奥克兰的一棵葱就当前房市的几点意见

贷款专家

一直都在看楼主发表的文章与见解,真是非常的佩服!!希望常常发表看法....

leaveopen

我想问下  现在的汇率为什么这么不稳定 有些离谱 是不是暗示新西兰的经济衰退的前兆呢 会给房地产带来什么样的影响呢？？  谢谢啦

和平家园

我也很关心汇率的问题，请奥克兰一刻葱回答一番。

[ 本帖最后由 和平家园 于 2008-8-10 10:39 编辑 ]

奥克兰的一棵葱

国际油价下跌引致美元近日走强，新西兰又首次降息，此消彼长，自然令纽币从高位滑落。我以前讲过，利率、汇率和房价三者是“按下葫芦起来瓢”的关系。汇率降了，对此间的房市是一件好事。以奥克兰为例，40%的人口是非出生在新西兰的移民。这意味着其中很多人会在海外拥有资金，汇率下跌，有可能令更多的海外购资金进入新西兰。当然，显示在房价上需要一个过程，也许半年至一年后才能看见效果。
“和平家园”朋友，说到一个房地产行业需要的素质，我觉得“眼光+头脑+魄力”是最重要的，至于运气的因素则不必考虑，因为你有了前三者，基本就可以在市场中立于不败之地。你不是第一个向我问这个问题的人，很多朋友也想知道该如何运用上述三个元素呢？这里我就举个简单的例子，看看一条房地产投资的思路是如何形成的。
在第一帖中，我讲了一些对新西兰房市会产生较大影响的预测。其实，这些预测都是在较浅显的层次上，我能分析得出，相信很多朋友也能得出，而商场上的成败在于对市场的更深入的把握。就以“国家党推行大规模基建计划”为例。两周前，国家党年会在惠灵顿召开，明确提出会加大基础设施建设力度。我翻查了一下资料，这些基础设施既有目前工党政府正在实施的，也有国家党新推行的。这些基建计划包括：宽带增速计划、贯穿北岛中部到惠灵顿的新高速计划、20号高速延长计划、奥克兰市中心海底铁路计划、南岛发、送电网新建设计划、奥克兰Mt Wellington商业街扩建计划等等。我粗略算了一下，这些总投资起码要300多亿纽币。国家党宣布一旦当选，将向海外融资借款50亿，但这只是杯水车薪，加上工党政府留下的历年财政盈余，远远不够支持庞大的基建和减税计划。国家党同时承诺会将国家外债保持在2.5的安全水平内，也就是说不会向外界借更多的钱。那么，支持庞大的基建和减税计划的钱从何而来？答案只有一个：出售政府资产。国家党治国一个重要思路就是私有化，其素有出售政府资产的传统。年初被工党买回的国家铁路网就是国家党执政期间卖给美国人的。前几天，有关Kiwibank是否应该被出售也是搞得沸沸扬扬，很多人担心国家党执政，kiwibank这新西兰唯一一个属于自己的银行也会不保。其实，出售kiwibank远远不够筹措这么多的资金。除了几家大的国有公司，还有什么可出售？答案也只有一个：政府公房。历史上就有过同样的经历。国家党在九十年代曾出售了一万套公房（一半在奥克兰），筹措了大量的资金。此次，国家党肯定会故计重施。但因怕得罪中低收入人士，所以故意对此遮遮掩掩，但明眼人不难分析出国家党的政策走向，如此大的支出计划，又缺乏资金来源，又不肯多借钱，出售公房肯定是必然的。公房的出售，是最简单、最可靠的资金筹措方法。公房被出售的地区，房价肯定会因此而大幅飙升。大家查查Kohihmarama和Mission Bay九十年代的房价历史就知道了。
那么问题又来了？全国各地这么多公房，投资者怎么知道要买哪里呢？其实答案也很简单，国家党政府肯定会选择以出售最少的房屋数量获取最高价值的地区的公房。奥克兰天价地区的公房如Mission bay和Kohimamara的存量公房当然会出售，但是对投资者而言，这些地区的房价已经远远是天价，进一步升值和获利的空间都已经不大。那么还有哪里？不言而喻，离市中心较近、价值较高但尚未离谱且存在较大上行空间的地区在奥克兰就当属Mt Wellington、Otahuhu和Papatoetoe这一带了。我以前就像朋友们推荐过这个地区，如果不算北岸，该地区位于奥克兰地理的正中央，正是地理上的超级黄金地带。加上其它种种迹象显示，我判断未来这一地带肯定会有一个大的飞跃。根据奥克兰City Coucil的统计，Otahuhu这一地带也是全奥克兰涨幅最高的地区。（具体可见http://www.nzherald.co.nz/sectio ... 1&objectid=10524982）。这说明已经有很多精明的买家将目标放在了这一区域。以前我在网上向朋友们推荐过这一地区，但很多人往往以这一地带毛利人多加以反对，或者说我是卖这一带房子的中介，搞得我哭笑不得。一个成功的人士需要的是更长远的眼光和过人的魄力，所谓“眼光+头脑+魄力”，长远的眼光+敏锐的头脑+过人的魄力，这正是获得成功的是别人而不是我们的区别所在，不是吗？

