AAA房屋检测公司-----专业房屋检测/冰毒检测 价格合理 服务细致

AAA房屋检测

AAA房屋检测公司

是新西兰注册的专业房屋检测公司，检测师Jack持有新西兰建筑工程监理和工程造价的双学历，是新西兰建筑官员协会BOINZ(Building Officials Institute of New Zealand)的Accredited Building Surveyor和工程监理LBP（Licensed Building Practitioner）会员, 有多年本地民宅和商业建筑检测经验，熟悉建筑施工流程，法规以及各种建筑材料，对房屋建造，翻修，保养有丰富经验，可以为客户提供专业的口头和书面检测报告。我们的报告被各大银行和保险公司认可，是严格按照新西兰房屋检测的国家标准NZS4306:2005执行，对房屋进行综合性的检测评估，根据房屋实际状况给出经济实用的维修保养建议和解决方案。同时为您解答法律文件中和建筑相关的问题：如LIM Report，Property File，Title。

对于毒屋检测，Jack是按NIOSH9111标准培训出来的Certified Sampler，有丰富的实践经验，能为您的房屋保驾护航。

电话：022 536 8877 (中英文)

微信：antgroupnz

邮箱：antgroupnz@gmail.com

主要服务项目：

1.买、卖房或拍卖前房屋检测(Pre-Purchase / Pre-Sale Inspection)

2.出租房健康报告（Healthy Homes Inspection）

3.银行要求的房屋漏水风险评估报告(Weathertightness Report)

4.红外线热成像检测(Thermography Inspection)

5.新房质量评估报告（Handover Inspection Report）

6.旧房维修咨询(Maintenance Report)

7.未经申报的加建/改建评估报告（Third Party Safe and Sanitary Report）

8.毒屋检测（Meth Testing）

欢迎咨询，我们会根据房屋的地点，大小，不同结构，以及您所需的服务项目，来给您报价。价格合理，服务细致！

bluexian

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屋检需要了解的10个最重要的细节：

1.地基稳定牢固
2.结构坚实耐用
3.屋顶不漏水
4.外墙状况良好
5.内墙干燥
6.电器工作正常
7.供水充足
8.排水畅通
9.房屋安全、健康
10.没有虫害的迹象

