基督城房价个人看法，欢迎评论

cx1122

zks19960911 发表于 2021-6-25 08:42
你想多了。。应该是忘了基督城16-19年那一波跌了把。看看中国现在最先跌的就是二三线城市和一线边郊
就是 ...

就如我说的, 就算熊市来了 不过两三年就又能到下个牛市周期. 长期持有的意思都是10年往上, 如果以首付30% -40%算, 10年如果房价涨 50%, 那收益率就已经超过120%. 而10年以上的周期已经可以帮你穿越牛熊了. 你可以去看看近几十年的房产价格走势图就可以算出大概的收益了.
更别说有房租的收益.
另外买房的时机和房产地段的选择当然也十分重要, 但是长期来看, 这些都只是增值多少的问题.
这些就是为什么我觉得房产是中产阶级实现财富积累最靠谱的手段, 低风险, 抗通胀.

zks19960911

cx1122 发表于 2021-6-25 15:51
就如我说的, 就算熊市来了 不过两三年就又能到下个牛市周期. 长期持有的意思都是10年往上, 如果以首付30% ...

首先如果按十年周期来算的话基督城涨幅50%真的很小，先不说跟中国比跟奥克兰比都少了一半多，房子在过去抗通胀没错，可是未来呢？有几个人能拿一套房子拿10年呢？过去房价低或许可以，可现如今自住的都在搬来搬去，投资的更是5年明线一到就赶紧套现走人

近几十年房价之所以这个走势就是因为房价基数低，之前之所以会一直看涨就是因为基数低可负担性强，你这理论都是在一个很强的假设基础上的，就是房地产可负担性很强，

而且我很明确告诉你，既然房地产是一种商品，商品价格就有涨有跌不可能一直涨下去，做判断不能够因为自己没上车或上车了就影响客观事实，房市是一个被迫必须参与的游戏，而现如今新西兰高房价低负担性是事实，包括基督城，抬眼看是非常不合理的价格，试问一套房子需要人们工作40年去还吗？

如果你仅仅是因为有房了，上车了，不合理的事情就变得合理了，那只能说明你价值观有问题，而不是房价没问题，更何况在我看来长期房价是会跌的，拉高价格拉高房贷就是资本家收割韭菜的方式而已，韭菜长长了就要割的，不然留着过冬吗？

park45

楼主2021年 3月7日基督城房价个人看法，欢迎评论原话：基督城房价较其他城市低是有原因的，四面都可以往外扩，北边的Kaiapoi Belfast, 西边的Yaldhurst Templeton, 西南的Prebbleton,南边的Cashmere，东边的Bromley，还不算一些开车2，30分钟的小镇。基督城工作机会并不很多，经济也不是很繁荣。
让我们看看七年前的一组数据：2014 Sep NZ Property Market median house price  $420,000
其中 Christchurch 400k ,北岛 Wellington 390k,北岛西岸Taranaki 315k，  北岛最北 Northland 300k，北岛东岸 Bay of Plenty 375k    Gisborne  275k, Hawke's Bay 285k                                                     
南岛北 Nelson 355k,  Marlborough 320k,南岛南 Otago 290k,
在过去的 1993-2020 这27 年里，坎特伯雷的房价中位数是新西兰房价中位数的 88%。而在2021年五月71%。显然，基督城房价较其他城市低不是楼主说的那些原因。因为这些原因在过去的27年一直是存在的。
2014年九月到今天基督城发生什么（而以上城市没有发生的这些事）才导致了基督城房价较其他城市低。这个才是今天基督城房价较其他城市低真正原因：我这里抛砖引玉：1）2016年距离基督城180公里的Kaikoura大地震；2）2019年初的恐袭；3）还有网友allench 6#说的 基督城地震之后是把未来20年的地都给直接释放出来了（是否释放20年的地不没有找到有关资料，但是当时中央和地方政府是利用地震这个机会大搞基建是事实。）。

我爱杜鹃花

park45 发表于 2021-6-25 18:51
楼主2021年 3月7日基督城房价个人看法，欢迎评论原话：基督城房价较其他城市低是有原因的，四面都可以往外 ...

