奥克兰房屋检测，专业注册持牌

Ethan2014

AAA房屋检测（AAA PROPERTY INSPECTION) 是新西兰注册的专业房屋检测公司，检测师Jack持有新西兰建筑工程监理和工程造价学历，是新西兰建筑官员协会BOINZ(Building Officials Institute of New Zealand)的Accredited Building Surveyor和工程监理LBP(Licensed Building Practitioner)会员, 有多年本地民宅和商业建筑工程监理经验，熟悉建筑施工流程，法规以及各种建筑材料，对房屋建造，翻修，保养有丰富经验，可以为客户提供专业的口头和书面检测报告，根据房屋实际状况给出经济实用的维修保养建议和解决方案。

主要服务项目：
1. 房屋买、卖或拍卖前的全面房屋检测 (Pre-Purchase / Pre-Sale Building Report)
2. 出租房健康报告 (Healthy Homes Inspection)
3. 银行要求的房屋漏水风险评估报告(Weathertightness Report)
4. 红外线热成像检测 (Thermography Inspection)
5. 新房质量评估报告 (Handover Inspection Report)
6. 旧房维修咨询 (Maintenance Report)
7. 未经申报的改建/加建评估报告（Third Party Safe and Sanitary Report）
8. 毒屋检测 (Meth Testing)

欢迎咨询：
电话：0225368877
微信：antgroupnz

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自查房屋是否漏水小诀窍：

1.地板是否鼓起？有的话意味着长期受潮，甚至泡过水

2.天花板是否有水渍？如果有说明屋顶漏过水

3.地角线或天花线是否鼓起，变形，脱落等？是的话说明过于潮湿，有漏水可能

4.墙上是否有霉斑？若有，意味着墙板受潮严重，里面有漏水的地方

5.近墙脚的地毯是否潮湿发霉？一旦有，说明有漏水发生

6.门窗边的装饰压边条是否鼓起，变形，甚至脱落？如有，则要注意漏水问题

7.墙角处是否墙皮剥落，发霉？若是，说明有过漏水，因为墙角容易漏水

8.室内是否有霉味？如果有，意味着房屋内湿度超标，不排除有漏水可能

以上8点是较为常见的漏水判断方法。当然，实际屋检中，会用专业的湿度测试仪来确定是否漏水。

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屋检需要了解的10个最重要的细节：

1.地基稳定牢固
2.结构坚实耐用
3.屋顶不漏水
4.外墙状况良好
5.内墙干燥
6.电器工作正常
7.供水充足
8.排水畅通
9.房屋安全、健康
10.没有虫害的迹象

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新西兰房东和房客请注意：

由上届联合政府通过的革命性住房租赁修正法案将在4周后正式生效，届时将有约60万处房产和150万新西兰人受到影响。

去年8月，《住宅租赁修正法案》生效，但大多数最严厉的修改内容要到下个月才会生效。

目前，如果房东想要结束租约，必须提前90天通知租客，而租客只需提前21天通知房东，不久后，租客还将得到更多利好。

关于罚金：

房屋租赁的风险将变得更高：租赁审裁处对“坏房东”或“坏房客”的罚金上限将从5万纽币上升到10万纽币。

关于终止租约：

最具争议、也是最大的变化之一是废除“无理由终止租约”：从下个月开始，房东将不能在没有合法理由的情况下取消租约，这意味着他们不能无缘无故直接提前90天通知房客搬走。

从下个月开始，要想“赶走”租客将会困难得多。

如果房东想要出售房子，则仍然可以终止合同，但不再是提前42天给予租客通知，而是要提前90天。

不过，房东也可以提供其他理由，但理由必须是真实的，比如要进行拆除或改变房屋的用途。

在新修订的法律下，如果租客出现三次反社会行为，房东也可以终止合同。

不过房东主须在90天内分别向房客发出三份书面的反社会行为通知，然后向租赁审裁处申请终止租约。

其他可以申请“赶走”房客的理由有:

• 如果房客在90天内三次不按时交房租，且至少逾期五个工作日；

• 如果继续租赁，房东会比租客遭受更大的困难；

• 业主或其家庭成员或雇员要求将该房屋作为主要居住地。

关于租金：

从去年8月开始，每3到6个月涨一次租金就被定为违法行为，现在已经改为只允许每年涨一次租金。

而从下个月开始，房东和管理人员将被禁止在没有明确价格的情况下发布出租房广告。这将有效地取缔议价租赁或租赁拍卖。

Tenancy Services表示：“在没有标价的情况下，出租物业不能公开打广告，房东也不能邀请或鼓励租户进行租金竞标，以期获得高于广告的租金。”

