一个穷人的买房之路

皇家骑士

我们两口子是2004年过来，2005年下半年申请技术移民，2006年初批的身份。住在蛤蟆屯。

自从我们2007年买了第一套房子之后，从2008年下半年开始，为自住所支付的代价，一直是等于然后是远远小于相应居住条件所对应的租金的。十几年来，我们每周开支的住房费用都只有小几百刀，住的都是整套的房子。

下面涉及到的数字和时间都是真实的。细节情况基本属实，但是有细微的遮掩和改变。

（1）

2007年，我们卖掉了国内的房子。那是一套房改房，我们赶上了福利房的最后一波。60平方的房子，卖了30万人民币，当时觉得是卖了天价了。现在那房子估计至少能卖300万。

30万人民币汇过来，当时大概是5万纽币吧。这便是我们所有的家当了。

2007年正是那一波房价最高的时候。大约因为是新顾客，新移民，没啥光荣历史可以证明自己靠谱，ASB银行说要20%首付，这意味着我们只能买不超过25万的房子。后来选来选去，选了个当年竣工的新房。为了方便叙述，这套房子，就叫做一号房吧。

300平方米独立产权的地皮，80平方米的建筑面积，三个卧室。现在看来是小得很。但是当时，感觉是比我们在国内那套老破小强多了。开放式厨房，大落地窗，木头阳台，带家电精装修，如果不介意没窗帘的话，真的是拎包入住。看着就很高端（当时的感觉哈，不许笑！）。还有个内进车棚，下雨天出门也淋不着。三个独立的互相不影响的车位。环境绿树成荫芳草萋萋，跟我们之前租的那种地毯起毛破损，墙壁斑驳发霉，连窗框都烂掉了窗户开不了的房子相比，那是真香！

价格是27万，首付需要五万四。当时屯里的房价，经过2004-2007年的暴涨，中位数大概是40万。这个一号房，价值是中位数的70%

我们不够首付。而且申请表填完银行说我们收入也不够。当时我全职，时薪大概是18刀，当时的最低工资大概是12左右（不是记得很清楚了），我老婆在读语言学校，没有收入。

眼看着买房就要歇菜。结果峰回路转。

（2）

正在纠扯皮中，我老婆突然告诉我说她找到了一份工作。我十分敬佩她。当时她雅思只有3分。基本上就是哑巴加聋子的水平。然后她居然被某个专门负责购物中心和超市清洁的公司给录取了，每周10个小时吧，在一个超市里上夜班做清洁，开个扫地车清洗超市地面。她是语言学校教了CV的写法，她写了就到处发，反正发邮件也不要钱。结果是瞎猫撞到了死老鼠。要知道当时她连驾照都没有。上班的第一天就把人家的扫地车给撞坏了（转弯的时候撞墙上了）。

正是因为多了这份收入，银行很勉强地批准了贷款。差了四千刀首付的问题，银行也算了。

付完钱，我们基本上也就是和广大KIWI们一样，口袋账户都是空空的。连窗帘都是攒钱分批做的。TRADEME上买了一圈二手家具和家电，开开心心搬了进去。

后来去买财产保险。AMI问你全屋家当值多少钱，我算了下，说大概2000.结果人家2000没法保险，保额至少2万起。我只好捏着鼻子说对对对那就算两万吧。那些家具家电如果都是新的，大约没准可能值得两万？

总价27万，贷款21.6万，利息是定了五年，9.8%每年。2007年11月交割的。2008年房价哐地就跌了。很多人大约还记得那段房地产界哀鸿遍野的日子。我的邻居们，跟我一模一样的房型（同一个开发商），都是26万甚至25万买下的，就差了几个月，我就亏了一两万。然后利息也一泻千里，直接跌到了7%左右。

此时（2007）我们的居住情况：一号房，80平方米三房，每周按揭本息合计500左右（可能有出入，记忆不准确了）。类似的房子租金在每周300刀左右一套。

皇家骑士

（3）
我当时不懂，贷款利息被银行建议定了5年，于是就定了五年。后来过了大半年，利息跌下来之后，我和ASB联系，要求破除合同重新定。于是交了大概三四千刀的罚款，重新定了利息。好不容易几个月攒了点钱，又没有了。但是这实际上是里程碑的第一步。在重订了利息之后，我的按揭（等额本息，TABLE）的还款金额和房租已经不相上下了。也就是说，如果我租这么个房子，差不都也要付这些钱。