楼主说的基督城房价低是相对的，而你列出的不是边远地区就是小城市，难道作为南岛第一大城市的基督城排在全纽最后才叫低吗？基督城的房价涨幅多少年排名倒数，政府的数据也摆在那里，也应该拿出来说说。有多少北岛的人跑基督城来买房投资？他们为什么不去惠灵顿，为什么不去你说的那些地方买房？

个人看法。

park45

我爱杜鹃花 发表于 2021-6-26 01:01
楼主说的基督城房价低是相对的，而你列出的不是边远地区就是小城市，难道作为南岛第一大城市的基督城排在 ...

不明白你为什么反问我？
仔细看了看我前面的帖子。我相信大部分读者会解读：我以上所列的历史和当今的相关数据是支持你所表达的观点。且是非常支持。

park45

zks19960911 发表于 2021-6-25 09:55
跟你举个例子吧，我19年下半年去看一套离砍大200m的四室三卫浴的豪宅，独立650平地，当时挂72万openhome  ...

我查到是：155 Ilam Road，三室两卫浴 Last Sold on 12 May 2019 for $920,000。你确信2019年当时挂72万？至于那个155a Ilam Road，四室三卫浴的豪宅 Last Sold on 27 Sep 2017 for $1,210,000.

cx1122

zks19960911 发表于 2021-6-25 16:45
首先如果按十年周期来算的话基督城涨幅50%真的很小，先不说跟中国比跟奥克兰比都少了一半多，房子在过去 ...

任何投资都是有风险的, 都是基于一定的假设与预期. 而历史总是惊人的相似.
房产价格的增长在我看来最主要的因素是一个国家的货币政策.
而以现在大部分以美国为首的西方国家,在货币政策上是高度相似的. 大体可以总结为以提高国家负债率来超发货币. 而国家的负债率就是居民的负债率, 这是金本位消失后金融政策导致的必然结果
提高负债率是需要抵押品的, 房产是所有抵押品中容量最大, 最广(所有居民都会参与)也是最稳定的.
所以不可避免的, 国家超发货币 -> 人民收入上升 -> 通货膨胀 -> 房价上涨.
当然到一定程度政府会适当降低杠杠率, 那就是所谓的熊市到来.
但是只要金融政策还是以发债作为手段, 房产的价格迟早还是会上来.
另: 短线炒房(如你说的5年以内就卖) 那就得承担更高的风险,  毕竟炒房/买房亏钱的人也很多.
如果你硬要扯到价值观, 你不觉的很讽刺吗? 要知道新西兰是个资本主义国家

cx1122

zks19960911 发表于 2021-6-25 16:45
首先如果按十年周期来算的话基督城涨幅50%真的很小，先不说跟中国比跟奥克兰比都少了一半多，房子在过去 ...

还有请仔细看我之前的回复, 我并不是说过去10年基督城的房价只涨了50%.
事实上很多地方已经翻倍.
我的意思是以少的来算, 首付30%-40% (实际上很多人首付只有10%-20%), 房价上涨50%(事实上很多超过100%), 收益率是超过120%(实际超过300%).
这是个纯粹的统计与数学问题. 你可以自己去算一下

冬天的风

cx1122 发表于 2021-6-26 16:34
任何投资都是有风险的, 都是基于一定的假设与预期. 而历史总是惊人的相似.
房产价格的增长在我看来最主要 ...

你说得很有道理，只要房地产还具有金融属性，政府还在搞宽松，信贷扩张，房价就会涨。。问题是，房价的暴涨已经引起了很多社会问题，比如贫富差距，社会分化，物价上涨，治安恶化。特别是物价上涨带来的压力会更大。。美国4月份 cpi涨幅4.6%，5月份5%，他们的目标是2%，美国人现在已经叫苦连天，美联储口头放风要加息了，虽然我也不认为他们短期内会真的加息。。现在新西兰老板很难招到员工了，为啥。。工资没涨，物价飞涨，房价飞涨。辛辛苦苦干一年，存一两万块钱，回头一看，呵，房价涨二三十万。还不如躺平吃福利呢。基督城周边rolleston疫情之前均价也就50万左右，现在新房都要七八十万了，有些九十多万。我觉得这个价格把未来五到十年的潜力都透支了。疫情之前买肯定是划算的，现在入场的，很难讲会不会是山顶。基督城15 16年买房的，如果不是疫情的话，估计一下子都不会解套。

大家都去贷款买房，必然导致消费萎缩，恶性循环。为什么新西兰政府最近放风要推出房贷收入比，就是要从源头上收紧信贷扩张。再加上限制移民的政策。

中国政府已经收紧二手房贷款了，以后完全停止也不是不可能。

习主席说的百年未有之大变局，我觉得不能完全照搬照抄过去的经验。

冬天的风

cx1122 发表于 2021-6-26 16:34
任何投资都是有风险的, 都是基于一定的假设与预期. 而历史总是惊人的相似.
房产价格的增长在我看来最主要 ...

