關於奧克蘭以外和基督城

得不得的

定期會來回饋論壇，今天分享一件事情，説到奧克蘭以外，大部分投資者總覺得“你們奧克蘭以外只能收租好一些，賺不到什麽capital gain” 今天一張圖跟大家分享一下

奧克蘭只能說capital gain在平均水平，出租回報論壇各位應該心知肚明，基本是低於平均的。
造成大家會那樣想的原因多半是因爲奧克蘭總價高，你貸款貸得多或者投資多 自然看起來最後回報絕對值就好。但是一樣的同時你所承擔的風險也增加了。

一直以來題主住在基督城，所以也會多談論一下基督城。前面幾年都有偶爾分享。目前來看一切符合當初的想法。這四年基督城在新西蘭房價大跌的情況下 穩如老狗。 跟大家分享一個思路“一隻股票上去橫盤抗住下跌，那麽下一次大環境大好的時候會怎麽樣呢？” 對於爲什麽基督城前景很好之前也都有分享過，不過多的重複分享。簡單來説基督城重建發力還未結束 現在只是剛剛開始或者中期。
不過還是要恭喜熬過這幾年的奧克蘭投資者，奧克蘭仍然是大城市也有很好的前景，只是對於整體資金不那麽充裕的情況的投資者，或許可以重新審視和考量自己的投資方向。

最後，以上都是個人觀點，你我都不可能撼動影響整個市場，也不防止黑天鵝的出現。都是一些很瑣碎的分享。感謝論壇的朋友偶爾分享的資訊。


补充内容 (2025-3-5 15:27):
題主奧克蘭有投資房 不同城市投資需要謹慎 不住在那個地方是很難做好房屋投資的 題主奧克蘭住了十年 所以 你不在基督城 也沒那麽多心力 就別碰

剑客浪心

楼主和我看法一致。基本就是结构性牛市，然后基督城来说，也是西边火，那个东边南边就一直是洗洗睡吧状态，山上和海景房区出外。我记得地震前有个数据是基督城年度增长一直是7.0 - 7.2%，后来地震下降到 6.2%。整个城市因为房价低，一直没有被绑架上房地产单一的战车，到了RECESSION时候反而韧性十足，2021-2022年在基督城被套的投机者都早已被解套，局部价格已经创出来新高。靠着周边卫星城新房低价因素，一直吸收北岛下来的大量欧裔移民。这些卫星城的人口增长一直是高于8%的，基督城本身人口增长稳定在2-3%。 就是5000-6000人，按照一个房子3个人来算，市区每年缺口是2000左右。

外带这个市长本身就是开发商出身，搞基建很快，三水主要PIPELINE今年主干线都要干完。CBD那些大型体育场和游泳馆，其他大型商业建筑也在加速。市中心其实免费停车位还是很多，商家并没有受大环境太大影响。

这就是横盘阶段的妖股一样，它横得有多长，涨起来就会有多高。过去的3-4年中，这样外部环境下（贷款利率7%左右算）砸盘都砸不下去价格，到了利率周期变化点，或者一旦有正面的外部刺激，就要起飞。看看现在几个月的AUCTION ROOM 老外有多疯狂（当然也是局部区，我一再强调强者恒强，就那几个区，但如果你买错了，也会不赚钱）。

zhong5487

剑客浪心 发表于 2025-3-1 18:15
楼主和我看法一致。基本就是结构性牛市，然后基督城来说，也是西边火，那个东边南边就一直是洗洗睡吧状态， ...

有朋友疫情时候就买在了halswell和burnside,不知道是不是你们说的火区

Xone

zhong5487 发表于 2025-03-01 18:41
有朋友疫情时候就买在了halswell和burnside,不知道是不是你们说的火区

这两个区疫情前如果五六十万买的，现在卖百九十万问题不大

补充内容 (2025-03-03 11:54)
八九十*

tyzdyz

只是觉得奇怪， 大家都自动在头脑中选择性无视基督城的地震风险吗？
我四年前就考虑过基督城， 但是感觉地震风险太高了。 2010， 2011 年连续两年大地震， 在地质纪年中属于不到一秒震一次吧？ 只要震那么一次， 你的百万豪宅随时变成As is Where is 啊。

本着历史上发生的未来还会重复发生的理论， 我放弃了基督城。
现在看这么火， 自己也迷惑了， 可能只是自己太谨慎了？ 活该赚不到钱？

chrise

tyzdyz 发表于 2025-3-4 09:24
只是觉得奇怪， 大家都自动在头脑中选择性无视基督城的地震风险吗？
我四年前就考虑过基督城， 但是感觉地 ...