到了2010年，我女儿出生了。我们两口子光荣地领取了COMMUNITY CARD， 成为持证穷人。我老婆当时正在怀大读书，因为要带娃，我只能每天工作半天。幸亏我遇到了一个好老板。当时是真穷。我老婆没工作，我有工作，我们的情况完美地落在了福利制度的空隙里，所以我们既没有拿到产假薪水（因为娃她妈没工作），又没拿到那定额的生产补助（因为我有工作而且收入超标）。于是孩子出生，一份钱政府资助都没有。

我女儿是在她妈妈STUDY BREAK (两周) 的第一天出生。两周后开学，我老婆又回去上课了，一节课不耽误。新西兰的制度和同学确实好。她有时候把娃带去教教室（因为我下午要上班），同学们帮她写笔记。上台PRESENTATION 的时候，老师在台下帮着抱娃。

此时（2008）我们的居住情况：一号房，80平方米三房，每周按揭本息合计400左右（可能有出入，记忆不准确了）。类似的房子租金在每周300刀左右一套。


（4）
就这么过了五六年，到了2013年。这个时候，利息已经降低到5-6%。奥克兰的房子刚刚露出疯涨的苗头。我跟我老婆说我们不然再买一套投资房？过两年卖掉，赚个三五万，也好升级一下我们的居住条件。就算不升级房子，赚钱总归是好事。

好固然是好。事后证明我选的时机也是极准的。但是奈何没首付！当时我老婆毕业了在打零工，我辞了工做点小生意糊口。我们还有一个孩子。几年下来一分钱存款都没有。

前面说过的一号房，27万买的，现在实际估值只有25万了 （还不如五年前呢）。五年的房贷还下来，我们还欠着着银行20万。因为银行是按照房产的买卖价格来估值的，所以一号房还是算27万，我有7万自有资产。

死马当活马医吧。我厚着脸皮给我的账户经理（但凡你在银行有了房贷，你就会有个账户经理跟你联系）发了个邮件。我说你能不能借钱给我买个房子。我没首付。但是看在我在你们银行开户10年的份上（实际上是9年），能不能考虑下？

2013年那个时候，储备银行还没有出台LVR 政策。但是各个银行有自己的土政策。虽然奥克兰房子已经涨得不要不要的，但是当时全国各地都还很萧条。银行也没啥房贷业务。被我软磨硬泡的，居然答应了！100%贷款，预批26万贷款。

银行向我解释了，他们是这么算的。 我的一号房27万，预计要买的房子（叫做二号房吧），假定是25万，那么总资产就是52万，他们最多愿意贷款总资产的90%（不知道依据了一个什么内部政策），也就是46万。我已经欠了他们20万，他们最多再给我26万。而且因为综合的自有资产比例很低，不仅没有返现，他们还要另外收费一千多，叫做什么“低资产比例贷款费”。

请记住这个计算方式。后面还会反复用到。这是我第一次知道银行抵押比的计算方法。后面所有的房产投资都会遇到这个方法。这是最重要的计算公式，没有之一。

26万就26万吧，聊胜于无。我们于是开始找房子。找来找去找不到，看得上的房子都是30万以上。

有一天回家，我们遇到当时卖房子给我们的那个中介，他正在我们邻居门口的篱笆上钉广告，原来是我们的邻居要卖房。我们也是找得累了，直接就跟他说，你也不用搞什么OPEN HOME，我们现在就给OFFER。邻居的房子跟我们的一模一样，价值啥的我们都清楚，连验房都免了。

于是那个中介赚了个快钱。一番讨价还价，二号房以25.5万成交。我们仍旧贷款了26万，多余的5000用来支付那个贷款费，律师费，诸如此类。这个二号房，当年（2008）我的邻居是以25万买的，现在25.5万卖给我。扣除中介费，他持有房产五年，实际上还亏本了。

好了，我们也算是有投资房的人了。二号房入手，是一分钱没花的，只是签了一堆字，背上了一笔债务而已。
但是持有投资房的日子并不是那么好过的。

此时（2013）我们的居住情况：一号房，80平方米三房，每周按揭仅付息（不还本金）200左右（可能有出入，记忆不准确了）。类似的房子租金在每周350刀左右一套。这个时候，已经比租房划算很多了。

