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标题: 【黑羊系统】 Week 37 准确率57%！市场还存在不确定性 [打印本页]

作者: Venox10111 时间: 2016-7-30 23:02:18 标题: 【黑羊系统】 Week 37 准确率57%！市场还存在不确定性

本帖最后由 Venox10111 于 2016-11-26 20:34 编辑

本周比较不准确的少很多了，市场回归一定的理性

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作者: NewLynnHse 时间: 2016-7-30 23:07:40

拍卖纪录在哪里找？

作者: Venox10111 时间: 2016-7-30 23:10:30

NewLynnHse 发表于 2016-7-30 22:07
拍卖纪录在哪里找？

我这当然不提供拍卖记录！
在Skykiwi 的平台上我自然强烈推荐新西兰微房产了

作者: justech 时间: 2016-7-30 23:45:25

Venox10111 发表于 2016-7-30 22:10
我这当然不提供拍卖记录！
在Skykiwi 的平台上我自然强烈推荐新西兰微房产了 ...

New Lynn黑羊估价普遍偏低啊

作者: Venox10111 时间: 2016-7-31 00:02:09

justech 发表于 2016-7-30 22:45
New Lynn黑羊估价普遍偏低啊

同意，4个里准了1个，其它都偏低，我看看alpha羊怎么了

作者: ethanwu 时间: 2016-7-31 00:11:38

大东区误差还是有点大(ง •̀_•́)ง

作者: silvia 时间: 2016-7-31 01:09:40

北岸部分区估价低

作者: Venox10111 时间: 2016-8-6 18:51:29

updated...........

作者: 紫鹤 时间: 2016-8-7 18:45:31

路过一下。。。

作者: 假装多好 时间: 2016-8-8 10:36:15

已经很准了。加油加油。

作者: northshore2013 时间: 2016-8-8 13:52:27

大哥，我真不是来砸场子的。北岸albany, 两个房子，在relab里面的估价几乎一样，都是1.35左右，市场价差了大约一倍，一个大约1.1，另一个大约2.

作者: Venox10111 时间: 2016-8-8 13:59:14

northshore2013 发表于 2016-8-8 12:52
大哥，我真不是来砸场子的。北岸albany, 两个房子，在relab里面的估价几乎一样，都是1.35左右，市场价差了 ...

没事，如果方便的话私信我一下地址，感谢

作者: Venox10111 时间: 2016-8-16 23:11:23

更新31周结果。。。。。

作者: babyformula 时间: 2016-8-16 23:28:30

加油！！！这个影响因素很多，真的不好估价。

作者: qing_song 时间: 2016-8-16 23:48:43

Venox10111 发表于 2016-8-16 22:11
更新31周结果。。。。。

不应该是更新32周的结果吗

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2016-8-17 00:28:08

面面俱到就面面不到，有的时候这就是一个心理安慰，认真做事是好的，但不要极端。差个几万已经很准了

作者: 紫鹤 时间: 2016-8-17 13:07:06

qing_song 发表于 2016-8-16 22:48
不应该是更新32周的结果吗

应该是写错了，就是最新一周的

作者: Venox10111 时间: 2016-8-27 00:31:10

更新了。。。。。。。。。。

作者: O/O 时间: 2016-8-30 01:20:39

其实精准度本身就要慢慢调试,
数据本身就是参考依据.
加油增加功能.

作者: .Celia. 时间: 2016-8-30 02:02:42

为什么只有低于10%。。难道没有出现低于20％或者更多吗

作者: brucewqh 时间: 2016-8-30 02:52:16

现在的2个评估系统，不知道怎么评价，有的案例评估相差太大，而且黑羊的自己系统也评估相差太多，今天评估过M，明天就掉下去20万，真心不知道怎么说好

作者: Venox10111 时间: 2016-8-30 10:46:36

brucewqh 发表于 2016-8-30 01:52
现在的2个评估系统，不知道怎么评价，有的案例评估相差太大，而且黑羊的自己系统也评估相差太多，今天评估 ...

