资深Civil Engineer提供土地分割看地雨污水连接问题咨询，洪水问题咨询【免费】

carrot453

如果没有你 发表于 2020-11-3 14:14
可以帮忙看看11 Regency Place, Sunnynook这个能做分割吗，雨水污水洪水啥的有比较麻烦的地方吗？谢谢 ...

11 Regency Place, Sunnynook
污水过自己地块没啥问题，新房地基注意点

雨水先要查一下现在管道是接哪里的，如果是接着东北角邻居家19A Lavery Place的话可以尝试利用现有管道。具体看你分几块还有就是现在连接管道的condition.
方案二的话穿马路到对面30号的manhole，次者到28号雨水管道（需要新的manhole）。 两者都需要对面邻居同意。
方案三的话从7号门口的catchpit leader上面引过来，好处是不需要邻居许可。坏处是距离有点略远。

洪水没问题。

如果没有你

carrot453 发表于 2020-11-3 17:41
11 Regency Place, Sunnynook
污水过自己地块没啥问题，新房地基注意点

回复非常的详细，万分感谢！

E.F

5 NAVITI PLACE BROWNS BAY  请教这种显示有地下河流的 对开发有影响吗？

carrot453

E.F 发表于 2020-11-4 13:22
5 NAVITI PLACE BROWNS BAY  请教这种显示有地下河流的 对开发有影响吗？

没有关系，可以不用管。

provenco

您好，麻烦您给分析一下2 Surrey Street, Manurewa, 这块地怎么分比较合适，另外雨水，污水是否到位，有没有洪水隐患呢？谢谢。

陌生的香港人

E.F 发表于 2020-11-4 13:22
5 NAVITI PLACE BROWNS BAY  请教这种显示有地下河流的 对开发有影响吗？

地附近有河流甚至小溪絕對是開發大忌 雖然這些都不是工程方面的規定  有10m riparian setback （10米內不能建東西） 甚至20m esplanade reserve （河道河床3m寬以上 council公園部門可以收20m地做reserve) 的要求  最近甚至出台來個什麼 National Environment Statement for Freshwater 2020  這些都是保育方面的規定 可以比管道更麻煩....

喜马拉雅大山猫

很有用，顶，两邻居正在因为stormwater的plan在打架，看了楼主这个贴估计developer可能没戏，邻居是不会让他借路的，顺便借个楼问各路大神一个问题，这个HRTB breach是啥 是不是阳光角 我看了他们的plan 从fence 2.5m 45度到屋檐那有一小部分写了proposed HRTB breach，我准备也去煽风点火给council写信 但我想知道这个breach是什么

陌生的香港人

喜马拉雅大山猫 发表于 2020-11-5 17:54
很有用，顶，两邻居正在因为stormwater的plan在打架，看了楼主这个贴估计developer可能没戏，邻居是不会让 ...

每次我看到樓上朋友的這個頭像照片都.....

回一下這個也不是管道工程的問題 這就是傳說中的陽光角啦  breach 就是超了 但你是受影響他們超了那邊的鄰居嗎？不是的話你寫什麼信呢？

再說 這些基本東西 Council 也看到啊  不用你寫信呢

carrot453

喜马拉雅大山猫 发表于 2020-11-5 17:54
很有用，顶，两邻居正在因为stormwater的plan在打架，看了楼主这个贴估计developer可能没戏，邻居是不会让 ...

如楼上所说，是阳光角超了允许范围，就是breach或者说是infringement，超一点点可能Council会同意，超多了要么受影响的邻居同意，不然就可能被拒。这个主要还是设计师和planner的事情。

carrot453

provenco 发表于 2020-11-4 22:13
您好，麻烦您给分析一下2 Surrey Street, Manurewa, 这块地怎么分比较合适，另外雨水，污水是否到位，有没 ...

