我来纽这10年的买房之路

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说在前边的几点：

1. 我就是来蹭隔壁那个热帖"一个穷人的买房之路"的热度的
2. 我都好几年没有来天维发帖了，也不知道现在大家还热情不热情，不热情的话，我可能就随时弃帖，完全没有道德可言
3. 我发帖没有组织性纪律性，想到哪儿说到哪儿，说嗨了也许还挺好看，说的一般也属于正常发挥
4. 我来纽10年了，买房才9年，起个夸张点的标题吸引一下人气嘛
5. 先挖个坑，一会儿就睡了，打算明天晚上再来好好填坑，一会儿先开个头

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话说楼主2011年底来的新西兰，坛子里也许几个认得这个号的老人还能记得。跟坛子里的大多数一样，刚刚来的时候举目无亲，谁也不认识，所以天天泡论坛，那时候基本上下班都泡在论坛上，啥帖子都不放过，吃的瓜都是最新鲜的，上班的时候如果不忙还要抽空摸鱼上论坛，哪里像现在，一年来论坛的次数都屈指可数，如果这次不是隔壁帖子那个穷人的买房之路，看了半截子不过瘾，我也想不着来论坛逛逛。

说起来隔壁那个帖的帖主还是个熟人，以前在论坛里就熟，后来生活里也熟了，刚刚看到这个文章被推送，还没有马上联系到他人，只觉得ID眼熟，还是同事提醒才对上号，然后马上就来论坛找帖子，刚刚看完，就起了这么个念头想也来写写自己。

话说我刚来新西兰的时候，手里只有1万美金，比他还穷；当然那时候我来新西兰的时候没有做好永居的打算，给自己还是留了后路的，国内的房子没有卖，万一混的不好，就跟FML里常说的那样，滚回国内去我也还算有的混，所以我就带了一万美金，找了份工作，就漂洋过海的来了。。

来前在北京打拼了10年，混的不咋地，最错误的决定就是在2006年的时候，进了股市，然后陆陆续续填进去的钱足够再买一套房了，结局大家懂得，深深的套在了山岗上，直到出国的时候也没有解套，成了我投资路上永远的痛。来了新西兰之后，第一件事就想着，不能在同一条路上跌倒两次，这次再不碰股市，只进楼市。。

初来乍到，手头只有一万块，原本是没有觉得自己马上可以入市的，但是当时闲嘛，下班了也没有事情，把论坛里大大小小，新的旧的帖子都翻了一遍，就翻到了阿海的一篇介绍他的成功之路的帖子，这篇帖子是不是还是房版的经典？看过的小伙伴可以在我的帖子底下留言。。

阿海走的是室内装修2房变3房再重新评估，增值做贷款的这条路，虽然我走的不完全一样，但是还是给了我莫大的启发，于是我走的是一条旧房翻新增值做贷款的路，没有他成绩那么大吧，也算是小富即安了。

一开始也是琢磨着在奥克兰寻找投资机会，但是2012年的奥克兰，我记得北岸全新的4房也是80万左右，跟现在比起来当然是白菜价，但是以我当时手头的资金，也是连边都摸不着的。那时候倒是看到一些奥克兰的公寓楼有10万块左右的，差点心动想要入手一套，好在又是在论坛学习到了漏水房的知识，才知道，房子虽然便宜，买进去了要花的钱可是没完没了的。后来在买房的路上也多次遇到便宜的漏水房，也多次心动过，但是始终还是没有碰，这个涉及到贷款的问题，帐算一下还是很明白的，得不偿失。

陆陆续续在奥克兰看了一阵子房，发现就连最便宜的联排也要30多万，好像我唯一买的起的地方是Otahuhu，当时对奥克兰的各个区也不了解，只记得跟洋人同事说起那个区，大家都大惊失色，说真的我还在那个区的一个华人房东家里住了几个月，除了觉得周边奇奇怪怪的毛利人多点，我倒是没有觉得有啥很了不起的，不懂为什么大家都谈虎色变，直到后来大家说那个地方黑帮比较多，才明白为什么不能投资。但是话说回来，沧海桑田，现在这个区是不是也涨疯了？估计老房子一拆，这个区也洗白了吧，了解现在这个区行情的朋友可以来说说？我记得某时扫到一则新闻说这个区的涨幅也是颇为惊人。

