[闲的蛋疼]更加合理地算一下贷款早还和晚还, 省下的钱做其他投资的区别

CN-Ric

首先恭喜leon5ch童鞋的数学水平终于升入了初中阶段, 之前的例子确实太简陋了, 所以这次咱们来做一下现实一些的比较.

假设条件:
工资: $10万/年(税前), 无其收入, 无Kiwisaver
工资涨幅: 3%/年
贷款: $80万
贷款利率: 3%
Discount Rate: 2%(大概的新西兰平均通胀率)

1. 首先算出每年税后的Cash in, $74,690, 假设无Kiwisaver和其他收入:


2. 算出贷款80万按3%的利率分别还15年和30年所每年需要还的钱:


3. 算出两种还款方式 + 省下钱做简单投资的最后最终的PV:

• Cash in 是税后工资, 为方便计算每年3%工资上涨直接用税后工资来算, 假设起始年龄35岁, 50岁以后工资固定.
• Cash out 是两种不同还贷方式的支出.
• Other exp. 是房贷以外的其他支出, 贷15年的起始数额设在7,664.61, 因为这个苦逼第一年只剩下这么多. 贷39年的设成贷15年的两倍, 可以不用天天吃罐头. 15年后两者同步.
• Invest. Amt 是剩余, 这里假设全部剩余拿去理财, 贷款15年那位因为生活困难, 这15年就不去理财了.
• Invest. FV@5% 用剩余的钱做理财, 收益每年5%.
• PV @2%, 通胀率在2%的情况下最后的PV.
  

结论:

• 在65岁退休的时候, 贷30年的要比贷款15年的资产多出29万多, 算上通胀.
• 这里单纯算贷款还多还少和做不做理财的区别, 不算房产增值, 房产增值或贬值和贷款没有关系.
  

原文件可以在这里下载: https://mega.nz/file/78kXSIhT#Eh ... CO7B0PiFbkJ8Aas_9xI

CN-Ric

DDD888 发表于 2021-5-25 15:33
楼主想当然啦，谁给你保证每年工资涨百分之三啊？哪个投资保障百分之五收益，还不会丢失本金啊？ ...

这是ANZ的, 我算的算保守了, 声明一下我不是ANZ的员工啊, 我只是以新西兰最大的银行作为标准:
https://www.anz.co.nz/personal/investing-kiwisaver/investment-funds/performance-and-fees/

CN-Ric

黑羊 发表于 2021-5-25 15:38
有理有据，赞一个

你不理财, 财不理你, 就这个道理, 人不能越过越穷是不是

CN-Ric

trdeyoualbert 发表于 2021-5-25 15:48
贷十五年那个还完贷款刚好买了一万个bitcoin,等到三十年变成富豪，那个ANZ的还在五巴仙一年，哈哈哈 ...

哪个贷15年的15年后除了房子啥也没有.

CN-Ric

比特币不会跌的连裤衩都不剩, 因为很多地方有它的市场, 比如说暗网里的非法交易. 比特币去中心化的特性也会导致让它很难被监管.

CN-Ric

巴依老爷 发表于 2021-5-25 15:59
这个我偏偏不射~

求精..................

CN-Ric

留下足迹 发表于 2021-5-25 16:21
你的思路还是不对哦，

对绝大多数的人来说，投资房子是唯一的选择，不会去想做其他都的投资哦，那么你这手 ...

投资啥不行? 活跃点可以投股票, 你也可以固定每月每周投基金, 再懒点放自己的Kiwisaver里都行啊.

CN-Ric

angelee123 发表于 2021-5-25 16:25
我全文没有看到risk 考虑  请问是我眼花了么  要不然是楼主默认5% annual return 是 risk free？ ...

你就当5%就是net gain. 通胀, interest都是Risk的一种.

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-25 16:14
亲，我一直说你的理论，只是在你特定的环境下是正确的。如果你那么会算，你的这些工资，通胀，投资，通通不 ...

你换成车贷的意义是什么? 你想说车子买来就开始贬值, 房子是升值, 所以有所不同么? 你错了, 不管你是升值还是贬值, 和贷款没关系, 车子的贬值不会因为你多贷或者少贷两年而改变, 你的贷款也不会因为你的车子贬值和增值而改变, 我算的仅仅是贷款和用余钱做投资, 你要算车子折旧那就在这个计算的基础上再加上车子折旧.

CN-Ric

Conanzsw 发表于 2021-5-25 16:57
什么？税后5%的高稳定理财。。。。给我来一车的，谢谢

我只用Balanced Fund举例, 这是过去5年ANZ和ASB的, 管理费+税一共差不多1.5%左右.

CN-Ric

Conanzsw 发表于 2021-5-25 17:18
还有啊 我数学可能不太好。。。谁能告诉我红框里面发生了什么事

30年后, 贷30年的把所有剩下的钱都拿去做理财.
贷15年的从第16年开始把剩下的钱都拿去做理财.
主要的数据看钱30年, 因为第30年的时候差不多退休了, 之后的数据不用太纠结.