你说得很有道理，只要房地产还具有金融属性，政府还在搞宽松，信贷扩张，房价就会涨。。问题是，房价的暴涨已经引起了很多社会问题，比如贫富差距，社会分化，物价上涨，治安恶化。特别是物价上涨带来的压力会更大。。美国4月份 cpi涨幅4.6%，5月份5%，他们的目标是2%，美国人现在已经叫苦连天，美联储口头放风要加息了，虽然我也不认为他们短期内会真的加息。。现在新西兰老板很难招到员工了，为啥。。工资没涨，物价飞涨，房价飞涨。辛辛苦苦干一年，存一两万块钱，回头一看，呵，房价涨二三十万。还不如躺平吃福利呢。基督城周边rolleston疫情之前均价也就50万左右，现在新房都要七八十万了，有些九十多万。我觉得这个价格把未来五到十年的潜力都透支了。疫情之前买肯定是划算的，现在入场的，很难讲会不会是山顶。基督城15 16年买房的，如果不是疫情的话，估计一下子都不会解套。

大家都去贷款买房，必然导致消费萎缩，恶性循环。为什么新西兰政府最近放风要推出房贷收入比，就是要从源头上收紧信贷扩张。再加上限制移民的政策。

中国政府已经收紧二手房贷款了，以后完全停止也不是不可能。

习主席说的百年未有之大变局，我觉得不能完全照搬照抄过去的经验。

cx1122

冬天的风 发表于 2021-6-26 16:55
你说得很有道理，只要房地产还具有金融属性，政府还在搞宽松，信贷扩张，房价就会涨。。问题是，房价的暴 ...

确实有非常多的问题, 但是这些归根结底是国家政策与资本主义社会底层逻辑造成的.
除非颜色革命, 不然不可能改变太多东西.
就如社会主义中国的社会阶层晋升一定程度上是靠各种考试竞争 + 财富积累
资本主义的国外就完全是靠财富积累来实现阶级晋升的了, 任何社会里必定要有很大一部分人是要安排在底层的(如吃福利)
而政府放水时, 是财富积累最快的时候.
我并没有能力改变你所说的这些问题, 所以只能独善其身.
对于个人来说学会投资敢于投资(多赚钱)是让自己摆脱这些问题的唯一途径
其实比较现实和残忍的事实是:当你觉得贵而别人觉得便宜时, 大概率是你自己的问题
而什么时候投资房产是个人的决定, 投资必定有风险. 我只是长期看好房地产
另: 要想想 如果房产涨价的这些资金, 如果没来到房地产 那物价该飚到什么地步? 所以政府宁愿让房地产涨价 也不会让其他东西涨

cx1122

冬天的风 发表于 2021-6-26 16:55
你说得很有道理，只要房地产还具有金融属性，政府还在搞宽松，信贷扩张，房价就会涨。。问题是，房价的暴 ...

另外你一直说的15 16 年买房现在才解套的, 按投入的本金(贷款20%-40%), 大部分人的收益率已经高于(50%-120%)了, 都有资料可查可对比, 你可以自己去查一下, 不要人云亦云

冬天的风

cx1122 发表于 2021-6-26 17:30
另外你一直说的15 16 年买房现在才解套的, 按投入的本金(贷款20%-40%), 大部分人的收益率已经高于(50%-12 ...

15，16年入场的，如果不是疫情，你以为现在能解套？这种小概率事件，难道你觉得以后每年都能出一次疫情，政府放水？高峰期入场的，现在卖确实回报率很高，但是那是因为疫情，百年一遇的，懂吗？

现在新西兰房价收入比已经远远高于历史上任何时期了，事实是大部分的洋人都觉得房价贵，而不是你说的我觉得贵别人觉得便宜。你如果上facebook看看洋人的评价还有建筑公司疯狂删除评论就知道了。

有本事政府把信贷扩张永久持续下去，那我也坚信房价永远涨。

cx1122

冬天的风 发表于 2021-6-26 17:44
15，16年入场的，如果不是疫情，你以为现在能解套？这种小概率事件，难道你觉得以后每年都能出一次疫情， ...