皇家骑士

（5）
2013年那个时候，租房市场比较冷清。我们买下了房子之后，一个多月都租不出去（不排除是洋人管房经理太懒），而房贷却哗哗哗地付出去。我们本来就没啥存款，现金流很快就扛不住。

我于是跟银行商量，能不能只还利息。当时这是个应急之举。但是后来却发现，这个无心之举却成为了一个无比英明的决策，彻底地打开了房产投资的大门，而且深刻地转变了我的观念。

当时的情况，房租是比利息高的。但是架不住动不动就空置，再加上地税保险和维修，实际上每年这个投资房（2号房）都出现轻微的亏损。亏损的金额大概是一两千刀吧。进了所得税，也就降低了几百刀所得税。负的现金流是真的。只不过一年一两千刀，还在我们的承受范围以内。维持是可以维持了。

但是房市就是那么诡异。奥克兰的房价在2014年风驰电掣的暴涨，屯里的房价统计数据也被新区的新房拉动上涨，但是旧房子一直都冷冷清清。到了2015年初，仍旧是这么一副不死不活的样子。

人的欲望是按耐不住的。随着孩子的长大，我们又起了升级自住房的念头。

此时（2015）我们的居住情况：一号房，80平方米三房，每周按揭仅付息（不还本金）200左右（可能有出入，记忆不准确了）。类似的房子租金在每周350刀左右一套。



（6）

当时（2015年初）屯里的房价中位数大概是50万左右。我们打算搞个50-55万的房子。相比从前中位数70%的房子，现在买个相当于中位数的房子，妥妥的算是升级。

但是钱从哪里来呢？没得钱。首付那是不可能有的，一分钱都没有的。我们还是那个德性，攒不下钱。

还是那句话，死马当活马医。我又厚着脸皮写邮件去给银行的账户经理，说我们想买一套55万的自住房。首付没有的。你看看有啥办法？能不能像上次一样例外一下帮帮忙？

当时储备银行已经有了20%的LVR 要求。ASB给我的回复简单又快速：

不行。

皇家骑士

(7)

我挺沮丧的。但是因为这个回答也不意外，所以并不算个太大的打击。我想起从前那个算抵押比的公式来了。我现在的问题是自有资产比例不能满足储备银行的要求。那我就来解决这个问题。我把二号房给卖了，这样我的自有资产比就能上去。按照储备银行的要求，20%的自有资产比例，我们可以买个44万的房子，怎么也比我们现在25万的房子好了。如果银行肯松松手，多给一点，50万也可期呀！所以现在最要紧的，是把2号房给卖了。

于是我们在2月份找了个中介，OPENHOME 开了七八个星期，终于在4月份收到了第一个OFFER,26.8万。算算数字么，扣除了中介费我们大概能把欠银行的贷款全还了。利润那是没有的。持有的这两年还亏了四五千刀。象我这样炒房炒亏本的人，大约不多？

买家是个奥克兰人，倒是没啥条件，只不过交割日期设置在了6个月之后的10月份。我们当时不明白为啥要这样。但是也没太在意。银行的意思是，只要房子卖了无条件，就可以当作已经卖掉，可以谈新贷款了。我们犹豫了几个小时，也就把这个offer接了。

所以第一套投资房（2号房），在持有2年之后，以亏本收场。我们的房子，一号房也好，二号房也罢，从2007年底到2014年底，就完全没有涨过，整整7年。这也不是我独一无二的经历。屯里的旧房子，从08年初到15年初，七年间价格就一直阴跌。只不过是因为新区的好房子一直入市，才在统计数据上拉高了房价中位数。

我一直说我操控了屯里的房市。我一买房，房价就暴跌，我一卖房，房价就暴涨。2015年从四月开始，屯里房价暴涨。我四月份卖掉的二号房，到10月份交割的时候，那个奥克兰人直接在交割日卖了35万 （估计他是七八月无条件成交，10月份交割）。我这下才明白为啥他要延迟6个月交割，原来是奥克兰炒房炒出的经验。

满足了20%的LVR 条件，我们拿到了四十来万的预批（100%贷款），又开始找房。

（8）

找房自然是困难的。心比天高钱包（预批）却比纸薄。找来找去，好不容易找到一个GJ的 LAND AND HOME PACKAGE。原来报价52万，我们添了一个卧室（从四卧室加到五卧室），添了厨房储物间，添了个凉棚，加了一个20多平方的大DECK，总报价60万（含地皮）。

