房子十年翻一番？

vantasy0916

我真不是孙红雷 发表于 2022-6-27 19:48
这个例子有局限性，不好。。。一个人有小白期，有正当年期，有衰退期。。。一个人一生才有几个10年是黄 ...

嗯，你说的对，这个确实有局限性。

至于钱变毛这个事情，其实不和房子比呢，毛的程度还行，至少基本符合经济整体的增长，大部分人生活的标准还是提升了，无非就是生活质量的提升没有工资提升的幅度来的明显，感知有落差。
和房子比呢，确实毛的厉害，但是我觉得只是耦合不是公理，过去那几十年大家基本都是凯恩斯路线，但是疫情后，尤其这轮莫名其妙的全球大放水后，后面十年二十年，我觉得未必是这个玩法。

也许最终资本主义还是会回到这个用习惯的模式上，但是没人会知道

zwanything

我真不是孙红雷 发表于 2022-6-27 02:05
我经常和我的那些没结婚的小boys讲，以后是吃香的还是喝辣的，首先先从对象下手。。。看你找个什么样老婆 ...

最后他两不都换了嘛。。。

skyjustin

longwang 发表于 2022-6-27 16:11
我倒觉得没那么乐观，以前10年翻一倍，以后20年翻一倍的话。很多人就不投资房了。当然，全款还可以。这和 ...

日本是因为人口老龄化 消费欲望低 遗产税也比较高 新西兰只要还是移民国家 移民稍微放松点 房价就能上天

zwanything

Regards 发表于 2022-6-27 18:24
你说的算法，大致是靠谱的，但是不完全对

先按你说的算一遍。100万每10年50%增值，相当于年化4.15%，三 ...

精确计算其实很难，比如，每年搭进去的钱，后续也有每年的利息。地税保险也会每年增长。。。。

wyfzy1234

我看到大家讨论这么热烈，也跟风说几句，完全是我个人的想法，
首先我想先放下讨论房子是否十年翻一倍的话题，先看下工资，现在的最低工资是21.5元每小时，我认识的一个盖房子的招工人50元每小时，而我在2003年才到新西兰的时候，最低工资9元每小时，工地搭脚手架的小工10元每小时，有ticket的20元每小时，我说到这儿想请各位思考一个问题，10年后的最低工资会是多少？人们的平均工资是多少？能和现在一样吗？甚至比现在少？我想大部分的朋友都会认为10年后工资会比现在高，涨多少？25，28，甚至30元每小时，有没有可能？绝对有可能！
各位，工资的涨幅和次序绝对是排在后面的，只有什么房子，车，生活用品等等涨上去，才会轮到涨工资，你什么时候见过，物价下跌，反而工资上涨的？所以长期的房价几乎不必讨论，一定会涨，只要是正常的社会秩序，没有特大的自然灾害，战争等等，只要各国的货币宽松政策不变！从长期来看，房子几乎没有下跌
的可能！
从某种意义上来说，房子上涨实际上是社会财富再分配的一种方法，但不幸的是，财富越来越集中在少数人手中，普通人上车越来越难！
普通人如果光靠工资，你会发现，物价越来越贵，你的工资虽然涨了，可是涨不过物价，购买力越来越差，换句话说就是越来越穷！
普通人投资，投资什么呢？股票，证券，期货，虚拟货币？那样东西能有稳定收入呢？因为是普通人，所以这些投资都有很大的不确定性！
我认为在新西兰，普通人的选择只有房子，想想你付20万的首付，卖100万的房子，这也是杠杆投资，而且我认为风险比其它投资要小很多，跑赢通胀的可能性很大！
抱歉，打字很慢又累，简单说一下我的想法，我不懂经济，只是根据自己的经历和看到别人的经历分享一下我的想法
非常感谢！

zhong5487

wyfzy1234 发表于 2022-6-27 22:51
我看到大家讨论这么热烈，也跟风说几句，完全是我个人的想法，
首先我想先放下讨论房子是否十年翻一倍的话 ...

讲了那么多，无非就一句话，房产抗通胀，房产长期看涨，房产安全系数高，讲来讲去现在就是大家都还是想买，但是要嘛拿不出首期，要嘛贷不了款，要嘛还不起，hold不住，在等它增值的过程中会非常辛苦，吃力不讨好

投资来讲，现有政策和环境在迅速淘汰一大批投资客，未来只有越来越少的人有能力去入手投资房，以前随便做个收入top up几套投资房的日子一去不复返了，大部分人能买个像样的自住都不错了

无色咖啡

zhong5487 发表于 2022-6-27 23:30
讲了那么多，无非就一句话，房产抗通胀，房产长期看涨，房产安全系数高，讲来讲去现在就是大家都还是想买 ...

