银行要把贷款收回，神奇

sadhunter

我在银行贷做贷款做过一些年份。。。也不多10几年吧。。。大概了解一点点不多。。。也许能聊一下。楼上说的很多都对。。但是有几条需要楼主注意一下。。。如果客户用房产抵押做任何贷款。。。那么签署的法律文件之所以叫做“法律文件” 是律师见证双方同意并且愿意遵守的。在贷款文件中或者贷款告知信中都会有一个条款“任何情况下借款人的收入或者抵押物有影响该贷款的情况发生，借款人必须告知银行， 否则银行有权采取任何措施“ 意思就是你跟我借钱，说的理由我也接受了，给的收入和房产登记号必须保持不变。借款人的义务是及时向银行更新变化的情况。特别是对银行不利的变化1. 收入下降。 2. 抵押物价值降低或者缺失。 楼主说的情况是： 房子扒了叫抵押物价值降低，收入少了叫贷款承受能力下降。房子分割成几个叫抵押物缺失。因为 一旦分割完成，在银行抵押的房产的Title, DP 等号码一定会变化。也就是说法律上来说，银行旧的抵押物已经不存在了，新的没有拿来因为没有人通知银行。  无抵押贷款在银行是属于风险极高的贷款，会极力避免这种事情出现。从法律上来说，银行叫”抵押权人“ 享有很高的权利。 房屋所有人当然可以出售或者想做任何他想做的改动。但是如果同时想要保留之前的贷款额度，一定要经过抵押权人的同意。 楼上说的很对，银行很忙，客户不说只要不引起银行的注意，一般也没人管。。比如说楼上说的申请RCBC 啥的肯定不会管，也不会通知银行因为权益没有发生不利于银行的变化，不会对银行的权益造成损害。。。但是没人管不代表永远不管。一旦引起银行的注意那就会比较麻烦。特别是COUNCIL 通知银行抵押物状况发生变化或将要发生变化时银行会很紧张。Council 在分割时通知银行是它的义务。我不是很清楚COUNCIL 在那个时间点会通知，但是我确定在分割完成之前他们必须通知银行。否则一个旧房变成3个新房。这三个新房法律上没有任何抵押，屋主可以随便出售。 客户卖房走人贷款不还了咋整。。。。再有就是，这边的银行跟国内的处事方式不太一样，这里讲究预先告知。就是贷款时签的字和说的话都记录在系统里。一般没事，有事就翻出来看。。。一般来说没有很严厉的处罚措施，除非：客户被界定为恶意隐瞒或欺诈。那么银行里有专门的欺诈调查部门出门调查。。那么他们会调查客户之前的所有可疑交易或者贷款，还有给他贷款的经办的所有审批的贷款。很麻烦的。 我之前每年都接触过几个中国客户被调查认定欺诈，然后勒令限期离开银行，就是永久性的拒绝客户了。最严重的是起诉，很少见到有中国客户因为贷款被起诉，就之前听说过做了一个不存在的人的假护照，假收入，开了假帐户然后勾结各行各业 一整条产业链套钱被银行告了。楼主的朋友不通知银行是绕不过去的。跟对方好好聊，看看能不能少降些贷款额度然后把两个房子一起拿过去做抵押。不过银行的记录都会留下，以后每次贷款都会翻出来看一下

sadhunter

补充一下，这里贷款比较注重INTENSION 和PURPOSE。 就是借款人的意图或者目的。一方面是对客户的要求，既然跟人家借钱那自然要说实话。一方面央行对银行有尽职调查的要求。放的太松出问题了银行经办和管理层要被处罚。金额不小。最严重的情况吊销贷款金融牌照。所以这也是银行尽力完善各种要求的原因之一。。当然还有一个原因是： 个人房贷无论是自住还是投资都是PERSONAL LENDING。 如果客人的PURPOSE 一开始就是分割出售赚取利润。应该是去BUSINESS LEDNING 部门的。倒过来理解很简单： 凭什么银行把该给普通百姓的低成本融资给分割盖房出售的开发商挣钱，而他们花了同样的人力资源智能挣大概1-2 年左右的利息？从这个角度也能理解他们为什么把INTENSION 和PURPOSE 看的这么严

sadhunter

我在银行的时候听说过一个同样的事情。。一个同胞跟银行说买投资房出租用。然后找了支行的朋友批了贷款，贷款由于种种原因需要报CM 批。一切顺利。然后他拿到贷款就准备盖房，房子刚拆完还没开始建，就被路过的一个审批贷款的经理看见了。回去立刻查系统发现用了出租房收入。马上让BANKER 通知客户解释。最后好像是让客人转走了因为不接受客人的解释。。。。。

无色咖啡

sadhunter 发表于 2022-4-22 22:20
我在银行的时候听说过一个同样的事情。。一个同胞跟银行说买投资房出租用。然后找了支行的朋友批了贷款，贷 ...