嗯，感谢评价。
Home/QV系统的算法应该差不多，而黑羊系统是按照完全不一样的概念从0开始计算的，等于是模拟了奥克兰1000年的房地产情况，确实比较激进，现在是每2周重新估值一次，实际每天的估值都会不一样，而极端情况，每小时都会不同（按照当时的日柱和时柱进行调整）

作者: Venox10111 时间: 2016-8-30 10:47:16

.Celia. 发表于 2016-8-30 01:02
为什么只有低于10%。。难道没有出现低于20％或者更多吗

可能图表做的比较confusing, 是误差低于10%

作者: ThinkOutLoud 时间: 2016-8-30 11:09:38

Venox10111 发表于 2016-8-30 09:46
嗯，感谢评价。
Home/QV系统的算法应该差不多，而黑羊系统是按照完全不一样的概念从0开始计算的，等于是 ...

那么黑羊是一直都会这么激进，还是随着时间的推移不再从零开始就没那么激进了？

PS. 黑羊这么频繁估值很勤劳

作者: Venox10111 时间: 2016-8-30 11:45:12

ThinkOutLoud 发表于 2016-8-30 10:09
那么黑羊是一直都会这么激进，还是随着时间的推移不再从零开始就没那么激进了？

PS. 黑羊这么频繁估值很 ...

随着时间推移，会没那么激进。然后正在开发相应功能解决自住房的激进估值问题

作者: Venox10111 时间: 2016-9-3 17:02:08

更新了。。。。。。。。。。

作者: 狂风暴雨 时间: 2016-9-3 17:16:32

已经很准了，只是住宅的售价很大程度上受个人喜好的影响，而且估价网站无法进入到物业的土地甚至是室内进行实地的估价，有一些偏差很正常。黑羊系统始终是一个为大众提供更方便咨询的平台，继续加油吧！

作者: 4143920 时间: 2016-9-3 17:42:36

靠地图识别和官方数据得出来的结果已经很准了，

多调试调试技术就越来越棒还顺带解锁几个新姿势

作者: yuli 时间: 2016-9-3 17:47:47

想卖房但不知房子现在市场的价位。能帮忙估一下吗，117a ash street avondale auckland. 非常感谢！

作者: 狮子羔羊 时间: 2016-9-3 21:06:22

Venox10111 发表于 2016-9-3 16:02
更新了。。。。。。。。。。

黑羊兄资料好像不全啊，后花园bt周三列表里的有些没有啊

作者: 狮子羔羊 时间: 2016-9-3 21:41:32

本帖最后由狮子羔羊于 2016-9-3 20:49 编辑

yuli 发表于 2016-9-3 16:47
想卖房但不知房子现在市场的价位。能帮忙估一下吗，117a ash street avondale auckland. 非常感谢！ ...

具体问题具体分析，有一些因素是系统不太能扑捉到的。

你家的房子cv是60万。地是285平米，虽然在主街上但也算是后座了（虽然后面还有一幢房子），所以安全性和安静方面比前面的房子强。房子有四个卧室，这是个advantage。但是蛋疼的是貌似你家房子是plaster的外墙，更郁闷的是这个房子是2002年建的，不是新的building code，所以大家都怕潜在漏水风险。很多人买房一看图片是plaster就直接绕过了，广告都不会点进来。再加上Avondale本来就是中区不太受欢迎的区，而且这个区的三四房近新房不少，最近一直有10年左右新的listing出来，况且目前市场又比较胶着，这个房子不好卖。

个人认为这个房子开价可以是80万，建议议价出售以提高关注程度。其实你应该早几个月卖，现在怕是有价无市。建议联系BT的中介Kevin He、Joanne Yu或者Anna Lechtchinski，他们都是在那边区域比较活跃的中介

作者: Venox10111 时间: 2016-9-3 21:43:18

狮子羔羊发表于 2016-9-3 20:06
黑羊兄资料好像不全啊，后花园bt周三列表里的有些没有啊

谢谢，我会核查一下的

作者: Venox10111 时间: 2016-9-3 21:43:41

狮子羔羊发表于 2016-9-3 20:41
具体问题具体分析，有一些因素是系统不太能扑捉到的。

你家的房子cv是60万。地是285平米，虽然在主街上 ...