1.　按几率来说，百年内再发生地震的可能性变低，整个新西兰都再地震带上，买哪都有风险，买已经地震过的城市可能在自己手上再次地震的几率更小。
2.　已经有过先例，地震过后，房子还在，很多人反而通过EQC　免费升级了一次内部装修，豪宅现在依然很抢手，甚至有些as is where is 价格都卖的不低
3.　通过地震大概知道哪些区比较肉，不要买，哪些区地质好，买了没事，而且地震后建的房子要求也高了，抗震性更高。
4.　房子如果是用来住的，只要人口上去了，需求上去了，供应跟不上就会涨价，基督城好区的房子就那么多，来的人多了，抢好区的房子，自然也会带动其他区的房子涨价，然后投资的人就会闻风过来炒作。

zhong5487

我真不是孙红雷 发表于 2025-3-4 09:45
我倒觉得基督城是个下沉市场。。。就好像拼多多一样。。。尤其是地震以后。。。现在扛住了还涨了不证明到时 ...

现在有房的应该卖了基督城，回来奥克兰买，还是要买在核心区域

anzbank

white flight的表现而已，跟经济好坏无关

jli044

我真不是孙红雷 发表于 2025-3-4 10:04
我之所以这么说是全新西兰范围内，哪怕是基督城自己都看不出来有任何奇特的经济增长点。。。只能归结于可 ...

说实话，为了买得起房，从奥克兰搬到基督城的不会太多吧。
都是工作原因搬过去的。
基督城经济大幅增长，远超奥克兰的几率应该是不会有的

剑客浪心

tyzdyz 发表于 2025-3-4 09:24
只是觉得奇怪， 大家都自动在头脑中选择性无视基督城的地震风险吗？
我四年前就考虑过基督城， 但是感觉地 ...

CANTERBURY地区的建筑法有单独的地基设计要求，比其他地区高太多。地震？ 7.2级后要倒的都倒了，没倒的，地基都加强了，怕毛。8级来了也不怕。

boardland

我真不是孙红雷 发表于 2025-3-4 09:45
我倒觉得基督城是个下沉市场。。。就好像拼多多一样。。。尤其是地震以后。。。现在扛住了还涨了不证明到时 ...

回流是必然的，奥克兰和基督城的差距摆在那儿。工作机会，工资收入，医疗教育资源，投资环境等等，暂且不要说地震了，你就看看基督城的地税和保险，比别的城市高多少。

在奥克兰继续下跌的前提下，基督城补涨非常有限，可负担性不只是地震造成的，其他因素也多呢

得不得的

tyzdyz 发表于 2025-3-4 09:24
只是觉得奇怪， 大家都自动在头脑中选择性无视基督城的地震风险吗？
我四年前就考虑过基督城， 但是感觉地 ...

地震問題 這是因爲你沒有真的去瞭解 在新西蘭地震了 房子不能居住了 或者地震導致地有問題 都是政府買回去 剩下的地來給大家做公園 政府買回去 你能損失什麽呢。。。包括2011地震之後房子損壞哪怕是外觀的破壞 都是政府出錢修復的 説到底是納稅人的錢 但是你不投資基督城 你也照樣出錢了 哈哈哈哈 只不過簡單地說的話 不是你個人承擔的