谢谢分析这么详细。那请问下，如果这样让客人转走了，那客人还有机会在其他银行贷款吗？那老房子都拆了，没有贷款建筑，工程停工，那最后只能自己抗着，抗不了就要贱卖了。
还有，我听说银行一般不愿意走的法拍的一步，一般都会给客人几个还款的方式和条件。

bungyjumping999

sadhunter 发表于 2022-4-22 22:04
我在银行贷做贷款做过一些年份。。。也不多10几年吧。。。大概了解一点点不多。。。也许能聊一下。楼上说的 ...

When the old title is converted to new land titles ( say 4 titles), the bank's mortgage is automatically transferred to the new titles. So, the bank's security is intake and even with more valuable improvement.

But, you are right, the Loan Agreement and mortgage instrument require the borrower to inform the bank if the bank's security is affected.

sadhunter

无色咖啡 发表于 2022-4-22 22:45
谢谢分析这么详细。那请问下，如果这样让客人转走了，那客人还有机会在其他银行贷款吗？那老房子都拆了， ...

对的，可以去别的地方试试。。但只能用地来贷了。。收入也下降了。并且要先跟对方说你们正在做的事。提前告知。法拍不多见，一般催款等方法都用了都无效才会做。会跟你讨论的。。。

补充内容 (2022-4-22 23:13):
只有地LVR 和有房子是不一样的。。。

sadhunter

bungyjumping999 发表于 2022-4-22 22:46
When the old title is converted to new land titles ( say 4 titles), the bank's mortgage is automat ...

据我所知不是，或者不是所有银行都这么做，也许银行最近改变了做法？ 请告知是哪家银行我去核实一下。谢谢。 我的理解是。从法律上来讲，客户提供抵押物是要能够被银行接受的。一块地分成4块大多数情况都是增值的。但不能代表自动TRANSFER。 就是我前面说的。COUNCIL 无权替银行决定这四块地是不是都拿来做抵押或者抵押物的价值是不是足够。 另外，在土地刚刚分成4块那个时点，GV 不一定有。就算GV 已经出来了。 之前的带房子的地是用的EV 或者RV。 而如果把房子扒了分成4块。为什么一定说4块光地就价值会高于原来的抵押物？根据是什么。再有就是光地的LVR和带房子的是不一样的。  RV 肯定没做。我不确定您是怎么算出来的但是在银行的系统里是不能放： 客户说4块比原先价值大” 这样的话。只能说： 根据4块地的新RV 或者GV 或者EV。抵押物的LVR 不高于原先的贷款时的状态，那么银行有可能接受新的安排？ 自动TRANSFERR 这个说法我保留意见。。我对自动的理解是不需要对方同意就直接完成交易是为自动。我的理解是： 抵押物交给银行之后，任何情况下更换抵押物只能提交申请经过银行同意、批准才能更换。自动的说法真的是第一次听说。。。 麻烦告知一下是哪家银行现在这么做我也学习一下？

游泳的鱼

sadhunter 发表于 2022-4-22 22:04
我在银行贷做贷款做过一些年份。。。也不多10几年吧。。。大概了解一点点不多。。。也许能聊一下。楼上说的 ...

你说的是单从银行方面的条列，但是实际操作起来council和银行没有从属关系，也不会通知银行，分割不是council管，是土地局和律师操作，走到这一步时房子已经盖好并且通过ccc了，对银行来说只有利大于弊，因为无论是抵押值和租金收入都提高了，无论title有没有分割，土地和上面的房子都是在银行下面抵押的，也不可以过户买卖

另外在分割最后一步进入土地局时，首先：律师会同时联系土地局和银行（前提是有贷款条件下），不然就直接联系土地局，其次：银行收到通知会评估你的的收入和目前新房子的市场价格，需要银行认可的估价公司出估价信证明现在新房子的市场价值，最后银行根据估价报告和收入情况做出不同选择，可能是把所有新房子抵押在银行，也也可能只抵押一套，银行会出信给分割律师并且需要签字，总知银行只要有可靠放心的保障就不会刁难你

所以听你说的就知道你没有真正自己经历过分割手续，你说的也只是银行一些条条框框的东西，实际上分割的程序以及土地title管理你都不清楚

游泳的鱼

sadhunter 发表于 2022-4-22 23:11
据我所知不是，或者不是所有银行都这么做，也许银行最近改变了做法？ 请告知是哪家银行我去核实一下。谢 ...

