日志
新西兰一些拍卖的基本常识及经验
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近来市场上有很多拍卖的房源,对于第一次买房者而言,拍卖似乎一直是一个避讳的话题,一提到拍卖就觉得自己会亏钱,从而对拍卖有一种抵触情绪,这样反而失去了很多好机会.
本人参加过一些拍卖,也很幸运的在两年前拍下一栋自己的房产,而现在从事房地产中介后,对于拍卖又有了一些新的认识,在此我想以过来人的身份对那些想买房但是对于拍卖又有抵触情绪的朋友提一些基本的建议和一些自己的经验,希望能够提供些帮助:
首先,我想说的是,任何事都有好的一面,也有坏的一面,拍卖也不例外,对于买家而言,拍卖最大的弊端莫过于担心自己会不知不觉把价格拍高了,自己亏钱了.其实对于这一点我的建议就是保持一个良好的心态,想想周围的人,紧张的不光是你一个,卖房子的人不知道比你紧张多少倍呢?此外,在拍卖之前就要做好一切准备工作,主要的就是这个房子的市场价值多少,这样自己心里有个数,然后自己给自己设一个底线,一定要很坚定的底线,超过了这个底线就不拍了.(所以心态很重要,过了底线放弃了就不要后悔了).
而拍卖对于买家来说也是有它非常有利的一面的,一般现在市场上拍卖的房产大部分都是房东不得不卖的房产,也就是说他们会比较客观,对于市场的价格是多多少少了解一些的(这些都是中介的工作),所以他们心里都是有所准备的(所以现在市场上大部分的拍卖盘都能拍出去).顺便说一下,现在的市场的确不如07年的时候,是个房子都能卖的出去的,所以很多房子要想卖出去价格合理是第一要素,而很多急着卖房的房东们虽然不愿意接受这个事实,但是没有办法,市场就是这个样子的.
拍卖时你的竞争是公开公平的,一般情况下(不是auction)你买房如果遇到了竞争者,你是不会知道对方出了多少钱的offer,加了什么条件的,往往在这样的情况下反而会紧张而出了一个远比预期高很多的offer(所以这就是为什么很多中介在带买家看到一个很好的房子而买家也满意的时候建议买家先下一个offer的原因,争取优先权,一旦晚一步有了竞争就不利了.)
而拍卖大家都在一个起跑线上,大家都是无条件的,拍到什么价格都很清楚,所以很公开,很公平.
另外,拍卖也是你了解市场价格的最佳时机,
我的的建议: 如果你想在某个地区买房但是又不太了解那个地区的房价,去看拍卖吧,不管买不买,因为,最后如果房产成功拍出的话,你肯定会知道这个房子多少钱拍出去的(其他在市场上没有通过拍卖卖出去的房子一般你是不会知道多少钱卖出去的),在拍卖之前你也会从拍卖师的口中得到各种关于该房产的信息,这样能与你的需求形成对比,你就会对你这样的价位在这个地区能买到什么样的房子大致有一个了解.从而看房子就不会很麻木而且不会浪费时间了.
一些拍卖常见的问题:
我可以在拍卖之前出offer吗?
大多数情况是可以的,除非房东自己不愿意在拍卖之前接受offer.但是在拍卖之前的offer有一些要求.
拍卖之前offer的要求:
1.
你最好给出你最好的offer.
2.
一旦你的合同交给了卖家,你就不能对合同进行更改,在一个特定的时间内(通常48小时,至少一个工作日),卖家会给一个明确的答复,接或者是不接,如果卖家表示不接受合同,你还可以对你的合同进行改动.
3.
你的合同必须是无条件的合同,你不能放诸如贷款,builderreport的条件(这些必须在出合同之前都做好)
4.
一旦你的合同出示给了中介,中介会在第一时间通知拍卖师,拍卖师接到合同后也会立即交给卖家.
5.
一旦你的合同被卖家接受,拍卖师会第一时间通知所有参加过open home或表示过感兴趣的买家,卖家可能会考虑提前拍卖,而拍卖会上的起拍价便是你的被卖家接受的合同的价格.