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紫苹果的投资理念一：要先上车

奥克兰寻觅了一圈之后，发现入场有点难，这时候我们决定转战汉密尔顿，因为楼主现在的老公，当时的男朋友，住在剑桥，取了个折中的地方就是汉密尔顿，开始在屯子里看房。2012年，屯子里的房价走了好几年的横盘，那时候买房还能跟房东讨价还价，基本上在要价上还能砍个几千块。大约是在2012年中的时候，我们选了一套70年代的2层楼，270平米，5房2卫浴加一个study，要价32万9，成交价32万1，这是我在新西兰的第一个家。

选这套房的时候，其实我们对屯里的区域也不是很了解，听说Chartwell是个不错的区，就买了，但其实这里有很大的误区。有时候一个区很大，就算整体是好的，也有一些差的街道，也同时一个区说是差区，也有一些好的街道，这个就需要你找到对区域很熟悉的中介，问清楚才行，单单是知道一个区是好还是坏是不够的。另外，房子买下来之后我们才知道，这个房子本身所在的街道虽然还不错，但是背靠背的那条街就不行，很多难民和福利家庭住在那边，这个是入住以后才慢慢了解到的。如果是第一次买房自住的朋友，可能需要在这部分多花一些功夫，我记得有的楼主说过可以下班后去房子附近观察周边邻居，甚至周末的晚上去听一听是不是总有人开party，放声音很大的音乐之类的。一般附近有福利家庭，容易有这类的问题，这些我们买第一套房时候没有经验，全部都踩雷了。

还有一个当初买房时候我觉得是优点的，是这个房子前面有一个幼儿园，那时候想着也算是一个特色，有小孩送去幼儿园都不用开车，直接从围墙丢过去就行了。但其实，幼儿园就在隔壁的坏处是，白天的时候充斥着孩子们的吵闹声，如果家里有老人，其实不太适合，时不常还有孩子们丢过来的球之类的，要给他们丢回去。不过我们养了狗之后，这些球就都变成狗狗的玩具了。

紫苹果的投资理念二：穷就节省每一分钱

说回来买第一套房的资金准备，之前说了32万的一套房，买的时候楼主有2万的存款，楼主男友有2万多的kiwi saver，就这样，还没有达到20%的首付。但是由于这是第一套房，银行其实对于第一套房的买家是有一定的政策倾斜的，当年的政策是最低可以10%的首付贷款，当然，对贷款人的收入是有一定要求的，当时楼主和男友的收入在打工人里边还算中等的，所以满足这个政策要求，于是拿到了贷款。但是使用这个政策也有一个坏处，就是利率是高于一般银行利率水平的，也就是说，要尽快摆脱这个低首付的区间到达20%。

在贷款时有一个小技巧，针对高收入的贷款人，如果一次性不管是贷款了30万，50万，100万，可以把贷款拆分成几笔来进行，比如说30万可以拆分成10万20万，50万拆分成25，25，100万拆分成，30，30，40。这样做的好处是，如果你半年之后薪水存了5万或者更多的时候，可以把小笔的贷款break，还掉大部分，然后降低利息。并且如果利率是下行的，break 每一笔贷款都是有违约金的，拆分成小笔的贷款，可以在你需要break的时候支付尽量少的违约金。另外，在你投资的后期，可能会根据需要分出一部分房产到别的银行去帮助你做其他的贷款，这样你的贷款要各种拆分，就可以帮助你用最小的违约金完成你要解除的贷款。

