关于分割房，买家自己请擦亮双眼

歌山画水

最近拍了一个大地房子推倒才能分割，driveway不够宽，雨水污水管没研究因为我反正觉得不能分割了，list agent 也没说可以分割，没想到拍卖现场居然有人按可分割来拍，我猜他的中介有意没说清楚分割前提吧。拍卖的方式发生这种有钱任性的例子也不奇怪，但是给论坛上炒房积极分子又提供一个绝佳特例，抓住机会大炒，说不能分割大地拍了多少多少，某区大涨疯了等等。论坛上经常看到积极分子搜集有利数据和例子发布，动不动就说可分割大地多少多少就卖了，这些人为了衬高自己住区故意想拉低前几年比较贵的区，因为最近去看过的房比较多，根本不是帖子上说的那样可分割，只是面积够800就说能分割。

我呼吁买家对于分割盘，去city council 咨询确认一下，免费又权威，何乐而不为呢，不要盲目追求800以上大地，要看地的实际利用度和平整度来衡量房子价值，有些房子虽然数字很好看800，900，但利用度很低很低，有的斜坡地，有的房子设计不好一点后院也没有，自住吧不舒服，分割吧也是困难，造价高并推倒现有房子为前提。我们不能杜绝中介打马虎眼，也不能控制论坛积极分子炒房，但我呼吁买家自己要擦亮双眼，对于买分割盘以下几点是最基本的要搞清楚的问题。

一，首先搞清楚房子在什么zone，比如single zone的区，地再大哪怕是上千的平整大地，也是绝对不能分割的

二，如果符合zone的分割要求，不要仅仅只看面积达到就认定能分割，要确定drive way 够不够3米宽，雨水管和污水管是不是成问题，主房是不是太居中，除去drive way是不是还能达到最低分割面积要求。

三，对于什么zone，drive way ，雨污水管等等上述问题都能在GIS查看测量，但是如果你觉得实在太复杂不会自己查，也千万不要轻信中介做糊涂买卖，有个很简单又最准确的方法，就是我上面说到的去city council 咨询，完全免费而且最权威，分割审批工作是由city council 负责，为何不先确认一下呢，百利而无一害，city council 有专业咨询分割的，有专业排水工程师咨询雨水污水管的，清清楚楚告知分割存在的问题和风险，再另外也可以找个专业分割师来咨询确认。

我很少发房地产的帖子，实在是最近遇到的和在论坛看到的让人不吐不快，心中有感而发。我买房也没有论坛"专家"们的这种理论那种对比来预见某区大涨或崩盘，这些人真这么神，早发财了还为了一两套房煞费心机？希望中介都能诚信为本，论坛和群的积极分子也讲点廉耻，真实客观的报导事实。有些人比中介还积极，是无利不起早呢还是想当活雷锋？

humanbe

赞赏一个。。。另外做的第一件是先查TITLE，如果TITLE不行。。。看别的都没用

巴依老爷

反正投资就有风险嘛，有赚的就一定有赔的，如果真的人人都赚，那么人人都冲进去，那么就离大家都赔也不远了
其实现在这种盲目的投资风潮，你何必去让大家理智和清醒呢？
房价最怕稳，稳就意味这不动，不动，大家就都没的赚（当然也没的赔）
如果人人都理智，市场就死了，创富一定是在一个混乱的环境中，所谓乱世出英雄，太平年间你能力再强也显不出来你。
总之呢，现在大家都投资，你就忽悠大家继续冲进去就好啊，暴涨暴跌这个市场才能乱，乱了才能有利可图。
看着笑就好了，在大局中别太贪婪的捞一点就可以了。暴富的和爆亏的都是那种勇往直前的啦~
嘿嘿

小二儿

终于有人还不糊涂。顶！！！

Myminimuffin

发觉我们华人一说起房产有个必问的问题就是“能分割吗”？看来还是有好多功课要做的。

猫只吃肉

不过也有打council说不能分，最后也分成了，捡了个大便宜，这东西没人能给确实的保证，唯有赌博。

enningtang

支持楼主这样的帖子，可惜看到的人太少。房价就是因为小部分人傻傻地帮中介们炒高，烂房高价容易成为标杆，如果你说某个房子不值那个钱，立马有一群人出来说什么街什么隔壁卖了多少，最后明眼人也只能跟着买高价。

歌山画水

猫只吃肉 发表于 2015-4-1 14:54
不过也有打council说不能分，最后也分成了，捡了个大便宜，这东西没人能给确实的保证，唯有赌博。 ...