我如何通过拍卖来买房子?
1.
我怎么知道这个房子的市场价位以确保我拍卖时不把价格拍的太高?
在拍卖之前你完全有机会去检查房子,做市场调查,而中介也会非常乐意为你调查房子的状况,附近房产的成交记录,这样有个比较你就会对参加拍卖有了一个底线.
或者你也可以找一些专业的估价师来为这个房产估价.
2.
我必须要是现金买家吗?
在拍卖的当天,或想在拍卖之前出offer的话,你必须要是一个现金买家,比如出offer的话必须是无条件的offer,但是还是有一些解决办法的即使你有房产要卖.
3.
如果拍卖之前我也需要卖房子呢?
如果你需要在拍卖之前卖出自己的房产,可以先与银行商量申请一个bridgingmortgage(中文应该是叫过渡性贷款吧),一般这样的贷款利息会高一些,然后你就可以用它来参加拍卖了,如果你幸运的在拍卖当天拍下了你要的房产,那么你就需要尽快出售你原来的房产了,最好是在新房交接之前把旧房卖掉,这样你就能在bridging mortgage下来之前搞定钱的问题从而减少了高额利息的损失.(本人对此还是不甚了解,基本情况应该是这样吧.)
4.
如果我不知道房子的价值怎么安排我的贷款呢?
大部分的银行和贷款经济都非常清楚拍卖的过程,自己给将要拍卖的房子估个价,然后和你的贷款经济谈,他们会给你一个确定的数目然后安排贷款,然后你就清楚拍卖之前你能出多少钱的offer或者在拍卖当天你的底线了.
5.
参加拍卖一般注意事项:
准备好10%的定金(银行支票),一般你拍卖成功后,定金是要当场交
拍卖之前你应该要做好相关的检查工作,因为拍卖的合同都是无条件的,一旦拍下反悔就晚了(除非你不要那10%的定金)
如果你喜欢这个房产想参加拍卖,那么你一定要在拍卖之前做足了功课,比如做好builderreport,安排好贷款,LIM(这个一般拍卖之前卖家都会准备的)等等.
如果需要的话入住的日期和一起卖的动产(相对于房屋不动产)可以在拍卖之前与卖家商量.
在新西兰买卖房屋是不需要交GST的,所以拍卖时你出的价是不会再加上GST的.
6.
拍卖一般流程:
* 首先要确认好拍卖的时间和地点,拍卖当天早一点到现场,占一个好的地点,如果你还有任何疑问的话还可以和拍卖师交流一下.
* 拍卖开始的时候,拍卖师会读出合同上房产的信息
* 然后拍卖师会要求买家们叫价,叫价的时候你必须要让拍卖师看到,你可以举手,或者说出你的价格,或者点头等等…
*一旦叫价(bidding)达到了卖家的心里价位(也就是我们说的reserve price),拍卖师会通知大家说房子已经’On the Market’了,这个时候谁最后出的价谁就是赢家了.
* 如果你出完价后四周一片寂静,然后拍卖师说三声selling selling selling, 然后咚的一声拍卖师敲锤了,那么恭喜你,你成了这座房子的新主人.但是别忙,你还需要填写一下合同和交一下定金.(一般拍卖的定金是卖价的10%),值得注意的是合同上要买家和卖家双方签字,或者拍卖师代表卖家签字.
* 一般如果最后的叫价没有达到卖家的预期,也就是还不够reserve price,这个时候拍卖师会和卖家商量,看卖家同不同意,如果不同意的话,那么出价最高的买家就有与卖家谈合同的优先权,如果双方最后没有达成协议,那么房子会继续在市场上卖,任何有兴趣的买家都可以通过中介来和卖价谈.(请注意,在Barfoot公司,出价最高的买家是没有与卖家谈价的优先权,而是拥有优先出到卖家底价买这个房子的权利...有点绕口,呵呵.)
