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陌生的香港人

carrot453 发表于 2020-10-22 17:53
在邻居家范围内动土都需要邻居同意。如果邻居不同意，然后你可以证明没有其他任何可行的方法（比如走其他 ...

樓主本身有沒有親身參與過 S460 Local Government Act 這個強制命令鄰居讓地做管道的過程？如果有的話 能不能詳細介紹一下這個經歷 例如什麼情況下council DE才願意動用這個尚方寶劍？ 需要什麼材料 大概耗時多久  整體基本程序是怎樣  受命令鄰居有沒有上訴權等這些  謝謝

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葱葱酱 发表于 2020-10-23 19:19
你好、能不能通俗的解释下urban zone 和suburban zone的区别？例如分割地的大小，层数，是否能够联排等？目 ...

哈哈 這個zoning 的區別和開發潛力和管道工程無關  應該不是由樓主作為 drainage engineer 來答啦  你可以到Bodyhaven 建築設計師開的那個貼問問  對兩個zones 的具體分別可以參考我之前回复的這個帖子 （見第5條回复）：

這兩個zones 都可以建聯排 就 是它們大小高度限制等不同而已

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3962333&extra=page%3D1

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carrot453 发表于 2020-10-27 18:33
看着没什么其他选择，试试是否可以申请路边排水吧，不过之前Council应该会要求你们去跟对面15号或者17号 ...

請問就這個case 來說 可以直接排到路末的好像是兩個manholes (?)（在23 29號前面路邊）  而不用通過15 或者 17 號？這樣做就不需要申請路邊排水？


另外 作為科普 麻煩能不能解釋一下GIS 上這些管線的各種數字和標記（例如有些是信封型的 應該是manhole？ 有些是圓形的 應該是連接點？）到底是什麼意思 一般人如果只想看對分割有沒有影響的話又如何看？ 雖然我知道三位數字的是管道的寬度半徑？  

還有 通常雨水管是最大問題 據說沒有公用雨水管連接可以用soakage  我知道需要看地的土質和先做soakage test  但不知道奧克蘭有沒有一些地區的土質是公認做soakage 比較可行 有些區則基本不用想  同時 soakage 會是Council DE 比較容易接受的alternative 嗎？ 還是一般不太鼓勵？


問題有點多和廣泛  謝謝了

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E.F 发表于 2020-11-4 13:22
5 NAVITI PLACE BROWNS BAY  请教这种显示有地下河流的 对开发有影响吗？

地附近有河流甚至小溪絕對是開發大忌 雖然這些都不是工程方面的規定  有10m riparian setback （10米內不能建東西） 甚至20m esplanade reserve （河道河床3m寬以上 council公園部門可以收20m地做reserve) 的要求  最近甚至出台來個什麼 National Environment Statement for Freshwater 2020  這些都是保育方面的規定 可以比管道更麻煩....

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喜马拉雅大山猫 发表于 2020-11-5 17:54
很有用，顶，两邻居正在因为stormwater的plan在打架，看了楼主这个贴估计developer可能没戏，邻居是不会让 ...

每次我看到樓上朋友的這個頭像照片都.....

回一下這個也不是管道工程的問題 這就是傳說中的陽光角啦  breach 就是超了 但你是受影響他們超了那邊的鄰居嗎？不是的話你寫什麼信呢？

再說 這些基本東西 Council 也看到啊  不用你寫信呢

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TCEC 发表于 2020-11-10 16:13
S460是applicant和submitter直接对峙，councillor是referee，council DE只是提供信息，没有决定权。
S181 ...

謝謝補充  那以你專業的理解 一般容許使用s181的情況多不多呢？

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噢 這個帖為什麼消失了幾天又回來啦

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carrot453 发表于 2020-11-26 19:20
14 KIRRIE AVENUE TE ATATU SOUTH
雨水的确有点远，需要破一小部分马路+一长段人行道，略费钱，交通管制 ...

Urban zone 只要管道OK  3個是基本(permitted activity)  地形好 房子大小適中就是5個也可以試試 不過要找你們做infrastructure report

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dmars4 发表于 2020-12-10 16:40
感谢大神 管道方面分析的很详细 学习了 。感觉您建议车道沿着Dewsbury Terrace设置可以提高土地利用率， ...

現在才看到 East Coast Road 那3m front yard setback 當然要了 何況East Coast Road 是主幹道呢 超一點還行 太多相信就有點麻煩了

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V7 发表于 2021-6-22 11:03
按照这么说的话，连排基本上是不要想了，密集一点都有麻烦。只有做独栋长车道 上坡进库。 突然发现single ...

