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从前有座山。。。
本帖最后由 purpleapple 于 2021-2-4 18:32 编辑
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紫苹果的投资理念一：要先上车
奥克兰寻觅了一圈之后，发现入场有点难，这时候我们决定转战汉密尔顿，因为楼主现在的老公，当时的男朋友，住在剑桥，取了个折中的地方就是汉密尔顿，开始在屯子里看房。2012年，屯子里的房价走了好几年的横盘，那时候买房还能跟房东讨价还价，基本上在要价上还能砍个几千块。大约是在2012年中的时候，我们选了一套70年代的2层楼，270平米，5房2卫浴加一个study，要价32万9，成交价32万1，这是我在新西兰的第一个家。
选这套房的时候，其实我们对屯里的区域也不是很了解，听说Chartwell是个不错的区，就买了，但其实这里有很大的误区。有时候一个区很大，就算整体是好的，也有一些差的街道，也同时一个区说是差区，也有一些好的街道，这个就需要你找到对区域很熟悉的中介，问清楚才行，单单是知道一个区是好还是坏是不够的。另外，房子买下来之后我们才知道，这个房子本身所在的街道虽然还不错，但是背靠背的那条街就不行，很多难民和福利家庭住在那边，这个是入住以后才慢慢了解到的。如果是第一次买房自住的朋友，可能需要在这部分多花一些功夫，我记得有的楼主说过可以下班后去房子附近观察周边邻居，甚至周末的晚上去听一听是不是总有人开party，放声音很大的音乐之类的。一般附近有福利家庭，容易有这类的问题，这些我们买第一套房时候没有经验，全部都踩雷了。
还有一个当初买房时候我觉得是优点的，是这个房子前面有一个幼儿园，那时候想着也算是一个特色，有小孩送去幼儿园都不用开车，直接从围墙丢过去就行了 。但其实，幼儿园就在隔壁的坏处是，白天的时候充斥着孩子们的吵闹声，如果家里有老人，其实不太适合，时不常还有孩子们丢过来的球之类的，要给他们丢回去。不过我们养了狗之后，这些球就都变成狗狗的玩具了。
紫苹果的投资理念二：穷就节省每一分钱
说回来买第一套房的资金准备，之前说了32万的一套房，买的时候楼主有2万的存款，楼主男友有2万多的kiwi saver，就这样，还没有达到20%的首付。但是由于这是第一套房，银行其实对于第一套房的买家是有一定的政策倾斜的，当年的政策是最低可以10%的首付贷款，当然，对贷款人的收入是有一定要求的，当时楼主和男友的收入在打工人里边还算中等的，所以满足这个政策要求，于是拿到了贷款。但是使用这个政策也有一个坏处，就是利率是高于一般银行利率水平的，也就是说，要尽快摆脱这个低首付的区间到达20%。
在贷款时有一个小技巧，针对高收入的贷款人，如果一次性不管是贷款了30万，50万，100万，可以把贷款拆分成几笔来进行，比如说30万可以拆分成10万20万，50万拆分成25，25，100万拆分成，30，30，40。这样做的好处是，如果你半年之后薪水存了5万或者更多的时候，可以把小笔的贷款break，还掉大部分，然后降低利息。并且如果利率是下行的，break 每一笔贷款都是有违约金的，拆分成小笔的贷款，可以在你需要break的时候支付尽量少的违约金。另外，在你投资的后期，可能会根据需要分出一部分房产到别的银行去帮助你做其他的贷款，这样你的贷款要各种拆分，就可以帮助你用最小的违约金完成你要解除的贷款。
对于收入不是特别高的贷款人，可以跟银行申请一个revolving credit，大概的意思就是一笔小额的浮动贷款，不管你是存了5000还是1万，都可以去还掉贷款来减少利息，如果临时需要拆借的话，又可以从贷款里拿出钱来。这个适合手头时常会有一笔短期不用的小笔资金的贷款人，来降低利息。当然，如果管不住自己消费的朋友就不要轻易使用了，毕竟这个浮动利率的贷款利息还是比较高的。
