最近很纠结！

mka13

本人在奥克兰有一套房是3年前买的，当时买好之后出租了因为我回国待了，最近刚回到奥克兰，现在在纠结是否要把国内的一套房子卖了到新西兰再买一套自住的，还是说把3年前买的房子收回来自住。3年前买的房子地段不错，也是全地，还有校区，但屋况稍微差了点，而且室内面积较小，所以自己住感觉稍微差了点。我现在有以下几个选择请大家帮我拿拿注意，

1.卖了国内的房子到新西兰再买一套自住房，3年前买的房子继续出租（优点：有自住房，有租金收入。缺点：3年前买的房子性质变成了投资房，如果要出售，利润部分要交税吧，听说投资房除非持有10年以上，否则出售的利润部分都要交税。而且新西兰投资房持有成本也不低啊，地税，保险等，利润部分还得交税。）

2.置换3年前购买的房子，缺点就是这套房虽然旧了点，但地段和学区我都很喜欢，不想放手，而且置换房子成本高，中介费，律师费等成本。

3.等租客租期到期后装修自己3年前买的房子自己自住，但室内面积小这个是没办法的，家里人又较多。

基本就以上3个选择，请大家帮我分析一下情况呗，谢谢。

vowoov

得看国内那个城市

NewLynnHse

LZ是法盲，你得找个专家帮你，不要听说。

rzrljb

可以选择推倒3年前的破房子盖一个好的大房子就什么都有了

Lease

rzrljb 发表于 2016-10-17 22:44
可以选择推倒3年前的破房子盖一个好的大房子就什么都有了

+++++++++++++++1

mka13

NewLynnHse 发表于 2016-10-17 22:42
LZ是法盲，你得找个专家帮你，不要听说。

请你指教，谢谢

mka13

rzrljb 发表于 2016-10-17 22:44
可以选择推倒3年前的破房子盖一个好的大房子就什么都有了

这个我也有想过，但现在盖个大房子算2000一平，200多平要50w左右，花50w还不如再多贷点钱再买一套。这套破房子好歹一周还能收点租金，推到了我还得花钱让别人收拾垃圾。而且盖房子短者半年，长者1，2年，从各方面看推到重建都不是很好，所以这一项并不在选择范围内。

mka13

vowoov 发表于 2016-10-17 22:38
得看国内那个城市

一线城市。

owendabai

mka13 发表于 2016-10-17 21:52
一线城市。

国内一线永远比奥克兰长得快

NewLynnHse

mka13 发表于 2016-10-17 22:46
请你指教，谢谢

我不会指教，因为我自己也是找专家帮我的。你是在一线城市的，给你转个Lease兄的帖子参考下

谢百三生前豪言：轻率卖房者，死无葬身之地！
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3299026

mka13

owendabai 发表于 2016-10-17 23:13
国内一线永远比奥克兰长得快

怎么说呢，我最近刚从国内回来，国内的情况很复杂，很多nz的国人可能每天刷朋友圈看到国内的朋友过的很滋润，但那只是表面，里面的东西很多都不知道。人都是这样，围墙！里面的人想出来，外面的人想进去，很多nz的朋友想回国创一番天地，但回去了就知道国内是怎么样的世界了，我很多原来在nz的朋友现在在国内都要回nz了，所以说。。。。。。。。。。。。

mka13

NewLynnHse 发表于 2016-10-17 23:18
我不会指教，因为我自己也是找专家帮我的。你是在一线城市的，给你转个Lease兄的帖子参考下

谢百三生前 ...

这个我看过，我也认同这个道理，我卖了国内的房子到这里也是买房，又不是把钱放在银行吃利息，相当于置换房产，把国内的房产置换到这里来，因为准备在nz长住，所以想置换一套到这里来，就是这样，至于国内和新西兰那边涨的快一点我也认同国内一线城市要比nz这边涨的快一点，但现在人在nz想在这里自住一套，投资一套，投资的房子每周收点租金多点收入就怎么简单，国内的房子租金回报率太低，我的房子90多平的毛胚房一个月才租3500，如果有装修配家电租到5000最多了，但装修家电没5，6w下不来。所以想来想去想卖了国内的房子置换到这里来。

love_3_month

当然选1。。。。

kaiser2006

三年前买的的房子做出租用途，为什么要交税？除非你就是以卖房获得利润为目的。现在的新政是两年内出售要交税，对吧？

zpewei

LZ需要找property 方面的注册会计师咨询一下，你有很多误区，找专业人士帮你解答更合适一些。

有几点LZ需要注意的，

- LZ三年前买的投资房，租金部分是否有交税，按LZ所说现在投资房是盈利的，那么有盈利就要交税。当然，交税并不是一件坏事，LZ现在又想再买房，既然刚回NZ那么可能没有本地收入，那么租金收入就可以用来作为本地收入来贷款，这个要问清楚贷款经纪。

