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日志

在新西兰什么样的房子是漏水房?我们又该如何分辨呢?

已有 169 次阅读2020-10-20 07:52

很多新西兰的房产买家肯定都听说过漏水房或是有些房主经历过房子漏水的情况。很多人听到漏水房就会闻之色变。

不过漏水房也不是说完全不能买,因为有些漏水房屋多处的地理位置可能很好,后期翻修或是重新开发会有很好的增值潜力。有的新西兰房产投资者对于漏水房的投资有一套自己的方法和经验,但是大部分买家可能对新西兰的漏水房的知识有限,那么对于没有很丰富的经验的买家,如何判断和区分漏水房呢?

首先我们需要看房子的建造时间。在新西兰具有高泄漏风险的建筑物大多是在1990年至2000年代中期之间,使用石膏批灰外墙整体式覆层系统的房屋(通常无屋檐或屋顶平坦)。这种外墙通常具有不间断或光滑的外观,由聚苯乙烯或纤维水泥板表面涂上石膏制成的整体外墙。也就是人们口中所说的 plaster 外墙。如果您对带有这种外墙类型的房屋或公寓感兴趣,强烈建议你找专业的Builder或防水工程师来对房屋进行彻底检查,因为很多房屋的漏水迹象并不明显。通常这些建筑物的维修费用非常昂贵,因此在购买前获取尽可能多的信息非常重要。


新西兰对于漏水房或漏水建筑物通常是指水分在房屋外部(外墙)和内墙之间渗透的建筑物。由于包层和框架之间缺乏排水和通风系统,导致水份无法排出,水会被堆积在墙内部,时间久了墙壁和框架可能会腐烂,导致建筑物的结构出现问题。同时腐烂的木头会滋生危险的真菌,真菌散发的孢子和气味会造成严重健康隐患。

如果您购买的物业已知有漏水或漏水的风险很高,一定要注意房屋的健康风险以及可能造成的财务影响(银行可能拒绝贷款,卖房时比较不好卖)。有关漏水建筑物的信息可能无法涵盖所有内容,所以一定要从自己的律师或相关方面的专家那里获得建议。

在新西兰,漏水房通常被称为 weather tightness problems也叫leaky house。作为买家,如果在合同中或是相关文件中看到这样的词语,必须要多加小心。如果您选择购买已知有漏水或很有可能发生漏水的房产,一定要确保您知道维修该房产可能要花多少钱以及花费多长时间。

下图可以作为房屋漏水检查的重点,检查这几个位置一般可以发现房屋存在或潜在漏水问题。

为了帮助大家更好的了解漏水房的相关信息。下面为大家整理了一些常见的问题:

一、是不是所有Plaster外墙的房子都是漏水房?

不能简单把所有Plaster外墙都归为漏水房,但Plaster外墙的漏水概率确实比较高。最典型的Plaster漏水房符合以下特征:

1、建造于1990-2004年间;2、地中海式排屋或公寓;3、平顶、无屋檐或屋檐很窄;4、内阳台,即阳台在墙体之内;5、外墙炜Plaster单片整体式结构;5、外墙和木框架之间没有空腔(Cavity)。

二、独栋房也会漏水吗?下面是砖,上面是Plaster也不行吗?

2000年前后新西兰出现了大量独栋房外墙使用全Plaster,或下面是砖,上面是Plaster。这种房屋也是如今奥克兰房地产市场上最多,也是争议最大的类型,很多潜在的买家都很纠结。不过,相对于排屋和公寓,独栋Plaster房屋的漏水概率要低一些,因为它不具备典型漏水房的其他要素(如平顶、没有屋檐)。但为尽量减低风险,还是建议潜在买家做湿度检测并咨询专家意见,尤其是全Plaster的房屋更要谨慎。

此外,买家还需要考虑的一点是,你今天的顾虑将来的买家也会有,Plaster房屋的价格偏低是一个事实,要做好心理准备。

三、1998年建的砖房有漏水房风险吗?到底哪些年份的房子有问题呢?

漏水房问题外部表现是Plaster外墙,实质是未经防腐处理的木框架。理论上来说,所有建于1995年~2004年的房屋都有可能使用未经防腐处理的木头,任何外墙维护不当都有可能漏水。但是砖瓦、Cedar(红松木)或Weatherboard的外墙都具有天然或人工的空腔(Cavity),即便有水渗入存留在木框架上的可能也不大,成为漏水房的风险要远远小于Plaster房屋。

四、已经做了检查不漏水,是不是可以买呢?

一般而言,房屋已经建成了十几年,屋内湿度检测结果还是符合标准的话,该房屋(仅限独栋屋,排屋、公寓的情况比较复杂)出现结构性漏水的可能性确实不大了。但买入后仍需经常维护,Plaster外墙的维护本来就要比其他外墙要求更高。当然,这不是百分百的事情,隐患还是存在的。

五、Plaster房屋外墙全换还拿了CCC是不是就没问题了呢?

Plaster房屋(包括独栋屋、排屋或公寓)如果外墙已经全部更换并取得了市议会发放的CCC(Code Compliance Certificate,建筑合规证明),那至少说明该房屋在获得CCC时是没有问题的。此外,现在大部分外墙更换时都会加装空腔(Cavity),这样更是降低了漏水风险。但同样道理,没有人能保证百分百没问题,入手这样的房子,买家还是需要综合考虑再做决定。



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