对于明年新西兰地产一些瞎想

espedd

又到差不多预测明年的时候 真心不好说
仅个人一些思考 随便聊聊

因为疫情大概率还将延续 (除非神或者超自然力让病毒消失)疫苗不能根本解决 因为今年的救市和发钱政策 真正的经济危机可能滞后明后年出现在具体的行业领域 比如大规模企业破产倒闭失业潮。央行散钱降息的边际效应越发明显，效果越来越弱。经济滞胀或者继续衰退。我个人觉得很难大幅度恢复增长，百姓收入停滞或者加速倒退。政府必然出台一系列举措刺激实体经济而不是刺激房市。这波行情还是基于低利息预期下的刚需爆发并因为疫情央行加快印钱降息qe步伐下超发或者借贷的货币大量流入房市(很多购买开发用地的未必是真会开发的 而是需要把低利息融资的资金用到未来最有可能增值的地方就是土地。。。) 这个并不深奥的现实政府也是看得显而易见的。不管是有意无意抑制过度增长的房市或者为了增加财政收入或者是为了未来还债 政府比如会割房市的韭菜 各种税收政策必然粉墨登场。。。。可以这么说 不管是本地政府还是中央政府都会盯着房市这块蛋糕。实现财政收入增加和转移支付。比如说个人所得税最高档上调。想想现在哪个行业整个产业链最赚钱。 这只是开始。。。。新西兰这个官方 我是看清楚了。最喜欢养肥了再宰再割。。。喜欢玩放长线钓大鱼。。。

到底房价跟哪个数据会更有相关性呢。。。建议大家关注下个人房贷余额增长。。最好是直接银行拿到的数据 同比或者环比。 明年如果月贷款相比今年月份下降 而且是持续的下降 说明刚需或者投资客能进场的都进场了 只有存量 增量的需求在减少，同时可能出现增多的贷款无法偿还造成的mortgage sale从而让存量贷款减少 那房价基本是要回调走势了

回头有想到什么再写

espedd

WINTEC是典型的键盘傻多空。不知道是否是故意装傻。
2021遐想，就是我自己瞎琢磨，并没有直接的证据支持。
还是那句话，得看真实的数据。。。
别相信政府发布得，我觉得工党政府还是挺会粉饰太平得。。。靠发补助延缓了最坏得情况。。大家也是知道，只不过是延缓，，，关键还是看COVID-19能什么时候真正结束。。。
还是得看11月12月得房产销售数据和明年申请贷款得总额是同比和环比是增长还是萎缩得。

今年3月处第一次LOCKDOWN前我连续发几篇文章用数据支持房价大热（昨天晚上我自己顶起来的老贴），疫情不会对房市造成任何影响得文章。也是基于事实（超低利率刺激刚需）但我没想到如此过热（因为疫情，央行加快了降息和货币刺激政策，让大量的开发盘（货币蓄水池）暴涨）。但货币政策得得边际效应还是明显得，看看之前得日本，后来08年经济危机后得欧洲。都是超低利率很多年了。。。房价又如何。。。

此一时，彼一时。别人狂热的时候，自己得冷静，不能傻多也不能傻空。理性看待事物，以数据为依据，以事实为准绳。疯狂总有代价，短期得狂热必然要长期得冷静去消化。。。所以我说现在房市完全可以用金融分析套用， 牛市，慢涨急跌。。。牛市顶部，就是急涨，，，，慢慢阴跌。。。国内楼市就是如此。。。
新西兰楼市让我们拭目以待。。。。。。。

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巴依老爷 发表于 2020-11-8 09:42
精华！
这才是房版引发思考的好话题

谢谢点赞

最近看你各种回帖，都是傻多的表现，类似癫狂。。也是在装疯卖傻吧。。
当然我也可以说是用屁股决定脑袋， 因为我投资方高位套现， 现在就等着暴跌后超低。。。这也是对的。不过这个是主观臆断。。客观世界不是以我个人意志为转移的。。。。

espedd

想想工党政府的执政能力跟大天朝是完全不是一个维度的。但是收税本事和装傻的本事那并不含糊。他们也不是傻逼。也看得清楚大势。大家都在等而已，，，跟天朝一个路子，拖。。。等待世界格局变化。等待。。。
时机一到，该出手就出手了。

大家也得理性看待世界，看待自己。。。。
巴菲特的名言，不就是别人疯狂自己清醒嘛。。。大家都懂的，只是不愿意去跟随。。大家都是凡夫俗子。。。

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突然感觉明年是无法预测的一年。
最近几年我从19年震荡-20年大波动-21年无法预测。。。
实在是越发无法理解这个世界， 切记不能用以前的经验来预测未来。。经验主义靠不住。。。反而要相信自己的感觉。。。更可靠。 听自己的，不要相信别人告诉你的。

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老麦2019 发表于 2020-11-9 10:16
利率极可能还会下调，澳洲宣布QE 1000亿，新西兰不知道会不会跟进，拜登当选 国际形势应该逐渐稳定下来， ...

