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本帖最后由 liheqi98 于 2021-3-23 12:38 编辑
我2019年初发了一个贴，当时还成了火贴，现在看看大家的回复挺有意思的，各种观点都有~~
那时候评论议论的你们，都还好吗？
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3715755&extra=&page=3
帖子发了几天，还是收到了各种的评论。谢谢大家的祝福，我也不会头脑发热。我明白我也就是撞大运了，房市火了，我才能今天跑出来跟大家说说自己的经历。其实如果房市大跌，那我的处境简直不敢想象。
所以我居安思危吧，借这个机会跟大家简要说说我买房投资的经历。一来梳理一下自己的经验，二来希望能帮助大家解答一些房产投资开发方面的问题。
我把我的房产投资之路分为5个阶段，这样大家看着清楚，方便大家从中吸取对自己有用的经验和知识。
1.我不是有钱人，但是的确有父母给了买房首付 （房产投资门槛还是有的，所以前辈的帮助至关重要）
我是2016年开始买房，那时候房市就很火，很多房子都是breaking record地卖。 我2015刚刚毕业，玩命地工作，那个时候我只让公司安排我休息周三一个下午和晚上，其他时间我都上班，一周上班125个小时以上。我住地地方大家可能没有办法想象，45刀一周，包水电网。 你猜猜住的什么环境？ 我吃饭是在超市买20刀一大袋子5公斤的冰冻鸡肉，再买一颗芹菜（芹菜便宜，一大颗才4块钱），然后回家用一个大铁锅，把鸡肉和芹菜一起炖，炖一大锅，这就是我一周的伙食，到哪我都带个大饭盒。里面是我顿顿都吃的鸡肉炖芹菜加米饭。这样，我一周的伙食花费不超过150刀。我平时能走路就走路，实在不行再做公车。我也不出去玩，偶尔跟朋友去一次倒霉路，每次都晕头转向。那个少林面馆的路口和对面的路口太像了。
就这样，到2016年，我攒下7万8钱现金。然后我爸妈给我了15万纽币。收入高了（贷款很好做），首付了有了，我买了自己第一套房子。两层的一个3房1.5卫浴。680平米的地，single house zone, 楼下的双车库外墙是砖，车库挑高是1.95米，后面的院子很大。我为什么说这些，您往下看。这些条件对我进阶第二个阶段，非常重要。
2. 我不是聪明人，但是我没事就到处学习房产投资知识（自己一定要有知识储备，买房的时候有潜力的房子就在你眼中发光）
2016年开始，我就没事到处参加各种房地产投资讲座，也了解了房产投资的一些常规玩法。时至今日，我仍然非常感谢举办讲座的各位大神，是他们帮助我在点滴积累的知识中，建立起了正确的房产投资眼光，买到了合适的房产。
那个时候大地开发并不流行，但是有几位大神，一直在宣扬一个策略 “buy and hold” , 具体是什么意思呢？ 就是买合适的房产，可以加建，改建，也可以内部改造 - 所谓的2房变 3房，车库改2房之类的。然后出租，用租金养房。我大概听了以后非常感兴趣，疯狂地到处听他们的讲座，疯狂地找他们聊天。当然了，疯狂只是说说，主要是抓住每次他们讲话的机会，认真听人家地讲解，回家以后仔细分析，为什么他这样说，为什么要注意这些，然后尽量把他们说过的话中间的信息提取出来，找到自己觉得有用的东西。
有一天，我忽然发现，我自己住的房子车库是符合改造条件的，就像那些大神说的一样。我当时特别激动，赶紧开始研究。果不其然，我楼下车库，无论是地形，挑高，外墙都符合council的要求，可以改成两房一位！ 我又花了大量时间，找设计师，找施工团队报价，找各种专业人士了解 - 其中过程繁琐，事项复杂，我就不一一累述了。
最后，我花了大概7万多，把楼下车库改成了2房一厅一卫，并在2017年拿到CCC. 至此，我的房子丛原来的CV 59.5万，到2017年重新做CV的时候(从3房1.5卫浴，变成了5房2.5卫浴)，变成了92万。也就是说，我一下子多了30万的equity可以贷款出来了。这为我以后买大地设定了经济基础。我也在这次改建中，窥见了房屋建造的一点秘密，尝到了甜头。 车库改好以后，租金完全cover了贷款 （当时利率还是4点多），房产的价值增长了38%...