分析的很透彻，赞！！！

作者: 狮子羔羊 时间: 2016-9-3 21:51:30

Venox10111 发表于 2016-9-3 20:43
分析的很透彻，赞！！！

谢谢夸奖，随便瞎写的，不知道黑羊系统给出的价格是多少？

作者: Venox10111 时间: 2016-9-3 22:36:10

狮子羔羊发表于 2016-9-3 20:51
谢谢夸奖，随便瞎写的，不知道黑羊系统给出的价格是多少？

系统还没有开始研究Plaster 的情况，就像你说的，有一些因素是系统不太能扑捉到的，所以只是一个参考性的综合信息平台，具体的还是建议自己去看并且和当地比较NB的中介取得联系。

如果是一般情况，系统评估为 107-119，因为房子较新而且室内面积挺大的。
Ash Street 大家其实都挺了解的，马场那边，缺点就是人口组成和治安有点问题，但具体生活还是很方便的。
就 Reclad 来看，一般打出25w 左右的成本（具体要看屋况），所以107-25=82 属于一个比较合理的估值吧，而且市场买家选择面比较少，所以建议议价出售以提高关注程度。其实应该早几个月卖，现在怕是有价无市。。。你看，我直接copy你的话了

作者: mwe23 时间: 2016-9-4 13:53:51

哈哈，估价基本都是高估了。

作者: Venox10111 时间: 2016-9-13 00:00:41

更新了一下。。。。。。。。。

作者: not419 时间: 2016-9-13 01:23:28

半夜老九来顶

作者: auckland.clark 时间: 2016-9-13 11:51:28

昨天查了几个房子的估价，已经大幅度下调估价了。

作者: Venox10111 时间: 2016-9-18 16:39:21

更新week37..........

作者: 紫鹤 时间: 2016-9-21 18:50:22

顶一下市场上销售数据比较客观 50——60%的准确率还有40%-50%的空间可以继续努力

作者: arknz 时间: 2016-9-24 10:49:44

50 Oreil Avenue-- 809m2 地，Conner site, Unitary Plan下可能分三块地，没洪水通道。黑羊估价$888K - $987K。
隔壁邻居47 Fitzherbert Avenue--685m2地，Unitary Plan下只可能分两块地，有洪水通道。黑羊估价竟然是$1M - $1.11M。都是一层的旧房？？？？

作者: chankeung 时间: 2016-9-24 12:22:21

系统电脑不如人类

作者: Venox10111 时间: 2016-9-24 12:26:55

arknz 发表于 2016-9-24 09:49
50 Oreil Avenue-- 809m2 地，Conner site, Unitary Plan下可能分三块地，没洪水通道。黑羊估价$888K - $98 ...

感谢反馈，我会研究一下。
47 Fitzherbert Avenue 系统没有检测出淹水区的情况，比50 Oreil Avenue多了40平米，CV一样。不卖很难说啊

作者: Venox10111 时间: 2016-9-24 12:28:01

本帖最后由 Venox10111 于 2016-9-24 11:31 编辑

chankeung 发表于 2016-9-24 11:22
系统电脑不如人类

可以试试和AlphaGo下盘棋
房产估值呢，可以这么玩，任意东南西北中，随机各选5套房，1分钟内判断估值多少，看看是系统准还是人准
电脑vs人类，是个很哲学的问题

作者: 紫鹤 时间: 2016-9-24 12:36:19

chankeung 发表于 2016-9-24 11:22
系统电脑不如人类

系统也是人类控制的，而且系统和人类并不具有绝对的可比性，系统有很多种，人类也是不同的。。不可一概而论，所以。。这怎么比较啊。

作者: arknz 时间: 2016-9-24 14:15:30

50 Oreil Avenue-- 809m2 地, 47 Fitzherbert Avenue--685m2地,哪个地大?

图片附件: 47 Fitzherbert Overland Flow Path.JPG (2016-9-24 14:15:10, 88.52 KB) / 下载次数 0
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作者: arknz 时间: 2016-9-24 14:16:55

看到47Fitzherbert右上角的洪水通道了吗？

作者: qing_song 时间: 2016-9-24 14:39:48

本帖最后由 qing_song 于 2016-9-24 13:41 编辑

Venox10111 发表于 2016-9-24 11:28
可以试试和AlphaGo下盘棋
房产估值呢，可以这么玩，任意东南西北中，随机各选5套房，1分钟内判断估值多少 ...