2 Surrey Street, Manurewa

污水家门口，没啥问题

雨水有点远，两个方案：
从西南边引， 需要破70m的人行道，管道深度空间也有限，需要计算和测量才能确认。
从东北交叉口引， 需要破车行道，也要查管道深度。
两个方案都需要交通管制，造价应该都不便宜。进行测量和计算以后才能确定具体哪个更加可行。也需要提前找施工方对方案进行估价作为确定方案的参考。

没洪水问题

喜马拉雅大山猫

陌生的香港人 发表于 2020-11-5 18:39
每次我看到樓上朋友的這個頭像照片都.....

回一下這個也不是管道工程的問題 這就是傳說中的陽光 ...

影响倒没有 其实我们两边都没影响 房子离fence有好大一段距离 我们的邻居不爽那个developer起8个units而且想要穿过他的land走stormwater而已，而且对方当时的application被approved时候应该是有一些操作的，因为邻居已经加建完 如果要走stormwater的话会要穿过加建的部分的地基

Ansan

您好，麻烦您给分析一下 51 NgakeStreet Orakei, 可以分吗，另外没有雨水管，该怎样解决?谢谢

xc90

你好，麻烦您看一下，50 the avenue Lynfield
和 18 Volante Avenue Wattle Downs
想分割做连排感谢。  

TCEC

陌生的香港人 发表于 2020-10-22 22:54
樓主本身有沒有親身參與過 S460 Local Government Act 這個強制命令鄰居讓地做管道的過程？如果有的話 能 ...

S460是applicant和submitter直接对峙，councillor是referee，council DE只是提供信息，没有决定权。
S181才算的上是Council的尚方宝剑，确切的说是Healthy Water。前提是applicant/engineer要说服HW延申公共管道的benefit不只是applicant一家。这个流程比460快很多。HW安排contractor施工。

陌生的香港人

TCEC 发表于 2020-11-10 16:13
S460是applicant和submitter直接对峙，councillor是referee，council DE只是提供信息，没有决定权。
S181 ...

謝謝補充  那以你專業的理解 一般容許使用s181的情況多不多呢？

TCEC

陌生的香港人 发表于 2020-11-10 16:16
謝謝補充  那以你專業的理解 一般容許使用s181的情況多不多呢？

看具体情况了，能benefit的upstream property越多，越容易argue。当然我见过一家做分割HW也出面帮忙了，邻居那边完全不配合，不是我们做的，洋人owner自己跑去council闹得。我们做过的最少两家的，成功的机率还是有的，至少比S460大很多

花心大萝卜

请教一下38 或者34号这样的情况，污水和雨水管道均已经接入，但是mainhole都不在这块地上，分割的话雨水污水应该如何解决？

PS：不介意自己花钱在自己地块上加mainhole。

carrot453

Ansan 发表于 2020-11-10 11:19
您好，麻烦您给分析一下 51 NgakeStreet Orakei, 可以分吗，另外没有雨水管，该怎样解决?谢谢 ...

51 NGAKE STREET ORAKEI AUCKLAND 1071
说一下civil 方面相关的问题：

雨水问题最主要，门口路上管道太高很难接，应该需要通过邻居家接了。
第一个方案可以试试沿着后院boundary往南过53号，55号然后接到84 Reihana Street 院子里面的公共管道。对53号55号都有好处，需要4家同意（55号看着有2家）。对3家的影响相对都不会太大，走的都是绿地。
另外一个方案就是往西顶管钻过去，经过78 Reihana Street ， 到Reihana Street 西侧主管，需要进一步调查下，当然邻居许可也是需要的， 78号两户

污水具体看分几户，最低的一户可能需要pump，房子可能需要bridging.

洪水没啥问题。

车道应该会略陡，不过沟通设计一下应该也问题不大。

分割涉及到规划还有具体设计方案，想分应该是没问题的，最主要就是雨水了。

carrot453

花心大萝卜 发表于 2020-11-11 14:25
请教一下38 或者34号这样的情况，污水和雨水管道均已经接入，但是mainhole都不在这块地上，分割的话雨水污 ...

