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ASB经济学家表示，到明年年底，奥克兰的住房短缺将可能降至零。
他们说，整个新西兰将在2023年开始进入房屋过剩的状况。
他们说，这意味着，如果2022年和2023年净移民没有大幅回升，目前正在进行的“极高水平”的住房建设就无法持续。
越来越多的观察员发声表示奥克兰和新西兰的住房短缺即将结束，而ASB的经济学家们也发出了自己的声音。
在一份更新住房状况的经济报告中，ASB高级经济学家Jane Turner表示，随着新住宅竣工量现已超过新家庭形成的数量，新西兰终于在过去一年中大幅减少了其累计的住房短缺。
“正如我们在2021年初预测的那样，新西兰在截至2020年6月累计的约60,000-65,000套住房短缺已经减少到2021年6月的40,000-45,000套。”
“我们预测，到2022年6月，这种短缺（新西兰全国）将下降到20,000套左右，而且短缺很可能在2023年变成过剩（即，假设平均家庭规模为2.6人，住房数量将超过家庭数量）。”
Turner说，新西兰统计局（2021年6月）最近更新的地区人口估计数据显示，过去一年，乡村地区的人口增长强劲，国内移民发生了巨大变化，而奥克兰的人口则出现了下降。
“新西兰关闭国际边界阻碍了奥克兰的人口增长，再加上非常高的住房建设率，使得奥克兰住房短缺的减少速度比我们预期的要快。住房短缺的减少是全国性的，但在截至2021年6月的这一年里，奥克兰住房短缺的减少比我们预期的要快（奥克兰以外地区短缺的下降幅度小于预期）。”
因此，就奥克兰的住房短缺问题而言，Turner表示，她认为截至2021年6月，奥克兰仍有约20,000套的房屋短缺。
“……但到2022年6月，这种短缺可能会降至10,000以下，并在2022年末的某个时候降至零。”
Turner认为奥克兰在2023年住房供应过剩的“风险将越来越大”。
“这是否发生，在很大程度上取决于新西兰的国际边境在2022年向永久和长期入境者开放的速度，以及2022年净移民的复苏有多强。我们假设了一个相当保守和渐进的净移民回升，因此人口实际增长是有可能超过我们预测的。”
Turner说，住房建设现在正以“极高的水平”运行。
“......如果没有在2022年和2023年间净移民的大幅回升，这样的水平将无法维持。”
“一旦新西兰边境限制放宽并允许国际入境者居家隔离，来年需要关注的指标是新西兰统计局对永久和长期入境人数、租金和土地价格的估计，这些迹象将表明住房市场是否会从短缺转变为过剩状态。”
新西兰房地产协会（REINZ）表示，由于新西兰房地产市场在春季反弹，上个月房价又再次出现强烈上涨了，涨幅达到3.3%，而销售也惊人的上涨了30.3%。而新西兰最大的房地产市场奥克兰也再次强势回归推动了整个新西兰的房价上涨。
10月房价全国性大涨
REINZ的最新数据显示，10月份新西兰全国房价中位数同比上涨23.4%至895,000纽币，而去年10月份新西兰房价中位数为725,000纽币。
在9月全国房价中位数下跌6.5%之后，价格在10月份反弹了3.3%。
16个地区中有10个地区的达到了创纪录的中位数价格，这些地区也包括怀卡托、丰盛湾、霍克斯湾、惠灵顿和坎特伯雷。
在奥克兰，10月的房价上涨尤为猛烈，房价中位数环比9月上涨了10万2千纽币（8.88%）！房价中位数同比上涨了25%，达到125万纽币，创下历史新高。去年10月，中位价为100万纽币。
除Rodney地区外，奥克兰其他6个大区的房价中位数均录得创纪录的水平，南部的Franklin的房价中位价也首次达到100万纽币，这意味着该地区的价格自2020年10月以来上涨了36.1%，更意味着现在奥克兰所有地区的房价中位数都在100万以上了！
而奥克兰北岸的房价上涨最猛，超过奥克兰市区成为奥克兰最贵的地区，房价中位数达到了1,475,000纽币。
对于除奥克兰以外的其他地区，10月份的房价中位数为753,000 纽币，比去年10月上涨了153,000纽币（25.5%）。
三个地区的年房价中位价格涨幅超过30%，他们是霍克斯湾37.7%（812,000纽币）、塔拉纳基31.1%（630,000纽币）和坎特伯雷31.0%（668,000纽币）。
惠灵顿地区的房价中位数比去年10月上涨了26.8%，中位数为995,000纽币，高于去年10月的785,000纽币。