非常有道理。而且，目前利息还不确定，谁也不敢保证6-7%就是顶，万一真的过2位数呢？还有一个扯淡的利息不抵税政策，我估计谁也不敢保证国家党上台100%会废除这个政策。现在买投资房的都是非常保守，除非遇到大漏，要不都以观望为主。起码等到利率稳定了，我相信只要利率稳定了，就算是10%，还是有人会买投资房

Regards

zwanything 发表于 2022-6-27 22:39
精确计算其实很难，比如，每年搭进去的钱，后续也有每年的利息。地税保险也会每年增长。。。。 ...

地税保险维修已经按照每年3%的通胀每年增加了，后续投入的机会成本在discount rate 体现，所以要折算成现值才有意义。

确实很难算准确，因为都是基于一些利息，通胀，房租，税务政策和房价增长的假设。

但是….

作为投资者，我们也只能根据一些尽量合理的预期范围来做出决定。总比靠猜测下赌注好一些。自己估算支付能力和收益的时候可以测试一个压力范围，比如利息从5%到10%，看看自己要留多少余地，控制lvr在安全范围内，早做准备。我个人的做法是不论银行利率多少，一律按5%长期利率计算还贷能力，压力测试到10%。同时给自己定一个可以接受的租售比，如果房价涨超过就停止买入。

Regards

vantasy0916 发表于 2022-6-27 22:06
大哥您看岔行了吧，我可没说十年50%增长啊。。。

我的意思longwang理解的对，目前进场未来很难讲。目前 ...

我的意思是按照你说的方法和项目算的。具体数字你没说，我就放了些自己觉得可能的长期数字。你可以按照自己判断可能的数字来算。

我的计算结果就是按这些数字的话每年要垫现金，但如果撑得住，最后增值在预测范围内就还是值得。当然带入不同的增值%和利率，房租，结果会不同，看你自己对未来的预期了。

确实如你所说，即使长期曲线回归，运气不好自己的人生黄金阶段正赶上失去的二三十年，等到老朽，房价就是补涨回来也没什么意思了。我觉得短期风险大，但是新西兰变成日本是小概率事件，所以说，做最坏的准备，但对长期保持乐观。

jli044

Regards 发表于 2022-6-27 19:11
我算的也是每年现金流要赔钱。就是按照他说的算的。每十年50%增长，年化4.15%和之前几十年平均7%plus十年 ...

你这个算法是对的，要不投资别的金融理财，风险更高。
炒股拉长10年，每只股票都涨50%吗？
觉得自己是股神的，别来杠，自己偷着乐吧。

V7

Regards 发表于 2022-6-28 00:53
我的意思是按照你说的方法和项目算的。具体数字你没说，我就放了些自己觉得可能的长期数字。你可以按照自 ...

是这么回事，可是岛上基本上没有什么可投的企业，不买房子好像就彻底断了投资渠道，难道都去做定存？

jli044

无色咖啡 发表于 2022-6-27 23:49
非常有道理。而且，目前利息还不确定，谁也不敢保证6-7%就是顶，万一真的过2位数呢？还有一个扯淡的利息 ...

还是上次咱们聊的。国家党上台会不会取消利息不能抵税这个问题。
我觉得大概率会。有人说一年10几个亿的税收，国家党不会不要。
可如果这个政策把房地产整个干倒，少收的就不是这10几个亿了。
如果这个政策根本不影响房地产市场，房东持有成本增加和资本增值比微乎其微，那房东也不会担心。
而且估计10几个亿，看今年能收多少再说吧。
听说好多人今年开始把整租改成分租，留一个房间不招房客。

rzrljb

V7 发表于 2022-6-28 09:56
是这么回事，可是岛上基本上没有什么可投的企业，不买房子好像就彻底断了投资渠道，难道都去做定存？ ...

新西兰房市像美国股市，基本上就是这个国家唯一投资渠道，所以房市就是新西兰国力的体现，只要新西兰能持续发展增长，那房价肯定还会涨，只是过去新西兰增长很快，而现在还没有新的大腿或者新的方向，所以最好先观望

longwang

jli044 发表于 2022-6-28 09:38
你这个算法是对的，要不投资别的金融理财，风险更高。
炒股拉长10年，每只股票都涨50%吗？
觉得自己是股 ...