房子的设计，确实是喜欢。地点固然不太好但是好歹是新区，无尾静街，景色也好，600平方方方正正的独立产权地，220平方的大平层。60万能拿下真心不错。这个叫做三号房吧。

银行说贷款就这么多，剩下的十几万你自己掏出来。掏就掏吧。好在是个PACKAGE， 估计交房还得大半年以后，付款是一段一段的，有这个时间，我争取从生意里调度点钱出来。

但是事情的发展有些出人意料，这三号房最后仍旧是0首付拿下。

皇家骑士

(9)

自建房是个很麻烦的事。图纸改来改去，改好了提交BC又被打回来接着改。总之，五六月份谈好的房子，到11月都没批下来。当然也不可能设立合同和开工了 —— 因为图纸都没最后定，怎么会有合同呢？

我的预批却过期了。

2015年11月份，市政府公布了新的房产估价。我的一号房政府估价从25万（市价曾经都跌到和政府估价一样的水平上，够惨吧）直接跳到33万。

然后因为预批过期，需要更新各种资料，我找人评估了一号房，得到了38万的市价评估报告。然后，还是上面那个抵押比的公式套算了一下，在满足20%自有资产比的情况下，银行可以贷款58.5万，这差不多就是60万了。银行也没把这1.5万的差距太当回事，直接就批了60万。

三号房的图纸在12月得到了批准，2016年一月份动工，6月份交房。这整个时期，虽然我已经不再关注房市，但是当时房价仍旧是突飞猛进地飙涨。

2016年大概三月的某个日子，我在一号房的院子里溜娃或者是干活（忘记了），却看见我另外一个邻居要卖房。他跟我打招呼，说啊呀我这房子40万你买不买。我心里说你可拉倒吧，你的房子跟我的一样，我这个前一阵子才评估了38万，而且我感觉还挺有水分。我会花40万买你这个？再说我也没钱。

正好当天晚些时候，我的账户经理打电话告诉我说我的一号房贷款到期，问我到期后要选什么期限固定。我们聊了一会。结束的时候，她礼貌性地问我说还有什么可以帮忙的，我就开玩笑地把和邻居的谈话告诉了她。我说我的邻居要把他的房子卖给我，40万，我买不起。我为了买3号房（新房）已经花光了所有的额度和储蓄（其实我根本没有储蓄）。

第二天，我收到贷款经理的邮件，说我不能给我贷款40万那么多。我说没事没事，我昨天就是开个玩笑。我英文大约不好，让你误会了。抱歉抱歉。她顿了下说，如果是玩笑，那就算了。如果你真想买，我说不定可以批35万贷款，前提是你把三号房（新房）评估一下。她说三号房60万是一年前的价格了，而且是新建房的成本价，市价应该是不止了。

还有这种操作？？

此时（2016）我们的居住情况：一号房，80平方米三房，每周按揭仅付息（不还本金）200左右（可能有出入，记忆不准确了）。类似的房子租金在每周380刀左右一套。

皇家骑士

（10）

当时3号房屋顶和外墙已经好了，其他都还是半拉子。我约了人来评估。按照建筑图纸和已经建好的部分，以及周围地产的参考价格，后来评估出来的价值是70万。

再提一次上面说的那个抵押比公式。我们现在手里两套房，一号房38万（仍旧引用几个月前的估价），3号房估价70万，预期买的下一套（4号房）35万，总资产38+70+35=143万。贷款最多80%，也就是最多114.4万。我们尚且欠着银行80万（一号房欠20万，3号房欠60万），也就是说我们还能再贷款34.4万，差不多35万。这就是为啥我的账户经理说她最多只能批35万。

这个计算不是太复杂。希望我这么说，已经能表诉清晰。

于是又开始找房。说实话35万刀在2016年已经买不到啥正经房子了。寻寻觅觅之后，我们很勉强地签下了一个CROSSLEASE 的三卧室旧房子，破破烂烂的，有些衣橱连门都没了，用个帘子挂着。浴室也漏水得厉害，墙纸斑驳。成交价格是33万。我们贷款33.7万，用多余的7千刀做了基本的修缮 —— 补了墙上的洞，换了浴室，还把屋檐修了，部分外墙又刷了一道漆。然后租出去。这个4号房，我们收了银行的返现，大概一千多，正好付了律师费。