为什么一直说解套? 如果18 19 年没有卖出的话 (如我所说, 短线风险大)
15 16 年 如果是自住房, 不存在买卖的问题, 就没有解不解套一说.
如果是如果是投资房, 房租收入基本可以cover 贷款, 地税与保险. 这样的话每年资产增值就是贷款的利息大约前几年是4.5% 左右. 有什么解不解套的问题?

对于你说的洋人觉得贵的说法, 我的亲身体会有倒是有一个. 之前在看房拍房的时候, 在看hornby sockburn的房子的时候, 很多没拍到房的洋人都会说: This house is so overpriced. 而在看burnside fendalton 的房子的时候, 基本不会听到这种言论

所以大概是仁者见仁智者见智吧.

如果你一定要说收入比, 那也许是新西兰人以前过的太轻松了也不一定, 现在只是回归世界均值? 如果算房租房价比的话, 好像很多地方还在均值之下? 所以什么时候是高点, 真的是仁者见仁智者见智. 但是肯定不以个人的主观意愿所决定

zks19960911

冬天的风 发表于 2021-6-26 17:44
15，16年入场的，如果不是疫情，你以为现在能解套？这种小概率事件，难道你觉得以后每年都能出一次疫情， ...

没必要跟这种傻多杠, 因为房地产而受益最后被资本家收割你永远也叫不醒,我都懒得理他了

房地产本来就是资本家和财团收割民众的工具,现在这么多人觉得房地产永远涨资本家的目的也就达到了,大家都觉得自己不会是第二个日本,那个失去的二十年不会重演也只不过是因为有巨额的贷款不敢承认罢了,现如今中国收紧二手房贷款或者直接停贷就是最好的证据,泡沫不会永远继续下去,既然膨胀的时候有人收益那破的时候就必有人倾家荡产, 中国2015年股灾就是很好的诠释

如果真正来了经济危机甚至经济萧条没贷款是最好的选择,因为那时候很多人失业被迫强拍房产,首付都被割没了房子也没了,这就是他们的结果,他们还真傻傻的认为能撑到下一次房产增值呢哈哈

zks19960911

cx1122 发表于 2021-6-26 18:07
为什么一直说解套? 如果18 19 年没有卖出的话 (如我所说, 短线风险大)
15 16 年 如果是自住房, 不存在买 ...

拜托你还活在上个世纪吧,拿新西兰这世界前几房价跟世界比?还均值?

投资房房租基本可以cover贷款地税与保险?你在做梦吗?现在一套60万的房子房租450左右求求你了学学数学吧,房子保养损耗不要钱吗?且不说基督城现在已经不好租了

拿7年前的理念跟现在这情况说?你怎么不拿上世纪80年代理念来说呢?你这不是马后炮是什么

还有洋人觉得贵不贵的问题,你去fendalton拍卖那不废话吗那边都是豪宅,有钱的洋人觉得不贵所以不贵?有钱人占多少?现在新西兰工资中位数多少?5万出头,基督城平均房价多少?65万,房价贵不贵是有钱人说了算吗?你去问问比尔盖茨一套60万的房子贵不贵?真逗

新西兰人以前过的太轻松了?我告诉你一点也不轻松,是这些年越来越轻松了,以前大家都在拼命搞经济做生意所以一点也不轻松,反倒是现在全民炒房躺着都能赚钱所以更轻松了,再加上越来越低的工作效率,连其他发达国家的一半都不到

zks19960911

cx1122 发表于 2021-6-26 16:34
任何投资都是有风险的, 都是基于一定的假设与预期. 而历史总是惊人的相似.
房产价格的增长在我看来最主要 ...