土地分割后无论是有没有盖房还是光地，银行都会需要专门的估价公司出评估报告，不可能自动transfer,另外银行会拿评估报告对比之前的抵押值，举例来说之前一个豪宅扒了，分四个光地不盖房子，银行凭什么相信这四块光地总价值超过或者等于之前的总价值？

sadhunter

游泳的鱼 发表于 2022-4-22 23:19
土地分割后无论是有没有盖房还是光地，银行都会需要专门的估价公司出评估报告，不可能自动transfer,另外 ...

你回复我说一样的话啥意思？自动TRANFER 不是我说的吧。。。。

nzhealthme2

另一方面可以说全民开发，不少小白入场把事情想简单了. 看别人分割盖房赚钱，想当然自己也能赚. 同样的事有人做就赚钱，有人做就可能不赚甚至亏

我要买车

nzhealthme2 发表于 2022-4-23 08:56
另一方面可以说全民开发，不少小白入场把事情想简单了. 看别人分割盖房赚钱，想当然自己也能赚. 同样的事有 ...

以前盖房子都是term，现在合伙买大地分割，多少也是自家topup的钱投进去开发，基本还是好的

这种市场行情，拿着银行home loan去分割盖房，再加二级贷款的，被举报之后，短时间很难解套。风险就在于资金链

说没钱吧，毕竟有几个房子，收租还贷，风生水起
说有钱吧，每个房子都有抵押贷款，需要钱的时候，还要看银行脸色

V7

我要买车 发表于 2022-4-23 10:32
以前盖房子都是term，现在合伙买大地分割，多少也是自家topup的钱投进去开发，基本还是好的

这种市场行 ...

你以为他们凑钱的，不用借贷款吗？基本上都是有贷款人的。就各家再凑凑还贷款吧。
估计凑不出来就要上市了。

谁敢现在工地到处走走，各个都是有贷款的，银行一查一个准。

我要买车

V7 发表于 2022-4-23 10:35
你以为他们凑钱的，不用借贷款吗？基本上都是有贷款人的。就各家再凑凑还贷款吧。
估计凑不出来就要上市 ...

嗯，是有这种，一家人的名字买房，另几家人topup出来的钱投进去，盖到一半再金融机构借一些

现在这行情，盖好半年都卖不掉，合伙的风险就要出来了
但毕竟还好，几家人合伙能撑一下
自己一家，被银行翻牌了，弄不到钱去补窟窿，就很麻烦

V7

我要买车 发表于 2022-4-23 10:41
嗯，是有这种，一家人的名字买房，另几家人topup出来的钱投进去，盖到一半再金融机构借一些

现在这行情 ...

一般是这种情况，有钱出钱，有贷出贷。
我说的贷，是银行贷款，不是二级或者什么金融机构。
银行贷款这么便宜，就算几家合作，一定都是贷+现金的组合去买地，现金盖房，你说的更惨，需要动金融机构高利贷盖房。

我不觉得合伙能撑呢，不一定有几家有能力手上有这么多现金接的。有这么多现金，为啥自己不做啊。 现在要凑钱还地钱，或者过桥还贷，伸头一刀缩头一刀。然后抵押给高利贷弄建筑款。资金成本这么多，合伙的多半会散伙。

pategao

如果项目想转手，楼主告知我一下吧

我要买车

pategao 发表于 2022-4-23 11:12
如果项目想转手，楼主告知我一下吧

我哪有项目，纯属看热闹不嫌事大。

看他们去年这么喜滋滋，饭局上不是这个买了个破房，就是那个买了个大地，先不说南边还是西边，都是边边角角的地方，你要是说一句location不好，能被喷死，人家那是好不容易捡到的宝贝，都是发展商了，哪容得我瞎说八道。桌上不互相分享些建材信息，谁谁谁有货，谁谁囤货，都不好意思说话

今年听到的却是consent批不下来，八个不让分，只能分七个，联排不让freehold，要unit title。
还以为过几天就会听到没有木料，没有钢筋，没有钢梁，没有洁具
反而先听到银行反水了，建房资金不够了

后面还不知道会发生什么，至少我觉得律师会很忙

pategao

我要买车 发表于 2022-4-23 11:35
我哪有项目，纯属看热闹不嫌事大。

看他们去年这么喜滋滋，饭局上不是这个买了个破房，就是那个买了个大 ...