不一定 flood plain 這東西實在太普遍 不至於都影響分割 都要看工程師就那個不同catchment 地形等工程計算來算才知道是不是真的會影響

只是 你說的 single house zone 的也正確 這個zone背後不只是盲目的保護什麼居住區特色  還有很多這些各種natural hazard 管道不夠的因素在裡面 被認為不適合進行中高密度開發

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carrot453 发表于 2021-7-8 20:25
后面洪水区是stream吗？ 如果是stream需要ecologist来看下是否需要有生态退让带，10m。如果需要的话可用 ...

10 m 不算什麼 如果河床達3m以上  要分割的話 council 甚至有權收20m 做esplanade reserve 才恐怖哈

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data500 发表于 2021-8-4 21:24
请问大神，雨水管在邻居那。邻居是两家share的cross lease. 所以需要被影响的那家同意,还是两家都需要同意 ...

如果管道所在是 common area 應該兩戶都同意   因為都是大家一起共同擁有的土地

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carrot453 发表于 2021-8-2 18:29
不增加整个site的不透水面积的话应该不需要考虑这个，比如增加厕所但是不改变房子的外部特征的话应该不需 ...

Unitary Plan 說在SMA zone 裡  只要新建超過50平方米的不透水面積都需要RC....

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相承 发表于 2021-8-1 07:51
请教有Stormwater Management Area Flow 2的房子要注意些什么？1981年的，目前没有tank。是不是任何一项报 ...

1981當時還沒有什麼SMA  所以當然不會有tank  只是你要是一外部加建超過50平方米不透水面積就會觸動到這個2016年才生效的新control  那就要做tank了

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data500 发表于 2021-8-5 07:26
在一家的carpot上 实际不会对另一家造成任何影响

實際是沒有影響 只是條例規定就是要你申請 來和council證明這個是沒有影響....

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vodafone2degree 发表于 2021-9-8 17:12
听说阳光角超了是不是盖好后会影响surveyor出证书去拿CCC？

現在才看到 陽光角超了如果council 批了基本就沒問題了  只是council 會一起在不同階段例如foundation 或者 roof framing stage 再出具測量師證書證明房子沒有進一步更多的違規

可如果是建好了才發現房子超了（就是和之前RC 不符的話）理論上是要停工補辦RC或者 的（然後涉及需要拿鄰居同意 拿到如果沒有其他問題申請一個簡單的 DPBAN (Deemed Permitted Boundary Activity Notice) - ‘邊界活動容許證書' 就可以） 沒有的話不止拿不到 CCC  council 甚至有權要求開發商拆掉違規部分

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carrot453 发表于 2021-10-30 19:52
这个问题可能需要planner来回答。这块地属于Flat Bush Precinct，需要check Precinct rule来确定是否可以 ...

謝謝工程師點名 這塊地6430 平方米 但是large lot zone 本身就比較難（要先申請RC 讓其建多一個房子才能分割） Precinct Plan 則是 I 區 密度要求比large lot 更嚴格 要5000平方米才能建一套 所以恐怕基本是分不了的

补充内容 (2021-10-30 21:12):
做個minor dwelling 倒可以考慮（雖然也要申請RC)  或者樓主你可以告訴樓上做minor dwelling 管道一般要不要分流？

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carrot453 发表于 2021-11-13 10:01
马路上的洪水区略大，的确需要做洪水报告，会影响房屋和车道标高的设计。需要第一时间做洪水报告，然后再 ...

“明年1月份会有新的设计规范要求开始施行” - 噢 這樣會讓很多本來可以分割/加建的都不行嗎？是哪個規範？Council DE還是Healthy Waters 出的？

明年還說有新政可以隨便建3個呢 -  真的是你有張良計 我有過牆梯啊  這裡政府最愛自己打自己 呵呵

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carrot453 发表于 2022-6-25 14:24
这个还是需要进行正规学习的，而且洪水分析在工程师的工作内容中也算不简单的，一般都是需要多年的工作经 ...

我在想有沒有人有興趣到自費去買那些工程洪水預測模型軟件自己在家裡玩  雖然任何模型軟件都一點都不便宜 但這些可以自學嗎？呵呵

补充内容 (2022-6-29 11:47):
當然自學也不是到做工程師的階段 但像樓上純碎是興趣 有點閒錢 （相對房地產的投入這些也不算什麼）自己買個這些軟件上網學學能學懂看初步嗎？

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syliva_2011 发表于 2022-7-5 19:27
谢谢 还有一个问题就是 如果申请RC的时候 做Topo plan 测出来和GEO map上的不一样 就比如说到时候发现这 ...

