本帖最后由 皇家骑士 于 2021-1-5 18:17 编辑
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道理很简单。利息率什么时候会飙升?那必然是经济爆红大家非常赚钱的时候。那么经济爆红大家都赚钱的时候房价会暴跌?感觉不太可能。就算自己收入没有增长,付不起按揭了,最多是卖房了事。也不会亏到哪里去。这一场交易,一面是很可能赚每年3-5%的收益,另外一面是有可能打平或者微亏出手。这种买卖,实际上是很值得的。风险小(虽然不是没有),可控,收益可能又相当不错。
自从尝到了仅还利息带来的甜头(极大地缓解了现金流),我就再也不肯还本金。银行那边实在不肯了,就还一点本金,然后过一阵子再贷出来。实际上还本金一点意义也没有。就好像我做生意租了个店面,只要我付得起店租,我的生意就可以一直开下去。哪一天我不做生意了,卖了生意,退了店一了百了。
同理,我租了银行的钱来买房子,利息就是 租金,资金就是店面,房子就是我的生意。只要我付得起租金(利息),这个生意就能一直做下去。哪一天我不做这个生意了,我就卖了房子,把本金还给银行,收益我自己留着,完事。至于房贷是20年还是30年,有什么差别呢?每个人都是房子的匆匆过客,只能拥有一段时间而已,完全不需要考虑 “什么时候能够还清房贷” 这个问题。你在街上摆个摊卖煎饼果子,只要考虑果子好不好卖,利润够不够付摊位费就行了,为啥要操心啥时候能把街道买下来?
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又过了几年,2019年底吧。欲望这东西是没底的。我们又在想要升级自住。就房子而言,三号房基本上是城区房子的典型了,再升级,要么是城区豪宅,要么是乡下LIFESTYLE。这个时候,屯里房子的中位数是60万上下。三号房的市场估价到了85万(政府估价78万)。利息跌到了4%。
我们给自己的新房设定了一个目标,中位数的2.5倍,也就是150万。那么同样的问题又来了,没得钱首付。我再次把死马拖了出来,打算再跟银行商量0首付。从前尝过甜头之后,我就再也不肯出首付。
按照当时的情况,我们的三套房(一号,三号,四号)加起来185万市价。欠贷款114万。假如我再增加150万刀贷款买五号房,我的资产总额是150+185=335万刀,欠贷款150+114=264万,自有资产比例71/335= 21% 。
这个时候,储备银行已经对自有资产比例有了严格的限制,必须要30%。这么算下来,贷款基本可以确定没戏。
然后再算算能不能还得起。
目前114万刀贷款,每周需要偿付利息880刀左右,加地税保险等,每周需要支出1100刀。一号和四号房的房租收入是800刀每周,我需要额外支付310刀来换取自己居住在三号房(当时类似3号房的市场租金价格是650刀每周)。其实这个已经是很划算了。
假如再增加150万刀贷款,贷款总额264万, 每周利息2000出头,加上地税保险,每周需要准备2300刀。但是因为买了五号房,我们可以住进去,那么三号房又可以出租,预计租金650.所以三套房租金1450, 我自己还需要填进去850刀每周。 从道理上说,每周付850刀来住一个相当于2.5倍本地中位数价值的房产,还是相当划算的。各位不信的话,可以在自己本地研究研究。
但是我们现在是每周付310,额外每周多付500多刀,就要严重地降低生活水平。我不乐意。而且上面说了,银行也不肯贷款啊。
而且因为比较穷,我们还不得不设置了两个标准:第一,必须不付首付(因为我们完全没有储蓄)。第二,不能增加目前的每周住房费用金额,因为不想降低生活水平。也就是说,必须控制在300刀每周以下。
听上去很疯狂,很梦幻,对吧?啥代价也不想出,就要换大房子。
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