- LZ现在卖投资房理论上是不用交税的，那个10年的期限对你并不适用，因为你买房的时候是为了出租而不是炒卖。当然具体的还是咨询一下会计师。

- 现在到明年年初都还算买房相对好的时机。如果是自主的话，其实不用考虑太多，自己住的舒服，房子地点符合自己要求，价位自己能承受就可以了。LZ现阶段还是找个贷款经纪，去了解下自己到底有什么option.因为海外收入基本上比较难贷款，LZ又是刚回来，那么去了解下自己到底能贷多少钱，这样才能知道到底留现在的出租房还是卖掉再买。

- LZ需要设定一个合适的tax structure,这样可以合理避税。例如，之后LZ买了自住房，有一定比例的贷款，而现在投资房并没有贷款或者贷款很少，那么就可以成立LTC公司，将你的投资房卖给自己的LTC公司，这样可以把自主房的贷款转移到投资房上，这样就可以用贷款来抵税。当LZ确实确定了要买房或换房后，最好找专业的会计师咨询下具体情况。

GreatCursER

要我就选一

狂奔的蜗牛!!!

方案一，个人觉得。

mka13

zpewei 发表于 2016-10-18 08:13
LZ需要找property 方面的注册会计师咨询一下，你有很多误区，找专业人士帮你解答更合适一些。

有几点LZ需 ...

谢谢你的回帖，了解到很多东西。

我的情况是这样，3年前买的房子当时知道以后会回nz，也看好房市会涨所以买了，买好之后一直出租，现在如果想置换的话不知道是否要交税，这个要和会计师沟通，这3年的租金一只有申报交税。

目前我已经找到工作，所以贷款应该可以做，就是贷多少的问题。

你说的成立公司，将投资房卖给自己的公司，这样可以把自住房的贷款转移到投资房上这个是否可以详细说明一下，这样就变成公司持有房产，公司交税情况和个人交税有什么不同？投资房有贷款的情况下可以卖给公司吗？请详细说明一下，谢谢。

rzrljb

mka13 发表于 2016-10-17 21:51
这个我也有想过，但现在盖个大房子算2000一平，200多平要50w左右，花50w还不如再多贷点钱再买一套。这套 ...

也许暂时不是最好的，不过很多人的终极目标就是 好地段+大房子，也许将来你在有了其他房产后会返回来打造一套你自己的最佳自住房。

mka13

rzrljb 发表于 2016-10-18 13:01
也许暂时不是最好的，不过很多人的终极目标就是 好地段+大房子，也许将来你在有了其他房产后会返回来打造 ...

可能吧，呵呵

zhsslwq

纠结什么，，来奥克兰，买买买，，，

zpewei

mka13 发表于 2016-10-18 11:02
谢谢你的回帖，了解到很多东西。

我的情况是这样，3年前买的房子当时知道以后会回nz，也看好房市会涨所 ...

如果一直有交税就没有问题。就怕之前没交税，然后忽然交税IRD那边可能有些麻烦。

LZ既然有本地工作，那就真应该找贷款经纪聊一下，反正他们从银行拿commission,不收你钱。你问问大概贷款额度是多少，这样不管是对你买自住房或者卖投资房都有一定的参考。

对于成立LTC公司的操作，具体你要问会计师。我可以大概给你解释下，LTC公司和个人交税没太大不同，你可以从网上搜一下关于LTC怎么运作的说明。一般投资房放到LTC名下对于退税方面有帮助。我之前提到的可以给你一个简单的例子，例如你自主房有60w 贷款，投资房三年前买50万买的，有30万贷款，现在价值80万。 那么你可以以市场价卖投资房给LTC.这样就是LTC用80万买了你的房子，但LTC本身是没有钱的，那么就只能向你借钱，你投资房本来的贷款30万，加上你自主房贷款的50万就是LTC买你投资房的钱。这样在税务方面，你自主房60万的贷款中的50万都算到投资房上，投资房以全额的贷款计算利息，如果你租金小于贷款+其它相关开销的话就可以退税。当然，具体的你要咨询会计师，如果你自住房贷款额度比较小，那么不一定要用到这种方式因为LTC要作为单独的个体报税，一年也要600-1000的开销。但如果你有挺高的贷款可以用这种形式转移的话，按33%税率算，如果一年能转一万的利息（25w贷款 x 年利率4%), 那么你都可以退3千多的税，那么LTC是比较划算的。有专门的会计师可以帮你设计tax structure,但要对property方面比较熟的，会计师有些更擅长公司做帐。