這個可以代樓主回答一下 當然一切是以申請人提交的topo plan 為準 GIS 只是參考 都是申請人找專業測量師/工程師做的site specific 調查為根據 - 這裡都好相信專業人士 也深信他們會按專業守則做不偏不倚的調查研究  

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kingxun 发表于 2022-7-8 21:07
麻烦问下大神，34A Redwing Street, Browns Bay这个地可以分割吗，zone 跟水管应该都没问题，但在房研网上 ...

又進來客串一下 看了Relab 不太清楚所謂的土地開發限制條款是什麼意思 看了Council GIS 和Unitary Plan 除了西區空軍機場的空域（這個基本可以不理  反正你不能超高) 沒看到什麼其他特別限制 我還來得及看title （明天到LINZ網站看看有沒有這些條款） 如果那裡都沒有  那基本面什麼限制了 唯一可以看到的問題是這塊地/車道和邊界的形狀比較奇怪  停車位和車道設計可能要比較小心

补充内容 (2022-7-9 10:12):
剛剛看了一下LINZ title的資料 有個consent notice 和 Building Line Restriction BLR 問題不大 畢竟這塊地在後面 向AT刪掉就行 就是consent notice最好order 一個看看

补充内容 (2022-7-9 10:14):
但consent notice 也可能是就開發需要做的額外要求而已 例如要做雨水罐 例如需要地質報告建議等 不一定說不能開發

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huodaer 发表于 2022-7-13 14:22
请问群主： 1）雨水，污水是不是只能是主管道onsite才好分割， 如果仅仅是雨水污水分差管道onsite的话，加 ...

不覺得樓主能答你第4條 只能是如果是有房子設計的話 council 沒有要求多寬 如果是空地分割  這至少需要8mx15m 的空間  但一般地的平均寬度大約是13-15米左右

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huodaer 发表于 2022-7-14 13:03
是8米宽 15米长吧？ 还是8米长，15米的土地面宽？

Unitary Plan 沒有規定哪是長 哪是寬 不過一般來說好像還沒見過少於13米的地寬的 當然現在停車位都不需要了 outlook又將會降到4m （現在是6m）或許可以再窄一點？  但這些東西都是互相平衡的 再窄可能樓上就不能建那麼高了 因為面寬越窄 超陽光角的機會就越高 而超了陽光角一般可是要鄰居同意的

再回一下你之後的另外一個問題 地當然是平整方正的好 你說的什麼梯型  扇形都會對設計帶來一定程度的困難  例如陽光角 yard setback 視野空間 這些  還有個人認為轉角地其實並不好分割 就front yard setback 和倒車空間已經用了不少地方 （雖然路邊沒有陽光角的要求）

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heaven1206 发表于 2023-10-7 14:12
楼主 ，麻烦您帮忙看看 6 Ancona Lane, Goodwood Heights, Auckland 能不能分割 ， 万分感谢 ...

無聊看了一下 這塊地在access lot 深處 又是中低密度開發區 而受到奧克蘭機場空域1102所限   至少現在就不能用MDRS 來設計 （Plan Change 78 又不知道什麼時候才真正實施） 如果想建多的話 至少垃圾箱如何處理 Ancona 這條access lot 會不會太長 馬路上能不能夠空間放恐怕就是問題 還不要說Redoubt Road 路上的擴路designation 影響 建多的話搞不好可能還要Auckland Transport 同意

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stanleyxinliang 发表于 2023-10-8 22:11
请问 26 GILFILLAN STREET BLOCKHOUSE BAY AUCKLAND 0600 的雨水接入可行性？直接排放后院小溪？ ...

工程或者可以  但生態上則可能有點難搞  謝謝工黨  這幾年通過不少和河流和鮮活水源(Freshwater) 有關的法例 又要保障濕地 又要保護小魚什麼的 直接排恐怕要拿相關consent 或許先找個ecologist 來看看  

再說 如果你是分割 後面有小溪的話 河床如果有3m以上寬  分分鐘Council 可以收你20米地做esplanade reserve 所以....

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vincent22 发表于 2023-11-2 07:33
感谢你百忙之中抽空给我的答复！
车道是3.81米，三家shared，也需要traffic engineer 支持吗？
雨水可不 ...

關於這個房子 之前在私信裡回复過你 雖然當時你沒提到這些詳情 例如他們申請過223 224?

