我来纽这10年的买房之路

auckland.clark

purpleapple 发表于 2021-2-4 18:09
吃饭的事情有点久远了，所以我没敢贸然说，哈哈

美女保重身体，多发财！

purpleapple

auckland.clark 发表于 2021-2-4 18:11
美女保重身体，多发财！

借你吉言啦

Clark1129

你的鸡鸭鹅还好吗

purpleapple

Clark1129 发表于 2021-2-4 18:17
你的鸡鸭鹅还好吗

鹅卖掉很久了，现在是鸡鸭和火鸡

不过讲真的最近好忙，房产行情好，买房的人多，委托我们管理的人也多

purpleapple

紫苹果的投资理念四：当下就是最好的买房时机

有人说，你的成功无法复制，因为现在已经不是你买房的那个年代。但其实，现在就是最好的时机，如果没有抓住当下，明年你就会后悔错过了现在。

10年前我买房的时候，很多人在说上一个十年的房价有多么多么便宜，认识谁谁谁用不到10万的价格买了多少套房，现在价值几何；但是错过了已然错过，感慨又能如何？那么现在回头看10年前我买的第一套房30万出头，现在的 评估价也70来万了；就不说第一套房，我最近一次买入的2套联排小unit，买入时78万的2套，现在评估价也超过90万了。所以只要你手头有资金，现在就是最好的买入时机。

purpleapple

purpleapple 发表于 2021-2-1 23:34
-------------------------------------------------------- 第二天的分界线----------------------------- ...

紫苹果的投资理念五：我爱现金流

很多朋友会说谁不爱现金流，但其实说是这样说，做却不都是这样做的。

很多朋友在买投资房的时候会把自己带入居住者的眼光去看房，自己不喜欢的房子不买，所以很多华人朋友买的投资房是新房子，好房子，大房子。我甚至听过一种理论是不买你自己不会去住的房子。嗯，这也是一种投资理念，也许这样做的朋友也很成功。不过我这种投资方式适合家里没有矿的朋友，因为你的投资房必须要有很好的现金流，你才可以尽快的进入到下一次的购买准备里。不论是下一套的首付来源，亦或者是银行在审批你的贷款能力时，你现有房产带来的现金流，都是至关重要的。

至于什么样的房子会带来好的现金流，很简单，算出来租售比就对了。

金庸大师

在奥克兰以外的城市最重要是现金流，奥克兰如果过于注重现金流就会错失快速的资本增值，特别是奥克兰新的城市规划出来以后。这段时间一直关注奥克兰以外的物业，基本上很多都是还本还息后还能有一周将近100刀的净回报

purpleapple

金庸大师 发表于 2021-2-4 21:15
在奥克兰以外的城市最重要是现金流，奥克兰如果过于注重现金流就会错失快速的资本增值，特别是奥克兰新的城 ...

不同城市也许不同，奥克兰我不懂

purpleapple

金庸大师 发表于 2021-2-4 21:15
在奥克兰以外的城市最重要是现金流，奥克兰如果过于注重现金流就会错失快速的资本增值，特别是奥克兰新的城 ...

不过现金流高了也可以配置一些低现金流高增值的房产，比如大地的房子，这样平衡一下税收

love_3_month

和我一样，最早的开窍都要感谢阿海啊

金庸大师 发表于 2021-2-4 21:15
在奥克兰以外的城市最重要是现金流，奥克兰如果过于注重现金流就会错失快速的资本增值，特别是奥克兰新的城 ...

赞同你的看法。 某大师过去几年一直鼓吹买unit， 错失的土地升值远比收到的租金多。

purpleapple 发表于 2021-2-4 18:42
紫苹果的投资理念五：我爱现金流

很多朋友会说谁不爱现金流，但其实说是这样说，做却不都是这样做的。

现金流高，只是相对的。

一般是自己收入高的投资者，注重升值潜力。自己收入低的投资者，注重租金回报。

purpleapple

匿名者 发表于 2021-2-5 11:17
现金流高，只是相对的。

一般是自己收入高的投资者，注重升值潜力。自己收入低的投资者，注重租金回报。 ...

嗯，我有不同意见，下班来说，今天有点忙

auckland.clark

purpleapple 发表于 2021-2-5 11:57
嗯，我有不同意见，下班来说，今天有点忙

我赞同你的观点：高现金流的是必须的。

高现金流是为了更安全、更健康地维持中长期的投资，撬动资产增值的是现金流。不少企业就是由于缺少少量的现金流陷人举步维艰甚至破产的地步的。
房地产投资也是有风险的，只有自己把风险降到安全的程度才是真正的投资，否则就是投机了。

金庸大师

purpleapple 发表于 2021-2-5 11:57
嗯，我有不同意见，下班来说，今天有点忙

我只是运气好，2015年才开始投资房产，也是因为做小生意走头无路了。每次买入都是要贴钱，不过过段时间降息后，租金就可以平衡贷款，如果利息是反向不断上涨就只能上天台了

皇家骑士

小姐姐，原来你就是紫苹果！ 当年确实打过不少嘴仗 ~这个头像着实眼熟。

猩猩都叫兽

love_3_month 发表于 2021-2-5 09:31
和我一样，最早的开窍都要感谢阿海啊

我也是看了阿海的帖子受到启发。

V7

现在看来，能上车的都是屯里的。

金庸大师

昨晚大概研究了一下，屯里上车也不容易了，chatswell老房子基本都要70多万。几年前chatswellj旧房也就三四十万

trdeyoualbert

金庸大师 发表于 2021-2-6 14:19
昨晚大概研究了一下，屯里上车也不容易了，chatswell老房子基本都要70多万。几年前chatswellj旧房也就三四 ...

