美国cpi 9.1%

nzrover

CPI越高。股市还被拉起。现在的情况已经不能用常规经济理论来看待这些现象。你看股市也有政治正确。

nzrover

take-away 发表于 2022-7-14 08:59
美联储这个月的加息100个基点预期已经到75%，纽美息差很快为负了，纽币迈向5字头是大概率，工党管理经济一 ...

NZRB怎么这次才加50个基点。自杀吗？

Regards

无色咖啡 发表于 2022-7-15 14:20
话是没有错，问题是利息之后能够快速的下跌到2%-3%，我个人认为利息停止上升了，会维持1-2年，才有可能再 ...

我感觉跟你说的差不多。虽然利息一旦开始降，降得也很快，但是之前的那一段平台期很难熬。而且这个时候特别容易决策失误或者由于害怕放弃自己的原则。我08年那一波的经历是好不容易等到从9%+降下来，到一个6%左右可以维持生活的水平，就赶紧多固定了两年，结果等利息降到3%，我还在6%。还有认识人被08搞怕了，一直不敢买，有眼睁睁错过了后面的机会。

市场火爆忌贪婪，大潮退潮时忌恐惧。

pategao

我真不是孙红雷 发表于 2022-7-15 19:40
我现在确实是很悲观很悲观。。。但是我虽然不乐观。。。我有方法解决我的问题。。。还是只能说看个人情况 ...

不错啊，踩对节拍了

Regards

我真不是孙红雷 发表于 2022-7-15 19:40
我现在确实是很悲观很悲观。。。但是我虽然不乐观。。。我有方法解决我的问题。。。还是只能说看个人情况 ...

佩服你的直率，真性情！你的分析我每篇都认真看，有理有据都是实话不忽悠。

看了你的投资经历，觉得和我的时间段很像。我投资房是买在09，12，19这几个时间点。不过我比较保守，自己压力测试用的利息高，lvr 控制得低一些，买房的指标卡得比较紧，20疫情以后就没再买了。但你的优势是年轻，后面还有机会。

善意提醒一下，你的杠杆风险很高了。我总是说30%以上投资住房在现在的环境下就是高杠杆。即使你卖两个放在revolving，剩下的200万还是不少，而你的出租收入又减少了两个。不知道你说的6个房子是不是包括自住房，如果包括，那到10%的话，20万的利息，只有三份房租，对生活的影响还是很大的，其他收入的风险也要考虑。如果你准备的现金是存款应该就好，如果是400万余额之外的offset -account 或者revolving那动用了也是要付利息的。

我算lvr不包括自住房，压力测试和现金流预测按还本付息算。interest only只是应急选项，就当多一层风险防护，worst case 要有能力把贷款还清。当然我有些过度保守，年轻有实力可以放开一点。

建议你细算一下今后三到五年的现金流。大潮涨时忌贪婪，大潮退时即恐惧，心中有数才能不慌。保重

jli044

你们太悲观了，新西兰月底才开放边境吧？
这波就是五眼一起吸血欧洲日韩自救，
等到年底看吧，人均gdp 4万刀的国家还是粮食出口国，怕啥？
经济好不好问问零售业，别光看中餐馆。
这个学生假期并不太差

Regards

V7 发表于 2022-7-15 21:06
你说的是美国啊，新西兰本地可不是。除了雪场下饺子一般，其他行业已经有点冰火两重天的状态。去年底和今 ...

这周正在皇后镇，爆满，今年是我滑雪滑得最贵的一季。天价酒店，天价租车，还都难订到。新西兰人的财富真不是咱们新来乍到的华人看得见的

pategao

Regards 发表于 2022-7-16 07:45
佩服你的直率，真性情！你的分析我每篇都认真看，有理有据都是实话不忽悠。

看了你的投资经历，觉得和我 ...

你这个有些说教的不合适了吧：你怎么看出来他的风险很高了呢？

gawen1972@gmail.com

Regards 发表于 2022-7-16 08:05
这周正在皇后镇，爆满，今年是我滑雪滑得最贵的一季。天价酒店，天价租车，还都难订到。新西兰人的财富真 ...