CN-Ric

我资产不多, 才刚30岁, 我相信我50岁的时候肯定比你多就是了.

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 09:46
你的计算有很多的错误，上次算个pv错就不说了，这次错误更多。你说我数学是初中水平，那么需要我这个数学 ...

求大神指点, 赶紧的, 我文件都放出来了, 你可以在我的文件基础上修改, 让我膜拜一下大神的数学水平, 我只有幼儿园水平.

CN-Ric

jujutan 发表于 2021-5-26 10:01
拖长贷款年限肯定组后得到资产多,但是因为借钱带来的风险加大,风险大必然有higher expected outcome,但是风 ...

我发这个贴最大的原因是因为我闲着没事做, 其次是为了怼小朋友.
每个人的观点价值观都不一样, 我没有想去说服谁, 论坛么, 不就使用来发表自己的观点的.
我想当今社会大部分普通人的人生应该还是会结婚生孩子买房子的吧, 那么还贷基本就是从毕业以后20年最大的开销, 这可以说是fixed, 不管你风险多大都要做的, 降低风险最有效的就是做一个合理的预算, 然后在这个基础上再去考虑各种变量, 一个合理的预算首先要有一个合理的目标, 比如说等孩子20岁以后帮孩子付50万首付, 能不能拿得出就要必须要好好的规划一个未来, 这就是大方向, 你不能整天指望着中彩票是不是.

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 11:30
错误第一点，贷款15年的，第一年确实，付完房贷，以及生活费用。确实没有剩了，但是从第二年开始，我的工 ...

第一点:
工资增长我已经设定了在3%, 你这3%的增长就像在第二年能剩下几个钱? 贷30年那种第一年的支出就是1万5, 这也算比较合理的支出, 然后还能剩下1万8, 然后假设把这1万8都拿去做投资. 不过没关系, 就按你说的, 我们把支出同步来算算:
贷15年那位前5年限啃下老, 没关系, 直到第10年才能剩下1万多, 那么我们从第11年开始进行投资, 到第30年的时候贷30年的资产还是比贷15年的多出17.4万+, 算上通胀.



第二点:
计算确实有问题, 没关系我修改了, 30年后还30年的比15年资产多40多万改成29万, 但是贷15年的那位永远追不上贷30年的那位了.

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 12:40
开一数据贴，就要别人提醒你的存计算有问题。开了2次数据贴，2次计算都错。误这么多错误，还在那自以为是 ...

呵呵
计算上的错误你可以说, 我改了就是, 没毛病, 但是结论没有改变. 你自己搞不懂PV和FV在哪里瞎抬杠, 真实搞笑.至于你给我的假设, 本身就没有任何意义, 如果贷款利息涨到6%, 其他的都会跟着涨, 最后算下来结论还是一样.

我们就用现实数据来算:
首先贷款利息, 你不是要算高利息么, 那就算最高的4.51%, 央行数据:


同样80贷款:


工资上涨, 2009年到现在平均3.61%:


Discount rate用CPI, 算1.5%:

投资收益, 我找的ANZ的, https://www.anz.co.nz/personal/i ... rformance-and-fees/, 用balanced过去10年的平均数8.09%.

最后结果, 贷15年那位比最初算出来的结果更惨, 上传图片到了上限, 我就直接给数据:
30年贷款30年后的PV:

5,874,928.52

15年贷款30年后的PV:

5,264,189.60

两者相差61万.

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 14:04
我举得栗子一直都是车贷啊，车贷的利率现在基本就6+%啊。所以你就按照车贷跟算啊，投资还是按照你理财的5 ...

我为什么要用车贷的6%? 其他都不变算出来有什么意义么? 6%的利率贷30年? 你有毛病?

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 14:04
我举得栗子一直都是车贷啊，车贷的利率现在基本就6+%啊。所以你就按照车贷跟算啊，投资还是按照你理财的5 ...

你来算一个给我看看啊.

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 14:19
你觉得没有意义？这样吧我给你个例子，假设一个人年薪税后10万，以年贷款利率6%，贷款10万买了辆车，他是 ...

你给我算一下呗, 大神.

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 14:31
哎，又装傻充愣，避而不谈了。就跟我前面跟说买2套房的投资理论。我问你房价大涨，15年还款的，是不是比 ...

这跟房子增值有半毛钱关系? 你是不是又要绕2个帖子再绕回来?
房贷利率比其他投资收益率高的情况下早点还完更加划算, 这没错, 但是你把时间拉到15年-30年, 投资收益平均百分比肯定比你的平均房贷利率高, 最后结论还是一样.

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 14:31
哎，又装傻充愣，避而不谈了。就跟我前面跟说买2套房的投资理论。我问你房价大涨，15年还款的，是不是比 ...

