房市有趣的情況出現了

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你猜猜所有人都觉得租房比买房划算，房租会怎么样？

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evolution2night 发表于 2023-1-14 16:08
租到最后啥也没有，替别人还房贷还那么开心？？？？

房租大于利息+保险+地税+维修费，才是房客给房东付贷款

房租现在小于利息，其实是房东倒贴地税+保险+维修，甚至还要倒贴利息，再倒贴税金，帮房客存钱存首付和给低收入的人发福利

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V7 发表于 2023-1-23 12:48
今年能撑住的人不多了，毕竟新西兰是2重枷锁。一个是贷款一个是税务。
如果不能加杠杆，不能抵税，似乎商业 ...

长期来讲，完全不能抵税不太可能一直执行下去。这个税法改动是非常奇葩的世界独一份，而且完全不合理，甚至不合法。虽说工党总是引用英国先例，但是真实情况是英国并没有完全不允许投资房贷款利息抵税，只是方式改了一下，从边际税率改成了固定税率抵税。工党的这种自顾自说的胡说八道，业内人士都知道，看破不说破而已。这种胡来的恶果也会非常严重，害死不少无辜单纯的投资者，加重租户负担，不过对于实力雄厚，头脑清醒点投资人反而是机会。

长期投资应该还是按照至少一定程度可以抵税来做投资决策。利息应该也是按照长期利率，不管当前利息多少，一律按照6%左右来判断收益，压力测试8%到10%。

按照这些标准进行投资，这两年应该没什么问题的。

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V7 发表于 2023-1-23 14:34
他不是这个意思，他的意思是你的租金扣去交税扣去维护扣去保险能不能扛住6%的利息，压力测试做到8%-10%的 ...

你说的差不多…

如果看现在这个时间点，主要的几个城市几乎没有可以房租扣掉地税保险和税以后可以负担6%利率的。所以现在绝对不是开始一个新投资的合适时机。

但是，我说的是长期，长期按平均比如说6%做计划。这里有一个重要的假设，就是房租的增长和房屋的增值都是能跟上通胀的。这个假设长期看是合理的，但是目前一两年的短期不一定。

实际上如果你买房的时候房租能基本打平长期利息是最理想的，可能还是损失一些地税保险这些费用，但是几年以后房租随通胀上涨，慢慢就全部打平，开始有余钱还本金，进入良性循环。加上房屋价值也至少随通胀上涨，如果购入多套房产，就会有机会明线到期以后卖掉一套兑现增值部分加速还款。做计划最少十年，甚至20年往上。

既然是长期利息6%，就有些年高于6%，有些低于6%。这就是为什么要压力测试8%-10%。看你其它收入有没有能力支持你度过像现在这样的困难时段。这也是为什么最好开始投资在降息通道，这样等下次升息通道开始，你已经有一定积累了。

现在算不过帐，就等等，要么房租涨上去，要么房价降下来。如果成本继续提高，房价大幅长期下跌的可能就越来越小，房租上涨压力会增大。虽说决定价格的是供求不是成本，但是这个供求不是静态的。随着工资和成本双双上涨，供求曲线是会向上平移的。

短期还是比较悲观，长期的机会是留给头脑清醒又有准备的人的。

Regards

V7 发表于 2023-1-23 14:26
大部分的新西兰投资者都是无辜且单纯的。本地投资渠道十分有限，大部分人的一辈子的资产都在房产上，其实 ...

你说得很对，大部分的新西兰投资者都是无辜且单纯的，所以真正能赚到钱的是少数。

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无色咖啡 发表于 2023-1-23 14:41
拿至少一套投资房必须要达到9%-10%一年的回报率，比如100万的房子，一年租金9万左右才行，一周1700-1800. ...

现在不是时候，等机会来的时候要看得见。

压力测试指的是你有手段应付这个范围的利息波动，比如其它收入，可变现资产，家人支持，等等。房租只要能长期支持平均利息就可以了。

Regards

我真不是孙红雷 发表于 2023-1-23 22:21
此言差矣。。。宏观是方向。。。微观是行动。。。没了方向怎么行动？猜大小啊？ ...

其实不用猜，房地产市场掉头很慢，惯性又很大，等利息下降通道已经形成，市场已经启动，租售比开始进入合理区间，确认了市场信号，这时候出手也一点不迟。

Regards

zhong5487 发表于 2023-1-24 15:50
看来大家都是基本看空未来5-10年房市啊，至少未来2-3年是死的透透的了

不会那么长时间吧，3 年以后该复苏了。但是LVR加上DTI会限制中位房价，普通人投资难度越来越大，暴涨比较难，短线炒房机会少。