的确是这样的。身边的朋友一个比一个有钱。华人吃苦，都赚得盆满钵满。

gawen1972@gmail.com

gawen1972@gmail.com 发表于 2022-7-16 08:21
的确是这样的。身边的朋友一个比一个有钱。华人吃苦，都赚得盆满钵满。 ...

洋人很多祖辈留下不少财富，我客户不少学生假期去英国度假。

subrina02

Regards 发表于 2022-7-16 07:45
佩服你的直率，真性情！你的分析我每篇都认真看，有理有据都是实话不忽悠。

看了你的投资经历，觉得和我 ...

赞一个，你的分析有理有据。
高杠杆在目前的情况下，必须降风险降杠杆，没有别的更好选择

zwanything

房奴甲 发表于 2022-7-16 00:04
我今年发现满街的车不知道什么时候已经都换成混动了。去车行里一看，大家都在换混动。且不说一些人比较鸡 ...

我记得2020年底在蛤蟆屯里加油，91号1.6x， 95号1.8x，当时还买满了整个share tank，所以印象很深。这波涨幅来得比想象中快

take-away

当现金流出现问题，这种环境下房子不是想卖就能卖的。假期去旅游，motel都爆满，吃饭也要等位。新西兰本身没缩表，市场流动性还是很充足，加息只是减缓了印钱的加速度

zhong5487

Regards 发表于 2022-7-16 08:05
这周正在皇后镇，爆满，今年是我滑雪滑得最贵的一季。天价酒店，天价租车，还都难订到。新西兰人的财富真 ...

冬天也没啥好玩的，大家都往皇后镇奔去了，上山都堵车，平时一家人去玩几天5.6千，1万内打住了，还能住的不错，玩的不错，这个假期应该是挺贵的，比平时贵不少

zhong5487

take-away 发表于 2022-7-16 09:36
当现金流出现问题，这种环境下房子不是想卖就能卖的。假期去旅游，motel都爆满，吃饭也要等位。新西兰本身 ...

这个意思是指新西兰人手里还挺多钱的吗？

subrina02

zhong5487 发表于 2022-7-16 09:39
这个意思是指新西兰人手里还挺多钱的吗？

2022过去的这个季度，新西兰的净增储蓄为零，新增资金都花掉了，可以说挣多少花多少。
高通胀下，有点闲钱的都在猛花钱消费。今天不花，明天更贵，活在当下。

take-away

zhong5487 发表于 2022-7-16 09:39
这个意思是指新西兰人手里还挺多钱的吗？

5月份的贷款额度比4月份高12个亿，工党政府其实影响央行的决策，前不久还改变了货币决策机构的组成。国家党的最新政策中也提到要让央行只关注通胀

jli044

所以说，大家手里都有钱，怕啥？

longwang

紐西蘭現在經濟蠻好的，會花錢，印錢的工黨政府還在。而且政府今年的花錢預算更多。所以現在的社會比疫情前感覺經濟更好，流動的現金更多。失業率還在低位。企業很多還在擴張，招不到員工。工人工資有很大提升。各種飯店感覺生意都不錯，一碗面都提到16，17。還是人不斷。現在痛苦的就是貸款多的有產階級，這部分人在社會佔比很小。不過，sky上的投資大佬房產占財富比例很高，貸款額也是令人仰視。只是他們痛苦罷了。好像媒體輿論也都准備犧牲這部分中產。報導稱中產比以前更有錢，他們不值得可憐，他們挺得住。社會輿論都還在鼓勵加息，降經濟，降通脹，保窮人。現在，中產已經是窮人的對立面，只有犧牲掉你們，讓你們返貧，通脹才能下來。好自為之吧。

take-away

Chinese‘s middle class has more than 70% of its personal wealth tied up in housing. (Equivalent New Zealand data out earlier this week shows our level is less than 30%.) 这个统计数据基本验证了楼上的想法，总要牺牲一部分人的利益

补充内容 (2022-7-16 10:24):
新西兰央行的资产负债表属于微幅扩表的，房地产在疫情期间对经济的贡献已经被政府抛弃了，全面经济的启动了，看姐心大卖命的各国奔波经济

zhong5487

杠杆高的投资客占总人口的比例应该不会太高的，除了这部分人需要顶几年，别的人可能日子不会特别难过。

longwang

take-away 发表于 2022-7-16 10:19
Chinese‘s middle class has more than 70% of its personal wealth tied up in housing. (Equivalent New ...

