房子十年翻一番？

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10年翻一番，相当于年化7%，除去长期通胀3%，维护成本，利息和保险税费，资本回报率高吗？和其他投资相比应该说没有暴利。

房价翻一番是指同一个房子10年翻一番，如果要想拿到连续三个周期的资产增值，100%保险的办法是92年20万买一个房，持有30年，然后2022年160万卖掉。期间房租大概率cover不了利息抵税保险中介，大概率需要一两次大修和至少一次装修。

如果这期间想通过换房交易节省装修维护费用，那就要同时付出交易成本，包括房租损失和中介律师费。而且一旦有交易，就有风险，time the market 有时赚有时亏，除非你有准确预测能力 （估计你就不会在这个论坛灌水了），不然多次交易输赢概率各半，赔掉的就是交易成本，也占不到多少便宜。

那么如果名义房价的增长高于名义工资，那么数十年之后会不会就没有人买得起房子呢？也不完全是这样。

首先，想象一下一个几十年前的小镇没有公路超市，也没什么高收入就业机会，这时的大地普通的房子10万，30年以后路修好了，有超市学校了，就业和生意机会多了，8倍的房价买到的是更高的生活质量。虽说新西兰的发展远没有中国快，但是和我刚来的时候比，各个城市还是有进步的。

其次，一个小镇发展起来，平均收入也高了。这个提高不是是最早来的那些人工资增长，而是被后来的高收入人群拉高的。

另外，即使中位数工资的增长没有八倍，中位数工资买的房子也不是当初那个大地大房子了。中位数的房子是越盖越小的，地也越来越小，位置越来越不方便，所有城市都是这个过程。普通人住的房子从独栋变双拼变联排变公寓变远郊。30年后中间价的房子和三十年前不是一个房子，出八倍价钱买的人也不是30年前的那个收入层次的人。

最后，房子越来越贵也是因为现在的技术使房子更舒适了，很多房子的增值其实包括了以前没有的新feature

所以…

你如果能负担各种费用，长期持有还是行得通的，虽然也没有想象的暴利，但是财务自由是可能的。

但是…

真能做到在年轻时买得起多个房并且养得起房子能长期持有等30年的人，真的很少很少。

Regards

慢慢等总能等到，中间的悲欢离合最好视而不见

Regards

太极宗师001 发表于 2022-6-23 20:23
下次，下次得有个期限啊，不要告诉我永远，，，

慢慢等总能等到，中间的悲欢离合最好视而不见

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憨吃傻睡 发表于 2022-6-27 10:43
对一个普通人的而言，买房子就相当于加杠杆买一个长期趋势向上，但是肯定会有波动的股票。需要的门槛不高 ...

你说得很对，看起来简单的一条路，能够有耐心和定力走下去的人很少。因为贪心和没有正确的金融投资概念，很多人走着走着就变成了加杠杆的赌博。遇到波动就坚持不下来，或者恐慌操作，兑现了账面亏损，增加了交易费用或者一脚踏空影响了心态。

自己必须非常有Discipline才能在大风大浪中看清大方向。

而且不能人云亦云，要客观的做自己的分析。

Regards

zhong5487 发表于 2022-6-27 12:32
是的，还有个自住房呢，除了自住的，还需要500万资产的房子才可以勉强做到2000刀到手 ...

靠净资产产生现值每年十万税后净现金流是比较困难的，必须在贷款投资房产的同时又稳定的家庭净收入20万左右才可能在一般职业生涯25到30年的时间内完成自住房和600万左右投资房的还本付息。

其实这个目标有点贪心了，一般即使舒服的退休生活也用不了这么多资产，而且真没必要给孩子留这么多，多了怕反而把后代害了。人生前半场积累，后半场消费，需要钱就卖个房子。有$300万净资产足够了。

Regards

espedd 发表于 2022-6-26 21:50
你想的一点没错，并不是利息可怕，利息上涨只是个结果。得分析原因，并判断之后得各种结果
滞涨：经济萧 ...

