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[说地] 一刀切？ - 拿完分割許可不建房做了管道就以為可以拿s224/title 就賣的時代恐怕已經過去 [复制链接]

陌生的香港人

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电梯直达

楼主

发表于 2020-11-10 11:24:26 |只看该作者 |倒序浏览 微信分享

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-18 17:57 编辑

最近有一個建兩個連排的分割申請經歷各種曲折終於到發draft conditions 的階段  一看不對勁  發現裡面竟然有一條condition 要求開發商要先建好房子(要求建到屋頂的框架了) 才能申請 s224c (沒有s224c 證書不能向LINZ 申請新分割地的新title  當然地也不能分開賣 )  覺得不合理以前不都是可以先做完管道車道了拿了s224c /title 先不建房把熟地賣了然後讓新買家自己建的嗎（一般就放一個consent notice 在title上要求新買家必須按照已批樣式來建不然就要重新申請...）？

細問 council team leader  獲剛剛告知不行了說這個已經是他們9月出台的新內部規定 (先是中區開始推行然後傳令市內各直省督撫...) 說在過往的做法下新買家通常拿到新開發地的新title後很多時對原房子設計不滿意也對分割許可裡面的非s224下的條件各種不認帳  所以結果是很多時分割出來的地塊比zone 在空地分割原來要求的400m2 Net (mixed housing suburban) 300m2 Net (mixed housing urban) 小太多但title下來了卻不能保證分出來的地還會依據原來批准了的設計甚至條件來建  (尤其是聯排不同買家分開建還有防火牆這些問題) 以致有違背這些政策的（‘初心’？)方向  所以council現在決定一刀切  要求房子必須差不多先建好了才能拿s224c /titles 算是對市場反應不似預期的一種回應

這個新政策的啟示是:  以後大家恐怕不要想以為可以先申請分割做了管道車道工作然後拿到新titles 就賣地讓新買家自己建了這樣的改變對開發商的現金流相信有很大影響  因為必須先建房子才能分開賣  開發商必須在報批時就要有足夠建房資金不然拿了報批沒錢建房的話就是做了管道車道連接變了熟地沒有titles還是不能賣

雖然這是email的說法還要時間證明看看其他consents 會不會也有這樣的condition 出現  但因為email 也抄寫給他們RC 部門Manager 的  所以可信性看來還是不低

最新更新：剛剛收到council RC team leader 關於所謂“Staged Development” （分階段分割）的回复  大意是需要在申請分割時由surveyor 發一個staged Scheme Plan 顯示兩個甚至以上階段的分割流程  然後相比一般做法一個s223/224概括整塊地的分割分階段分割要求每個lot /階段都要有自己的 s223 和 224 例如一個一分三的分割為例  如果先建前面 lot 1 再賣這個lot 1 就要在做完相關工程/房子後申請自己的s223 224  那樣這個lot 1 就可以先行獨立出來有自己的title和能先賣出  但其餘的還沒開始/完成工程屬於沒分出來的地則還是屬於舊地  所以這個第二階段就是兩個 titles （lot 1 + 餘下的）  到其他lot  例如lot 2 的工作又完成了則再為中間lot 2 申請s223/224c  然後再拿lot 2 自己的title  如此類推  一直到整塊地的分割過程結束  但目測就是這個做法 Council 還是一樣會要求每一個lot 先建好房子才能拿224c 和賣  不然council 擔心的申請人做了管道車道就跑的情況還是會出現  只是如果是staged  council  容許開發商一個建完拿一個title 就能賣而不是要你一次過連建3個房子才能賣而已

Staged Development  這個做法其實一直都在  但印像中都是crosslease 分割比較多  一般中小型freehold的分割好像不太流行/需要  可隨著這個新措施出台（如果雷厲風行的話）相信慢慢會變成一個主流做法

下面是Council 公佈這個條款的全文：

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