对于收入不是特别高的贷款人，可以跟银行申请一个revolving credit，大概的意思就是一笔小额的浮动贷款，不管你是存了5000还是1万，都可以去还掉贷款来减少利息，如果临时需要拆借的话，又可以从贷款里拿出钱来。这个适合手头时常会有一笔短期不用的小笔资金的贷款人，来降低利息。当然，如果管不住自己消费的朋友就不要轻易使用了，毕竟这个浮动利率的贷款利息还是比较高的。

以上不管哪一种方案适合你，节省的都是你的成本，我时常说，可以不浪费的，哪怕是一分钱，也不浪费。在投资初期，减少开支，降低不必要的消费，尽快还掉部分贷款或者攒足下一笔投资的首付，积少成多，是像我这样靠不了父母的打工人，必须要承受的代价。当然，更好的方案自然是提高你的收入，节流与开源并进。

不瞒各位，在投资的前2年里，我们基本上没有太多的消费开支，什么海外旅行飞机邮轮，不存在的；奢侈品店，绝对不进；甚至是饭馆，能在家里做就不出门吃；至于家里空房间，肯定是住满了房客的。不是说推荐大家一定要这样做，但是如果你穷，没有能力赚钱，又大手大脚，凭什么你要比别人来的成功呢？

紫苹果的投资理念三：别人不买的差区才是漏

买差区还是买好区？大部分的华人都喜欢买好区，好区好房最佳；好区差房也不错；  Location, Location, Location
对不对呢？当然对！否则也不会被称为投资金句。
但是大家都知道好，肯定就抢啦，没有钱的穷人你抢不到，连入场券都拿不到，又有啥用？
那么要在你够的着的区域下手，甚至没有人看的上的差区下手，另辟蹊径，才有独到之处。
你说对不对？
为什么开篇要说投资房产已经9年这事儿呢？因为如果你没有参与过一整个房产周期，你很难说你已经看懂了房市。一个房产周期一般来说是7年，快也可能5年，慢也可能9年，就是个大概范围吧。很多人认为好区好房的价值在于，好区的涨幅会比差区要大，涨的也快，实际上是不是呢？涨的快，也许；涨的多，未必。据我本人的体验，在一个上涨周期中，好区好房会先涨，差区差房则后涨，整个上涨完成之后，涨幅其实是差不多的。我指的是百分比，而不是绝对值，很多人可能看到的只是绝对值。

那么在涨幅相同的情况下，又是不是买好区和差区房产的收益差不多呢？并不是，差区房产的收益其实超过好区。
很多小伙伴要不服了，照我这么说好区好房还不如差区差房，那为什么大家不选差区差房呢？答案也很简单，因为投资差区差房烦心啊，事情多啊，差租客多啊，如果自己管理的角度来说，的确是这样的，我就是在这样做管理差区差房的过程中，把自己培养成了一个专业的房屋管理的。如果你是个忙碌的上班族，又要自己管理房产，那么确实不该选差区差房，但是如果你本身就委托房屋管理公司的情况下，好区好房的优势就体现不出来了。。。

那么差区差房的优势，到底体现在什么地方呢？
1. 投资回报率高。--这个道理很简单，房价低，租金却相对高。
2. 现金流高。--听上去是在重复第一条，不全然，因为现金流决定了你什么时候凑够下一套的首付，以及在银行收紧信贷的时候，你能够比别人贷到更多的贷款。
3. 租客稳定。--虽然差租客多，但是这些租客一辈子不买房，甚至不爱挪窝，一住好多年，好区的租客是不是动不动就自己买房了？
4. 好出租。-- 想不到吧，低价位的房子，什么时候都是好出租的。

缺点嘛，也很明显
1. 维护高：差区租客嘛，一般没有那么爱惜东西
2. 租客烦：可能动不动出问题，当然，如何选择合适的租客，这个是一个专业的话题，有机会我再展开来说。
3. 其他？暂时没有想到，有没有小伙伴可以提醒一下。。
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紫苹果的投资理念四：当下就是最好的买房时机
有人说，你的成功无法复制，因为现在已经不是你买房的那个年代。但其实，现在就是最好的时机，如果没有抓住当下，明年你就会后悔错过了现在。