没有经历过萧条很难理解萧条的绝望。当大部分人需要招房客和打第二份工的时候，房客就招不到了，连第一份工都没了。

对自己的支付能力做一个客观评价，失业以后能支持多久，还得有个backup plan。

投资房最怕是租不出去。降房租也租不出去。我投资选房的一个考虑就是如果发生危机，我降租到和联排普通地段的小三房一样的价钱，屋况好，好区带院子的四房怎么都能租出去，还能招到比较优质的租客。这时候，地段屋况都差的房子就是被剩下空档了。就为了这种时候抗风险的能力，多付些钱买好的投资房是值得的。

Regards

longwang 发表于 2022-6-27 14:46
很多人还对房产投资抱很大的信心。没错，过去很多人吃到房产暴涨的红利。 不代表以后还有。随着房产基数的 ...

长期以后还是有机会，只要资本主义私有制不动摇，根本大趋势并没有变。房地产投资的时间是以decades计的，不必因为眼前几年就动摇。

Regards

我真不是孙红雷 发表于 2022-6-26 19:25
其实这次我对房市真的是很悲观。。。我也不知道为什么。。。refix在4.49%，算了算要出去的钱，一年多支付 ...

LVR 50% 有点高了，利率如果到7-8%，利息100%完全不能抵税，按现在的房租回报率，lvr不能超过30%，如果还本付息还是需要稳定收入往里垫的。

30%LVR 是把尺子，新西兰投资房存量贷款的平均lvr是30%，因为很多早期基本没有贷款的这几年资产增值拉低了平均。过去两年成交的在总量里比例还是很低的。

所以…

法不责众，打压力度会让低于平均值的仍旧安全。30%是指投资房产lvr，不包括自住房，自住房应该已经付清了。

但是…

明年国家党如果上台取消利息不抵税，就可以续命了

Regards

vantasy0916 发表于 2022-6-27 16:32
赞同，很多人数学太差，100w的房产，按新西兰标准 20 首付，贷款80， 按市面一般利息算，贷款30年，贷款 ...

你说的算法，大致是靠谱的，但是不完全对

先按你说的算一遍。100万每10年50%增值，相当于年化4.15%，三十年以后340万。
20万首付每年如果定存利息3%，这个按复利算每年利滚利，30年利息一共28万。
房租每年出去地税保险维护以后每年2万8千，房租也是会跟上通胀，假如也按3%，30年后净房租每年6万6，30年一共133万。
贷款80万，30年5%的话，每年还本付息5万2。30年156万。
税比较麻烦，取决于利息能不能抵税。按照两个极端，如果完全不能抵税，30年缴税44万。按照完全可以抵税，头10年可以退税（假如你的portfolio有可抵减收入的话），后面也少缴，30年总共19万
所以按照你说的340+133-28-156-19=270万，利息不能抵税也有245万
投资20万收回200多万，有点像做梦吧！

所以说你的算法不完全对。没有考虑到货币的时间价值，time value of money。比如不能把每年房贷的钱加在一起说总共还款156万，因为钱越往后越不值钱，明天的一百万不如今天的一百万价值高。所以所有每年的现金流都要discount这算成今天的现金。我算了一下，如果按回报3%，30年的收益相当于今天的91万，如果利息不能抵税相当于73万，对于20万的首付，回报很好了。

但是…

房地产投资不是定期存款，回报率3%折算有点太generous了，如果用贷款利率的5%折算那么现值差不多是净赚20万，净现值回报100%，也不错了。

按照以上计算，30年的每一年都是要垫钱还本付息的，头10年能抵税垫2万，不能抵税垫3万多，以后逐渐减少但是没有正现金流。所以回报的前提是你能活过这么多年，而且没有比如增值税之类的大变化和战争天灾等等。

所以…

长期来看房地产值得投资，有很好的保值作用。但是现金流差，变现能力低，风险控制非常重要‼️

Regards

Lease 发表于 2022-6-27 17:24
房价这东西， 真的说不清楚。

这里大多数人可能只经历过一个房市周期. 象我这样， 经历过三波房市周期的， ...