基督城的房价中位数比去年10月上涨了29.9%，从去年10月的527,500纽币上涨到今年10月的685,000纽币。而基督城以西的Selwyn和以北的Waimakariri涨势也特别惊人，分别同比上涨了47.4%和40.7%。
Real Estate Institute首席执行官Jen Baird表示，10月份的价格记录数量高于平均水平，反映出持续的强劲需求支持了市场的坚挺。
她说，同样的因素继续推动了价格上涨。“它们是供应、需求和相对较低的利率。现在还有一种FOMO意识在推动买家。”
她说，政府抑制投资者需求的措施和最近OCR的增加对房价造成了不利影响，但长期影响尚待观察。
10月销量环比上涨同比下降
10月份新西兰的房屋销量环比也有所增长。在上个月下降9.7%之后，房屋销量在新西兰全国范围内增长了30.3%（从9月份的5518套增加到7190套）！但比去年10月份售出的9185套下降了21.7%。
奥克兰10月份的销量为2576套，与2020年10月的3234辆相比下降了20.3%。在除奥克兰以外的其他地区，10月份共售出4614套房产，与去年10月份的5951套相比下降了22.5%。
但是，尽管奥克兰持续受到Covid疫情的限制，但10月份的销量比9月份增加了85.5%。
在惠灵顿，10月份的销售为700套。这比9月份增长了6.4%，但比去年同期的797套下降了12.2%。
Baird表示，在春夏旺季通常的推动下，10月份的销量比9月和8月显着增加。她表示，尽管市场运行受到限制，但10月份的表现仍高于平均水平。
“尽管有大流行影响，但我们继续看到了一个稳固的市场。”
“封锁限制的影响正在减弱。中介可以通过远程网络开展业务，客户有信心做出决定，政府新的措施也有所帮助。不那么严格的限制等同于更多的交易活动。”
她说，将此次封锁期间的上市和销售活动与新西兰去年第一次封锁进行比较，发现了巨大的差异。“也就是说，（封锁）影响没有那么严重，恢复得更快。”
Baird说：“随着限制放宽、旅行限制解除以及那些不愿上市房屋的人开始卖房，预计销售活动将增加。需求肯定是有的。”
10月份市场上有15,217套房产可供出售，低于去年同期的18,141套，但库存水平确实在环比增加。
经济学家并不认为高增长会持续
Kiwibank高级经济学家Jeremy Couchman表示，市场似乎对Delta疫情带来的冲击具有很强的抵抗力，10月份的价格增长出人意料地强劲。
但在供应受限的环境下，推高房价并不需要太多交易，他说
“市场不一定像总体价格数据所显示的那样强劲。Delta扭曲很明显，销售活动正在减弱，影响市场的负面因素正在逐月增多。”
他说，考虑到目前影响市场的众多因素，很难想象销售会回到去年年底那么旺盛。
“销售是价格增长的一个很好的前瞻性指标。价格增长将在2022年迅速下降。”
ANZ银行高级经济学家Miles Workman表示，REINZ的数据标志着又一个月的强劲价格通胀，但现在已经过了年度房价通胀的峰值。
他表示，银行的预期是房市将继续逐步降温，但鉴于相对于收入而言如此高的价格，需要纳入房价下行的风险。
很多因素开始逐渐影响房市，其中包括抵押贷款利率上升、负担能力限制、更严格的LVR限制、税收政策变化和增加的住房供应。
Workman说很难看出第二股风会从哪里吹来，所以所有的目光都集中在从这里开始的节奏步伐。
他说，由于卖家希望在高峰期抛售，挂牌量急剧上升可能会很快结束稳定的月度价格上涨。
“但要发生大幅价格调整（下跌），家庭将需要经历收入冲击，从而迫使出售房产。由于劳动力市场极其紧张，现在很难合理的做出这样的预测。”
从新西兰最大房地产市场奥克兰的房价中位数走势来看，奥克兰房价在80至90万纽币区间内横盘了4年之后在去年三月一举突破90万的阻力位，在去年首次封锁的短暂停顿之后就一路高歌猛进开启了火箭上升的模式，在短短半年内（去年10月）就突破了100纽币的中位数价格，而到了今年8月更是突破了120万纽币。而在8月封城开始后9月奥克兰房价中位数严重下挫，但在10月份再次以1个月10万纽币的气势迅速收复失地。
诚然如经济学家们所表示的那样，未来有很多因素会使房市降温，而这一轮房价爆涨的最本质因素 - 低利率影响也在逐渐消失。但从10月数据来看，至少在圣诞节之前，房地产市场这股牛气冲天的气势很难得到遏制。
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匿名
发表于 2021-11-12 05:17:57
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