以上不管哪一种方案适合你，节省的都是你的成本，我时常说，可以不浪费的，哪怕是一分钱，也不浪费。在投资初期，减少开支，降低不必要的消费，尽快还掉部分贷款或者攒足下一笔投资的首付，积少成多，是像我这样靠不了父母的打工人，必须要承受的代价。当然，更好的方案自然是提高你的收入，节流与开源并进。
不瞒各位，在投资的前2年里，我们基本上没有太多的消费开支，什么海外旅行飞机邮轮，不存在的；奢侈品店，绝对不进；甚至是饭馆，能在家里做就不出门吃；至于家里空房间，肯定是住满了房客的。不是说推荐大家一定要这样做，但是如果你穷，没有能力赚钱，又大手大脚，凭什么你要比别人来的成功呢？
紫苹果的投资理念三：别人不买的差区才是漏
买差区还是买好区？大部分的华人都喜欢买好区，好区好房最佳；好区差房也不错； Location, Location, Location
对不对呢？当然对！否则也不会被称为投资金句。
但是大家都知道好，肯定就抢啦，没有钱的穷人你抢不到，连入场券都拿不到，又有啥用？
那么要在你够的着的区域下手，甚至没有人看的上的差区下手，另辟蹊径，才有独到之处。
你说对不对？
为什么开篇要说投资房产已经9年这事儿呢？因为如果你没有参与过一整个房产周期，你很难说你已经看懂了房市。一个房产周期一般来说是7年，快也可能5年，慢也可能9年，就是个大概范围吧。很多人认为好区好房的价值在于，好区的涨幅会比差区要大，涨的也快，实际上是不是呢？涨的快，也许；涨的多，未必。据我本人的体验，在一个上涨周期中，好区好房会先涨，差区差房则后涨，整个上涨完成之后，涨幅其实是差不多的。我指的是百分比，而不是绝对值，很多人可能看到的只是绝对值。
那么在涨幅相同的情况下，又是不是买好区和差区房产的收益差不多呢？并不是，差区房产的收益其实超过好区。
很多小伙伴要不服了，照我这么说好区好房还不如差区差房，那为什么大家不选差区差房呢？答案也很简单，因为投资差区差房烦心啊，事情多啊，差租客多啊，如果自己管理的角度来说，的确是这样的，我就是在这样做管理差区差房的过程中，把自己培养成了一个专业的房屋管理的。如果你是个忙碌的上班族，又要自己管理房产，那么确实不该选差区差房，但是如果你本身就委托房屋管理公司的情况下，好区好房的优势就体现不出来了。。。
那么差区差房的优势，到底体现在什么地方呢？
1. 投资回报率高。--这个道理很简单，房价低，租金却相对高。
2. 现金流高。--听上去是在重复第一条，不全然，因为现金流决定了你什么时候凑够下一套的首付，以及在银行收紧信贷的时候，你能够比别人贷到更多的贷款。
3. 租客稳定。--虽然差租客多，但是这些租客一辈子不买房，甚至不爱挪窝，一住好多年，好区的租客是不是动不动就自己买房了？
4. 好出租。-- 想不到吧，低价位的房子，什么时候都是好出租的。
缺点嘛，也很明显
1. 维护高：差区租客嘛，一般没有那么爱惜东西
2. 租客烦：可能动不动出问题，当然，如何选择合适的租客，这个是一个专业的话题，有机会我再展开来说。
3. 其他？暂时没有想到，有没有小伙伴可以提醒一下。。
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紫苹果的投资理念四：当下就是最好的买房时机
有人说，你的成功无法复制，因为现在已经不是你买房的那个年代。但其实，现在就是最好的时机，如果没有抓住当下，明年你就会后悔错过了现在。
10年前我买房的时候，很多人在说上一个十年的房价有多么多么便宜，认识谁谁谁用不到10万的价格买了多少套房，现在价值几何；但是错过了已然错过，感慨又能如何？那么现在回头看10年前我买的第一套房30万出头，现在的 评估价也70来万了；就不说第一套房，我最近一次买入的2套联排小unit，买入时78万的2套，现在评估价也超过90万了。所以只要你手头有资金，现在就是最好的买入时机。
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发表于 2021-2-1 22:34:09
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