贷款买房和全款买房，真的差很多吗？

非烟非烟

大家好～露珠初来乍到，请教各位大神一个问题。

最近在研究贷款买房的事情，正在等预批。填单子的时候算了一笔账：如果露珠要贷款30w，利率4.5%的话，按照连本带息还法，要还54w左右。只还利息就不用说了，都是哗哗的送出去的钱……

但是中介表示，买了房子租出去，就相当于租客在帮你还利息啊，最后这个房子涨了多少全是你的，所以一定要选择只还利息。

可是拥有一个房子还是有很多花销，保险、修缮等等，如果在房市不会猛涨大涨涨上天的情况下，过五年能涨个10%？是不是就不错了？

然后问题就来了：如果直接拿首付全款买个小房子/公寓，租金都是我的，房子本身涨得多和少都无所谓，因为我收了租金啊！

特别不懂有些人贷80%，甚至贷款100w，也要去贷款。这样不是要多给银行很多利息吗？银行都特别愿意贷款给你，你也特别愿意贷款，看起来是双赢，请问你们挣的钱都是哪里来的？接盘侠？

那如果房子涨得不够多，岂不是白忙活一大场？

另外也想请教一下大神，现在新西兰的银行（如ANZ）是否还接受只还利息？这边可以开对冲账户吗？

一点浅见，大家轻拍～～

zubama

关键看你什么签证类型吧？

蓝山小野猫

bbqjiubbq

有钱就全款，没钱就贷款，你以为大家都想贷款么，还不是没钱

南半球的那些年

所有的获利都是有风险的。。。。。。想轻松点就不要全贷

ethanwu

这房子5年涨10%也就别买了，直接开店做生意都比这个赚的多

用别人的钱赚钱才是聪明的。特别是现在真金白银的现金出来那么困难的情况下

非烟非烟

zubama 发表于 2017-5-30 09:33
关键看你什么签证类型吧？

怎么解？

字数字数字数字数字数

Eziloan

从两方面来说吧：
1、自住房，没有足够的自有资金，只能依靠贷款来圆买房的梦，那么支付利息就是必须的。 在30年的贷款期间中，只要房屋涨幅大于利率，那就算您转到了，亏损也是有可能的，但只要你是自住，盈盈亏亏又有什么关心呢。求的只是个安稳。所以银行贷款款是也是衡量您的收入才能批个合适的额度。
2、投资房，那就要看您的杠杆效应了。 你能撬动的资金越大，您的盈利机会就越大。您可以全款购置一个房产，只求租金收入，一年以后如果这房产贬值了，那您可能就是100%亏损。如果，您用贷款买两套房，一年后一套涨，一套跌，你就可以分散风险。 30年的利息看似很多，如果平摊在每年，其实还可以。

非烟非烟

南半球的那些年 发表于 2017-5-30 09:38
所有的获利都是有风险的。。。。。。想轻松点就不要全贷

主要身边有朋友，贷款买了一套房，有点钱了之后又要贷款买第二套……感觉这是个死循环……好像还银行的利息不是钱一样……

南半球的那些年

非烟非烟 发表于 2017-5-30 09:52
主要身边有朋友，贷款买了一套房，有点钱了之后又要贷款买第二套……感觉这是个死循环……好像还银行的利 ...

就是被中介忽悠的呗，中介肯定和他们说 房租抵押贷款，其实他们这样首先自己的房子 风险进去了，第二套房子的风险也进去了，鬼知道 以后奥克兰房子还能不能有戏了。。。这钱都给贷款 中介 和银行赚去了

love_3_month

贷款买房和全款买房，真的差很多吗？ - - 是的，观念差很多。

joyjoyjoy

土豪可以一次付清，我们这种屌丝只能贷款啊。。。。。。。。。。。。

非烟非烟

南半球的那些年 发表于 2017-5-30 09:55
就是被中介忽悠的呗，中介肯定和他们说 房租抵押贷款，其实他们这样首先自己的房子 风险进去了，第二套房 ...

怕就怕折腾了老半天，给自己找了一大堆事情，然后白忙活一场……

当然如果自住还好啦。但是自住也就是相当于省了自己的租金啊，效果一样的……

快乐123

這就是個人觀念和生活方式的選擇的問題，沒有對錯。

驴是念来过倒

只有土豪才能全款买房，问问有几个不用贷款的。 贷款就是杠杆，输的时候加倍输，赢的时候也加倍赢，道理不是很简单。任何投资都是有风险，关键看你这个风险是否可以承受。。。

enningtang

因为论坛里都没人会教你他们全靠LTC退税活着的啊，如果工党上台把negative gear封了，房价每年涨幅低于8%，那谁有钱还会贷款买房？遇到这种情况贷款买房纯粹是给银行打工。不过能够hold住贷款10年以上的还是有机会在未来咸鱼翻身的，要看你hold的地够不够大

非烟非烟

enningtang 发表于 2017-5-30 10:45
因为论坛里都没人会教你他们全靠LTC退税活着的啊，如果工党上台把negative gear封了，房价每年涨幅低于8%， ...

