房子十年翻一番？

subrina02

奥克兰同样一套房，看你怎么算10年
从2019年的低点算起，10年翻一番也是有可能。
从2021的高点拿的房地算，它比2019已经涨60%
10年后涨25%，就等于2019的翻番。
但2021高溢价非理性房比2019已经涨过100%的，
10年后的2031能回个本都算不错了。
时间窗口很重要
买点重要，买的是什么资产也很重要
10年前买公寓的，现在离翻番差的远
买到漏水公寓的就只能自认倒霉

subrina02

贷款背的多的话，现在就得想办法降杠杆。400万的贷款，5套出租房，周入4000，利息上到5%外加上明年贷款利息50%不能抵税，就是得贴钱养出租房。
如果后年房价不能逆转，而贷款利息继续上行到7-8%，且100%不能抵税时，就比较难受了。
那种情况就是多杀多的时候到了，房价比现在得低个20到30%不是童话

subrina02

我真不是孙红雷 发表于 2022-6-26 21:32
我自己家的granny flat也在租。。。是租6个。。。哈哈。。。

崩的太紧了，还是尽快卖掉一，两套降杠杆为上策。
资产增值快过成本投入加杠杆，反之赶紧去杠杆。

subrina02

算个帐就知道现在该不该买投资房了
Auckland house average value150万左右，租金750到800，取800。
假设LVR 50%,银行利息取5年平均值6%只还利息，非新房，贷款利息不能抵税。
1年租金收入:52×800=41600
成本:750000×5%利息37500，75万首付定存损失22500，地税，保险，中介费一共估算6500，一般维护假设1000
共计:67500。 收入部分假设32000需要打税39% 接近12500。 总共80000。一年要贴38400接近40000到这个投资房。
房价上涨预期还好，下跌预期时，买投资房明显赔钱，买家是需要勇气的

subrina02

自住的房子是应该要买的，买什么样的什么时候买，对十年能不能翻番至关重要19年11月买的比21年11月买的容易。
投资房也是可以买，只要能正现金流，又有带地的话，长期持有也是可以抗通胀。
租售比在10到20之间的投资房当然可以持有。租售比到了40又是负现金流的投资房就没意思，除非是要分割建多几个新房，再长期持有，摊低租售比。

subrina02

贷款利息到10也不是没可能，凡事皆有可能。 2020疫情刚开始时，经济学家普遍预测房价要跌15%，结果涨了30%，他们没预测到央行印钱放水和减息的力度，直升机撒钱。这些刺激了房价，也加剧了通胀。使得纽村房价泡沫比较大，而其对于投资房的政策相当不友好。
2021，3月新政后，闭着眼睛买房挣钱的黄金时代告一段落，目前真的需要精挑细选算细帐才行。