你说的完全错了,房地产短期看政策长期看人口
既然你做长期的那我问你,按现在移民政策和房价水平人口会涨吗?
不可避免的是,现在的是,国家超发货币 - 房价上涨 - 通货膨胀, 人民收入上升?你在做梦吗,除了最低工资提了一块多你身边多少人工资涨了呢?为什么工资不涨呢?生意更难做了
政府敢降低杠杆率吗?至少目前不敢,因为政府知道这是一颗定时炸弹,政府要想降早就降了,根本不用等到现在,现在政府希望的是熊市,害怕的是崩盘
现在新西兰还在发债吗还敢发吗?可笑
请你不要一直停留在理论层面了,说说现实吧

难道在你心里新西兰还是个不折不扣的资本主义国家吗? 现在什么事不都是政府银行说了算吗?更何况这都是和美国和大财团挂钩的

冬天的风

zks19960911 发表于 2021-6-26 18:54
拜托你还活在上个世纪吧,拿新西兰这世界前几房价跟世界比?还均值?

投资房房租基本可以cover贷款地税与保 ...

基督城房子现在供过于求，不好租。看看租房板块就知道了。房价涨了二三十万，租金没怎么涨。加上地税太高了。
美国房屋均价才32万左右，疫情前20多万。新西兰好像已经80多万了，美国人挣5万美元，新西兰人挣5万纽币，但是物价差得可不是一星半点。我之前去了美国澳洲玩了一圈，回来后就一直怀疑新西兰到底是发达国家还是发展中国家。

冬天的风

zks19960911 发表于 2021-6-26 19:01
你说的完全错了,房地产短期看政策长期看人口
既然你做长期的那我问你,按现在移民政策和房价水平人口会涨 ...

我感觉这一次不能按照以前的历史经验看房地产走向了，已经完全不一样了。

cx1122

zks19960911 发表于 2021-6-26 19:01
你说的完全错了,房地产短期看政策长期看人口
既然你做长期的那我问你,按现在移民政策和房价水平人口会涨 ...

你先想想你自己这段话里逻辑吧, 逻辑混乱, 思路不清, 因果不分, 思维混乱

cx1122

zks19960911 发表于 2021-6-26 18:41
没必要跟这种傻多杠, 因为房地产而受益最后被资本家收割你永远也叫不醒,我都懒得理他了

房地产本来就是 ...

嗯, 我是傻多, 你是大聪明. 所以我有房你没有. 我房子可以给我被动收入, 而你要去上班工作顶通胀. 所以你是对的. end of story

park45

谈到美联储加息。
1）从时间上讲。首先，美联储要缩减每月1000亿的债务购买；接下来还要看经济恢复的近况。仅仅美国能控制疫情恢复正常的经济生活还不够。如果世界范围的疫情没有得到控制，美国那些庞大的跨国公司就不会实实在在的翻身恢复正常盈利。等到这些基本恢复到疫情前才可能真正意义上的加息———恐怕3年后拜登下台了都难看到。所以，前两天，美联储主席鲍威尔一直以鸽派的口气安慰大家说：1）不讨论缩减购债（放心这水还得放）；2）要加息会提早告知大家（给大家足够的时间消化）。
2）美联储有多大的加息空间？美国联邦政府财政收入一年也才三万亿美元出头。而美国的联邦政府开支却大于政府的收入，导致政府收入与预算一直依赖处于赤字状态，这也是疫情前的正常年份美国每年都得新发国国债6000亿左右。现在美国的gdp是22万亿，而美国的国债规模已经高达28万亿。2019债务和利率水平，美国政府要支付的国债利息已经超过5000亿美元。如果再加息，在今天这种债务和利率水平，美国不要说还本金，拿什么去还利息？所以，前两天美财长耶伦仅仅是提到债务违约几个字，美股立刻就有了反应.耶伦后面的话也就没了鹰派味道.

cx1122

park45 发表于 2021-6-26 19:48
谈到美联储加息。
1）从时间上讲。首先，美联储要缩减每月1000亿的债务购买；接下来还要看经济恢复的近况。 ...

是的, 以印度,英国与台湾等为代表的 靠运气抗疫的国家与地区, 会直接导致新冠疫情在全球的长期肆虐(至少3年以上). 2023年前美联储没有任何加息的机会.
如果中国因为各种变异病毒也沦陷的话, 那必然中国也要开始放水, 那美元的的水龙头只会越开越大.

zks19960911

cx1122 发表于 2021-6-26 19:23
你先想想你自己这段话里逻辑吧, 逻辑混乱, 思路不清, 因果不分, 思维混乱

你说的话又有多少逻辑呢?说不过就说别人逻辑混乱,真搞笑

zks19960911

冬天的风 发表于 2021-6-26 19:15
基督城房子现在供过于求，不好租。看看租房板块就知道了。房价涨了二三十万，租金没怎么涨。加上地税太高 ...