而这个时候，利息率已经跌到4-5%左右。35万的贷款，每周还利息300多刀。房租360，付完了利息还剩一点。但是加上地税保险维修之类，就不太够，仍旧是每年微亏的状态。这个时候租房市场已经暖和起来，基本上不再有空置的情况。

我们之所以下决心买4号房，是因为我觉得，房租超过利息这种情况是“不合理”的，是不可能长久的。利息是银行的资金收益率，买房出租的收益正常应该低于利息率才对。如果房租收益更高，银行为啥要把钱借给我而不是自己去买房子？？我难道比房子还可靠？

而且不谈经济学，就是从人的直觉来说，也不合理。为啥不合理呢？你看，大致上啊，不纠结细节 - 我全额贷款，一分钱没出，啥也没做，就去签了几个字，然后就等着在家里每个星期领钱（虽然不多）？这不正常啊，所以必然不长久。要么房租跌下去，要么房价涨上来，才会把这个比例修正过来。房租跌下去的可能大约是没有，那么就只有房价涨上去了。

这个是我一个乡下人的朴素想法。大约经济学大拿们会不同意。我也管不了那么多。

那么我的风险在哪里呢？就是利息上涨。利息率涨上去也会修正刚才我说的利息和房租收益倒挂的情况。而且利息率的上升会直接威胁现金流，看上去是个很可怕的威胁。

利息率上涨，虽然可能性比房价暴跌要大得多，但是本质上根本不是个威胁。

此时（2016下半年）我们的居住情况：三号房，220平方米三房. 一号房出租，租金350每周。我们总贷款余额80万，每周按揭付息（不还本金）600刀出口，扣除350租金收入，每周实际支付利息250刀左右，加上两套房子的地税保险均摊，每周居住成本350刀。类似的房子（类似三号房）租金在每周550刀左右一套。现在这个时候，我们用350刀每周的实际支出，居住了相当于550刀租金的房子。然后还占据了总价100多万的房产的持续增值。

皇家骑士

（11）

道理很简单。利息率什么时候会飙升？那必然是经济爆红大家非常赚钱的时候。那么经济爆红大家都赚钱的时候房价会暴跌？感觉不太可能。就算自己收入没有增长，付不起按揭了，最多是卖房了事。也不会亏到哪里去。这一场交易，一面是很可能赚每年3-5%的收益，另外一面是有可能打平或者微亏出手。这种买卖，实际上是很值得的。风险小（虽然不是没有），可控，收益可能又相当不错。

自从尝到了仅还利息带来的甜头（极大地缓解了现金流），我就再也不肯还本金。银行那边实在不肯了，就还一点本金，然后过一阵子再贷出来。实际上还本金一点意义也没有。就好像我做生意租了个店面，只要我付得起店租，我的生意就可以一直开下去。哪一天我不做生意了，卖了生意，退了店一了百了。

同理，我租了银行的钱来买房子，利息就是 租金，资金就是店面，房子就是我的生意。只要我付得起租金（利息），这个生意就能一直做下去。哪一天我不做这个生意了，我就卖了房子，把本金还给银行，收益我自己留着，完事。至于房贷是20年还是30年，有什么差别呢？每个人都是房子的匆匆过客，只能拥有一段时间而已，完全不需要考虑 “什么时候能够还清房贷” 这个问题。你在街上摆个摊卖煎饼果子，只要考虑果子好不好卖，利润够不够付摊位费就行了，为啥要操心啥时候能把街道买下来？

（12）

又过了几年，2019年底吧。欲望这东西是没底的。我们又在想要升级自住。就房子而言，三号房基本上是城区房子的典型了，再升级，要么是城区豪宅，要么是乡下LIFESTYLE。这个时候，屯里房子的中位数是60万上下。三号房的市场估价到了85万（政府估价78万）。利息跌到了4%。

我们给自己的新房设定了一个目标，中位数的2.5倍，也就是150万。那么同样的问题又来了，没得钱首付。我再次把死马拖了出来，打算再跟银行商量0首付。从前尝过甜头之后，我就再也不肯出首付。

按照当时的情况，我们的三套房（一号，三号，四号）加起来185万市价。欠贷款114万。假如我再增加150万刀贷款买五号房，我的资产总额是150+185=335万刀，欠贷款150+114=264万，自有资产比例71/335= 21% 。