如果他們已經到申請223 224 的階段 那至少分割的RC 已經批過了 那就不會再有面積的問題 如果有的話那RC根本不會批  沒有RC 也輪不到他們申請223 224

MANA 地需要至少400+ 目測是2016年Unitary Plan 生效後才有的 在舊Manukau District Plan 好像看不到 當時只需要在MANA的房子做隔音  所以猜想這個可能是2016年前做的分割？

無論如何 就是他們之前申請過RC 現在大概已經不能用了 都需要按現UP標準來做  如果你70號和5 加起來的總面積(801+600 = 1401) 和分割方案能做到每個房子不超過這每400淨面積一個房子的密度標準那應該可以  其實私信裡我好像也告訴過你合併後能多分一塊出來  如果是多就不要想了 需要奧克蘭機場同意 (而他們一般不會同意 之前諮詢過 或許你可以再問問他們)  而機場如果不同意 Council 也不會批

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游客 发表于 2023-12-14 21:51
请问楼主，LIM的“Resource Management - Other issues”里有下面这条内容，请问是什么意思？有什么需要注 ...

看到你的短信了 也是同樣問題 這個不是engineer 管的東西呢 你要先去LINZ order 這個consent notices 看看內文才知道到底關於什麼

不過這個東西 目測都是史前了(2009)  當年的規定和今天的規定已經好不一樣 目測可以申請s127試試刪掉這個額外的條件限制 如果不是和管道/自然災害有關  批的機會應該是不少的

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Eddie1021 发表于 2023-12-29 21:54
麻烦大神帮忙看看
2 Hunterville Court, Ellerslie, Auckland
分割的话有何建议和注意事项？ ...

你的問題比較概括 不是管道問題 所以代樓主工程師答一下

這塊地雖然說是800平方米 但包括公用的access lot  所以實際面積沒那麼大 需要看看title 搞清楚到底地是多大 這會影響覆蓋率

地上有個大房子 必須先拆 理論上可以建/分3個 但地有點正方形 佈局方面反而不太容易處理

因為有奧克蘭機場空域限制 (1102)  設計上暫時不能用比較寬鬆的MDRS

雖然有火山景觀的 viewshaft  但目測應該不是問題 一般只要不超兩層  maximum height  8m 規定就行

有點overland flowpath 這個和管道方面的交給樓主回答

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日蚀 发表于 2024-2-26 21:48
大师能不能给看下这个， 7 Grotto St, Onehunga这个地？可不可以把前面带房子的地和后面的空地分成两个先， ...

這不是管道和工程有關的問題 樓主應該不太知道 我答一下

首先 你最終想分多少個呢？目測你是想保留房子？ 在這個Mixed Housing Urban zone 你基本可以分三個 那就沒必要先只分兩個 然後再在後面再割  直接圍繞著這個前面房子後面再做兩個帶設計的申請分割就可以 （你想先賣前面房子也可以做staged subdivsion） 當然 地有996 不帶設計做vacant lot subdivision 做3個其實也可以  你要只想分兩個也沒所謂 但你好像又說之後再在分出來後面的地上再割？ 看不懂為什麼要那麼迂迴 要知道 如果想割上割 council 可能會放條款限制這樣連環割的可能  因為這樣做有可能讓一塊地越割越多  這是不允許的

另外這塊地由於有奧克蘭機場空域管制 (Auckland Airport Airspace Restriction Designation 1102) 算是qualfiying matter  基本現在來說是不能用MDRS的  只能用現有舊例



补充内容 (2024-2-26 23:49):
補充一下 空地分割需要確保每個lot要至少有300平方米靜面積（不包括車道）所以也要看現房子後面空地能不能達標 不行的話還是需要帶房子設計

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日蚀 发表于 2024-2-27 08:56
谢谢大神指点。想着是把前面带房子的和后面的空地一分为二先，然后再在后面空地盖3个（但是不拿RC节省时 ...

OK 明白了 這個可能有點懸  因為這樣你最後整塊地就變成四塊了 那就超了只能建3套的權限  Council 可能會在你後面那塊大地的分割許可加consent notice 規定在沒有RC情況下你只能多建兩套 （這樣的話 包括前面舊房子還是3套） 而如果你需要在後面空地建多三個房子（那包括前面舊房子就變成4套）那就需要申請resource consent 了 Council叫這個做windfall gain / effect  

补充内容 (2024-2-27 12:06):
但要注意如果你後面那塊新地塊不分割 (需要RC)  就是建了幾個房子它們也不能單獨售出  因為它們還是在一個title而已