没错, 供绝对大于求,我知道的几个手里十几套房的兄弟们都开始缓慢出手了,大家都知道不能急出要不然搞乱市场, 现在自住的被迫接盘和upsize/downsize 不care房价, 出货的时间不多了

租房现在更是愁上加愁, 很多分租都被迫改成整租降租金. 就基督城这么个要啥没啥的地方房价居然也赶上澳洲, 奥克兰更是破1.2m, 现在短暂的低利率是给接盘侠们一颗大大的糖果炸弹, 也是贷款侠们安慰自己的最后一根稻草, 各个政策呼之欲出,新西兰的房市至少在五年之内不会有任何的投资价值

zks19960911

冬天的风 发表于 2021-6-26 19:17
我感觉这一次不能按照以前的历史经验看房地产走向了，已经完全不一样了。 ...

你感觉的一点没错,欲使其灭亡必先使其疯狂, 这是亘古不变的定律, 没有什么定理能永远存在

各国放水本意是刺激经济,谁知钱全涌入房地产,经济生意却哀号遍野, 长此以往国将不国,

很多人从历史经验看房地产都忽略了多次的经济萧条和经济危机, 这也正是可悲之处

zks19960911

park45 发表于 2021-6-26 19:48
谈到美联储加息。
1）从时间上讲。首先，美联储要缩减每月1000亿的债务购买；接下来还要看经济恢复的近况。 ...

那就谈谈美联储加息
从时间上讲, 鲍威尔只是讯息的传达者而已,这些人说的做的包括新西兰政府说的都是人们想听到的和安抚人们的话, 你要真觉得三年以上才能开始加息你就太天真了,大通胀以至, 美国80年代为对抗恶性通胀一度把贷款利率飙升到百分之二十, 在大是大非面前神马都是浮云, 新西兰政府去年也说至少三年才能开始加息, 今年年初又说2023年才会加息, 最近又说到23年要加息两次, 那是不是政府说啥你就信啥啊,政府疫情前还说房价要暴跌呢
你也不用去替美国操心什么拿什么去还利息,当银行发现今天借出去100快后天值110,可是只能收回来102的时候就会加息了, 更何况现在美国政府硬扛着不加息,只会导致赤字越来越大, 恶性循环懂不, 美国给人发补贴发的人们都不出去工作了,之所以现在还没加息是因为大财团货还没出完, 到了收割的时候该完蛋的终归会完蛋

chrise

cx1122 发表于 2021-6-26 17:18
确实有非常多的问题, 但是这些归根结底是国家政策与资本主义社会底层逻辑造成的.
除非颜色革命, 不然不可 ...

我觉得有道理与其让其他东西疯狂涨价不如让房价上涨，至少房地产能带活很多行业，只不过政府不希望大家炒二手房，这种不利于经济建设，所以现在卡二手房希望大家去建新房，搞开发，买新房。

zks19960911

cx1122 发表于 2021-6-26 19:37
嗯, 我是傻多, 你是大聪明. 所以我有房你没有. 我房子可以给我被动收入, 而你要去上班工作顶通胀. 所以你 ...

你有房并不是因为你是傻多, 而是因为你仅仅早生了几年而已, 赶上了资本财团炒房的那一班车,要不然你到现在连一套unit都买不起
所以你应该感谢是你的年龄救了你, 所以你才那么纯真的相信房地产保值的"永恒"定律
言尽于此

park45

zks19960911 发表于 2021-6-26 20:46
那就谈谈美联储加息
从时间上讲, 鲍威尔只是讯息的传达者而已,这些人说的做的包括新西兰政府说的都是人们 ...

美国80年代为对抗恶性通胀一度把贷款利率飙升到百分之二十.————
美国80年代的国债占GDP不到50%，有条件加息到两位数。美国现在的国债占GDP的125%，美国的财政收入才占GDP14%。如果利率飙升到两位数，美国政府和军队、警察和医院等政府部门就是不吃不喝也要发生债务违约。那么不是美国，这个世界就要乱套了。