你有一百五十万，哈哈哈

皇家骑士

金庸大师 发表于 2021-2-4 21:15
在奥克兰以外的城市最重要是现金流，奥克兰如果过于注重现金流就会错失快速的资本增值，特别是奥克兰新的城 ...

当采用高杠杆贷款的方式买房的时候，不论在哪里，现金流都是要优先考虑的，这个是涉及到投资安全和投资可扩张性的第一要素。这种情况下你就是想注重土地和资本，你也做不到。银行不给贷款啊。

你买个30万的小UNIT， 银行可以批。你说你注重资产，要买一百万的独立地独立房，银行根本不给不搭理你。想注重也注重不了。

但是如果你资金宽裕，你自然可以选择注重哪个。

而我们这些手头没钱的人，出了高杠杆，就完全没有别的办法买房。所以投资不得不在现金流的限制下有限的范围内选择。

实际上我投资只是顺带而为。我大量的贷款额度都花在了自住房上头。赚钱是第二位的，有机会就要尽可能改善自住条件。

皇家骑士

十年前有八套房的阿海很出名的。他是啥套路？

Lease

auckland.clark 发表于 2021-2-5 12:36
我赞同你的观点：高现金流的是必须的。

高现金流是为了更安全、更健康地维持中长期的投资，撬动资产增值 ...

奥克兰的 house 要买进时就是正现金流， 几乎什么时候都不容易. 我的第一个投资房是2002年买的，16万，租金250一周。但那时奥克兰人不象现在这么多， 所以算租金收入的话， 不能满打满算， 基本上一年算48周， 所以租金是250 X 48=12000. 那时贷款利率是6.5%左右，我是全贷款，所以一年贷款利息是10400，再加上地税， 保险和每年一定的维修保养，这样算下来还是没法获得正现金流. 不过这样的房子没过几年就是正现金流了， 因为租金上去了，贷款租客又帮着还了一些， 开支变少了.

当然要想正现金流可以买差区的house， 我买过一个， 确实是买进时就是正现金流， 可那是我的投资噩梦。几乎每个租客到最后都会欠房租。所以我个人后来绝对不买差区的房子.

真正实现买进就是正现金流并且不麻烦的是我在2010年买的CBD apartment, 12-13万一个，租金300， body corp 一年3000左右.

所以现金流肯定是重要的， 但奥克兰的 house一开始负现金流只要不是“负”的太多， 问题不大， 因为相信奥克兰人口依然会越来越多， 对租房的需求会持续强劲的，租金会持续上涨.

auckland.clark

Lease 发表于 2021-2-6 16:13
奥克兰的 house 要买进时就是正现金流， 几乎什么时候都不容易. 我的第一个投资房是2002年买的，16万，租 ...

太差的区，租客的确会形成问题。如果放在现在，这样的租客更麻烦。

金庸大师

皇家骑士 发表于 2021-2-6 14:56
当采用高杠杆贷款的方式买房的时候，不论在哪里，现金流都是要优先考虑的，这个是涉及到投资安全和投资 ...

我也是穷人，07年楼主是5万启动资金，我09年是8万首付买的自住，到16年才开始买第一个投资房。因为以前喜欢宏观经济的研究，买房时很关注政府房改造，政府基础建设发展等政府宏观政策走向，买的这几个从增值角度来看比周围朋友买的房子强一点，现金流方面也就差一些。当然和自己买的晚有关系，以及之前那几年困于生意没时间关注房市有关，到09年买的第一个房资产价格暴涨尝到甜头后才转向集中精力关注房产市场

carpentrynz

奥克兰南区大地破房 7年轻松4-5倍

租金损失几千算个屁

snow777

purpleapple 发表于 2021-2-4 13:20
就这个浏览量打软广告真的意义不大，况且我现在接客户都忙不过来了，也不是刚刚开始做的时候了。几年前我 ...

别这么说，有流量就有商机。我这个搬砖工，最近就在看房，预算有限，只能买个两房的Unit，大学那边有在卖，但是现在病毒这事情不消停，学生进不来，怕买了租不出去；而且那边虽然unit比较新，但还有body corporate,还是说买个crossless 那种没有body corporate的你所说的很差区的unit?很喜欢你写的，对我这种投资小白受益匪浅。将来真要买成了，就找你帮我管理了，哈哈。

金庸大师

carpentrynz 发表于 2021-2-6 20:17
奥克兰南区大地破房 7年轻松4-5倍

租金损失几千算个屁

我关注南区很久了，很可惜一直没敢下手买。Pukekohe, Pokeno, Rosehill, Redhill, Opaheke, Manurewa east, Wattle down, Weymouth, Wiri, Clover park, Goodwood Height, The Gardens, Hill Park, Pahurehure 我认为还不错的区都去看过不少房子。上周路过Pahurehure看到四年前错过的一块大地破房已经被阿三哥盖成6个双拼联排共12套，正在做花园，想想自己还是胆识不够

purpleapple

皇家骑士 发表于 2021-2-6 12:39
小姐姐，原来你就是紫苹果！ 当年确实打过不少嘴仗 ~这个头像着实眼熟。

哈哈，是我呀，当初咱们的投资意见相左，不过现在也基本上统一了，是不是

purpleapple

snow777 发表于 2021-2-7 00:22
别这么说，有流量就有商机。我这个搬砖工，最近就在看房，预算有限，只能买个两房的Unit，大学那边有在卖 ...

我的投资意见，如果要投资unit，尽量避开大学附近，我总感觉有点开发过度，疫情的问题更是让问题提早暴露了。unit买在Frankton这些地方更稳妥，基本上是工作了的租客。

有人看我就有兴趣，这两天抽空再写点。