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自查房屋是否漏水小诀窍：

1.地板是否鼓起？有的话意味着长期受潮，甚至泡过水

2.天花板是否有水渍？如果有说明屋顶漏过水

3.地角线或天花线是否鼓起，变形，脱落等？是的话说明过于潮湿，有漏水可能

4.墙上是否有霉斑？若有，意味着墙板受潮严重，里面有漏水的地方

5.近墙脚的地毯是否潮湿发霉？一旦有，说明有漏水发生

6.门窗边的装饰压边条是否鼓起，变形，甚至脱落？如有，则要注意漏水问题

7.墙角处是否墙皮剥落，发霉？若是，说明有过漏水，因为墙角容易漏水

8.室内是否有霉味？如果有，意味着房屋内湿度超标，不排除有漏水可能

以上8点是较为常见的漏水判断方法。当然，实际屋检中，会用专业的湿度测试仪来确定是否漏水。

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购买房屋之前进行房屋检测的三个理由：

1.您可以事先知道房屋有哪些问题，来决定是否购买。

2.知道房屋存在哪些问题，您可以和卖家来协商降低售价，以支付解决这些问题的费用。或者让卖家来负责维修。

3.您可以获知目前的房屋状况，及如何解决的专业建议。

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影响房屋漏水风险大小有哪些因素：

房屋漏水风险的大小取决于外墙，屋顶坡度等至少10个因素，简单介绍一下，供大家买卖房屋参考。

1.Wind zone 风力区
风力大小不同是对同样材质的房屋造成的漏水风险是不同的，例如奥克兰属于中等风力区。

2.Number of storeys 楼层
楼层越多，漏水风险更大。

3.Roof pitch 屋顶坡度
屋顶坡度越大，漏水风险越小，平顶房屋的漏水风险更大。

4.Eaves 屋檐
屋檐越宽，越能更好的保护门窗，漏水风险越小。

5. Roof/wall intersection design 墙和屋顶连接
很多老房子的墙和屋顶连接的防水做得不好，漏水的风险会大很多。

6. Guttering雨槽
内置雨槽比外置雨槽漏水风险要大。

7. Envelope complexity 房屋设计的复杂程度
房屋设计越复杂，漏水风险越大。

8. Balcony design 阳台设计
建在生活区域上方的阳台以及悬桁式阳台的漏水风险比较大。

9. Cladding 外墙
没有cavity比有cavity风险要大，Monolithic外墙如果没有cavity漏水风险超过50%。

10.Section contour土地坡度/落差
土地坡度越大，越增加地表水冲刷房屋的风险。

按照上述要素可以轻而易举的得出结论，一个建在平缓地面上的单层、大坡度屋顶、有屋檐、外置雨槽、简单设计、外接阳台、砖房的房屋漏水风险大呢？还是建在陡坡、多层、平顶、无屋檐、内置雨槽、复杂设计没、悬桁式阳台、没有cavity的monolithic外墙的漏水风险大呢？

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LIM Report和Property File的区别：

LIM Report的涉及范围广泛，包含了房屋的zoning（土地使用分区）、soil（土地）等方面。我们通常建议买家拿到房屋的Property File，它和LIM Report的涵盖范围不同，有些在LIM Report上没有涉及到的方面，在Property File上也许会涉及到。

例如，一套房子在Property File上登记的是四房一厅，但现已改成了五房一厅，这说明屋主没有将房屋的改变申报到council。因为如果屋主有申报的话，那么在Property File上会显示五房一厅，而LIM Report上却不涵盖该信息。

总之，LIM Reprot主要涵盖了土地方面的信息，而Property File主要涵盖了房屋本身的信息。

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新西兰房东和房客请注意：

由上届联合政府通过的革命性住房租赁修正法案正式生效，有约60万处房产和150万新西兰人受到影响。

如果房东想要结束租约，必须提前90天通知租客，而租客只需提前21天通知房东。

关于罚金：

房屋租赁的风险将变得更高：租赁审裁处对“坏房东”或“坏房客”的罚金上限将从5万纽币上升到10万纽币。

关于终止租约：

最具争议、也是最大的变化之一是废除“无理由终止租约”：房东将不能在没有合法理由的情况下取消租约，这意味着他们不能无缘无故直接提前90天通知房客搬走。

目前要想“赶走”租客将会困难得多。

如果房东想要出售房子，则仍然可以终止合同，但不再是提前42天给予租客通知，而是要提前90天。

不过，房东也可以提供其他理由，但理由必须是真实的，比如要进行拆除或改变房屋的用途。

在新修订的法律下，如果租客出现三次反社会行为，房东也可以终止合同。

不过房东主须在90天内分别向房客发出三份书面的反社会行为通知，然后向租赁审裁处申请终止租约。

其他可以申请“赶走”房客的理由有:

• 如果房客在90天内三次不按时交房租，且至少逾期五个工作日；

• 如果继续租赁，房东会比租客遭受更大的困难；

• 业主或其家庭成员或雇员要求将该房屋作为主要居住地。

关于租金：

从去年8月开始，每3到6个月涨一次租金就被定为违法行为，现在已经改为只允许每年涨一次租金。

房东和管理人员将被禁止在没有明确价格的情况下发布出租房广告。这将有效地取缔议价租赁或租赁拍卖。

Tenancy Services表示：“在没有标价的情况下，出租物业不能公开打广告，房东也不能邀请或鼓励租户进行租金竞标，以期获得高于广告的租金。”

关于租住期间的权利：

Tenancy Services表示：“租户可以要求对房屋进行改动，如果改动很小，房东不能拒绝。且房东必须在21天内回应房客的改动需求。” 房东不能禁止租户将内墙刷成另一种颜色。

