这房子算漏吗？到底是全幅还是半幅？

陌生的香港人

就一crosslease 地  竟然說自己是freehold？ 可能申請了變freehold 不過title還沒變啊

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是个狼灭 发表于 2021-9-9 12:08
专家来挺我了，我就说嘛，我也不是完全不懂，第一直觉的违和感还是敏锐的 ...

你經常來的  其實應該懂很多了

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是个狼灭 发表于 2021-9-9 12:15
哪里哪里，要小跑才能赶上专家，你永远是谈房说地的南博万

沒有 我看了LINZ 的網站 也奇怪這塊地有一欄說是fee simple  但指的應該是整塊地

可回到單一的房子單位（也是這個要賣的房子） LINZ網站則顯示是crosslease /leasehold

但廣告的效果明顯是強調這個單一房子是freehold ("FREEHOLD House")  好像就不太準確了 當然最好還是向律師查證

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Elddies 发表于 2021-9-9 12:56
半幅地可以是freehold，现在townhouse/apartment 都freehold了。半幅地只是面积比全幅地的小而已。

补充 ...

這不太對  你要把地分割成是crosslease 還是可以的  一樣容許這樣申請 （甚至是便宜點呢 奧克蘭的話才2000 如果沒有landuse 方面問題的話）  只是大概已經沒幾個人會因為申請費便宜點而這樣做了

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微苦蓝山 发表于 2021-9-9 15:47
一模一样的的性质，只不过是现在title没有crosslease这种说法了
既然提到townhouse，townhouse业主在拥有 ...

Title 怎麼會沒有cross lease 的說法呢？ 因為產權的不同  title 上也會有不同顯示啊 至少樓主這個廣告房子其LINZ 網站已經清楚顯示這是crosslease 了 也有若干lease covenants 在下面  這和freehold 地普通一個共用driveway 的Right of Way easement 不是同一樣東西

你說的只是cross lease 和 freehold 土地共用/使用權這些的確是兩者相同的情況  但不是全部  要留意的是crosslease 如果沒有說明的話 戶外任何地方基本都是沒有區分(undivided share) 產權的 common area   理論上後面家可以跑到前面家前院去BBQ  而沒有法律方面的問題  (這個是當年還在council時 一個內部土地分割 training course 中當時土地分割經理給的一個非常深刻的比喻  我到現在還記得)  

Crosslease 和 freehold 最大分別在於 crosslease 裡房子之間是沒有法定邊界 (legal boundary) 的  兩家之間有任何改建加建都是民事 (civil matter)  中間沒有什麼規範約束   council 更不會插手  加改建如果符合了相關Building Code 和整塊大地來準的規劃方面的規定Council 是必須批出consent 的  他們不能考慮這個crosslease 鄰居的任何利益  所以當年也看過不少crosslease 鄰居氣沖沖的跑來council 憤怒追問為什麼council 會在沒有他們同意下批出鄰居家的 consent .....他們是太高估council 的權力了


但freehold的話 因為地本身有法定邊界 所以任何改建加建都需要遵守規劃方面的相關規定 例如陽光角 邊界退後距離這些  同時房子也有自己獨立的面積  覆蓋率這些可以獨立計算得清清楚楚 而不用像crosslease 般把鄰居家的房子都加起來算  而任何這些方面的違規  council 也可以要求他們拿鄰居同意  變相鄰居之間不能為所欲為  可是crosslease 則完全沒有這種玩法  如果一方沒有拿另外一方的同意加建只能在法庭上見 或者更新不了title 變成將來賣掉的負累

所以兩者還是有基本不同的 不然就不會crosslease 的房子普遍價錢便宜點 而人們也不需要把crosslease 地變成 freehold titles 了

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其實freehold  leasehold 這些概念不是三言兩語就能解釋清楚  更麻煩的當中還是有著你中有我 我中有你的情況 沒有互相排他的意思

下面是政府 關於房地產 settled 網站連接  可以看到 crosslease 其定義 裡面有freehold 也有 leasehold 的因素  卻原來都是在說crosslease ：

“A share of the freehold title in common with the other cross leaseholders. A leasehold interest in the particular area and building that you occupy. These leases are usually for 999 years for a nominal rent like 10 cents per annum (which is usually not demanded to be paid).”

但整體上 freehold, leasehold, crosslease 和unit title （雖然leasehold 沒有其他那麼普遍）  作為不同的titles類型 其不同之處還是比較明顯的

https://www.settled.govt.nz/buyi ... TWhkSsaAl9MEALw_wcB