得不得的

以上看法都很有自己的見解，不過正好説中了 不在地生活是做不好房地產投資的，除非你錢多無腦買也不擔心現金流。 數據已經説明了 基督城是下沉市場的？ 請看奧克蘭的南區  所謂的下沉市場應該在不好的經濟大環境裏面跌更慘。 其次 最近才發佈 https://www.newsline.ccc.govt.nz ... ort-centre-underway  基督城 新西蘭最大的運動中心開幕要雇傭200人 中產裏面沒有人是只帶錢不帶工作就會搬到一個城市的，都沒工作怎麽撐得起這個市場。就靠著super landlord來買？他們不用收租？就是那些觀點都站不住脚。。。基督城失業率自己可以去看 又不是50% 。。。。還有 題主有説 奧克蘭還是很有前景 但是兩個問題在這裏 你買得起嗎 第二個 你想要承擔這麽大的風險嗎  買一顆鴕鳥蛋 還是十顆鷄蛋的問題 最後你吃到的總量是一樣的 更何況基督城現金流還好一些。。。。

补充内容 (2025-3-4 15:45):
十顆鷄蛋就是十顆現金流，一顆鴕鳥蛋就是一個現金流，一顆鷄蛋走了還有九顆，一顆鴕鳥蛋走了 。。就空了

补充内容 (2025-3-4 15:47):
説白了，奧克蘭不是不好，很好，可是對於抗風險能力差一些的朋友 總體資金不夠的朋友 你可能需要好好考慮三思

Xone

我真不是孙红雷 发表于 2025-03-04 09:45
我倒觉得基督城是个下沉市场。。。就好像拼多多一样。。。尤其是地震以后。。。现在扛住了还涨了不证明到时

看基督城能不能吃下这一波国内人口迁移，真的把人留下来吧。确实有很多人从北岛下来，而且主要是欧裔工薪阶层。以后奥克兰估计是岛民，印度，东南亚族群占主要人口，惠灵顿是白左加lgbt，基督城就还是现在这个样子，还能留有些许kiwi传统文化和价值观吧

jli044

得不得的 发表于 2025-3-4 15:17
地震問題 這是因爲你沒有真的去瞭解 在新西蘭地震了 房子不能居住了 或者地震導致地有問題 都是政府買回 ...

哥们，怕地震，主要是怕丢命。
命没了，占纳税人再多便宜有啥用？

jli044

照专家们这么说，论坛的那几个，19年开始等基督城崩盘买自住的，岂不是一点希望也没有了吗？

261874939

剑客不是已经说了基督城菊部暴涨，喜欢买在暴涨期的大聪明们千万别错过。

买到赚到呀！

钱特别多的现金投资者可以入手皇后镇了，慢牛暴涨了，根本停不下来！

得不得的

jli044 发表于 2025-3-4 17:58
哥们，怕地震，主要是怕丢命。
命没了，占纳税人再多便宜有啥用？

有緣我就多說幾句，當年地震 一共死了185人 有結構問題的CTV大樓死了115 很多國際學英文的學生 剩下的70人裡面很多被地震嚇死的老人 木頭房子 要死很難 。。。其次 你投資 還是你要住 這裡討論投資 還有 那不是佔納稅人便宜 紐西蘭是一個國也是一個家 人們失去家園心靈上已經很痛苦 經濟上不應該承受更多 不像其他國家嘴上我們一家人 出了事情各種扯皮 最最後 住奧克蘭 奧克蘭火山分布圖去查一下 你都沒地方逃一旦爆發 當然奧克蘭洪水區房子一樣 納稅人也出錢回購 我一點問題也沒有

补充内容 (2025-3-4 21:46):
有結構問題說明地震只是直接原因 根本還是結構問題 結構沒問題 那個樓會死撐住不會那樣死人 更何況 華人只愛買新房 現在的抗震很高

补充内容 (2025-3-4 21:47):
最最後 實在擔心的 勸退 結束 說明不適合你的投資風格

补充内容 (2025-3-4 21:49):
補充 我奧克蘭也有房 買得起買奧克蘭 基督城只是多一種風格選擇

jli044

我真不是孙红雷 发表于 2025-3-4 19:30
还有生活成本呢。。。你卖奥克兰房子100万，在基督城买同样的能省下来几十万，然后你就可以轻松很多。。 ...