这种情况city council至少会说清楚不能分的风险，比如雨水管问题需要通过邻居或地势低需要特殊工程，你解决了就能分，风险自己把握，总比绝对不能分的盘却按分割来拍强吧

紫鹤

本来就是呢，买房全靠自己判断，像校区啊，分割啊，这些都要买家自己查清楚的，学校官网都有明确写的那条街属于校区，至少也有地图，上去一看就一目了然了。分割去COUNCIL 问PLANNER， 自己做好功课，当然任何投资都有风险，虽然没有人能打包票肯定能分割，但是自己做足功课总归能降低一些风险。

Venox10111

光听中介说。。。看论坛。。。当然不靠谱了。。。

enningtang

猫只吃肉 发表于 2015-4-1 14:54
不过也有打council说不能分，最后也分成了，捡了个大便宜，这东西没人能给确实的保证，唯有赌博。 ...

还能打电话问？我都是直接去当面问，还能看图纸什么的。Council 说现在不能分那现在就是不能，如果是需要难度高的地下工程会说可分但风险不可控，不会说告诉你不能分但又分成的。

TCEC

同意楼主说的，买房或竞拍之前应该要做足research，面积固然重要，但也只是一方面。

love_3_month

不敢碰。。。等先做做自己的房子装修熟悉了再考虑do up 最后才会考虑分割什么的。。。。

jessica

现在头脑清醒的人太少了

林中飞鱼

先支持一下楼主。。。。

不过，unitary plan里面的single house zone在最新的报告里面是可以分的。。。600一块

狂风暴雨

的确是的,最近就有个大地1600多,车道占掉150多平米,中介广告里说什么以后是400平米一块的zone,暗示意思就是以后能分4块.很多人不知道这个400是必须net面积去掉车道之后的400.估计又要有人盲目投资了.

暱名

这个需要置顶加精啊！良心贴

yax

看眼里和能力了。

@Hongyan

楼主好帖!希望大家都提前做好功课,不单单是买分割地,就是普通的住宅也应该做好功课.学会保护自己是我一直强调的,如今是一个信息公开的时代,很多信息你都可以通过不同渠道拿到,如果这样你还被中介忽悠了,我让我说什么好呢?骗人的中介可以骗的了一时,骗不了一世,需要你擦亮眼睛.

tdvspeed

楼主写的不错，一些分割的基本要点。但是我假设楼主没有实际分割过土地。其实那些抢大地的不一定都是傻子，而且不会那么多“傻子”一起去抢。你说的那些都是基本要求，但都有的谈的，如果硬性要求没满足，可以做出方案来和council谈。其实水管车道什么的都是小事，甚至有的面积不够的都能分割。如果够细心的可以查查地图，比如4A zone,基本每个区都有一些不够400的全副地。我家对面的一个房子现在正在分割，4a zone,700多的地，车道也不够，今天回来时看到吊车进来在移动一点房子位置呢，估计是腾出车道来。现在的情况是council希望你分割，房屋实在太短缺，而且全市高密度发展趋势，所以你只要差不多的他都不为难你。而且不远的将来unitary plan一出，分割条件肯定会比现在更宽松。土地值钱啊，在成熟社区里想找一块建地简直太难了，真是一地难求。这些搞分割的，基本没分割呢，地都卖了。

palado

tdvspeed 发表于 2015-4-1 22:45
楼主写的不错，一些分割的基本要点。但是我假设楼主没有实际分割过土地。其实那些抢大地的不一定都是傻子， ...

确实是这样,council都可以谈,出问题的往往是邻居.
打电话给Council的Planner往往都不上心,分割设计的规定数十条,随便看一下就告诉你可不可以.分不了他也不用负责人.所以功课不但要做,还要做足.

tdvspeed

palado 发表于 2015-4-1 22:03
确实是这样,council都可以谈,出问题的往往是邻居.
打电话给Council的Planner往往都不上心,分割设计的规定 ...

对，你去council见那些值班的planner,基本就是10分钟给你说下，他也是打开图看一下楼主说的基本问题，告诉你车道不够宽，水管不好接，面积不够等等。就是非常生硬的按照规则跟你说一下。例如一块799平米的地，他绝对告诉你不能分，但是买了那地的人可能就给分了。所以说这东西还是要靠经验，我之前错过太多这种地了，什么洪水区，车道不够，水管没接口等等，当时觉得抢走的人都是外行，但后来人家就给分了，开始也不知道怎么回事，后来明白了。包括现在的论坛里评论的一些大地，各个都说哪里没满足，分不了的，其实你继续关注几个月，可能真就分下来了。没做过的人还是买那种所有条件都符合的，但这些抢的更疯狂。

palado

tdvspeed 发表于 2015-4-1 23:23
对，你去council见那些值班的planner,基本就是10分钟给你说下，他也是打开图看一下楼主说的基本问题，告 ...

风险永远和利润呈正比. 现在连买菜大妈都看得出来什么Zone车道宽几米,盖房子费用又很透明,大家都会做算术,妥妥能分的地就是卖家赚大头.

歌山画水

tdvspeed 发表于 2015-4-1 23:23
对，你去council见那些值班的planner,基本就是10分钟给你说下，他也是打开图看一下楼主说的基本问题，告 ...