今天有事要做了，改天继续写其他3个阶段。大家有问题可以留言，我会一一解答的。请注意，我的回答都是基于自己的知识积累，仅供大家参考。
3. 找到合适自己的投资方式=》找到有潜力的房源
自从自住房在第二阶段改造完升值以后，我更加开始关注房产投资。慢慢发现，投资房产其实是一个复杂的，综合性很强的投资手段。它既可以是长期投资（10年以上），也可以是短期投资（3-5个月甚至2个月就可以见到客观回报）。 这项投资成功的首要条件是找到具有潜力的房子，还有就是真正把提高自己经济能力的技巧发挥出来（这里并不是说必须你要很有钱才能投资房产，重要的是能力和技巧，请往下看）。
展开一点去讲，估计大家也听说过，房产投资就是走钢丝，你在钢丝上想走到财富自由的另一头。你的左手是贷款，右手是房子的价值。 提高自己的经济能力以及不断提升持有房产的价值，才能让让自己平稳地最后走到财富自由的那边。这个时候问题就来了，有的人说，我没有钱，就是打工族，我哪里来的经济能力呢？ 你简直是扯淡。 还有人说，房子就是房子，再怎么找，就是房子，我没有钱，房子涨得也没有那么快，我怎么能迅速再买房呢？
上次说到，我现在房子里面因为我改造的缘故，我多出将近40万得价值我可以贷款出来。我开始寻找投资房，那个时候是2018年， unitry plan 刚刚出来。大地还没有火热。我带着自己找什么样的房子能增值最大的问题，遇见了我房产投资路上的第一个贵人 - Lu -. 她自己开了贷款公司，平时也做房产投资讲座。 她告诉我要继续买像我自主这样的房子，或者买大地的房子。 但是她说大地存在一些风险，比如管线拉，地势拉，土壤拉。。。等等问题，她当时说得也非常模糊。但是我明白了，我下手的房产应该是具有改建和加建潜力的房子，或者是本身带大地的房子。由于她建议我把改造房放在首位，我开始找这样的房子。可是找了一段时间，并没有合适的，倒是有几个大地引起了我兴趣。我又开始研究大地。我特地找了经验丰富的planner ,他们带我去看地。又过了一段时间，我积累了一些经验。看中了一块1012平米的地，上面带5房。我自己看了看管线，高低，银行办了贷款，用自住房的价值做首付。Lu帮我操作了一下，于是我几乎是“”零首付“ 用78.8 买下了这块位于Glen eden 的房子。
这里我想强调一下，我没有一点夸张的描述，零首付买房是常见的操作。我这里没有办法非常清楚地介绍如何处理的。想要知道的朋友，可以留言给我。
这套位于glen eden 的房产，楼上是5房，楼下是一个特别大的rumpus ,就是一个大活动区。 我后来找朋友借了2万，把车库跟这个打活动区打通，又改成了小3房一卫。
2018年底，我又用之前类似的办法，又购入了一套位于北岸birkdale的小破房子，4放1位的（809平米）。此致我已经把我所有的贷款能力，房屋价值都maximiz了，我几乎没有任何空间继续买房了。我的经济能力 （现金） 也有限。 我再想贷款的时候，我已经反复被各个银行告知，我已经到达我的贷款上限了。
所以2019年初，我写下了之前大家热议的帖子，（我坚持不下去了。。。） 哈哈。。。
但是我回头望去，我在这几年的折腾里，跟银行，broker ,各种贷款公司进行了深入的交流，我也充分地通过各个渠道，了解到了新西兰大多数平民房产的情况。也大抵明白了各种增加自己贷款能力，增加房产价值最快速，最简单的技巧。
回头看去，我仅仅用了父母给的15万本金，还有自己攒下的7万多，买了4套房产，总价值（2020年自己估价）超过 450万。
而且最重要的是这些贷款，我几乎不用自己去付 ，哪怕是当时4%的利息，我也就最多每周给300-400刀。其实我当时发的那个帖子，大部分人的回帖也是 ：楼主，我们一算，你的贷款和出租几乎持平，你有什么焦虑呢？
其实我当时有点急功近利了，我被反复告知不能再贷款，不能再买房的时候，我出现了焦虑的情况，但实际情况我根本不需要担心。
接下来2个阶段是大地开发，1分4,1分5， 已经建造房子来满足不同区域的需要的介绍。
第三个阶段是一个分水岭，我从长期投资，慢慢转入房产开发。 请大家期待。
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发表于 2021-3-15 15:07:17
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