xiaolu

一棵葱兄关于公房和房价的关系分析得很精辟。Otahuhu的房价现在还在高位，介入时机还需要仔细考虑。

和平家园

谢谢一棵葱。你的思维深度的确让人赞佩。

goodnews

Nats put limit on state-house sales 5:00AM Wednesday July 23, 2008
By Simon Collins
Phil Heatley. Photo / Northern Advocate

The National Party has promised to keep at least the existing number of state houses if it wins this year's election.
Housing spokesman Phil Heatley told a Housing Institute seminar in Waitakere yesterday that National would give back to Housing New Zealand tenants the right to buy their houses.
They had this right until the Labour Party won the 1999 election.
But he said National would not sell state houses to outside investors, as it did in the 1990s, and would use the proceeds of sales to tenants to buy or lease new state houses.
"If they purchase their state home, we will replace that home within the housing stock so as to lift someone else off the waiting list," he said.
"We won't be running down the state housing stock. We acknowledge that we need it."
National leader John Key, who grew up in a state house in Christchurch, has already signalled that National's policy this year will be softer than in the 1990s, when it put all state tenants on market rents and introduced an "accommodation supplement" to help people on low incomes equally in both state and private homes.


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Mr Heatley said the party would now keep Labour's policy of fixing state house rents at only 25 per cent of the tenants' incomes except for tenants on high incomes.
Labour's Housing Minister, Maryan Street, told the seminar that 9 per cent of Housing NZ tenants already paid market rents because of their high incomes.
Mr Heatley said that meant that about 6182 of the current 68,686 tenants were earning high enough incomes to be able to aim to buy their own houses.
"Not all of them could afford to buy their own home, but there are hundreds who are paying market rents on incomes of $60,000 to $80,000 a year. I know this because I have asked for the figures," he said.
"Is it a silver bullet? No. But if they want to get into home ownership we will back them."
Ms Street said National had reduced the number of state houses by 13,000 from a peak in 1993, and Labour had built up the number again by 8000 since 1999.
"It costs more and takes longer to build a state house than it does to sell one," she said.
"We haven't even recovered back to where we were in [1993]. We have a state house waiting list of just under 10,000. If we had those 13,000 homes, we perhaps wouldn't have a waiting list.
Mr Heatley refused to commit National to continuing to increase the state housing stock, pointing to "inefficiencies" such as one or two parents left in large family homes where the children have all left, and state houses valued at $750,000 or $1 million which could be sold to fund several cheaper houses.
He promised to keep the accommodation supplement.
He also promised to keep Labour's Housing Innovation Fund, which provides $12 million a year in capital for community groups providing shared-equity and other subsidised housing to low-income people.
But he said this might need to be restricted to groups that were big enough to get the economies of scale that came with a decent-sized housing business.

goodnews

Ministry map shows wealthiest and most deprived areas (+photos) 12:05PM Tuesday July 01, 2008

The darker the red colour, the greater the deprivation.

• Ministry map shows wealthiest and most deprived areas

The Ministry of Health has released a map of New Zealand which shows where in the country is best and worst off.
Called the Atlas of Socioeconomic Deprivation in New Zealand, the map is divided into the 21 district health board areas.
Areas are marked in colours corresponding to five different levels of wealth, ranging from "least deprived" to "most deprived".
The ratings are based on 2006 census data, using income, home ownership, family support, employment, qualifications and transport to measure deprivation.
Ministry deputy director-general, health and disability systems strategy Deborah Roche said the atlas updated two editions released in 2000 and 2004, and was based on Statistics New Zealand's index of socioeconomic deprivation.
The index was used to monitor inequalities across a range of health indicators, including hospitalisations and mortality.