10年前我买房的时候，很多人在说上一个十年的房价有多么多么便宜，认识谁谁谁用不到10万的价格买了多少套房，现在价值几何；但是错过了已然错过，感慨又能如何？那么现在回头看10年前我买的第一套房30万出头，现在的 评估价也70来万了；就不说第一套房，我最近一次买入的2套联排小unit，买入时78万的2套，现在评估价也超过90万了。所以只要你手头有资金，现在就是最好的买入时机。

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占个楼，万一我想分开说点什么事情的时候用

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前面的定语好长 发表于 2021-2-1 23:47
哎，紫苹果！好久没见你发帖了。看到重新发帖，太开心了！

哈哈，十年啦，我也从天天泡论坛变成一年来不了几次了，这次写帖子能写多少，还看父老乡亲是不是支持啦，：）

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前面的定语好长 发表于 2021-2-1 23:49
你还在管理出租房吗？

嗯，这也是个坑，自从干了这一行，我就没有时间上班摸鱼了，天天忙的跟狗一样，有机会我再给大家写故事，自己生活里狗血的故事多了，就不需要来FML看帖子打发时光了，：）

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Lease 发表于 2021-2-2 10:15
其实嘛， 几乎每个移民都有故事。

只是我觉得， 这些都是私人的事， 有必要在公共论坛上说出来让所有的人 ...

那是必须的 ，每个移民都可以写个故事，有人看就有人写，有人愿意写论坛才有存在的价值不是？

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NewLynnHse 发表于 2021-2-2 14:20
我这号也快10年了，等我有空也写点故事。。。哈哈！！！

那必须的，你确实也可以写写呀，我到时候搬小板凳听故事

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not419 发表于 2021-2-2 11:50
老九是来顶紫苹果的，还没时间拜读大作

来，楼主，碰个肘

还是你们奥克兰人谨慎，现在还保持碰肘礼呢，碰一个，：）

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金庸大师 发表于 2021-2-2 10:54
楼主的成功经历可以给我们这些在苦苦思索出路的工地搬砖人一缕光明，那是功德无量的。很可惜的是，阿海的思 ...

其实每个人都有自己的投资思路，适合自己的就最好，只要是入场，就没有错。

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Philip_J._Fry 发表于 2021-2-2 09:50
收到。老爷。明白了。确实是好贴，必须精华伺候。

不敢不敢，确实还什么都没有写，直接进精华是不对的，我晚上继续填坑，预计这个帖子写一个星期是需要的。

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NewLynnHse 发表于 2021-2-2 14:20
翻页

你总是可以稳稳的抓住翻页的契机，幸亏昨天半夜发帖，我先把一二三楼都占了，否则沙发也是你的 ：）

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Lease 发表于 2021-2-2 14:56
可以写的东西很多啊， 比如， 我会写一些对于投资的看法和前景的展望。但我不会写涉及我个人的私事的东西 ...

各有各的风格嘛，你开心就好。

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还是回国吧 发表于 2021-2-2 20:02
再翻页

必须得说，这个分寸你拿捏的真的是到位，：）

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trdeyoualbert 发表于 2021-2-2 18:15
五房啊好便宜，地基本等于送

现在看当年的房子，都像白送一样；但是同样的话，放在十年之后来看现在的房价还是一样的；当年我入手买房的时候，一样有前辈跟我说上一个十年的房价，所以羡慕错过的时光没有太大的必要，抓住当下才是重点。

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sohu95118932 发表于 2021-2-2 18:59
教科书级的好文章

不敢不敢，真正的大佬们都是不来发帖的，人家的成功我们也学不来；作为普通投资者，互相学习和交流吧。

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匿名者 发表于 2021-2-2 19:25
再来支持一下。

谢了啊，虽然不知道你是谁，肯定是个熟人对不对，否则不能匿名，哈哈

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金庸大师 发表于 2021-2-3 00:09
我等着翻页到第四页看楼主更新。支持和赞成你的观点，我起始买房产的年头和楼主差不多，十年来回头看，就是 ...