主要看工作，我不觉得基督城工作机会和奥克兰一样多。
我去过布里斯班，是比奥克兰大得多的城市，房价比奥克兰便宜得多。
工作机会多，房价便宜，才是过去的原因。
如果房价便宜，不好找工作，那就不一定了。

unamed

jli044 发表于 2025-3-5 07:20
主要看工作，我不觉得基督城工作机会和奥克兰一样多。
我去过布里斯班，是比奥克兰大得多的城市，房价比 ...

同意，底层逻辑就是要有工作。现在过去澳洲的主要是要有工作和更高的薪酬，物价低房子便宜只能在两边工作都一样的情况下才会有优势。当然，会有一些特殊的原因就不包括在这里面了。

补充内容 (2025-3-5 08:29):
会有一些人有特殊的原因就不包括在这里面了

jli044

unamed 发表于 2025-3-5 08:29
同意，底层逻辑就是要有工作。现在过去澳洲的主要是要有工作和更高的薪酬，物价低房子便宜只能在两边工作 ...

就像蛤蟆屯，要建物流中心，有1000多工作岗位。
那边新建的房子很便宜，很多人杀过去抄底，2年过去了，也还是那样。
未来新西兰还是会发展奥克兰-蛤蟆屯-陶朗加这个经济3角区。
看奥克兰到蛤蟆屯的高速公路就知道了，政府基建拨款的比例

阳光下的孩子

我真不是孙红雷 发表于 2025-03-04 09:45
我倒觉得基督城是个下沉市场。。。就好像拼多多一样。。。尤其是地震以后。。。现在扛住了还涨了不证明到时

赞成

jli044

得不得的 发表于 2025-3-4 21:37
有緣我就多說幾句，當年地震 一共死了185人 有結構問題的CTV大樓死了115 很多國際學英文的學生 剩下的70 ...

我们是说，有没有人会因为基督城房价便宜，就辞职搬去基督城找工作。
你认识有人住在奥克兰，然后投资房都买在基督城的吗？这样的人多吗？
如果像有些人说的北岛没希望了，未来全靠基督城菊部暴涨，就太搞笑了。
你在奥克兰有投资房，请问你工作生活在哪个城市？也在奥克兰吗？
你觉得是生活在奥克兰，去基督城买房的多？
还是生活在基督城，去奥克兰买房的多？

chrise

jli044 发表于 2025-3-5 09:48
我们是说，有没有人会因为基督城房价便宜，就辞职搬去基督城找工作。
你认识有人住在奥克兰，然后投资房 ...

逻辑应该是这样的，因为奥克兰的房子太贵，学区房更贵，为了孩子的教育或者自己生活质量的改善，在基督城有工作机会的情况下，或者自己生意可以搬到基督城，或者自己可以远程工作的前提下，搬到基督城来生活了。

或者想买投资房，奥克兰的房价不可负担，基督城相比而言，投资回报更好，转而来基督城买房。

基督城最近基建发展的不错，提供了不少工作机会，也吸引了不少移民过来安居，人口来的多了，房价自然也涨了，不完全是本地移民过来，外来移民选择基督城的也不少，特别是说英语的移民，他们找到工作的可能性大，不一定非要在奥克兰找工作。

kikilulu

jli044 发表于 2025-3-5 09:48
我们是说，有没有人会因为基督城房价便宜，就辞职搬去基督城找工作。
你认识有人住在奥克兰，然后投资房 ...

异地投资就是隔山买牛，得碰运气。

zhong5487

kikilulu 发表于 2025-3-5 11:28
异地投资就是隔山买牛，得碰运气。

其实我也想买皇后镇基督城但尼丁，但是实在是太不方便了，感觉所有的事都不能控制在自己手里，看不见摸不着的，都无从去买，还是算了吧，而且你自己一丁点事情都管理不了，租金部分会打很多折扣，算完下来回报率也许跟奥克兰差不多，重点是奥克兰房子现在真的挺便宜，差距已经小了很多了

三叶虫

确实没跌，我都没法出手，奋斗屯附近一套普普通通房子2-3M, 真有点想去奥克兰了

但是舍不得龙虾鲍鱼，又怕洪水和堵车