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It was also widely used to assess DHB funding.
In research, the index was a tool to determine the relationship between socioeconomic status and health outcomes.
Tobacco smoking, for example, was known to be strongly related to deprivation, Ms Roche said.
Research has also shown a correlation between incidence rates of cervical cancer and socioeconomic deprivation.
The atlas was available on the ministry's website.
Ms Roche said the ministry was committed to reducing health inequalities and the atlas would assist with this.
- NZPA

奥克兰的一棵葱

Goodnews朋友，谢谢你的回帖。
你所引用的文章发表于7月23日的英文先驱报的A3版，惠灵顿的Dominion Post和NZTalkZB也有类似的报道。我当天就阅读过该文。恐怕与你想象的相反，该文正是我做出“国家党会大规模出售公房”这一判断的佐证。
该文恰巧发表于国家党宣布执政政策的前一周，其时机非常耐人寻味。熟悉新西兰政党运作模式的人应当知道，如果国家党真的想将文中所作承诺作为一条执政政策执行的话，应当将其与国家党的其它政策放在一起在大会上一并宣布。但是你看到国家党的正式政策中有这一条吗？
在这里，我提醒大家注意"promise"与"policy"的区别。前者的严肃程度比后者轻许多。一个政党一旦执政后，大可因时因地的调整"promise"。这种事例，政治生活中太多太多了。
国家党此时抛出这么一个promise，恰恰说明很多人担心它再次出售公房。连工党还时不时用国家党以前出售公房的纪录来恐吓中低收入的选民。国家党这个时候如果不做出这么一个承诺，无异于为工党助选，将众多公房使用者的选票白白送给工党。全新西兰目前有近7万个公房租户，连同住在一起的家属，这些人的选票应当近20万，足以左右今年的大选。国家党不做出个安抚承诺无异于自杀。
大家再仔细读一读这几句，“The National Party has promised to keep at least the existing number of state houses if it wins this year's election.
”“Mr Heatley refused to commit National to continuing to increase the state housing stock,”具有等同博士学位的Phil Heatley.的讲话其实很消极。至少国家党没有承诺会继续兴建更多的公房，这本身就隐藏了国家党的公房政策走向其实是相当负面的。
还是像前面讲的，一个政党改变自己竞选策略性的承诺太普遍了，也太容易了。
仔细推敲不难发现国家党的承诺也很巧妙的为今后改弦更张留下了伏笔。国家党鼓励现有公房住客购买他们居住的公房，但是问题又来了，这么做对其它人公平吗？公房属于国有资产，人人购买的权利应当是相同的，国家党只要稍加调整说“在价格相同的条件下，我们鼓励现有租客优先购买”，即可达到让全社会来竞标公房的目的。国家党或者可以声称将市区中的公房出售以在远郊区修建更多的廉价公房，但是其中有多少钱会用在修新公房上，不得而知。总之，改变承诺的方法太多太多了。
此外，正像文中所说的那样，现在公房中的很多住客的收入水平已经远远超过中等收入水平，政府很难用强硬措施将他们驱赶出去，而将他们所住公房出售，是最好的办法。
还是回到我发此帖的目的，是就如何形成和分析出一条房地产投资的思路与大家切磋。拨开表面的烟雾看到背后的实质，正是“敏锐的头脑”应当发挥的作用。否则房地产投资岂不是变得非常简单。能否看到事物背后的真相，考验的是一个房地产投资者的功力。你看到了，所以成功的是你而不是别人。房地产投资的魅力就在这里。
当然，我并不是说我的分析就一定正确，我只是想起到一个示范作用，引导大家看问题多往深层次发展而已，希望大家理解我的初衷和苦心。话再说长点，我在新西兰房地产市场上认识不少印度朋友，他们的资金或许不如华人开发商和投资者丰厚，但是不得不承认，他们看问题比有些华人朋友更远、更透，更有魄力。所以他们的投资回报率远远高于我们华人。而有些华人朋友看问题真的很浅显，有的时候甚至令我替他们捏把汗。我衷心希望能改变这种状况。
望大家多多理解，和大家多多切磋