天维这几年真是没落了，以前翻一页哪里需要那么久的时间，嗖嗖的。那时候盖大楼的壮举，现在是绝对重演不了了。

看在你响应的份上，我去更一小段吧。年轻人可能不喜欢论坛这种形式来吧，就跟国内天涯的没落一样，时代的变迁。

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purpleapple 发表于 2021-2-1 23:34
-------------------------------------------------------- 第二天的分界线----------------------------- ...

天维网是真的那么冷清了吗？想不到会这样啊？还是这个类型的帖子应该发在房版能有点人气？

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匿名者 发表于 2021-2-4 12:04
写得太长，没几个人会有闲心去看。
直接列出现在有几套房，大概个人收入，租金收入，贷款金额，直接了当。 ...

哈哈，那我把我的财报发上来看好了。。

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还是回国吧 发表于 2021-2-4 12:10
还有当年买多少钱，现在估价多少，升值多少

我真的有一个很详细的表。。。

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匿名者 发表于 2021-2-4 13:01
别了，楼主估计想打软广告。

过去大家都在投资房产。除非你能提供是时光机。不然每个人经验对其他人用处 ...

就这个浏览量打软广告真的意义不大，况且我现在接客户都忙不过来了，也不是刚刚开始做的时候了。几年前我都没有来天维打广告，你觉得我现在有必要来打广告吗？当然，真的有房东通过这个帖子找到我，我也是不介意啊，但是目前看来，天维这个人气。。。

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Lease 发表于 2021-2-4 12:09
是的， 这个快餐时代， 没几个人有耐心去看太花时间的东西， 况且每个人的情况不一样，楼主的经验放在当 ...

写故事嘛也不是写报告，精简实惠就没有趣味了，但是没有人看，我也没有兴趣写很多。

但是房产投资其实是一个循环，道理什么时候都是一样的，当年和现在并没有很大不同。当然每个人的实际情况不同，起点不同，做法一定也是不同的，并不是没有借鉴的价值。

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匿名者 发表于 2021-2-4 14:47
LZ你好
咱们也算是老相识了 植物版认识的
你的文章很让人启发

我晚一点回复你，下午有点忙，这种davisor我也联系过，可以跟你谈谈。

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auckland.clark 发表于 2021-2-4 16:48
写的挺好的，我好像认识你。

咱们应该加过朋友圈

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love_3_month 发表于 2021-2-4 16:44
写了一半不写了？

几乎没有什么人看，确实少了写作的动力，哈哈

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匿名者 发表于 2021-2-4 15:25
多谢啦   我微信联系你吧

你加我了吗？我下班了，现在有空聊聊，自从干了这房屋管理的工作，上班时间都忙的像狗

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auckland.clark 发表于 2021-2-4 18:07
哈哈，还一起吃过饭。

吃饭的事情有点久远了，所以我没敢贸然说，哈哈

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auckland.clark 发表于 2021-2-4 18:11
美女保重身体，多发财！

借你吉言啦

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Clark1129 发表于 2021-2-4 18:17
你的鸡鸭鹅还好吗

鹅卖掉很久了，现在是鸡鸭和火鸡

不过讲真的最近好忙，房产行情好，买房的人多，委托我们管理的人也多

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紫苹果的投资理念四：当下就是最好的买房时机

有人说，你的成功无法复制，因为现在已经不是你买房的那个年代。但其实，现在就是最好的时机，如果没有抓住当下，明年你就会后悔错过了现在。

10年前我买房的时候，很多人在说上一个十年的房价有多么多么便宜，认识谁谁谁用不到10万的价格买了多少套房，现在价值几何；但是错过了已然错过，感慨又能如何？那么现在回头看10年前我买的第一套房30万出头，现在的 评估价也70来万了；就不说第一套房，我最近一次买入的2套联排小unit，买入时78万的2套，现在评估价也超过90万了。所以只要你手头有资金，现在就是最好的买入时机。