在光纤宽带方面，租户可以要求安装光纤宽带，如果安装不需房东出钱，除非有特殊豁免，房东必须同意。

关于隐私和诉诸司法：

在隐私和诉诸司法方面，禁制令允许从已公布的租赁审裁裁决中删除姓名和身份细节。

对于房东或管理人员来说，即使已经有了不利于租客的裁决，他们也很难通过过往裁决找到这些“坏租客”的名字。

关于租约合同：

所有租户将租约转让给他人的请求，房东都必须予以考虑。

Tenancy Services表示，“房东不能做出不合理的拒绝。如果一份住宅租赁协议里写着禁止转让租约，它就是无效的。”

此外，房东不提供书面租赁协议将是违法的，房东将需要保存并提供新类型的信息。

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如何判断房屋地基沉降

地基沉降的一个主要信号是墙面/地面/横梁出现裂缝，地基沉降造成的裂缝通常呈对角线，比如，墙壁裂缝突然出现在建筑内部的水泥墙面或建筑外部的砌砖上，地基沉降裂缝通常比发丝裂缝还要宽，这可能是由于结构的自然运动造成的，且裂缝的顶端通常较宽。

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漏水房对健康的危害

水分穿透外墙或屋顶浸入木架，使木头腐烂变质，霉菌孢子发芽并迅速生长。 霉菌是已知的过敏原，长期居住会严重影响人体健康，尤其会影响那些已存在过敏症的人，免疫系统尚未完全发育的幼儿，和免疫能力较弱的老年人。

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2月11日起，新西兰租赁法改革正式生效。房东、租客都应熟知法规变化细则，了解自己的权利义务。

此次变化是35年来最大规模的租赁法改革，新西兰150万租户都应该了解自己新的权利义务。

那么，关键条款有哪些变化呢？

对于租客：

租客要想终止合同，需提前28天通知房东（之前为21天）。这是为数不多的有利于房东的变化之一。

对于房东：

租金现在只能每年涨一次（之前为每半年）。

房东不得无故终止租赁合同，必须有充分的理由，如卖房、房东要搬来自住等。若遇到不合理的租户，房东可以在90天内向租户发出三份书面的反社会行为通知，并向租赁法庭申请终止租约。（以前，房东终止租赁合同并不需要给出任何理由。）

房东卖房或搬来自住需提前90天通知租客（之前为42天）。

房东不得拒绝租客的合理要求，和一些小的改变。租客做出改变之前，需提前21天寻求房东的书面许可，然后租户自己付钱安装。比如，安装自己的洗衣机、洗碗机、门铃、安全警报、可视警报、卫星天线、电视天线、窗帘、架子、挂画钩、婴儿门、内部锁、建一个绿植区或花园等。只不过，租客搬离时房东可以要求将房子恢复原状。租客搬离前要把东西收拾好。

固定期合同到期后自动变成周期合同（periodic）。如果你签订了一年的定期租赁合同，时间一到，该合同就会自动变成周期合同。双方都愿意的话，可以签订新的固定期合同。

禁止以竞拍的形式招租。也就是说，租赁广告中必须标明租金，实际的租金必须公开。

租户有权转让租约，即把房子转租给另一名租户。不过，租户需告知房东新租客是谁，并提供新租客的详细联系方式。转租前需要得到房东的书面许可。

租赁法庭的变化

租赁法庭打官司也有变化。之前租赁法庭最高只能判罚5万纽币，现在上升到10万纽币。

另外，租赁法庭中胜诉的一方可以匿名。这意味着，如果你作为租户打赢了与房东的官司，并获得了姓名禁制令（匿名），未来的房东和其他人就不会看到你曾经打过这个官司，不会影响你未来的租房等。

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房屋有漏水可能的处理：

在检测到进水或房屋漏水风险很高的地方（尤其是plaster批灰外墙且没有cavity的房屋），可以根据要求使用无创湿度计进行湿度测试。 如果需要进一步调查任何问题（即湿度读数高于可接受的范围），则需要屋主允许使用侵入式（探头式）湿度计进行湿度测试。 如果读数仍然很高，我们建议进行进一步的侵入性检查。

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Plaster外墙

众所周知，上世纪90年代中期到2004年新西兰因为建筑法规的错误导致大量漏水房出现，大家习惯叫它们plaster。其实这不是正确的叫法，正确的叫法是Monolithic cladding，意思就是“整片，没有接缝的外墙”。