翅膀硬了

支持LS两位的讨论，谢谢两位！！！

八月的威士忌

分析的的确透彻  由衷佩服

巴山故道人

一棵葱分析得很透彻。如果我再次买房，首选你说的地区。

奥克兰的一棵葱

原帖由 巴山故道人 于 2008-8-11 13:28 发表
一棵葱分析得很透彻。如果我再次买房，首选你说的地区。

"巴山故道人"朋友。如果你认真考虑过我的分析，觉得比较可行，那么我支持你在这一地区买房，我相信这一地区在未来带给你的回报率会远远高于其它地区。但是如果你没有认真考虑过我的分析，仅仅以我说什么就是什么，那岂不是又成了跟风。我最不赞同朋友们买房时跟风，别人说哪里好就一定哪里，别人说哪里不好就一定不买哪里。切记，买房时谁也取代不了你自己的判断。

lightdash

真的很佩服你的说， 真的想什么时候和你当面讨教一下现在的房地产市场

和平家园

一棵葱分析的真很有道理。我不像你那么会分析，但我在你说的这一带实际住过，隐隐约约中能感觉这一地带的潜力，不说别的，就是交通超级方便这一点就挺吸引我的，到哪里都不算太远。我原来的房东几年前买的房，本来有中介游说他，可以趁去年高峰时卖出去，但他都不卖，就是看准这一地带的长期升值潜力。
另外，我听一个在AUT读书的朋友说AUT本科生校园两年后会搬到Great South Rd的Papatoetoe与Manukau city交汇的那一带，我想其正在一棵葱说的那一带地区之中。届时几千名大学生在新校园里读书，肯定对该地区的房价有一个很好的推动。
我也曾听人说：“政客的话你要反着来看”，这话挺有道理，国家党不出售公房，哪来那么多钱进行建设？

cmm0918

一棵葱大哥真是大牛了．佩服．

巴山故道人

今天6点新闻说国家党执政后会为单身带孩子的父母申请福利设置更高门槛。国家党从来不是穷人们的政党，不卖公房才怪！

goodnews

豪赌国家党在竞选前对全国人民说谎，有魄力！

巴山故道人

原帖由 goodnews 于 2008-8-11 19:35 发表
豪赌国家党在竞选前对全国人民说谎，有魄力！

别人分析得有道理就说别人是豪赌？你的创造力才是不一般啊！

goodnews

有一个问题请教一棵葱先生， 国家党假如真的背信， 大量出售公房，
大量的单亲妈妈， 病残， 脑残， 黑帮马仔住到哪里去？搬到John Key 家 parnell 附近呢， 还是你家我家附近？
还是再花上几亿银子修路建桥，建town centre，把他们安置到奥克兰50Km 以外去？

goodnews

巴山故道人先生， 我可没说一棵葱先生豪赌。 首次购房者去买mt wellington, otahuhu, papatoetoe, otara, mangere...这些烂区才是豪赌。

巴山故道人

原帖由 goodnews 于 2008-8-11 20:07 发表
巴山故道人先生， 我可没说一棵葱先生豪赌。 首次购房者去买mt wellington, otahuhu, papatoetoe, otara, mangere...这些烂区才是豪赌。

一棵葱推荐的似乎只是mt wellington, otahuhu, papatoetoe这一线，otara, mangere不在其中，你别偷换概念。
我感觉你有点变态，你是不是因为买了你口中的所谓“好区”的房现在被套住了，让你在这里歇斯底里般的推销你的所谓好区？你从网上找个破地图成天在这里腻味，还耍点英文，是不是想让大家一块和你套牢？
我们在这里是进行有益的讨论，你有话也可以像一棵葱那样一条条分析出来，真理不是越辩越明吗？上来就抬杠似的至气，理性讨论的气氛都让你破坏了。
话说回来，什么叫好区？什么叫烂区？殊不知你口里的好区现在房价跌得更惨吗？能让自己花出去的钱获得最大收益的区就是好区，我这么认为。

