- UID
- 197539
- 热情
- 21037
- 人气
- 24289
- 主题
- 67
- 帖子
- 6723
- 精华
- 1
- 积分
- 26302
- 分享
- 0
- 记录
- 0
- 相册
- 2
- 好友
- 5
- 日志
- 0
- 在线时间
- 24238 小时
- 注册时间
- 2009-8-29
- 阅读权限
- 30
- 最后登录
- 2024-4-25
升级 31.51% - UID
- 197539
- 热情
- 21037
- 人气
- 24289
- 主题
- 67
- 帖子
- 6723
- 精华
- 1
- 积分
- 26302
- 阅读权限
- 30
- 注册时间
- 2009-8-29
|
lz其实是以一个首次买房者在目前房价下的心态去分析的。分析得很好,目前首次买房得选择只有排房,而且年收入20万得华人家庭,我说实话,可能不到新西兰华人的20%。
如果以一个小开发商的视野去分析,结果会不同。如果一个小开发商在avondale 那一个项目,800-900地, 拿下来220万加。开发6个带车库的联排,假设没有管道和邻居问题,前期分割36w, 建组成本是200平方米,每squ $2600.00.大概52w 一套,6套312w, 加上分割和拿地568w 总成本。那一套房在没有房贷的情况上是成本95w, 后期销售成本中介费大概2-3万,那一套房子的总成本算98w
如果开发商贷款,以4%来计算 (忽略那些利率高的离谱的过桥贷款,我听过9%的),20%首付,拿贷款就是454.4w, 25年,每月还钱$24000. 大概是29w一年. 平均在每套房上的成本就是4.83w, 那每套房的成本就102.83. 如果是2年,就是加9.66w
以此类推,如果利息涨到5%, 每套房成本每年加5.2w, 2年就是10.4w, 利息到6%,每套成本就是6w, 2年时12w....利息如果一直涨上去,开发商的成本就会一直附加。如果到10%, 每套每年成本8.2, 每2年成本就16.4.
2年前的建住时间是8-9个月,去年大概要15-17个月,现在由于材料严重短缺一个房子托到2年也不是不可能。如果利息到10%,2年完成,那开发商的成本已经是114.4w了,当然,按lz你说目前avondale 的排房可以要价118, 对比114.4卖出去还是赚钱的。
但是,第一开发商是拿不到residential 的利息的,商业利息是8%-15%,第二,2600的建组成本是很保守的,通胀把他推到2700-2800都有可能. 第三,现在材料极度缺货,有些工地可能等2-3个月都开不了一个工,这段时间利息照样给。
所以,为什么现在政府希望首次买房的人等等。 |
|