
我考虑到了Bright Line Test，还真不知道还要GST

occc

蚊帳 发表于 2018-8-17 11:15
老实说我自己有100万我不会去GI买一个townhouse，我宁愿去买Mt Wellington近Ellerslie那一块。大家都没有 ...

这个你们自己考虑清楚拉。现在搞也行，市场淡了好砍价格，什么阿姨建筑师builder没你们的钱怎么活，熬过几年卖了应该有得赚吧。

不过就现在这市场，论坛里不也有人说只是平稳嘛，呵呵。所以你们自己考虑把

lsj5031

陌生的香港人 发表于 2018-8-17 11:01
GI 是傳說中的毛島區 祝好運

感觉不像你说的话啊哈哈

KB

蚊帳 发表于 2018-8-17 11:19
W Tamaki Rd靠西边的那一头

GI的townhouse，占地200平方米，4房能卖110万。。我好像低估了奥克兰的放假  ...

那可以算是GI最好的地方了,我记得如果真是在West Tamaki Road上的话是Glendowie College Zone的. 这块地方比你说的Mt Wellington 会好很多.单地区来讲的话我觉得不错,建好以后自己住都可以,但是这个项目你就自己做做功课吧.GST你去问问会计吧,具体情况具体分析.

陌生的香港人

lsj5031 发表于 2018-8-17 11:24
感觉不像你说的话啊哈哈

哈哈 只想點出這個客觀事實而已  雖然是有點政治不正確 但華人買房不都是最怕島毛和HNZ 嗎？網站還經常這樣那樣分析哪裡多HNZ的房子呢  而HNZ房子又是和島毛關係密不可分啊  呵呵

蚊帳

KB 发表于 2018-8-17 11:41
那可以算是GI最好的地方了,我记得如果真是在West Tamaki Road上的话是Glendowie College Zone的. 这块地方 ...

唉，还真不是Glendowie的校区。。 如果是校区我也不需要纠结了。。。

auckland.clark

税务上，分割地不是5年的限制，是10年。
86万的成本吓死人，现在的价格也就和这个价差不多。
如果有闲钱想赚钱，也有其他投资途径。

猩猩都叫兽

一套要86万啊。。。这么高吗？？？你买那块地多少钱啊? 150？

hfh555

那个地段的风险不小，现在房价大趋势是稳中下降，如果能控制好成本，开发一下，估计握个4，5年后还是有的赚的，就是建房的投入一定要控制好，别超了

bluekiwisky

建一间townhouse要86万??????????
这个是包含土地的价格吧？
200的土地160平米的房子？

如果单独健一个160平米的房子86万的话，房子是金子做的吗？

蚊帳

猩猩都叫兽 发表于 2018-8-17 12:24
一套要86万啊。。。这么高吗？？？你买那块地多少钱啊? 150？

86万是地和建筑成本加起来了，建筑成本五十几万，地当时买的也不便宜

蚊帳

bluekiwisky 发表于 2018-8-17 12:36
建一间townhouse要86万??????????
这个是包含土地的价格吧？
200的土地160平米的房子？

86是包括地的成本的
房子是两层，每层80平方米

KB

蚊帳 发表于 2018-8-17 12:08
唉，还真不是Glendowie的校区。。 如果是校区我也不需要纠结了。。。

http://www.gdc.school.nz/assets/School%20Zone.pdf
这是网上的,你自己确认一下.我觉得卖110应该没问题

猩猩都叫兽

蚊帳 发表于 2018-8-17 12:48
86万是地和建筑成本加起来了，建筑成本五十几万，地当时买的也不便宜

我知道。所以我才问你那块地多少钱。一套50多万4套210万吧算。86万成本 4套是350万了差不多。地差不多140万了。感觉不便宜啊光地。

我真不是孙红雷

听完你的全面描述我还是相信你老公吧，可行。如果自己盖房子35-40万是理想的，地看你说也就30来万。还有杂七杂八如果能做到70万成本，90万轻松。86万成本卖100万也能接受。再高点就没必要博了。如果拿5年，先自住何乐不为呢？

lsj5031

猩猩都叫兽 发表于 2018-8-17 14:19
我知道。所以我才问你那块地多少钱。一套50多万4套210万吧算。86万成本 4套是350万了差不多。地差不多140 ...

除开房子不是只有地吧，融资的利息啊卖房的中介费啊等等……地也包括了买下来之后做分割施工啊contribution fee 啊之类的钱吧。你不是也在盖联排么……

蚊帳

KB 发表于 2018-8-17 13:10
http://www.gdc.school.nz/assets/School%20Zone.pdf
这是网上的,你自己确认一下.我觉得卖110应该没问题 ...

谢谢你的信息！
准备建的位置是在off W Tamaki Rd往南的一条路上，不在W Tamaki 主路上，这的就是一街之隔但不在Glendowie上。不好意思误导你了

蚊帳

我真不是孙红雷 发表于 2018-8-17 14:21
听完你的全面描述我还是相信你老公吧，可行。如果自己盖房子35-40万是理想的，地看你说也就30来万。还有杂 ...

当然有利润的空间我也觉得是可行的。现在我是不相信能卖100万的。
现在就在trademe上有个GI townhouse listing， 4房2卫浴，地198，室内148，可以说所有数据都和我们的相近，要价92.5万。
即使卖了100，还有中介和税费，建房的construction loan利息3万，这些都是86万以外的成本。这样的话你还是觉得值得去建吗

蚊帳

猩猩都叫兽 发表于 2018-8-17 14:19
我知道。所以我才问你那块地多少钱。一套50多万4套210万吧算。86万成本 4套是350万了差不多。地差不多140 ...

嗯…地是高位的时候买的…

蚊帳

lsj5031 发表于 2018-8-17 14:35
除开房子不是只有地吧，融资的利息啊卖房的中介费啊等等……地也包括了买下来之后做分割施工啊contributi ...

Consent那些都包在我说的86万里面了，但是你说得对，还有融资中介税费等费用还没有算进去