goodnews

LS 开始骂人了， 有点急了， 没关系喝口水慢慢再到来。
LS, 既然好区大跌，为何不杀价买进呢？

奥克兰的一棵葱

楼上的两位别吵了。GoodNews朋友，如果我的某些话冒犯了你，或一些观点让你不以为然，我首先想请你们原谅。就像巴山故道人朋友说的，一切还以理性讨论为宜。但巴山古道人朋友言语中也有些冲动，其实大家各有各的观点，相互切磋是一件快事，但如果变成相互斗嘴，就不好了。
至于GoodNews朋友提到的国家党如果出售公房时如何解决现有租客的居住问题，答案其实很简单。九十年代国家党曾出售了上万套公房，它根本不缺解决这种问题的经验。国家党解决方法的最重要的一条就是实行货币化住房补贴，而不是实际的分配住房。（这似乎有点像内地的住房改革）如果你住的公房被卖掉了，政府会根据当时的市场租金价格和你现有家庭收入水平给予你一定的住房补贴让你在他处可以租到同样的房子。GoodNews朋友，在你所引用的NZ Herald文章中曾提到国家党发明的住房补贴"accomodation supplement"，你引用的文章你自己都没有仔细看吗？
实行货币化住房补贴比公房而言对租客其实更有好处。租客可以用这些钱在自己的上班地点附近或喜欢的区域租房居住，而不受公房实际地点的限制。这样做既节省了租客上班时间，也可让租客对居住区域有很大的选择性，更缓解了社会上的交通压力，一举多得。更重要的是，这么做可以将租客平均的分散到社区中去，避免社会的两极分化，是一种令国家长治久安的好办法。
另外，巴山故道人提到的一点我表示同意，就是能取得最大的收益的区才是真正的好区。从这个意义上说，Otahuhu不见得就比Mission Bay差。我发现年轻的朋友在购房时有一个通病，总是追求一步到位，追求面面巨到，还不太能吃苦。其实，一些好区的价格已经被炒得太高了，年轻的朋友即便有能力购买，也会令自己背上沉重的包袱。我的建议是首先找一个升值潜力大的区入门，打打房客，将来升值了，贷款也还了一些了，再将房子卖了买个更好的。我以前就提过，洋人叫这种购房思路为“爬梯子”，还是挺形象的。有的时候想一步爬太高，很容易率着。大家有没有发现，现在的确是一些原来房价高得离谱的区域现在的房价越就“软”，销售量就更少。我以前提过一位网友花了家里几百万人民币的继续在某好区买了个结果被套住了，自己烦恼得不行。其实，我觉得这么朋友就是有点冒进了。当然，如果家里比较有实力的朋友那就令当别论了。但这种含着金钥匙出生的人毕竟是少数吧。

[ 本帖最后由 奥克兰的一棵葱 于 2008-8-11 20:48 编辑 ]

cmm0918

那你觉得哪里才是好区？上百万的就不要说了．．．．．．．．．

weiwarren

编辑掉

[ 本帖最后由 weiwarren 于 2008-8-11 21:26 编辑 ]

goodnews

公房的收租是income related rent, 低收入人士每周只付 $40, $50...$80...的房租。http://www.hnzc.co.nz/hnzc/web/rent-buy-or-own/rent-from-housing-new-zealand/income-related-rent.htm
而租私房， 目前奥克兰的平均房租是多少？住房补贴 中区， 北岸是一类区， 三口之家最多拿225， 两口之家最多160， 单身145。
西区， 东，南区是二类区， 三口之家最多拿160， 两口之家最多125， 单身最多100。
无论你怎么安排， 租住私房比公房还是贵了很多。这就是为什么那么多人排队等公房，而国家党又被迫承诺不动公房。想卖公房就要提高住房补贴，这会导致什么？租金上涨是其中之一。无法解决低收入人士住房的问题。

jcn_cn

很多人怕南区，如果是投资，找个好房客就可以了，如果自住，就要小心些，进贼的几率是比较高些，但想想投资回报率，我想很多人都后悔当年没多买几套，03年前papatoetoe平均20多万，05年30多万，两年中平均升值10万，你付一万多的首期在两年后收10万是相当可观的，进几个賊就算了吧。但我觉得现在增值空间有限，另投资成本也高了很多，papatoetoe好的街道都40万以上吧。Otahuhu的话有gang的存在，毛利，岛人不可怕，憨厚善良不乏有之，但有gang的地方买房要小心，像Otara,不要离他们太近。另觉得离工业区太近，多投资房，看起来cheap，要开发商好好改进。Manukau city有east Tamaki, airport oks, manukau centre三大工业区，还是很有潜力的。如自住个人喜欢 Hillpark, totara height,  The Gardens可惜很贵。如果投资买便宜的就行了，但觉得现在买房不如买股票。

奥克兰的一棵葱

如果让租客搬离现有公房，政府肯定会调高他们的住房补贴标准。但公房出售的收益远远大于发放住房补贴的费用。换句话说，一套公房的出售，政府收回的是整套的资金。而给出的住房补贴则是化整为零，在数年甚至数十年的时间里分期发放。还是政府的收益更划算。
租客拿着政府给的钱去市场上租房，当然会推高本地的租金市场。对于房东而言，这是一个喜讯，也会大幅推高本地的房地产投资。当然，对于低收入人士未必就是什么好消息了。

[ 本帖最后由 奥克兰的一棵葱 于 2008-8-11 22:28 编辑 ]

巴山故道人

一棵葱，哪天可否将网友们组织起来见个面，大家一起吃吃barbecue，同时讨论房地产如何？另外请问你是哪里人？