本帖最后由 匿名 于 2021-6-8 10:46 编辑
rzrljb 发表于 2021-6-3 17:18 
我来喷一个，lz说了半天也没说到底还30年还是还15年划算，结论是啥啊
我是lz，同样的贷款额（本金）15年还完（方案1）划算还是30年还完（方案2）划算其实是个公司金融（Corporate Finance）问题:
方案1贷的时间短付的利息少但可用现金流少（钱都拿去还贷了 没闲钱了）
方案2贷的时间长则利息多但可用现金流多（每月除了还贷还有现金流结余可以拿去投资）
问题的本质是要看结余现金流的投资收益是否大于利息成本
折现模型（算PV）是一个好的尝试但是根本缺点是计算结果高度依赖于模型假设和市场预期（比如之前那个模型认为通胀率2%，但业界普遍认为目前通胀水平高于4%的目标，可能能到6%甚至更高）。
我提出的解决方案并不是完善模型使计算更加准确，而是反其道而行之，尽量去除假设和预期，把收益年化，把复杂的问题简单化。
设：房产增值收益 = r1
通胀率 = I
利率（资金成本）= i
结余现金流收益 = r2
则方案1：房产增值真实收益= r1-I （比如房价涨了20%，同年通胀却有10%，那么你的真实收益其实只有10%）
真实资金成本 = i-I （比如你还贷利率是5%，同年通胀却有10%，那么恭喜你，你薅银行羊毛了）
方案1 Payoff = r1-I-（i-I ）= r1-i
方案2：房产增值真实收益= r1-I
结余现金流收益= r2-i（手里闲钱拿去投资, 但这个闲钱也是有利息成本的）
真实资金成本 = i-I
方案2 Payoff = r1-I+ r2-i -（i-I ）= r1+r2-2i
如此一来， 通胀率、通胀预期便和我们的问题没有关系了，
两个方案差异即 ΔPayoff= r1+r2-2i – (r1-i)=r2-i
r2-i 即显示了问题的本质： 如果你有信心使你的投资收益稳定超过利率，那你从银行借出来的钱越多越好，提前还款？不存在的。 如果你没信心，那么还是提前还了少付利息吧
另外再补充一点，这两个方案也不是互相排斥的，很多华人华商就是提前把一处物业的贷款提前还完了（现金流都拿去还贷），再去贷款（重新贷款或Top-up）去买第二个物业。至于这个方案的收益，就要看房市的表现和房贷利率了。
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发表于 2021-6-4 10:44:06