你說的很對，疫情後儲備銀行大力降息，0利率，都以為長期低息，永遠qe，低息常態。買房抗通漲。現在看來買房不單不能抗通漲，還被政府當韭菜割了。（也包括我）哈哈。

补充内容 (2022-7-16 10:52):
頂得住，我相信大部分都能頂得住。但得給房客貼好幾年的錢。1個房子一年虧幾位，很多人不甘心啊。

补充内容 (2022-7-16 10:53):
虧幾萬

蓝山居士

longwang 发表于 2022-7-16 10:46
你說的很對，疫情後儲備銀行大力降息，0利率，都以為長期低息，永遠qe，低息常態。買房抗通漲。現在看來 ...

$150万的贷款，按照6%来算，光利息就是$9万, 再加上地税，保险，保养费，在加上房租不能抵税，每年轻松填$12万进去养房。养3年就是$36万. 就看未来3年是否房价能涨$36万了。

subrina02

蓝山居士 发表于 2022-7-16 11:06
$150万的贷款，按照6%来算，光利息就是$9万, 再加上地税，保险，保养费，在加上房租不能抵税，每年轻松填 ...

应该不是这么算，150万投资出租的收入还是有，算4.5到5万的收入，一年倒贴3到6万，看贷款利息和哪年买的，是否定义下的"新房"

Pltr

Regards 发表于 2022-7-16 08:05
这周正在皇后镇，爆满，今年是我滑雪滑得最贵的一季。天价酒店，天价租车，还都难订到。新西兰人的财富真 ...

卡住拿雪山已经满到不让自驾车上山了……

补充内容 (2022-7-16 11:47):
大家都憋坏了 不过澳洲游客也是来了不少

take-away

后续缩表才是真正高杆杆负债者痛苦的开始，之前只是前道菜

V7

zhong5487 发表于 2022-7-16 10:46
杠杆高的投资客占总人口的比例应该不会太高的，除了这部分人需要顶几年，别的人可能日子不会特别难过。 ...

我觉得杠杆高会死，借贷总额高也不行。就算了lvr只有50%，可是借了200万，现在的利率也是要还10万啊-明年加码到16万。
不能产生大量现金流的资产就是死。
我觉得和lvr的比例高低好像没什么关系了。

补充内容 (2022-7-16 12:23):
去年我有听说借500的，lvr很低，中区2块大地，租金很一般。赌增值的那种。

Regards

Pltr 发表于 2022-7-16 11:46
卡住拿雪山已经满到不让自驾车上山了……

补充内容 (2022-7-16 11:47):

前两天我自驾上去10点多还有很多车位，今天天气太好了，又是周末，估计挤爆了

无色咖啡

Regards 发表于 2022-7-16 07:13
我感觉跟你说的差不多。虽然利息一旦开始降，降得也很快，但是之前的那一段平台期很难熬。而且这个时候特 ...

我09年也是背了9%一年，其实很多人在降息过程中交罚款破贷款，但是，我还是硬生生的把快40万贷款扛了一年，一年光利息本金就4万多。那时一年收入基本也就4万多工税前，所以，后期基本是啃老度过的，也是惭愧。
之后到12年回到了5%左右，5%左右的利息一直维持到了15-16年。4%以下的利息是从16年以后才出来的，之后越来越低。
所以，我觉得就算2023年达到一个利息顶峰，比如7%好了.也不是2024马上就回到4%一下了，这是一个很长的降息过程，预计3-5年左右，那贷款的还款计划就必须规划好。最好的方法就是，预计自己能扛接近于10%的利息，到2026年。

我真不是孙红雷

Jan90 发表于 2022-7-16 03:21
你的不乐观是因为生意还是投资？你卖掉一套就轻松了啊，至于生意，再不济就给别人打工呗，压力也小很多， ...

我的不乐观是我不想失去装进我口袋里的再掏出来。。。这样很不爽。。。