昨天有人教我，先找个银行贷款，全还利息。两年后再换个银行，还能拿cash back，以此类推…………

cityone

有钱人只做低风险的买卖，所以开赌场，没钱人好干高风险的生意，因此当赌徒。有钱人选择当官，没钱修法武力强盗掠夺，没钱人热衷经商，缺钱无奈以命抵押博弈。相信成功靠赌博申请抵押贷款，认命富贵天所赐那就做寄生虫。

非烟非烟

cityone 发表于 2017-5-30 10:53
有钱人只做低风险的买卖，所以开赌场，没钱人好干高风险的生意，因此当赌徒。有钱人选择当官，没钱修法武力 ...

前面都同意，寄生虫，帽子扣大了吧～～

Bombbaby3

您好，最常见的投资客人做法，只是举个例子

10年内买10套房，如果均价80W一套，贷款有40W每套，Assets800W，贷款400W，Equity400W

按以往的数据分析，10年后翻倍，还是10套房，均价160W，Assets1600W，贷款还是400W，Equity1200W

10年后卖掉三套，480W减去120W贷款，得到360Wcash还掉贷款，剩下的7套一共剩40W贷款，等于基本mortgage free

只是例子，根据个人情况，再考虑要不要贷款，谢谢

take-away

400W贷款银行是免费的吗? 400W的首期从天上掉下来?

rzrljb

前几年还行，接下来这么玩估计够呛了，因为涨的可能没有那么快了

love_3_month

你算一算，两种不同的买房（全贷款，50%贷款）

1。 资金投入
2。资金占用的利息损失（机会成本）
3。银行贷款的利息
4。 房租的收入 （都一样）
5。开销 （都一样）

rzrljb

Bombbaby3 发表于 2017-5-30 11:03
您好，最常见的投资客人做法，只是举个例子

10年内买10套房，如果均价80W一套，贷款有40W每套，Equity800W ...

如果按照租金cover贷款的角度来说，如果全款买5套房，然后租出去，如果回报率在房价4%左右，租金也正跟着上涨，1年就能赚到1套房的20%，10年下来也能赚2套房，最后大家手里都是7套房啊。

小二儿

每个人的情况不同，具体如何操作要看个人条件，年龄，收入，承受力等，千万不要盲目相信专家或者炒房成功人生的经验之谈，那些炒房成功的人有个前提，其实本身就是有钱人或者高薪人士，有资金投资什么都会赚钱吧，如果你的收入有限，千万不用盲目贷款，否则你就会被贷款套一生了。

非烟非烟

小二儿 发表于 2017-5-30 11:41
每个人的情况不同，具体如何操作要看个人条件，年龄，收入，承受力等，千万不要盲目相信专家或者炒房成功人 ...

我就是一个即将不情不愿的成为房奴的人啊……我觉得像我这种人就是大浪淘沙的接盘侠。

aniceguy

从过去奥克兰上百年的历史记录看，基本上是8-10一个周期，每个周期房价翻一番左右（没有扣除通货膨胀的因素，但近29年通货膨胀平均也就2%左右吧），所以平均房价年增长率7%左右。
从过去的记录看，是房价涨幅>房租涨幅>工资涨幅. 资本主义经济，资本的增值是最大化的，这才符合设计这个制度的人的利益。这个情况基本也是世界其他各国一样的，只是不同国家不同时期程度有差异罢了。
当然，这只是从过去记录上看，未来未必会重复过去，但除非有根本性的变化发生，应该还是会重复的。日本那样地产崩盘，毕竟还是很少数的例子（人口下跌，经济下跌，加上之前长期疯长）

waitakere6

贷款买房和贷款投资是一样的，都是杠杆原理，涨的时候赚的更多，跌的时候亏的也更多，就是以提高风险为代价扩大收益。

zubama

非烟非烟 发表于 2017-5-30 09:51
怎么解？

字数字数字数字数字数

只有有限的几种签证可以贷款，如果你的签证类型不能办贷款，那么久没有什么可以选择的。

如果有，再看上面那么多投资建议吧。我没有启动资金，也没有足够的自保资金，所以就老老实实上班赚钱养活自己。

hansen8424

rzrljb 发表于 2017-5-30 11:28
如果按照租金cover贷款的角度来说，如果全款买5套房，然后租出去，如果回报率在房价4%左右，租金也正跟着 ...

全款的话是10年后5套现成的房子加160万现金哦，不是7套了，因为一套房已经160万了