关于租住期间的权利：

Tenancy Services表示：“租户可以要求对房屋进行改动，如果改动很小，房东不能拒绝。且房东必须在21天内回应房客的改动需求。” 房东不能禁止租户将内墙刷成另一种颜色。

在光纤宽带方面，从下个月开始，租户可以要求安装光纤宽带，如果安装不需房东出钱，除非有特殊豁免，房东必须同意。

关于隐私和诉诸司法：

在隐私和诉诸司法方面，禁制令允许从已公布的租赁审裁裁决中删除姓名和身份细节。

对于房东或管理人员来说，即使已经有了不利于租客的裁决，他们也很难通过过往裁决找到这些“坏租客”的名字。

关于租约合同：

从下个月开始，所有租户将租约转让给他人的请求，房东都必须予以考虑。

Tenancy Services表示，“房东不能做出不合理的拒绝。如果一份住宅租赁协议里写着禁止转让租约，它就是无效的。”

此外，房东不提供书面租赁协议将是违法的，从2月11日起，房东将需要保存并提供新类型的信息。

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LIM Report和Property File的区别：

LIM Report的涉及范围广泛，包含了房屋的zoning（土地使用分区）、soil（土地）等方面。我们通常建议买家拿到房屋的Property File，它和LIM Report的涵盖范围不同，有些在LIM Report上没有涉及到的方面，在Property File上也许会涉及到。

例如，一套房子在Property File上登记的是四房一厅，但现已改成了五房一厅，这说明屋主没有将房屋的改变申报到council。因为如果屋主有申报的话，那么在Property File上会显示五房一厅，而LIM Report上却不涵盖该信息。

总之，LIM Reprot主要涵盖了土地方面的信息，而Property File主要涵盖了房屋本身的信息。

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[Weathertightness房屋防水知识篇]

房屋防水取决于外墙，屋顶坡度等至少10个因素，简单介绍一下，供大家买卖房屋参考。

1.Wind zone 风力区
风力大小不同是对同样材质的房屋造成的漏水风险是不同的，例如奥克兰属于中等风力区。

2.Number of storeys 楼层
楼层越多，漏水风险更大。

3.Roof pitch 屋顶坡度
屋顶坡度越大，漏水风险越小，平顶房屋的漏水风险更大。

4.Eaves 屋檐
屋檐越宽，越能更好的保护门窗，漏水风险越小。

5. Roof/wall intersection design 墙和屋顶连接
很多老房子的墙和屋顶连接的防水做得不好，漏水的风险会大很多。

6. Guttering雨槽
内置雨槽比外置雨槽漏水风险要大。

7. Envelope complexity 房屋设计的复杂程度
房屋设计越复杂，漏水风险越大。

8. Balcony design 阳台设计
建在生活区域上方的阳台以及悬桁式阳台的漏水风险比较大。

9. Cladding 外墙
没有cavity比有cavity风险要大，Monolithic外墙如果没有cavity漏水风险超过50%。

10.Section contour土地坡度/落差
土地坡度越大，越增加地表水冲刷房屋的风险。

按照上述要素可以轻而易举的得出结论，一个建在平缓地面上的单层、大坡度屋顶、有屋檐、外置雨槽、简单设计、外接阳台、砖房的房屋漏水风险大呢？还是建在陡坡、多层、平顶、无屋檐、内置雨槽、复杂设计没、悬桁式阳台、没有cavity的monolithic外墙的漏水风险大呢

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Plaster外墙

众所周知，1990年代中期到2000年代中期新西兰因为建筑法规的错误导致大量漏水房出现，大家习惯叫它们plaster。其实这不是正确的叫法，正确的叫法是Monolithic cladding，意思就是“整片，没有接缝的外墙”。

Monolithic cladding 又细分为三类：
第一类就是大家说的plaster/stucco，简单说就是“批灰”；第二类叫texture coated fibre cement sheets，就是水泥板；第三类叫EIFS，就是水泥板内衬泡沫保温材料。在那灾难的10年，这三种材料施工的共同问题是在外墙与未经防腐处理timber frame之间没有留出cavity，水一旦进入，timber frame很容易腐烂。

据估算有超过10万套住房受到影响，政府在很长一段时间并不承认建筑法规的错误，直道越来越多的漏水房被发现，政府出台相关规定解决漏水房维修的问题，由政府和相关地方部门各出资25%，业主出资其余50%。到时至今日仍有很多漏水房并未得到修缮，因为业主自己承担不起50%的维修费用。

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漏水房对健康的危害

水分穿透外墙或屋顶浸入木架，使木头腐烂变质，霉菌孢子发芽并迅速生长。 霉菌是已知的过敏原，长期居住会严重影响人体健康，尤其会影响那些已存在过敏症的人，免疫系统尚未完全发育的幼儿，和免疫能力较弱的老年人。