如果拿08年金融危机后， 09-10开始启动，拿现在2020年基本应该是到了这一波的尾声了？怎么21年就暴涨了？

espedd

espedd 发表于 2020-11-9 10:22
如果拿08年金融危机后， 09-10开始启动，拿现在2020年基本应该是到了这一波的尾声了？怎么21年就暴涨了？ ...

另外我的观点就是不能靠经验主义。。。。。

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kikilulu 发表于 2020-11-9 11:30
我08年金融危机后恰好一直没离开奥克兰，我来说说上一波的大概时间轴，08金融危机后，房贷利息断崖下跌， ...

我是15年来的， 基本开始下半场了。。
有关经济学家和专家的预测，，别人智商也不低，为什么被打脸。
1 用过时的逻辑推理和按套路出牌。明显不适用现在大变局时代
2 人类对于客观世界的认知也是有限的，客观世界对于人类的行为的反馈也是有一定时间滞后性的，很多人都忽视了滞后性。 我还是拿经典的下午2点钟太阳热度说明。。。。 过了12点太阳就开始离开最高点下落。但人往往是2点后感到最热的。。这就是一个客观世界对于人类感知滞后的反馈。 很多事情大家都知道，但往往需要一段时间过后才能表现出来。。
现在也没多少经济学家敢预测房价明年真的会涨多少。

要知道。在金融投资领域，两边被打耳光的情况是在太多太多了。。。。所以我说房地产现在的背后逻辑跟金融投资是一样一样的。。。。

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yushiji 发表于 2020-11-9 12:41
看明年三月的利率调整了，到时候房贷利率能做到1.8%左右，为什么不涨。房地产也是讲究供需关系的地方，要不 ...

我针对你这个利率跟房价成反相关性的说法提出不一样的想法。
利率是一个方面。但请思考下任何单一因素无法主导一个事物。很多时候都是各种因素混合造成我们现在看到的情况， 比如今天暴涨的房价。。。。 低利率有一个边际效应。。到一定程度再怎么跌也不会再刺激房价。。。

比如之前的日本， 比如08年后的欧洲。。。

还是那句话，不要用陈旧的模式去思考现在和未来的问题。。

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bungyjumping999 发表于 2020-11-9 13:02
Around 2012 - there was a forum discussion on skykiwi about a guy who sold and wait for property to  ...

此一时彼一时
我不是要讨论房价涨还是跌。而且大家需要多思考下
我个人的观点就是不能拿以前的认知去套用未来的判断。
而是要基于数据做出判断
我本人是高位出货。主观上是想跌超底。但客观世界并不以我个人意志为转移。我只能顺势而为。现在所谓势，就是当下的情况和数据。

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低利率绝对是个双刃剑。。。看看日本和欧洲，那么多年低利率， 总体房市根本没什么恢复。
在一个市场经济的经济体下低利率的目的就是因为经济不好， 鼓励借贷和投资，鼓励货币流通。
我们不是天朝，我们体量很小。。。可比性高的是澳洲。。。。

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liushuang 发表于 2020-11-9 14:14
你提供的数据很好，减少还贷9万多，推迟还贷6万多，加起来15万多，看这些房产中介接下来怎么忽悠房价继续 ...

我正文里就提到要参考一些关键数据， 比如新西兰房产借贷余额。。。在如此高涨的房价面前。如果借贷余额反而是减少的（新增借贷量-提前还贷量），那就是量价背离。非常值得关注的数据。。

当然不是说有背离马上就要跌。。只是要提醒市场了。。。

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HBSZ999 发表于 2020-11-9 14:54
https://bankdashboard.rbnz.govt.nz/summary

能方便解药介绍下， 现在贷款增速情况吗？

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我因为最近套现一套 直观感受 绝大部分首次购房者预算最多100万出头。买我房子的应该是返回来的印度移民 首付得印度转过来 但很着急买和住进来 为了抢到合适的房子 宁愿出高价打败其他类似竞争
类似情况应该出现在各个区自住房销售上。后面是否延续 得看疫情。昨天美国道琼斯大涨 辉瑞制药在疫苗研制上有了突破。明年感觉疫情就可以有效控制。。。。。

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2点钟太阳热度的理论， 中午12点后太阳就开始下落。不过你得等到2点才觉得最热。。

且行且看。。。。不做误判

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刚才看了一些关于本地政党批评政府和央行的新闻

这次央行的激进货币政策很快就会处于暴风眼。这一波房市狂热的上涨可以说是央行一手促成。
央行虽然独立于政府之外，自行决定货币政策。但都是人管的， 只要你是个凡人，就会受到 外部的压力。。
我不相信央行行长在即将处于暴风眼的位置能任然不受到影响。。。（LVR上调也许就是信号，后续也许还会调整）

以前我关注英国央行货币政策， 他们一般都有个前瞻性政策释放，让市场能在真正出台政策前消化掉，不会引起强烈的市场波动。。。。感觉新西兰的央行还是嫩。

正所谓成也萧何，败也萧何。对于明年央行货币政策， 拭目以待。

espedd

我现在不太喜欢多发言，不过回头看看我这贴，还是很玩味的。。。
诸位如何看