求教 汇率 利率 房价 房租的 关系

Driftxt

大家对中纽汇率， 新西兰银行利率有什么关系？ 汇率涨跌主要是看国内经济，美国经济还有新西兰经济？一般都说新西兰冬季的时候汇率会跌多些。夏季一般都会涨

汇率低的时候是不是房价普遍都高？利率高的时候房价会低？
看现在汇率慢慢往上爬，之前4。9现在基本上5.2，这房价是啥节奏？！

房价 房租的 有必然联系吗？现在房价那么高了，房租还是没怎么涨，这说明房租太低还是放假太高呢？

Driftxt

winny

i want to know too   

我真不是孙红雷

这里的东西太复杂了，牵扯很多，说的东西太多了。所以从头一个一个来，从最基本的经济角度分析，绝对不是全面的，只是答你的疑惑啊，先声明下。

1. 大家对中纽汇率， 新西兰银行利率有什么关系？：新西兰利率升，那么汇率升（都是相对美金来说）。如果人民币对美金升的快，新西兰慢，那么中纽汇率肯定是中国高。现在恰恰相反，中国政府干预人民币对美金贬值，新西兰国内经济好，预期加息，所以最近中纽间肯定是人民币加速贬值。
2.汇率涨跌主要是看国内经济，美国经济还有新西兰经济？：主要看新西兰国内经济。分析美国就复杂了，因为美国相当程度上代表世界经济，一般来说世界经济好美元相对贬值。（这里太复杂了，不一一说了）
3.一般都说新西兰冬季的时候汇率会跌多些。夏季一般都会涨？：冬季多夏季涨是个论题，看怎么比，今年和今年比还是今年和去年比。这个都不是确定性的，无解。主要还是看经济情况，纽西兰的进出口情况，失业率情况等很多情况。一个片面的信息理解你这个论题就是新西兰财政年度是每年3月底，所以如果3月前就要纽币从国外回流的话，那么一般来说肯定汇率是涨的。
4.汇率低的时候是不是房价普遍都高？利率高的时候房价会低？：不见得，参考05，06，07年房价。还有08年开始下滑的时候，利率都有8.8%固定存款利息。
5.看现在汇率慢慢往上爬，之前4。9现在基本上5.2，这房价是啥节奏？！：参考第一条，这是人民币对纽币奔6的节奏。房价平稳上升的节奏。
6.房价 房租的 有必然联系吗？：联系肯定是必然的，只是房租和工资一样比较sticky，反映比较慢。现在是房价高，利息低，所以提前动手的人买的房价可能并不高，可以租低一些来竞争市场。以后房租会慢慢攀升来支付更高的利息成本，房价也在随经济好转而平稳上升，所以租房的人会变成弱势群体price taker，羊毛出在羊身上，没资本的就是要被剥削，这是不争的事实。
7.现在房价那么高了，房租还是没怎么涨，这说明房租太低还是放假太高呢？:房价已经到这个阶段了，房租很难cover利息了，所以这个阶段买投资的都是有点首付或全款的。人家看的是cash flow和capital gain。买自住房的也在减少租房客源。所以房租是涨的慢不是没涨，跟以前比，房租涨了好多你没发觉。比如09，10年一间主人套150一星期，现在都要200左右，这是涨了33%。以前三室的整套差不多380左右，现在是500左右，涨了31%。虽然没房子快吧，但还是涨了。房子是刚需，买不起也没看见睡大街的，所以房租肯定是要涨的。

魔鬼的站牌

我真不是孙红雷 发表于 2014-3-13 03:57
这里的东西太复杂了，牵扯很多，说的东西太多了。所以从头一个一个来，从最基本的经济角度分析，绝对不是全 ...

拜读了！！
希望你说的5的节奏

我真不是孙红雷

魔鬼的站牌 发表于 2014-3-13 08:47
拜读了！！
希望你说的5的节奏

是6的节奏，呵呵

Driftxt

我真不是孙红雷 发表于 2014-3-13 03:57
这里的东西太复杂了，牵扯很多，说的东西太多了。所以从头一个一个来，从最基本的经济角度分析，绝对不是全 ...

大神，现在汇率是往1：6 的趋势走吗？
不可能再往1:4.3的趋势走吗？现在新西兰国内经济其实不怎么样啊。。。。只是进出口和房价还OK。

Driftxt

我真不是孙红雷 发表于 2014-3-13 03:57
这里的东西太复杂了，牵扯很多，说的东西太多了。所以从头一个一个来，从最基本的经济角度分析，绝对不是全 ...

第4点  
我主要说的是 房贷利率上涨，房价应该是往下走的吧。 不是存款利率啊

第5点
现在 纽币对人民币的汇率趋势是往 6的方向走吗？现在汇率5.2左右是比之前4.9多些，不过人民币在短期内跌，之后人民币肯定还是要涨的啊。而新西兰这里的经济其实还是不怎么样。并不像房价那样疯狂啊。所以纽币对人民币汇率会不跌吗？

我真不是孙红雷

dlufeilin 发表于 2014-3-14 10:27
难道存款利率是8%得时候，贷款利率会低于8%吗....那样所有人就把钱存银行，借钱投资了，用银行给的利息就 ...

我真不是孙红雷

Driftxt 发表于 2014-3-14 10:06
第4点  
我主要说的是 房贷利率上涨，房价应该是往下走的吧。 不是存款利率啊

汇率这东西联系的事情太多了，昨天俄罗斯和乌克兰传出可能要开战的谣言，日币作为避险货币升值了很多，黄金也在冲高，还一定程度上抑制了纽币等商品货币的上行，要不破0.86了。美国经济最近又疲软，资产购买虽减少了点，但量化宽松还是或许持续，失业率也偏高。很多因素要随着每天的市场动态和消息走。人民币奔6的节奏是我说的，不代表正确，如果每个人都听股评买股票，谁会赚到钱？所以每个人观点都不一样，反正大趋势是这样的，有可能冲到5.5的时候，哪哪打三次大战了，黄金估计得破5000一盎司（现在137x)，美金日币疯涨避险，纽币得跌泥里去。一定要搞清我们是在分析已发生的和推理将要发生的，但不是预言家。

Driftxt

我真不是孙红雷 发表于 2014-3-14 12:28
汇率这东西联系的事情太多了，昨天俄罗斯和乌克兰传出可能要开战的谣言，日币作为避险货币升值了很多，黄 ...

谢谢大神！