所以说投资房地产要按decades不能按年算，看长期趋势。本群焦虑的都是近三五年的事，那是短期。

长期的增长曲线，不只是房地产增长，其他也一样，都是向上弯曲的，越来越陡，看着不可思议。其实任何指数增长，不管百分比低还是高，2%还是10%，画出来都是越来越陡的，这是一个数学原理，没什么好惊讶的。

Regards

zhong5487 发表于 2022-6-27 16:17
Lvr 50还算高吗？比如100万买的50万贷款，这种ok的吧，你说的lvr30是指100买的，贷款30万是吗？ ...

你没看错，我说的就是100万的房子贷30万。看起来超级低了，其实你去算一下7-8%要是利息不能抵税，那就真刚刚够付息呢！还本金还得垫钱。

从新进场的投资者看好像很难做到，但是入市十年以上并且一直在还本付息的，基本都能到了。从投资房存量看，这两年买的比例并不是很高，现在要牺牲的就是这批高杠杆的。

买个电脑买辆车都要做很多功课，对普通人来说，房产是巨大的投资，一定好好自己算一下，不要盲目跟风。

Regards

longwang 发表于 2022-6-27 18:54
我觉得你这还是信心大过现实，人家算法没啥毛病，人家只是用算法证明了，目前市场买投资房要亏钱，需要勇 ...

我算的也是每年现金流要赔钱。就是按照他说的算的。每十年50%增长，年化4.15%和之前几十年平均7%plus十年翻一番比不是什么暴涨的假设。

当然如果完全不涨，长期低迷，或者更高利率，更低房租都有可能。你可以自己带入可能的情况去算，然后根据自己的判断去投资或者离场。

Regards

zwanything 发表于 2022-6-27 22:39
精确计算其实很难，比如，每年搭进去的钱，后续也有每年的利息。地税保险也会每年增长。。。。 ...

地税保险维修已经按照每年3%的通胀每年增加了，后续投入的机会成本在discount rate 体现，所以要折算成现值才有意义。

确实很难算准确，因为都是基于一些利息，通胀，房租，税务政策和房价增长的假设。

但是….

作为投资者，我们也只能根据一些尽量合理的预期范围来做出决定。总比靠猜测下赌注好一些。自己估算支付能力和收益的时候可以测试一个压力范围，比如利息从5%到10%，看看自己要留多少余地，控制lvr在安全范围内，早做准备。我个人的做法是不论银行利率多少，一律按5%长期利率计算还贷能力，压力测试到10%。同时给自己定一个可以接受的租售比，如果房价涨超过就停止买入。

Regards

vantasy0916 发表于 2022-6-27 22:06
大哥您看岔行了吧，我可没说十年50%增长啊。。。

我的意思longwang理解的对，目前进场未来很难讲。目前 ...

我的意思是按照你说的方法和项目算的。具体数字你没说，我就放了些自己觉得可能的长期数字。你可以按照自己判断可能的数字来算。

我的计算结果就是按这些数字的话每年要垫现金，但如果撑得住，最后增值在预测范围内就还是值得。当然带入不同的增值%和利率，房租，结果会不同，看你自己对未来的预期了。

确实如你所说，即使长期曲线回归，运气不好自己的人生黄金阶段正赶上失去的二三十年，等到老朽，房价就是补涨回来也没什么意思了。我觉得短期风险大，但是新西兰变成日本是小概率事件，所以说，做最坏的准备，但对长期保持乐观。

Regards

yisi1314 发表于 2022-6-28 10:25
话说来说去 总结为， 新西兰没啥经济可投资的， 尤其是普通人 除了买房子也没啥可干的。
买个好的自住的很 ...

我其实不赞同房子多大于房子好，投资大于自己享受。既然房产是非常长期的投资，自己住的必须买合意的和最好的，既增值又享受，何乐而不为？等投资增值的漫长时间，在自己生命最好的二三十年和家庭最需要空间的时候住个憋屈的房子，后面的财富又有什么意义？

投资也是宁缺毋滥，才能经得住经济周期的折腾，找好房客，降低风险。买多个烂区破房多少带有投机赌博的意味，当然可能成功，但是一旦失败很难翻身，即使成功了，不及时改变模式转向优质房产，也是久赌必输，一次的失败往往会吞噬前面几次的收益。这种情况在2000，2008都有先例。

投资自住都是在能力范围内质量重于数量