纽西兰，澳洲股票还行。因为公司每年分红好，分红*涨幅，10年翻倍不是难事。只是无法用杠杆。以前买房是普通人积累财富的最好方式。因为可以用杠杆。现在房价基数太高了，找接盘的韭菜越来越难。所以风险越来越大，杠杆是双刃剑，可以让你暴富，也可以让你破产。20年前，10年前，我可以好不犹豫的买房。2年前，自认为疫情后，央行降息到0.25,是买房的大好时机。就又买了个投资房。经过大起大落，好像市场有回到我买的价格。前2年这个投资房都是正现金流，马上定息后，就变负了。可想而知，买在高点的更难熬。所以我认为凡事皆有可能。你可以拼信心，我还是要理智。

V7

rzrljb 发表于 2022-6-28 10:05
新西兰房市像美国股市，基本上就是这个国家唯一投资渠道，所以房市就是新西兰国力的体现，只要新西兰能持 ...

房地产吸水性强，变现能力低，只要是有希望就会稳定压倒一切，可是现在唯一的渠道已经没有希望，市场反应开来，材料短缺成为压倒骆驼的最后一根稻草，房地产看不到未来的光。

无色咖啡

V7 发表于 2022-6-28 09:56
是这么回事，可是岛上基本上没有什么可投的企业，不买房子好像就彻底断了投资渠道，难道都去做定存？ ...

如果term deposit 过6%回报呢？ 现在asb 5年term depost 是4.4%。
我记得09年那会，tsb推出过5年8% term depost的利息。

无色咖啡

jli044 发表于 2022-6-28 10:04
还是上次咱们聊的。国家党上台会不会取消利息不能抵税这个问题。
我觉得大概率会。有人说一年10几个亿的 ...

看吧，反正国家党一定上台，就看光头能否把自己变成john key了。不过，他在air nz确实是不错的ceo.
你说的把 rent house变成 flat的做法好像瞒新颖的。不过，分租不是要在resident house里面才可以算flat吗？ flat是不用算到income 里面的。
当然，如果你的租客愿意给cash，那怎么操作都可以了。

yisi1314

话说来说去 总结为， 新西兰没啥经济可投资的， 尤其是普通人 除了买房子也没啥可干的。
买个好的自住的很多人也不一定会这么做， 可能会买两个普通的，一个自住一个投资
毕竟华人的理念房子多大于房子好 投资大于自己享受
所以楼上分析那一大堆 其实没啥用
坛子里有几个学经济的 会坐下来分析的？
况且那几个分析来分析去的哪个不是好几个房子？
尤其是一直唱衰的那个，  自己手里有多少套房子了？多少贷款了？
所以啊， 没啥可讨论的， 有机会就买吧

V7

无色咖啡 发表于 2022-6-28 10:14
如果term deposit 过6%回报呢？ 现在asb 5年term depost 是4.4%。
我记得09年那会，tsb推出过5年8% term  ...

存定存，在任何人的心中都是下下策啊。谁还不想翱翔一把，更何况都是没有经历过股灾大世面的80.90后。

Regards

yisi1314 发表于 2022-6-28 10:25
话说来说去 总结为， 新西兰没啥经济可投资的， 尤其是普通人 除了买房子也没啥可干的。
买个好的自住的很 ...

我其实不赞同房子多大于房子好，投资大于自己享受。既然房产是非常长期的投资，自己住的必须买合意的和最好的，既增值又享受，何乐而不为？等投资增值的漫长时间，在自己生命最好的二三十年和家庭最需要空间的时候住个憋屈的房子，后面的财富又有什么意义？

投资也是宁缺毋滥，才能经得住经济周期的折腾，找好房客，降低风险。买多个烂区破房多少带有投机赌博的意味，当然可能成功，但是一旦失败很难翻身，即使成功了，不及时改变模式转向优质房产，也是久赌必输，一次的失败往往会吞噬前面几次的收益。这种情况在2000，2008都有先例。

投资自住都是在能力范围内质量重于数量

rzrljb

无色咖啡 发表于 2022-6-28 10:23
看吧，反正国家党一定上台，就看光头能否把自己变成john key了。不过，他在air nz确实是不错的ceo.
你说 ...

flat收入也得交税，除非，你是租房，然后你出租了剩余房间，这种类似二房东，不用交税，因为你们等于合伙交房租，只是你把他们的份收上来，如果是买的房子，flatmate也得交税，boarder不用交，但是boarder房必须最少6间

V7

Regards 发表于 2022-6-28 11:01
我其实不赞同房子多大于房子好，投资大于自己享受。既然房产是非常长期的投资，自己住的必须买合意的和最 ...