mka13

zpewei 发表于 2016-10-18 20:41
如果一直有交税就没有问题。就怕之前没交税，然后忽然交税IRD那边可能有些麻烦。

LZ既然有本地工作，那 ...

谢谢你花那么长时间帮我解释情况。你的意思就是自住房和投资房都放在LTC公司名下，这样两套房子的银行房贷都可以抵税是吧？但你这个公式我没看懂，如果以LTC公司报税，一下租金收入去掉贷款利息，保险，地税这些打个比方是-5000，因为LTC本身没交过税，退税的话从哪里退税，是退我个人工作交的税吗？还是其他的？

如果LTC是盈利的话，交税又是较多少呢？

还要LTC一年要600-1000的开销都有哪些开销呢？

谢谢

zpewei

mka13 发表于 2016-10-18 21:19
谢谢你花那么长时间帮我解释情况。你的意思就是自住房和投资房都放在LTC公司名下，这样两套房子的银行房 ...

不客气，这个你需要咨询会计师和律师。自住房一般不会放到LTC下面，一般只有投资房放到LTC下。但是要注意，就算自己卖给LTC,也会有两年的bright line rules,就是说如果你两年之内再从LTC卖出去，如果盈利的话是要交税的。LTC退的税就是你个人的所得税，你可以把LTC看成你个人的延伸，如果LTC盈利，那么按你个人的税率交税，例如你现在是33%，那么就要交33%。 如果亏损了，也是按你个人的税率退税。但是LTC是一个单另的个体，所以可以把个人名下的投资房卖给LTC。所以如果投资房盈利的话，一般是不会转到LTC下面，除非你老婆没有收入，或者税率很低，那么可以让她占100%LTC的股份，这样盈利就以她的收入来报税。一般买了两三年的房子，如果自住房可以把贷款转过去的话，基本上是lost的，所以几年前买的房子转LTC还是不错的选择。当然具体的还是要咨询会计师。

自住房一般需要放到family trust 下面，这样即使你投资房出了什么问题（例如还不上贷款银行要拍卖）并不会影响到自主房。当然，前提是两个房子在两个不同的银行，以及你的financial structure要设定好。

一般你见accountant大概需要花费100-200左右先让他给你介绍下具体情况，有些accountant 第一个小时或者第一次见面是免费的。接下来就是制定tax structure, LTC不一定适合你要看你具体的情况。设定structure的难易程度决定cost. 只是LTC 的话一年的开销就是accountant 帮你做帐报税的开销，刚开始setup LTC可能需要1000左右吧，这个是一次性的，之后每年的花费就是做帐及报税的费用。当然，一般你找accountant 去做LTC的帐，那么个人的报税也要找accountant 做，花费大概在150-200+GST一年。还有如果卖房子给LTC,那么还要出律师费用，可能有个1500左右。

ethanwu

lz是不是应该把新西兰房子所在区跟大家说下，好方便分析

mka13

ethanwu 发表于 2016-10-18 22:10
lz是不是应该把新西兰房子所在区跟大家说下，好方便分析

北岸westlake校区

ethanwu

mka13 发表于 2016-10-19 07:19
北岸westlake校区

个人认为楼主如果有意向在新西兰扎根的话，可以考虑卖了国内的房子，留着现在的西湖房，然后再整一个自己喜欢的自住房

自住的舒服，也不怕没有投资房。这样一整可以缓个三五年，子弹足了再继续打

speakinge

ethanwu 发表于 2016-10-19 06:56
个人认为楼主如果有意向在新西兰扎根的话，可以考虑卖了国内的房子，留着现在的西湖房，然后再整一个自己 ...

对 买买买!        

mka13

ethanwu 发表于 2016-10-19 07:56
个人认为楼主如果有意向在新西兰扎根的话，可以考虑卖了国内的房子，留着现在的西湖房，然后再整一个自己 ...

谢谢，我也是倾向这样，最近市场淡一点了，还可以挑挑拣拣讲点价了，呵呵