众筹房产开发项目 211216A

rzrljb

突然想起来那些投资nido的，好像也是民间众筹了不少钱

liushuang

天维投资 发表于 2021-12-17 11:41
众筹房产开发，得到的是对应着项目开发公司的股权。 而一个具体项目的开发公司是有具体土地等资产对应的， ...

“Equity crowdfunding is risky.

Issuers (companies issuing shares) using Collinson Crowdfunding ’s facility include new or rapidly growing ventures. Investment in these types of businesses is very speculative and carries high risks.

You may lose your entire investment, and must be in a position to bear this risk without undue hardship. ”

Collinson Crowdfunding 网站上每一个offer都有这段话，人家自己也说是高风险呀

liushuang

auckland.clark 发表于 2021-12-17 17:41
地是老板的，老板可以把地价高估，压榨建房利润啊。

地是老板的话，这就是个leasehold项目了吧

补充内容 (2021-12-18 10:54):
开发商出地，韭菜出资盖房

liushuang

Lease 发表于 2021-12-17 18:59
呵呵， 这种东西， 房价持续上涨的话， 什么都好说。 投资者真的有可能收益不菲.

可如果房价下跌呢？ 现在 ...

这种众筹方式开发商不承担任何风险，韭菜承担全部风险，地是开发商的

auckland.clark

liushuang 发表于 2021-12-18 10:49
地是老板的话，这就是个leasehold项目了吧

补充内容 (2021-12-18 10:54):

不是leasehold。

地权是老板的，他在众筹建房的现金，可以把地价高估（占不合理的比例），用他贷款买地的利润优势来挤压现金建房的利润。

liushuang

auckland.clark 发表于 2021-12-18 11:14
不是leasehold。

地权是老板的，他在众筹建房的现金，可以把地价高估（占不合理的比例），用他贷款买地 ...

好的明白

如果在规定时间内没有建成，可以拍卖老板的土地偿还本金吗

auckland.clark

liushuang 发表于 2021-12-18 11:28
好的明白

如果在规定时间内没有建成，可以拍卖老板的土地偿还本金吗

哈哈，你想多了。

如果老板贷款买了原来的旧房子，那么这个地权是抵押在银行的，和众筹现金建房的人没有一分钱的关系。

lovehdchina

这种众筹风险太大了，之前投过这种类似的开发，整天变计划，工程进度非常拖拉，天天遇到新的难题，拖个1年半载的度日如年，而且开发商那边操作不透明，根本就是闭着眼睛投资，这种风险还是需要投资人理性评估。

lovehdchina

最关键的是要看合同，看里面有没有条款说明如果项目没如期完成，开发商如何赔偿。

liushuang

auckland.clark 发表于 2021-12-18 11:32
哈哈，你想多了。

如果老板贷款买了原来的旧房子，那么这个地权是抵押在银行的，和众筹现金建房的人没有 ...

好的明白

希望楼主再来说说众筹是怎么个低风险

auckland.clark

liushuang 发表于 2021-12-18 12:00
好的明白

希望楼主再来说说众筹是怎么个低风险

你怎么跟楼主杠上了，他是天维的人呐，这不是你的风格啊？

liushuang

auckland.clark 发表于 2021-12-18 12:03
你怎么跟楼主杠上了，他是天维的人呐，这不是你的风格啊？

我在帮楼主的广告帖顶贴呀

既然把广告帖发到讨论版，就应该让大家讨论明白，你说是不

我认为众筹建房是高风险投资，根本没有任何保障

liushuang

lovehdchina 发表于 2021-12-18 11:51
这种众筹风险太大了，之前投过这种类似的开发，整天变计划，工程进度非常拖拉，天天遇到新的难题，拖个1年 ...

谢谢你的分享

liushuang

lovehdchina 发表于 2021-12-18 11:55
最关键的是要看合同，看里面有没有条款说明如果项目没如期完成，开发商如何赔偿。 ...

是的，至少要保本，不然怎么能算低风险

Lease

auckland.clark 发表于 2021-12-17 17:41
地是老板的，老板可以把地价高估，压榨建房利润啊。

不大可能， 地是有市场价的，即便开发商想要高估， 活动的空间也不会很大.

liushuang

hj_win_1 发表于 2021-12-17 17:26
二级银行，暂停接受新贷款；金融公司严格贷款条件，调高利率。。。是哪个建商啊？新成立的？找金融公司贷款 ...