这个时候，储备银行已经对自有资产比例有了严格的限制，必须要30%。这么算下来，贷款基本可以确定没戏。

然后再算算能不能还得起。

目前114万刀贷款，每周需要偿付利息880刀左右，加地税保险等，每周需要支出1100刀。一号和四号房的房租收入是800刀每周，我需要额外支付310刀来换取自己居住在三号房（当时类似3号房的市场租金价格是650刀每周）。其实这个已经是很划算了。

假如再增加150万刀贷款，贷款总额264万， 每周利息2000出头，加上地税保险，每周需要准备2300刀。但是因为买了五号房，我们可以住进去，那么三号房又可以出租，预计租金650.所以三套房租金1450， 我自己还需要填进去850刀每周。

从道理上说，每周付850刀来住一个相当于2.5倍本地中位数价值的房产，还是相当划算的。各位不信的话，可以在自己本地研究研究。

但是我们现在是每周付310，额外每周多付500多刀，就要严重地降低生活水平。我不乐意。而且上面说了，银行也不肯贷款啊。

而且因为比较穷，我们还不得不设置了两个标准：第一，必须不付首付（因为我们完全没有储蓄）。第二，不能增加目前的每周住房费用金额，因为不想降低生活水平。也就是说，必须控制在300刀每周以下。

听上去很疯狂，很梦幻，对吧？啥代价也不想出，就要换大房子。

trdeyoualbert

丿 厉个害占个座，楼主努力成皇家骑士，哈哈哈

皇家骑士

（13）

办法自然是有的。

经过一番疯狂的计算和考察，我们最后确定的方案是这样的。

把市价85万的三号房卖了。85万全部还掉贷款。这样我们的资产总额降低到了100万，贷款总额降低到了29万。这里要插一句。虽然我们自从2013年之后就再也没还过贷款本金，但是当三号房卖掉还贷之后，实际上一号房已经全款。再说一次，房贷还本金完全没有意义，除非是迫不得已。

那么如果再0首付买个150万的房子，资产总额250万，贷款总额179万， 自有资产比例28.4%， 离30%已经很近了。可以和银行商议商议。这么小的差异，在政策允许的范围内，银行总有些其他折衷的办法，例如按照30%的自有资产比例放贷145万，30年的房贷。然后再按照别的什么政策，给个小额临时的5年期的贷款5万，这不就凑足了150？而且实在不行，我们可以就只买个145万的房子嘛。145万和150万，又有多少差别呢？

0首付的第一个目标，勉强达成。

再看支付情况。

贷款总额在179万的情况下，每周利息1380（年息4%），加上三套房（一号，四号，五号。三号按照卖掉处理）的地税保险，每周实际支出1600吧。一号和四号房的房租收入大概是每周900，那么实际上我们还要支付500刀每周。离之前说好的每周300刀还差了点。

咋办呢？

（14）

确实是没办法。人力有时穷。而且钱的问题就尤其难解决。我们当时打算认栽了，500就500吧，每周500刀开支，住2.5倍中位数的房子，其实也不算吃亏。想想我们自己并不宽裕的经济状况，能花500刀一周住这样的大房子，已经该是烧香拜佛了。

跟银行商量了下，银行原则上同意了我们的计划。我们又开始找房子。

房子还是一如既往的难找。最后仍旧是买地盖房子。买了块地，就在城边。大概45万，3800平方米，在郊区。然后留下105万盖房子。

房子如何且不论，这个不是本文的重点。我们来算账。

地是疫情之前成交的。然后就LOCKDOWN了。人算不如天算。现在的情况大家也知道了，利息率飞流直下，只有2.5%了。这样算下来，我们贷款总额179万，每周利息860， 加地税保险，每周需要实际支付1100刀。一号房和四号房房租每周收入900刀。我们实际为住房支出200刀。

预计新房竣工后2021下半年我们的居住情况：五号房，2.5倍中位数配置.实际每周住房支出：200刀。

pategao

好，等你继续分享

皇家骑士

（15）

尾声。

总结一下，自从我们2007年入市之后，从2008年下半年开始，为自住所支付的代价，一直是等于然后是远远小于相应居住条件所对应的租金的。几次买房，全部都只是签字而已。没有投入任何成规模的自有资金。