Monolithic cladding分为三类：
1.大家常说的Stucco，就是“批灰”，这材料于上世纪20年代开始用于房屋建筑；
2.Texture coated fibre cement sheets，就是水泥板，始于1970s；
3.EIFS (Exterior Insulation and Finish System)，就是水泥板内衬泡沫保温材料，大规模使用是从1980s起始。
在那10年中，这三种材料施工的共同问题是未经防腐处理木架与外墙之间没有留出空腔（cavity），水一旦进入，木架（timber frame）就容易腐烂。

据估算有超过10万套住房受此影响，政府在很长一段时间不承认建筑法规的错误，以致越来越多的房屋发生漏水，政府才出台规定来解决漏水房的维修问题，由政府和地方部门各出资25%，业主出资其余50%。直到现在，仍有大量漏水房未得到修复，因为较多业主承担不起高昂的维修费用。

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房屋湿度过高有哪些影响：

*会损坏油漆，墙纸，墙板和窗帘
*滋生霉菌/真菌，会危害人的健康
*使您的房屋难以加热，增加取暖的电费
*会导致木材逐渐腐烂，影响房屋结构稳定
*减少房屋居住的舒适度
*降低房屋质量，减少资产价值

多达15％的新西兰人对房屋中生长的霉菌，孢子及其副产品过敏。 过敏通常表现为哮喘，头痛，湿疹，肠胃炎和打喷嚏。 潮湿的房屋与因呼吸系统疾病（例如哮喘），失去工作和上学时间而去看医生的人数增加有关。

房屋湿度过高可能是由于：

*水分从外面进入房屋，尤其是房屋的漏水和潮湿的地面
*诸如淋浴，洗涤，烹饪甚至呼吸之类的日常家庭活动所释放的水分
*从不通气的燃气加热器释放的水分
*室内通风不良

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屋检中有朋友问起保温棉是不是越厚越好？

通常，更厚的保温棉隔热效果更好，它可以减少冬天时房屋内部到外部的热流，夏天时则从外部到内部的热流。将保温棉的厚度加倍会使保温棉的R-Value值翻倍，从而将热量损失减少一半。但不同品牌保温棉，即使厚度一样，它的R-Value值也会不同。

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以下两种情况，Third Party Safe and Sanitary Report可能被要求提供：

1. 在房屋买卖时，对建于1992年7月1日之前的建筑物Safe and Sanitary状况进行验证。 一旦完成第三方验证报告，则可以将该报告作为公共记录提交council，并添加到Property file中。 有关更多信息，请参见Auckland Council网站。

2. 该建筑物在1992年7月1日之后进行了改建，您的银行或保险公司要求提供该建筑物能够Safe and Sanitary适于使用的报告。 在这种情况下，该报告不用提交给Council。

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如何判断房屋漏水

房屋漏水很难识别，并且在严重损坏之前不会被发现。如果怀疑有漏水，建议征求专业人士意见。 漏水迹象可能包括：

+外墙上有发霉的污渍
+内墙或地毯上有污渍或水渍
+室内湿度过高
+即使房屋通风良好，也会发霉
+地角线，天花线，内墙板的鼓起
+天花板有水渍，霉斑或下垂
+地板鼓起，下垂或不平整
+门窗边的装饰压边条鼓起，变形，甚至脱落
+墙角处的墙皮剥落，发霉
+室内有发霉的气味
+螺丝，钉子，铁件生锈

如果您的房屋有以上迹象，可能是房屋漏水了。

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Reasonable Access for Inspection:

is access that is safe, unobstructed and which has a minimum clearance of 450 x 400 mm opening access door that can be safely accessed from a 3.6 m ladder and a minimum crawl space of 600 x 600 mm, in the ceiling space and 500 x 400 mm opening access door and a minimum crawl space of 500 mm vertical clearance for the sub floor area. Roofs are able to be safely accessed from a 3.6 m ladder.