众筹不需要金融公司的风险评估，众筹机构只是一个中介也不承担责任

剑客浪心

屎盖开始炒房了，屎盖开始炒房了！

auckland.clark

Lease 发表于 2021-12-18 12:26
不大可能， 地是有市场价的，即便开发商想要高估， 活动的空间也不会很大. ...

是啊，地价按市场价估啊，并且估价师有上下10%的浮动权限。物业附近参考的房价（地价）的信息，都是滞后2--3个月的，元旦后估价，会是最近最好的估价了。

另外，分割地建房赚钱多的主要原因，就是赚的地的差价。地的利润被拿走了，现金建房的利润自然就少了。

Lease

auckland.clark 发表于 2021-12-18 16:00
是啊，地价按市场价估啊，并且估价师有上下10%的浮动权限。物业附近参考的房价（地价）的信息，都是滞后2 ...

众筹项目的 offer document里面， 都有财务预测， 即地的成本， 加上预估的建筑成本以及预估的销售价格。这地的成本里面已经含了开发商的溢价. 这种众筹基本上都是开发商几个月或者一年前买的地. 假设是一年前买的地， 那么一年后涨20% 是合理的， 但涨100% 就不合理了. 假设开发商一年前是100万买的地， 那么他在offer document的财务预测写120万， 那这样潜在的投资者不会觉得有问题， 因为这块地一年前的成交价是可以查到的， 现在一年后涨到120万， OK的。然后再看预测的建筑成本和销售价格， 如果投资者觉得这财务预测可以接受的话， 那么他们就会选择投资，未来项目完成后， 只要建筑成本与预估的差不多， 销售价格达到或超出预估价格的话，那么投资者就会得到预期的投资回报.

也就是说，如果投资者在评估此项目的时候， 开发商已经把他的土地利润算进去了，开发商不可能再有额外的土地利润. 投资者是在知道开发商有土地利润的情况下，再看投资回报是否可以接受.

auckland.clark

Lease 发表于 2021-12-18 17:19
众筹项目的 offer document里面， 都有财务预测， 即地的成本， 加上预估的建筑成本以及预估的销售价格。 ...

兄弟啊，这个地是分割的，一块大地分割成多个独立产权的小地，建的是联排，不是独立屋。主要利润是在地价里拿走了。
当然，众筹或者其他合伙，都是有相对完善的书面合同的。

Lease

auckland.clark 发表于 2021-12-18 18:38
兄弟啊，这个地是分割的，一块大地分割成多个独立产权的小地，建的是联排，不是独立屋。主要利润是在地价 ...

当然知道啦，我的意思是，开发商在offer document里面， 已经把他自己的土地利润算在里面了，投资者是在此基础上， 来评估这个项目的回报自己是否可以接受.

我举个简单的例子。 开发商花100万买了地，要分割成4块建4套排房，建造成本假设200万他要众筹，那么他在众筹文件里， 对每个房做了财务预测，每个房的实际成本为75万((100+200)/4), 但他在财务预测里， 把土地价格上调了20%，即120万，这样账面上每幢房的成本变成了80万((120+200)/4），他预测该项目的销售为400万， 那么账面利润为400-320=80万， 这80万的利润由投资者根据投资比例来分， 但实际上开发商在这中间是多赚了20万的土地利润. 但这20万赚的并不离谱， 因为他只是溢价了20%.

但如果这个开发商把土地成本写成了200万， 那么只要投资者做过 due dilligence的话， 是不会参与该项目的.

auckland.clark

Lease 发表于 2021-12-18 19:04
当然知道啦，我的意思是，开发商在offer document里面， 已经把他自己的土地利润算在里面了，投资者是在 ...

这个是个死循环，谈不拢。
开发商会认为：建房资金年度20--25%的利润就不错了，房子的利润主要是地和前期工作带来的。
现金参与者会认为：房子的利润主要是现金带来的，会仿照周围独立屋那样合算，否则你也不会众筹啊。

Lease

auckland.clark 发表于 2021-12-18 19:29
这个是个死循环，谈不拢。
开发商会认为：建房资金年度20--25%的利润就不错了，房子的利润主要是地和前期 ...

对于开发商而言， 众筹是 the last thing they want to do. 但凡他们有其他途径得到资金， 绝不会去众筹。 众筹多烦呢.

实在没办法了只能走众筹这条路.

我所接触到的这几年几次众筹，开发商为了避免麻烦，基本上在土地利润方面在众筹前会请独立估价师来估价， 以这估价为标准来准备众筹文件，而独立估价师的估价肯定是接近市场价的。 所以开发商的土地利润基本上就在10-20%之间.