我们对风险还是很小心的。我们一直有利息上涨的预案。假定利息上涨到我们支付不了房贷了，大不了把一号房四号房卖掉，这样我们的贷款总额就降低到60万刀左右 （经过2020年的上涨，这两套房已经价值120万了），就算是10%的年息，我们也就是支付每周1100刀。大部分人还是可以付得起这个价格的。而且为了加一道保险，我们在设计房屋的时候，设计了一个独立出入的套间，平常用作客房，实在穷了，要么租出去要么当作AIRBNB营业，每周也能有些贴补。

还有就是有人问如果银行不让只还利息怎么办。这个也不是没有办法。一个是换银行啦，换一个银行人家一般就愿意让你前几年只还利息。四大银行都换一次也十几年过去了。房子也该卖了。第二个就是暂时妥协，先搞一年TABLE，然后到期的时候再要求只还利息。找机会TOPUP 把换掉的本金再贷出来。最后，实在不行，卖房置换，卖一套买一套，一切重新开始。

我们买房没有策略，但凡只要银行批，就买。不看时机（反正也看不懂时机）。不考虑捡漏（因为不知道怎么才能捡漏，也懒得学）。能买就买。买来就捂着，实在不行了才卖。买贵买便宜，都不碍事，只要买了就行。还是那句话，买对VS买错，差距有限，买了VS没买，那才差别很大。

几个体会：（1）尽量少还本金 （2）尽量买  （3）尽量早买（4）尽量捂 （5）买风险小租金回报高的便宜户型（除非自住）。除非自己觉得水平高超，否则不建议炒短线。

写完了。好多年没写了，这就是写着玩的。不要问我问题。我反正也不懂。

ilmaro

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trdeyoualbert

皇家骑士 发表于 2021-1-5 18:06
（15）
尾声。 总结一下，自从我们2007年入市之后，从2008年下半年开始，为自住所支付的代价，一直是等于然 ...

楼主总结一下目前所持租金房产价值等

auckland.clark

没有看内容。就说一句：祝幸福生活，多多发财！  

pategao

可惜了楼主，确实最初资金状况不够，不然太好了

混乱中...

写这么多不如出本书，随便卖卖贷款就还清了

乖乖的小兔子

dddddddd

太励志了

楼主炒房高手，厉害啊

就问一个简单的问题，你卖掉的2个房子貌似都没有缴税，IRD没有找你麻烦吗？

xli422

匿名者 发表于 2021-1-5 19:02
楼主炒房高手，厉害啊

就问一个简单的问题，你卖掉的2个房子貌似都没有缴税，IRD没有找你麻烦吗？

2015年之前买的房子不需要交税

匿名者 发表于 2021-1-5 19:02
楼主炒房高手，厉害啊

就问一个简单的问题，你卖掉的2个房子貌似都没有缴税，IRD没有找你麻烦吗？

好像是亏了？没仔细看，不过2015年才出台的bright line

匿名者 发表于 2021-1-5 19:07
好像是亏了？没仔细看，不过2015年才出台的bright line

哦哦，那现在估计就不能象楼主这么炒了哈

巴依老爷

发房版多好呀~

eurotour

难得在这个版面有个帖子可以让我读的津津有味。。。

Lease

没仔细看， 但看到最后的部分：“买对VS买错，差距有限，买了VS没买，那才差别很大。”

这个必须点赞！

金庸大师

我和楼主经历类似，也是卖了国内唯一的房子，作为首期款09年在奥克兰买了第一个房。只是随着贷款额度的增加，作为穷人收入的瓶颈很难突破。从楼主经历中学到了自己以前只是想想，但是从来没有实践的内容，感谢楼主，坚定了我要实践的决心。

onetreehill1

记得很多年前楼主在Skykiwi论坛上发表文章说怎么在Trademe上卖货，从小的闪存到大的电器什么的，后来改买房了，不错啊

留下足迹

你们有木有想过一个问题，其实做二房东比你房东潇洒多了呀。。当然我指的不是烂区烂房哦，好区海景房，招单身的，妥妥的现金进账，这也是一条妥妥的捷径哦。，。

ling6264

太长，建议楼主总结，从起初的总资金，到目前的总资金，过了多久。

留下足迹 发表于 2021-1-5 20:34
你们有木有想过一个问题，其实做二房东比你房东潇洒多了呀。。当然我指的不是烂区烂房哦，好区海景房，招单 ...

楼主在哈密尔顿，那里并没有海景房。除非他搬去海边城市