但是我也听到很多分割盘没分割成的，你这种想法钱多无所谓，我冒得起险，另外现在能分割房的价格往往把利润算得很紧了，论坛群里到处能听到能分割大地字眼，简直到了800就说能分割，我都怀疑现在好多人盲目追求到single zone 区的800都会忽悠说能分割

enningtang

tdvspeed 发表于 2015-4-1 23:23
对，你去council见那些值班的planner,基本就是10分钟给你说下，他也是打开图看一下楼主说的基本问题，告 ...

例如缺车道缺水管都是可以跟邻居协调，这些是风险不可控的因素。至于面积不够还能分象你说的799，解决的方法是可以跟邻居买一点地，这是听我朋友说过的案例，但缺很多的话肯定不会批的。当然分割条款里面还有很多附加条款可能也能满足面积不够也可以批的要求，这些要是有问planner是会跟你说。至于proposed plan，council都是说不确定，未来可能会修改。就像我家附近一大片都是Mixed housing urban, 结果只有中间几块是Mixed housing Suburban, 非常奇怪的计划。这些未来也有可能会变。

tdvspeed

歌山画水 发表于 2015-4-1 22:37
但是我也听到很多分割盘没分割成的，你这种想法钱多无所谓，我冒得起险，另外现在能分割房的价格往往把利 ...

没错，我也是建议没经验的人最好别冒险。但话说回来，经验不一定非要在失败中得到，就像我刚才说的，很多地你认为不能分的，找出为什么，车道还是水管的位置或是其他，记住了。然后持续观察他一段时间，如果之后他上面有动作了，说明拿到条件许可了。如果下次遇到类似的房子，你可能就会有一些把握了。但没有什么是100%的，那些一眼看去就能分的你也不会买，就像你说的，分完了都没有利润了。

enningtang

歌山画水 发表于 2015-4-1 23:37
但是我也听到很多分割盘没分割成的，你这种想法钱多无所谓，我冒得起险，另外现在能分割房的价格往往把利 ...

现在很多人都已经冲着那个proposed plan了,600多平已经开始抢了。连北岸小李都拿这个proposed plan来打广告. 怎么感觉象国内炒概念股一样

tdvspeed

enningtang 发表于 2015-4-1 22:56
现在很多人都已经冲着那个proposed plan了,600多平已经开始抢了。连北岸小李都拿这个proposed plan来打广 ...

不只现在，我说的我家对面的那个正在分割的地我记得是2年之前买的，当时很多人就冲着这个来了。那个房子我记得是780多的地，当时也就值60多万，但是被抢到83万，完全是按照plan执行后能分割的价格买的，但现在plan还没执行，他就分上了，我也不知道他具体怎么操作的。

enningtang

tdvspeed 发表于 2015-4-2 00:00
不只现在，我说的我家对面的那个正在分割的地我记得是2年之前买的，当时很多人就冲着这个来了。那个房子 ...

。。。这个如果真分了也要成经典案例了吧

陌生的香港人

既然大家說起Council  說起Planner 說得那麼開心 我當然也要說兩句 呵呵 其實影響到一塊地能不能分割 面積只是其中一個因素 還要看水管 車道 泥土穩定性 坡度等都是主要考慮因素  然後還要看看有沒有自然環境上的各種限制 例如有沒有條你可能看不到的河流在後面流過 有的話法律規定Council 可以要拿走20米 做esplanade reserve 又或者有濕地 (riparian margin)  12-20米什麼的可能搞到什麼都做不了 在北岸Long Bay Okura River Road 新開發區那裡有一大堆幾千平方米的大地 但每塊後面樹林都有大量Council放進去關於生態有關的N個保護區  土地被title 中一條又一條 covenants 和 District Plan 的各種條文牢牢鎖住 真的可以發展的只有幾百平方米的地  要申請建房設計/報批上還非常麻煩  又或者地在主幹道旁邊通常可能有road widening designation  Council 希望你在分割時就向你收地買下來做馬路等等 這些都會反過來影響到底土地面積和分多少出來

至於Proposed Auckland Unitary Plan （PAUP) 則更是一個炒賣的概念  現在吵得沸沸揚揚的什麼300 400 密度條款會不會真的落實還要看明年hearing  然後大概還會有就不同條款的各種上訴 不知道何時何月其條文才真的全面實施 （前Rodney District Council 那份District Plan 由2000年開始就出台 （Transitional）  到Auckland Council 成立後的2011年才解決全部上訴變成 'operative'  但想不到很快又會被PAUP取代了）雖然政府已經說PAUP 的上訴只能圍繞著法律觀點  但天曉得那些開發商的律師們最後會搞些什麼出來

這些都是中介不會和你說的/或者他們根本沒有這方面的知識 （也不能完全怪他們 畢竟他們就上了那三個月的課程就可以當中介了） 所以還是去Council 問吧  雖然 其實Council 在收到確實申請前通常也根本不會和你保證什麼 .....