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2月11日起，新西兰租赁法改革将正式生效。房东、租客都应熟知法规变化细则，了解自己的权利义务。

此次变化是35年来最大规模的租赁法改革，新西兰150万租户都应该了解自己新的权利义务。

那么，关键条款有哪些变化呢？

对于租客：

租客要想终止合同，需提前28天通知房东（之前为21天）。这是为数不多的有利于房东的变化之一。

对于房东：

租金现在只能每年涨一次（之前为每半年）。

房东不得无故终止租赁合同，必须有充分的理由，如卖房、房东要搬来自住等。若遇到不合理的租户，房东可以在90天内向租户发出三份书面的反社会行为通知，并向租赁法庭申请终止租约。（以前，房东终止租赁合同并不需要给出任何理由。）

房东卖房或搬来自住需提前90天通知租客（之前为42天）。

房东不得拒绝租客的合理要求，和一些小的改变。租客做出改变之前，需提前21天寻求房东的书面许可，然后租户自己付钱安装。比如，安装自己的洗衣机、洗碗机、门铃、安全警报、可视警报、卫星天线、电视天线、窗帘、架子、挂画钩、婴儿门、内部锁、建一个绿植区或花园等。只不过，租客搬离时房东可以要求将房子恢复原状。租客搬离前要把东西收拾好。

固定期合同到期后自动变成周期合同（periodic）。如果你签订了一年的定期租赁合同，时间一到，该合同就会自动变成周期合同。双方都愿意的话，可以签订新的固定期合同。

禁止以竞拍的形式招租。也就是说，租赁广告中必须标明租金，实际的租金必须公开。

租户有权转让租约，即把房子转租给另一名租户。不过，租户需告知房东新租客是谁，并提供新租客的详细联系方式。转租前需要得到房东的书面许可。

租赁法庭的变化

租赁法庭打官司也有变化。之前租赁法庭最高只能判罚5万纽币，现在上升到10万纽币。

另外，租赁法庭中胜诉的一方可以匿名。这意味着，如果你作为租户打赢了与房东的官司，并获得了姓名禁制令（匿名），未来的房东和其他人就不会看到你曾经打过这个官司，不会影响你未来的租房等。

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如何判断房屋地基沉降

地基沉降的一个主要信号是墙面/地面/横梁出现裂缝，地基沉降造成的裂缝通常呈对角线，比如，墙壁裂缝突然出现在建筑内部的水泥墙面或建筑外部的砌砖上，地基沉降裂缝通常比发丝裂缝还要宽，这可能是由于结构的自然运动造成的，且裂缝的顶端通常较宽。

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屋检中有朋友问起保温棉是不是越厚越好？

通常，更厚的保温棉隔热效果更好，它可以减少冬天时房屋内部到外部的热流，夏天时则从外部到内部的热流。将保温棉的厚度加倍会使保温棉的R-Value值翻倍，从而将热量损失减少一半。但不同品牌保温棉，即使厚度一样，它的R-Value值也会不同。

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购买房屋之前进行房屋检测的三个理由：

1.您可以事先知道房屋有哪些问题，来决定是否购买。

2.知道房屋存在哪些问题，您可以和卖家来协商降低售价，以支付解决这些问题的费用。或者让卖家来负责维修。

3.您可以获知目前的房屋状况，及如何解决的专业建议。

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房屋有漏水可能的处理：

在检测到进水或房屋漏水风险很高的地方（尤其是plaster批灰外墙且没有cavity的房屋），可以根据要求使用无创湿度计进行湿度测试。 如果需要进一步调查任何问题（即湿度读数高于可接受的范围），则需要屋主允许使用侵入式（探头式）湿度计进行湿度测试。 如果读数仍然很高，我们建议进行进一步的侵入性检查。

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如何判断房屋漏水

房屋漏水很难识别，并且在严重损坏之前不会被发现。如果怀疑有漏水，建议征求专业人士意见。 漏水迹象可能包括：

+外墙上有发霉的污渍
+内墙或地毯上有污渍或水渍
+室内湿度过高
+即使房屋通风良好，也会发霉
+地角线，天花线，内墙板的鼓起
+天花板有水渍，霉斑或下垂
+地板鼓起，下垂或不平整
+门窗边的装饰压边条鼓起，变形，甚至脱落
+墙角处的墙皮剥落，发霉
+室内有发霉的气味
+螺丝，钉子，铁件生锈

如果您的房屋有以上迹象，可能是房屋漏水了。

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房屋湿度过高有哪些影响：

*会损坏油漆，墙纸，墙板和窗帘
*滋生霉菌/真菌，会危害人的健康
*使您的房屋难以加热，增加取暖的电费
*会导致木材逐渐腐烂，影响房屋结构稳定
*减少房屋居住的舒适度
*降低房屋质量，减少资产价值