具体看分几个，分得多可能需要加manhole，分的少可能可以直接接。没啥大问题，一般civil engineer都能解决。

carrot453

TCEC 发表于 2020-11-10 16:24
看具体情况了，能benefit的upstream property越多，越容易argue。当然我见过一家做分割HW也出面帮忙了， ...

多谢同行捧场，完全同意，有Healthy Water或者Watecare支持的话就要容易很多。说到底就是看对Healthy Water或者Watercare的好处有多大。有开发商赞助来升级或者延伸公共管道的话再好不过了。

carrot453

xc90 发表于 2020-11-10 11:57
你好，麻烦您看一下，50 the avenue Lynfield
和 18 Volante Avenue Wattle Downs
想分割做连排感谢。   ...

50 the avenue Lynfield
雨水门口有，应该没啥大问题，查下人行道下面有没有其他管线吧，不clash就好。
污水过地块，加个manhole地基做个bridging就好。
没洪水问题
低相对平，车道也不是问题。
总之civil方面没啥大问题

18 Volante Avenue Wattle Downs
雨水现状150mm diameter管道应该可以用，问题不大。
污水也是，没啥问题，类似上面这块地，地基做个bridging
也没洪水问题
车道也不是啥问题
总之也不错。

xc90

carrot453 发表于 2020-11-11 18:04
50 the avenue Lynfield
雨水门口有，应该没啥大问题，查下人行道下面有没有其他管线吧，不clash就好。
污 ...

非常非常感谢，你的专业分析。

war2009

咨询一下，在flow2 区域建房（coverage和阳光角都没超）是不是设计个雨水罐就可以不用做RC？收到council邮件说：Resource Consent is required for development of new impervious areas greater than 50m2 within Stormwater management area control – Flow 2

多谢你的帮助，独栋house，设计师递交BC的时候忘了一起递交雨水罐设计图。

liuyangyi

请问楼主 地上如果又overland flow path的话， 一般的解决方案是什么， 开发成本会有哪些方面的增加，相较于没有的增幅会是多少？

花心大萝卜

求解答 145 Reeves Road，后院污水和雨水接口都能用吗？

carrot453

liuyangyi 发表于 2020-11-12 11:32
请问楼主 地上如果又overland flow path的话， 一般的解决方案是什么， 开发成本会有哪些方面的增加，相较 ...

首先需要civil engineer实地考察是否OLFP真的经过你家，catchment 是否真的大于4000m^2.
如果如上属实，需要进行assessment，这个assessment可能比较简单如果这个OLFP catchment不大的话。如果较大就需要flood modelling来确定实际洪水标高，深度， 然后给出建议确定房屋的位置，室内标高FFL。
总之原则就是OLFP不能被阻挡，如果阻挡了要提供alternative route. 然后对上下游的邻居影响要能够convince Council HW engineer 是less than minor. 这个less than minor就比较仁者见仁智者见智了个人觉得。
可能影响就是房屋地基会要求变成架空的，房屋室内标高FFL比原地面高很多。
具体百分比难以计算，都是case by case，牵扯的东西实在太多。

carrot453

war2009 发表于 2020-11-11 19:24
咨询一下，在flow2 区域建房（coverage和阳光角都没超）是不是设计个雨水罐就可以不用做RC？收到council邮 ...

这个应该是Restricted discretionary activity, 是先需要资源许可的。

carrot453

花心大萝卜 发表于 2020-11-12 14:37
求解答 145 Reeves Road，后院污水和雨水接口都能用吗？

GIS显示的管线如果偏差不大的话没啥问题。

勇敢向前冲123

楼主您好，能帮看看2641B River Road, Horsham Downs, Waikato这块地吗，非常感谢。小白从没买过地，也不知道这块地值不值得买

carrot453

勇敢向前冲123 发表于 2020-11-12 16:12
楼主您好，能帮看看2641B River Road, Horsham Downs, Waikato这块地吗，非常感谢。小白从没买过地，也不知 ...

朋友你好，Waikato方面不太熟悉，可能没法给予建议呢，不受Auckland Unitary Plan约束。没怎么做过Waikato的土地开发分割项目呢。