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屋检中发现不少砖墙老房子的通气孔（weep holes)没开，或者砖墙下方通气孔被地表土（topsoil）覆盖住，这对房屋的湿度会有负面影响。

The importance of weep holes in brick building:

They provide ventilation to the wall cavities. This ventilation will help to prevent dampness, mildew and dry rot affecting the internal components of a dwelling. Weep holes also provide a drainage system to allow water, flooding and condensation to escape the wall cavity.

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AAA房屋检测也做-红外线热成像检测(Infrared Thermal Imaging Inspection)

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常有房东问起Smoke Alarm如何正确安装，以下内容供参考：

Smoke alarms must be installed:

within 3 metres of each bedroom door, or in every room where a person sleeps

in each level or story of a multi-story or multi-level home

in all rental homes, boarding houses, rental caravans, and self-contained sleep-outs.

All new smoke alarms must:

be photoelectric

have a battery life of at least eight years, or be hard-wired

installed according to the manufacturer’s instructions

meet international standards.

Existing smoke alarms do not need to be replaced if they are working, and have not passed the expiry date.

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如何对plaster外墙进行定期清洗

通常，对plaster外墙进行常规维护，需定期清洗外墙，以延长外墙材料的使用寿命。对位于海边的房子尤其重要。

清洗前，请仔细检查外墙上是否有裂纹或破损，检查穿透外墙的挡雨棚pergolas，悬挂式阳台deck，各类仪表箱meter boxes，挡水条flashing，螺栓，螺丝或扶手handrail等是否密封良好。如有以上问题，则不能用水清洗，先找专业人士及时处理。

清洗时请使用软刷和低压水管，避免使用高压水枪，因为会损坏Plaster外墙，引起漏水。对于墙上的青苔和顽固污渍，需要使用特定的清洁产品或将漂白剂与四倍量的水兑一起，用软刷来清洗。用足量的低压水冲洗掉外墙上的残留物。要尽量避免在潮湿松软的地方使用梯子，注意安全。

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建于1984年前的房屋中可能含有石棉产品，如下图所示：

石棉之所以危险，主要是由于石棉纤维会被吸入肺中，引发严重后果。石棉的纤维极其细小，小到只有头发的50到200分之一，肉眼几乎看不见，但是它可以在空气中漂浮长达30天之久。

石棉纤维吸入人体后，会沉积在肺部，造成肺部疾病。——人如果暴露于石棉粉尘中，可导致肺癌、胃肠部癌、石棉肺、间皮瘤。

对于已确认含有石棉的材料，有三种应对方式：

1，如果石棉材料的状态良好，无破坏迹象，最好的办法就是不要动它，在这种情况下，不动就不会增加危险；

2，当然，你也可以选择把石棉材料包裹封闭起来；

3，彻底移除是最后的办法。但是，为了自己和家人的健康，请不要自己尝试移除石棉，因为每种材料含有的石棉种类是不同的（石棉分为很多种），石棉纤维的含量在每种材料中也不一样，请查询WorkSafe网站认证的石棉移除专家。

切记：千万别找无石棉相关证件人员去取样和移除，操作不当，危害增加。

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如何简单识别Weatherside和HardiPlank：

1. Weatherside 比 HardiPlank 略厚。

2. Weatherside板之间的连接条是金属的，而HardiPlank的连接条是塑料，且Weatherside连接条比HardiPlank的更宽。

3. 钉子和Weatherside板表面齐平，而不像HardiPlank会稍微凸起。

4. 如板面有破损可以看见底色的话，通常weatherside为棕色，HardiPlank为浅灰色。

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Dux Quest Piping

Dux Quest水管是上世纪70 年代末至 80 年代初用于房屋的黑色塑料水管。 有报道称新西兰各地的Dux Quest水管和配件经常破裂后，该产品停产。据说目前保险公司不会承保 Dux Quest 水管破裂造成对房屋的损坏。

Dux Quest水管很容易识别。 它是独特的黑色水管，侧面印有白色字样的“Dux Quest”。

如果房产有Dux Quest水管，则需要考虑更换成本，因为更换水管比简单地修复渗漏更可取。

Lucky_Ruili

基督城的房屋能检查吗