多达15％的新西兰人对房屋中生长的霉菌，孢子及其副产品过敏。 过敏通常表现为哮喘，头痛，湿疹，肠胃炎和打喷嚏。 潮湿的房屋与因呼吸系统疾病（例如哮喘），失去工作和上学时间而去看医生的人数增加有关。

房屋湿度过高可能是由于：

*水分从外面进入房屋，尤其是房屋的漏水和潮湿的地面
*诸如淋浴，洗涤，烹饪甚至呼吸之类的日常家庭活动所释放的水分
*从不通气的燃气加热器释放的水分
*室内通风不良

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如何对plaster外墙进行定期清洗

通常，对plaster外墙进行常规维护，需定期清洗外墙，以延长外墙材料的使用寿命。对位于海边的房子尤其重要。

清洗前，请仔细检查外墙上是否有裂纹或破损，检查穿透外墙的挡雨棚pergolas，悬挂式阳台deck，各类仪表箱meter boxes，挡水条flashing，螺栓，螺丝或扶手handrail等是否密封良好。如有以上问题，则不能用水清洗，先找专业人士及时处理。

清洗时请使用软刷和低压水管，避免使用高压水枪，因为会损坏Plaster外墙，引起漏水。对于墙上的青苔和顽固污渍，需要使用特定的清洁产品或将漂白剂与四倍量的水兑一起，用软刷来清洗。用足量的低压水冲洗掉外墙上的残留物。要尽量避免在潮湿松软的地方使用梯子，注意安全。

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屋检中发现不少砖墙老房子的通气孔（weep holes)没开，或者砖墙下方通气孔被地表土（topsoil）覆盖住，这对房屋的湿度会有负面影响。

The importance of weep holes in brick building:

They provide ventilation to the wall cavities. This ventilation will help to prevent dampness, mildew and dry rot affecting the internal components of a dwelling. Weep holes also provide a drainage system to allow water, flooding and condensation to escape the wall cavity.

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如何简单识别Weatherside和HardiPlank：

1. Weatherside 比 HardiPlank 略厚。

2. Weatherside板之间的连接条是金属的，而HardiPlank的连接条是塑料，且Weatherside连接条比HardiPlank的更宽。

3. 钉子和Weatherside板表面齐平，而不像HardiPlank会稍微凸起。

4. 如板面有破损可以看见底色的话，通常weatherside为棕色，HardiPlank为浅灰色。

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最近有朋友问：晚上会偶尔听到房子发出“咔咔”的声音，是不是房屋结构什么问题？

其实，到了夏天不少房子会发出这种异响。因为新西兰房子多数是木结构，当白天被阳光照射发热，房屋木结构充分热膨胀。当太阳下山了，气温逐渐降低后，或遇到夜里下雨，木结构就会遇冷收缩。木结构之间在热胀冷缩过程中不断重复“挤压-释放”的过程，因此，听到的声音是其摩擦发出的。这种声音可大可小，位置不同。但往往发生在日照充足的方位。等夏天过了，天气变冷，这样的异响就会减少，甚至消失。

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Dux Quest Piping

Dux Quest水管是上世纪70 年代末至 80 年代初用于房屋的黑色塑料水管。 有报道称新西兰各地的Dux Quest水管和配件经常破裂后，该产品停产。据说目前保险公司不会承保 Dux Quest 水管破裂造成对房屋的损坏。

Dux Quest水管很容易识别。 它是独特的黑色水管，侧面印有白色字样的“Dux Quest”。

如果房产有Dux Quest水管，则需要考虑更换成本，因为更换水管比简单地修复渗漏更可取。

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如何正确清洁维护外墙：

适当的定期清洁会让外墙材料使用更久，看起来更好，清洁可去除可能加速变质的污染物。

每年至少清洗一次房子外部。使用低压软管、软刷和温和的清洁剂彻底冲洗干净。如果洗涤剂不足，请使用 1 份家用漂白剂兑 4 份水的溶液，然后彻底冲洗。如果使用漂白剂，请戴上安全眼镜、防护手套和衣服。尽可能别让含有漂白剂的洗涤水进入花园或雨水系统，引起污染。

不要在timber weatherboard和cedar外墙上使用高压水枪——它会让水通过缝隙进入墙体内部，可能会导致外墙长期损坏。也不要对可能含有石棉的旧纤维水泥墙（Fibre cement plank weatherboard)进行喷水，可能会破坏墙体表面，使石棉暴露出来。高压水枪只可用于纯水泥外墙，但需要避开外墙接缝和门窗框周围，以免使水进入。

在地热或近海区域（一般来说500米以内）将清洁频率提高到 3 个月/次。

每 3-4 个月清洁一次外墙上的门窗玻璃，在近海区域需更频繁。