连排不让freehold?

subrina02

楼主的朋友太^聪明^，聪明反被聪明误，这麻烦事儿得接踵而来 西方社会最忌讳的词是:欺骗
目前最紧要是危机公关，别被银行系统扣上不诚信的帽子

subrina02

我要买车 发表于 2022-4-23 11:35
我哪有项目，纯属看热闹不嫌事大。

看他们去年这么喜滋滋，饭局上不是这个买了个破房，就是那个买了个大 ...

你到底是为你朋友分忧
还是看你朋友笑话 ?
真是好朋友 还有闲工夫看热闹
快快筹点银子帮你朋友度过目前难关

tv1

楼上纯属扯蛋， 有几个贷款都是干干净净没有问题， 要是大家都100% 没有问题， ， broker 这个行业早就不存在。 银行是傻子， 自己员工直接贷款给客人， 有必要给broker 7% commission. 目的就是银行知道这些灰色地带。 银行知道出事好甩锅，那些买大地破房， 不是囤着， 就是等着开发， 哪个撕逼会跟银行说要开发， 银行也是一只超级狡猾的老狐狸， 他根本都是心里明明白白。 只是不点破， 只要你准时还， 他屁事不管。
现在肯定有人举报， 这种情况， 银行实在盖不住， 否则自己也会被拖进去。
所以出面， 其实是让楼主还一部分钱进去、这样银行贷款比例小， 风险小。 楼主唯一能做， 尽快跟银行商量，想办法减少还钱的数目。 银行也不愿意mortgagee sale , 费时费力

tv1

连排不让freehold 有可能。 因为联排涉及很多公用地方， 比如墙， 车队， 还有邻居安静问题， 如果unit title. 就可以管束， 邻居也不能什么租客往里放。

V7

我要买车 发表于 2022-4-23 11:35
我哪有项目，纯属看热闹不嫌事大。

看他们去年这么喜滋滋，饭局上不是这个买了个破房，就是那个买了个大 ...

估计他人品不好被人举报了

补充内容 (2022-4-23 12:08):
关键时候看人品啊，你这个贴子之后，估计大家都要想想自己的人品怎么样？在开发的项目会不会被举报。

kikilulu

tv1 发表于 2022-4-23 12:02
楼上纯属扯蛋， 有几个贷款都是干干净净没有问题， 要是大家都100% 没有问题， ， broker 这个行业早就不存 ...

是楼主的朋友，不是楼主。

yangranwu

以我对这个楼主的了解，他很有可能是编个故事来逗大家玩，哈哈哈哈哈

subrina02

yangranwu 发表于 2022-4-23 12:17
以我对这个楼主的了解，他很有可能是编个故事来逗大家玩，哈哈哈哈哈

我觉得他的这个朋友故事不是编的，是真的。
因为后续补充的吃饭的剧情透露了细节
故事是真的，而他的朋友因为贪 嗔 痴 落了个一地鸡毛的后果

我要买车

yangranwu 发表于 2022-4-23 12:17
以我对这个楼主的了解，他很有可能是编个故事来逗大家玩，哈哈哈哈哈

哈哈，你不要紧张，我不会去举报你的，你又不是中介。

成熟的人，因为有生活才能有故事，你有酒吗？

我要买车

V7 发表于 2022-4-23 12:07
估计他人品不好被人举报了

补充内容 (2022-4-23 12:08):

俗话说的好，玩归玩闹归闹，不要在利益上开玩笑，
你非要摘我花，那我就砍你树，
你要是不懂人情，那我就给你事故

zhong5487

我要买车 发表于 2022-4-23 15:37
俗话说的好，玩归玩闹归闹，不要在利益上开玩笑，
你非要摘我花，那我就砍你树，
你要是不懂人情，那我就 ...

你朋友是不是做人太高调，人品堪忧那种吧，得多大的仇恨才能去举报啊

yangranwu

我要买车 发表于 2022-4-23 15:33
哈哈，你不要紧张，我不会去举报你的，你又不是中介。

成熟的人，因为有生活才能有故事，你有酒吗？ ...

这种事几率不大，你上来说，岂不是把自己暴露了？ 我左看右看也觉得你没那么傻吧.  刚开始欣赏你，别让我失望，哈哈哈