房子的增值贬值和你房子本身有关系, 你贷15年是能在同样时间段top up出来更多的钱去做投资, 但是首先我再说一遍, 房子的增值两者是一样的, 如果要top出来贷款买第二套房, 你15年的是可以从你房子本身Top up 出来更多, 但是你最多只能贷你房子净值的一半, 但是如果是贷30年的, 你多出的那部分钱是不断升值的现金, 这部分是100%.

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 15:23
前面交了计算的错误。现在不介意再告诉点，大家都知道，可能你不知道的知识
知识1.
当你的投资回报率，小 ...

你的第一点我75L已经说了.
第三点, 首先贷款和剩余钱做投资是和你房子的增值没关系, 不管哪种还款方式你房子的增值是建立在你房子本身总价值, 举个例子, 5年后你的房子从100万升到120万, 这不影响你的贷款和用剩余的钱去做投资这件事, 房子增值和其他收入等等的这些是相等的, 导致两者最后不同结果的变量在还款时间, 因此而改变的还款额度和剩余的能投资的现金. 所以你撤这个没有任何意义, 房子升两个都升, 房子跌两个都跌.

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 16:12
其实是不一样的，因为在你的假设中。15年还贷款的，是大部分钱投资买房，少量的钱购买理财。30还款相对15 ...

这还真不一定, 我们就用我最后的那些数据来算, 方便些贷30年的是A, 15年的是B, 假设当初20万首付(100万房子), 房子升到了150万.
A房子的净资产: 20万 + 50万 + 27.2万(15年还的房贷PPl) = 97.2万 可以top up 48.6万B房子的净资产: 150万, 可以top up 75万
A投资收益+本金: 161万
B投资收益+本金: 86万

15年后再投资的钱:
A: 209万, B: 161万
这里差了将近50万的Cash, B的工资要高到多少才能再贷到同样的钱?

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-27 10:10
算出来没？买房本质上来说就是一个投资行为。如果说房子持续贬值，跌价，也租不起价格。还会有那么多人购 ...

我去还在纠结, 无语了...
首先你房子升10倍100倍最后结果还是一样, 假设是10倍, 那就是1000万, 那就是能top up出来的钱比之前多出(900-50)/2, 这部分两者是一样的, 而决定你最后能拿出现金的多与少取决与你怎么用还贷后剩余的钱, 房产能涨10倍, 其他投资至少也有11倍, 最后结果还是一样, 15年后A还是能比B拿出更多现金.

CN-Ric

你理解能力有问题, 我给你说简单点:
房子首付, 房子增值/贬值还有其他乱七八糟各种rate这是定量, fixed.
最后哪个能更有钱取决与变量, 也就是怎么还贷, 是把现金放入房子里(我再说一遍相当于存定期不给利息那种), 还是把现金拿去赚更多的钱.

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-27 11:09
是你对基本的概念没有理解，买房投资，买房投资。购买房产其实就可以看做是是一种投资投资理财。贷款80万 ...

我看了至少5遍才看懂你想说啥, 不过又是错的.
首先房子升值是建立在100万的房子总价上的, 和你贷款长短没关系, 和贷款利率也没关系, 而如果你少付贷款, 那么你可以用多余的钱去做其他投资, 而如果你多付贷款, 你多付的这些钱只能放在那里, 以后也只是面值. 即使我去投资个回报率和通胀率一样低的项目也比你把钱放在那里什么都不做强, 之前也证明了, 如果你想多买房, 那么拉长贷款时间也是要比缩减时间更有优势.

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-27 15:02
把贷款买房看成是一种投资理财很难吗？假设可以0首付买房。贷款80万，买80万的房，房子固定升值8%.不考虑 ...

你可以这么说没问题, 但是跟我的帖子有什么关系么?
如果你理解有问题, 那么你把房贷换成你的理财, 我讨论的是贷款80万买理财, 我是早还好还是晚还好?
你要杠的东西和我讨论的完全不是同一个话题, 你能理解么?

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-27 15:46
说你脑子不好使，真的不是在贬低你。投资买房，买房其实本身就是投资，不要干嘛贷款买房，租房不是一样吗 ...

你说你都已经语无伦次了, 我84楼已经算了, 涨10倍, 不同还款方式哪种更好, 你涨1000倍也是还贷时间越长越好.

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-28 12:10
既然这样，算算简单的车贷来作为例子吧
假设你工资税后，以及所有开销还有10万，这10万用来还贷，剩余的钱 ...

你不就是想说当回报率<贷款利率的情况下早还更好么.
你这假设的意义是什么? 我从一开始算的就是房贷的利率, 房贷利率和车贷利率能一样? 房贷利率对照的是普通保守投资的回报率, 你要用车贷利率那你怎么不用拿比特币回报率来算?

CN-Ric

北岛黑蜻蜓 发表于 2021-5-28 12:28
这都什么年代了，还要贷款30年，我哈哈哈。真的没见过任何真的还了30年房贷的活人。 ...

我也没见过还30年一直还完的.
如何在同样时间内经济利益最大化这句话能看懂么?