AlphaGo相对简单，因为它只用根据规则量化和计算，而规则是死的。在这方面随着计算速度的提升，人肯定不行。
但房产估值这个东西呢，需要量化人的心理，现在连人类自己都不知道怎么量化呢，计算机又怎么知道呢。

你的系统现在其实就是你自己的想法通过计算机表达出来而已，要是它真的是人工智能，那它肯定可以通过自己的学习，分析来得到相对准确的估值，而不需要人的介入，也不需要每天有人在后面修改算法，要是做不到这点的话，我看不到它到底智能在哪。
你想玩的可以这么玩，任意东南西北中，随机各选5套房，然后什么都不做，一年后大家判断估值多少，看看谁准。

作者: 老马迷路 时间: 2016-9-24 15:19:28

qing_song 发表于 2016-9-24 13:39
AlphaGo相对简单，因为它只用根据规则量化和计算，而规则是死的。在这方面随着计算速度的提升，人肯定不行 ...

较真真假“智能”意义不大，重要的是，当我们想买卖房子，用它系统可以得到参考价和周围信息。这就是它有用之处。
我也认为真假“智能”值得商榷，但这远远超出了此处讨论的必要。“智能”既然可以用到烧饭器冰箱空调洗衣机，为啥不能用到估价系统？！

作者: qing_song 时间: 2016-9-24 16:18:10

老马迷路发表于 2016-9-24 14:19
较真真假“智能”意义不大，重要的是，当我们想买卖房子，用它系统可以得到参考价和周围信息。这就是它有 ...

是的，黑羊系统收集的信息很有用，羊兄辛苦了。

但是，黑羊兄每周更新这个帖子，不就是为了说明黑羊系统很智能，准确率到达xx%了吗，那为什么讨论“智能”远远超出了此处讨论的必要了呢？

另外“智能”当然可以用到估价系统，只是现在科技还没到那水平，现在只能做些简单的智能，估价系统要量化的东西太多，尤其很难量化人的心理，所以现在很难做到。

作者: Venox10111 时间: 2016-9-24 16:24:43

qing_song 发表于 2016-9-24 15:18
是的，黑羊系统收集的信息很有用，羊兄辛苦了。

但是，黑羊兄每周更新这个帖子，不就是为了说明黑羊系统 ...

其实开这个贴只是说明至少有超过40%是不准的，还有10%离谱的黑羊需要继续努力而已，客观真实

作者: Venox10111 时间: 2016-9-24 16:27:40

qing_song 发表于 2016-9-24 15:18
是的，黑羊系统收集的信息很有用，羊兄辛苦了。

但是，黑羊兄每周更新这个帖子，不就是为了说明黑羊系统 ...

至于这个人工智能方面，是不是真实的，后面运作原理等说起来也复杂，上次给it做编程技术的群友做过这方面的演讲。

值得一说的是我现在上班公司人工智能方面玩的疯狂一百倍，是奥克兰一家拿到了北美非死不可融资的公司，基于商业机密方面我不能多说

作者: Venox10111 时间: 2016-9-24 16:39:27

arknz 发表于 2016-9-24 13:15
50 Oreil Avenue-- 809m2 地, 47 Fitzherbert Avenue--685m2地,哪个地大?

还在用XP啊可以升级了哟。。。
切这么小一个角应该不算flood zone 吧

作者: qing_song 时间: 2016-9-24 17:18:55

Venox10111 发表于 2016-9-24 15:27
至于这个人工智能方面，是不是真实的，后面运作原理等说起来也复杂，上次给it做编程技术的群友做过这方 ...

后台复杂堪比windows 10的代码也好，你的水平堪比比尔盖茨也好，你现在的公司比deep mind疯狂一万倍也好，市值比苹果还高也罢，都和智能地产估价没关系。

我只是简单的认为人工智能很有用很真实，只是现在还做不到智能地产估价而已。证明方法也很简单，你能举出个成功的例子就行，不管是你的系统还是别人的。

作者: Venox10111 时间: 2016-9-24 17:24:10

本帖最后由 Venox10111 于 2016-9-24 16:37 编辑

qing_song 发表于 2016-9-24 16:18
后台复杂堪比windows 10的代码也好，你的水平堪比比尔盖茨也好，你现在的公司比deep mind疯狂一万倍也好 ...