说的太对了，房子首先是居住的目的，大地破房好多住着住着就离婚了，生活的满足才能创造财富。
就在前一年你要说这样的话，估计会被无数个造富帖子中介软文给喷死，中国人又特别相信这种百忍成钢的神话，其实最后都是一地鸡毛，上上下下就是纸上富贵一场。

rzrljb

yisi1314 发表于 2022-6-28 10:25
话说来说去 总结为， 新西兰没啥经济可投资的， 尤其是普通人 除了买房子也没啥可干的。
买个好的自住的很 ...

过去是房子买的越多买下一套越容易，有5套房的人只要市场稍微涨涨就能买下一套，你只有一套自住房想买投资房得攢半天，没错吧，就是房子越多滚的越快，所以房多比房好强。当前逻辑变了，有5套房子得人，每套房要自己贴3w，现金流全部吃光，根本不可能买第六套，而且房价还跌，自己就是5倍的亏，而只有一套房的，还是能攢攢买下一套。老话说的好三十年河东三十年河西，游戏规则会变，还按原来那么玩迟早翻船

jli044

longwang 发表于 2022-6-28 10:11
纽西兰，澳洲股票还行。因为公司每年分红好，分红*涨幅，10年翻倍不是难事。只是无法用杠杆。以前买房是 ...

问题是大多数新西兰的小企业主都不会炒股，只会买房

jli044

无色咖啡 发表于 2022-6-28 10:23
看吧，反正国家党一定上台，就看光头能否把自己变成john key了。不过，他在air nz确实是不错的ceo.
你说 ...

哈哈，不是我的，我受不了和人分租。
脾气不好，也管理不了房客。
都是整租出去，找中介看着。
我有自己的利润不错但很费精力的小生意，

无色咖啡

V7 发表于 2022-6-28 10:38
存定存，在任何人的心中都是下下策啊。谁还不想翱翔一把，更何况都是没有经历过股灾大世面的80.90后。 ...

哈哈，也不算， 我们80后经历了97年香港股灾,02年安然事件和08年雷曼暴雷。90后至少经历了08年雷曼暴雷。
只是那时只是初入工作的的小白，没有过多的资产投入。不过08年就算买自住房也要经历一段痛苦时期。

猩猩都叫兽

zhong5487 发表于 2022-6-27 23:30
讲了那么多，无非就一句话，房产抗通胀，房产长期看涨，房产安全系数高，讲来讲去现在就是大家都还是想买 ...

其实这个游戏可以进行下去的一个关键点是，现在市场上的房子大都有主人，那么这些增值了，将来卖掉，分出去给孩子，一套大别墅变成2套小公寓，是完全成立了。毕竟市场上不是只有首次买家。即使是首次买家，那么也可能会有家庭支持。所以这个游戏可以一直持续进行下去。其实还是那些东西，价格涨，都在涨可能。只是大地大房，没有了，但是有个住的地方，10年前50万买个老房大地，十年后的今天也能买就是很偏，或者小房小地公寓。还是可以承受。

猩猩都叫兽

longwang 发表于 2022-6-28 10:11
纽西兰，澳洲股票还行。因为公司每年分红好，分红*涨幅，10年翻倍不是难事。只是无法用杠杆。以前买房是 ...

20年前，10年前，喊房价大跌的，太贵的，照样大有人在。好多人还是不买。当然你现在回头看，价格几十万而已可以大胆喊出随便买。

longwang

猩猩都叫兽 发表于 2022-6-28 12:04
其实这个游戏可以进行下去的一个关键点是，现在市场上的房子大都有主人，那么这些增值了，将来卖掉，分出 ...

你说的没错，对于房产开发商来说不用担心什么，只要稳健就行。市场好，大干快上。不好就观望，等待。纯房产投资，里面学问很大。感觉过了以前闭眼买房的时代。

Lease

猩猩都叫兽 发表于 2022-6-28 12:08
20年前，10年前，喊房价大跌的，太贵的，照样大有人在。好多人还是不买。当然你现在回头看，价格几十万而 ...

就是，当年30万， 50万的房子， 就如同现在人们看200万的房子一样。 哈哈， 事后诸葛亮谁都会做.