所以参与众筹的风险并不在于开发商榨取土地利润， 这部分利润实际上可以说是公开信息. 主要风险在于建筑成本的不可控性和未来销售价格的不确定性. 不过过去几年参与众筹的投资者都比较满意， 因为销售价格基本上都超出预期.

天维投资

auckland.clark 发表于 2021-12-18 19:29
这个是个死循环，谈不拢。
开发商会认为：建房资金年度20--25%的利润就不错了，房子的利润主要是地和前期 ...

谈肯定是可以谈得拢的，否则就不会有成功的众筹项目了。过去几年做过的众筹不少的，有含回购协议的，有做实物最后分配的，都是风险和收益的的平衡。
毕竟众筹的底层就是合伙做生意， 如果1个人和另一个人合作，肯定也是按手里的资产的入股时候的当前价值来入价折算股份的。本质上，这些都是大股东和众筹小股东之间的谈判，比如一个股份预期给出20%，另一个预期给出15%或者10%，但各自的Terms也就是交易条件肯定是不同的，风险不同，收益不同，取决于具体项目。

天维投资

auckland.clark 发表于 2021-12-18 16:00
是啊，地价按市场价估啊，并且估价师有上下10%的浮动权限。物业附近参考的房价（地价）的信息，都是滞后2 ...

如果要赚周期的钱，那么就是讨论房价涨跌，这个就涉及到多种因素。 但开发建房的利润基本还是可以是维系的。 比如前几年市场淡也有众筹成功的，原来预期赚开发的部分10-20%的利润而已，结果最后大涨赚大发的不少的。

另外众筹项目投向的方向，可以是多种的，比如众筹买地等升值，众筹买房等升值，众筹开发则是赚建房和土地2样。

天维投资

auckland.clark 发表于 2021-12-18 11:32
哈哈，你想多了。

如果老板贷款买了原来的旧房子，那么这个地权是抵押在银行的，和众筹现金建房的人没有 ...

这个每个项目都不同的， 比如 1个项目， 土地价值120万，有贷款70万，净值就会是50万，然后众筹时候，既可以拿50万来说事情，也可以拿120万来说事情，涉及到土地贷款的成本是不是计算进入，也涉及到债务等是如何处理。
众筹本质是合作做生意， 东西是透明的。

天维投资

Lease 发表于 2021-12-18 21:13
对于开发商而言， 众筹是 the last thing they want to do. 但凡他们有其他途径得到资金， 绝不会去众筹 ...

Lease经验老道，赞一个。

本质上，众筹项目是合作做生意，所以资产价值多少，怎么做股份分配，风险如何承担，这些都是可以估价，可以穿透，基本都是明牌。其他的周期如何，涨跌如何，都是要自己判断未来会如何。

另外，众筹也可以有实物分配模式，比如一份股份对应一个具体的房子，那么就是在投入时候，便会锁定未来所建成的房子的转售价格和时间，这样等于更多东西是提前锁定的。 但最终房子涨跌和什么时候能建成等，则是需要自己去判断的事情。

天维投资

2天没有来，很多回帖，谢谢各位，下周开始放假，可能间歇回来回复。

对于众筹的风险，经过上面多位的讨论后，已经很清楚了，风险是清楚明白的，但胜在看得清摸得到。当然收益也看得到， 之前2年还有众筹大麻的项目，最后结果是成功了，还直接在今年在新西兰股市上市成功了，每个参与的人投资额一些，结果都大发了。只是这里是一个专门处理房地产合作这样的众筹模式的地方。

本质上，众筹投资就是合伙做生意，合伙做生意的风险该有的都会有。但房地产应该算得上是比较透明的，资产基本都看得清楚的，土地有估值，建筑有合约，未来的收益如何相对别的东西容易穿透。

还有一些实物分配的例子，众筹生产东西的例子见得多，比如众筹某个新产品，最后每个人会得到一个新产品等。同样，房产也有实物分配的，比如每几份投资对应于一套建成的房子等等，用于规避不透明和锁定收益。

另外，还可以：众筹买地等开发，众筹买房收租金，众筹买旧房大地分割卖出，众筹开发自家老房子割成N个，等等等等。。。。

auckland.clark

天维投资 发表于 2021-12-19 15:00
谈肯定是可以谈得拢的，否则就不会有成功的众筹项目了。过去几年做过的众筹不少的，有含回购协议的，有做 ...

看见你这个ID，就想起了房哥房妹。

棒棒龟

都是印度人玩剩下的。。。