还有一个原因就是不断地有朋友说自己家的估值不准，然后评论准不准的只有通过客观比较市场售价情况才知道。

如果你觉得这个帖子比较炫耀的话，以后就不更新了。说实话，也没什么可炫耀的，才50%左右啊。

网站只是提供一个方便参考而已。
要证明的话，直接看准的前10个，都是极低的误差了

几个月以前Alpha版不就举过栗子了？
https://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3206957

作者: qing_song 时间: 2016-9-24 17:55:38

Venox10111 发表于 2016-9-24 16:24
还有一个原因就是不断地有朋友说自己家的估值不准，然后评论准不准的只有通过客观比较市场售价情况才知道 ...

没有认为你在炫耀，我只是纯粹的在重复我的观点是人工智能还没发展到能估价地产而已。
我理解的人工智能是可以像人一样自发的收集数据，通过分析和学习而得到想要的结果，而不需要人的介入。

AlphaGo通过输入成千上万的棋谱，自己分析和学习，就能战胜李世石，中间不需要别人干预。
如果一个系统能够从做到现在开始每天只收集数据，自己分析和学习，不用修改代码和重新部署，一年或几年后还能得到不错的估价，那就是个成功的例子。你就给我举个这样的例子吧。

作者: Venox10111 时间: 2016-9-24 18:01:50

qing_song 发表于 2016-9-24 16:55
没有认为你在炫耀，我只是纯粹的在重复我的观点是人工智能还没发展到能估价地产而已。
我理解的人工智能 ...

我这里的核心估价模型从年初后完成从来没有变过的，当然，我也只是自说自话，信不信由你了。
还有很多很多黑科技还没展示出来，毕竟开发时间有限，以后会慢慢浮出水面的。

作者: arknz 时间: 2016-9-24 18:36:59

Venox10111 发表于 2016-9-24 15:39
还在用XP啊可以升级了哟。。。
切这么小一个角应该不算flood zone 吧

个人喜欢运行快而成熟的XP系统.
洪水通道（Overland Flow Path）来自康嫂的GIS Viewer，不是自己画的.
你是专家不会不懂如何用GIS Viewer吧？

作者: arknz 时间: 2016-9-24 18:43:34

切一个角也还是Overland Flow Path, 跟完全没有的就不是一回事。

作者: Venox10111 时间: 2016-9-24 18:49:39

arknz 发表于 2016-9-24 17:43
切一个角也还是Overland Flow Path, 跟完全没有的就不是一回事。

其实overland flow path 图不是正方形的，因为技术原因做成了方形，为什么我知道呢。。。因为参与开发了一部分Lim。。。所以这种情况未必会在Lim Report 显示flood risk

作者: arknz 时间: 2016-9-24 18:49:56

有Overland Flow Path在分割时要工程师报告来决定能否分割。

作者: arknz 时间: 2016-9-24 18:52:21

请参阅Unitary Plan 的“”E36 Natural hazards and flooding“条款。

作者: arknz 时间: 2016-9-24 18:53:19

不是土地面积大就一定可以。

作者: arknz 时间: 2016-9-24 19:04:28

Venox10111 发表于 2016-9-24 17:49
其实overland flow path 图不是正方形的，因为技术原因做成了方形，为什么我知道呢。。。因为参与开发了一 ...

哦，涨姿势。你是说你的系统和LIM完全一致吗？

作者: arknz 时间: 2016-9-24 19:30:48

我的电脑系统没更新只是我自己一个人用。你的黑羊系统可大不相同。Unitary Plan 快要实施了，分三块潜力的比分两块潜力的邻居估价低，绝对是个笑话。

作者: 我公主我怕谁 时间: 2016-9-25 20:17:15

还是多看看近期销售记录的准确率吧，50%的确有很大进步空间，没在市场上的房子，没参考性

作者: 我公主我怕谁 时间: 2016-9-25 20:18:14

希望黑羊继续努力，争取提高到70%的准确率

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