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楼主: Ethan2014

[家居维护] 奥克兰资深华人房屋检测 [复制链接]

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发表于 2020-10-19 15:25:56 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
本帖最后由 Ethan2014 于 2022-9-14 21:19 编辑

AAA房屋检测 是新西兰注册的专业房屋检测公司,检测师Jack持有新西兰建筑工程监理和工程造价学历,是新西兰建筑官员协会BOINZ(Building Officials Institute of New Zealand)的Accredited Building Surveyor和工程监理LBP(Licensed Building Practitioner)会员, 有多年本地民宅和商业建筑工程监理经验,熟悉建筑施工流程,法规以及各种建筑材料,对房屋建造,翻修,保养有丰富经验,可以为客户提供专业的口头和书面检测报告,根据房屋实际状况给出经济实用的维修保养建议和解决方案。

主要服务项目:
1. 房屋买、卖或拍卖前的全面房屋检测 (Pre-Purchase / Pre-Sale Building Report)
2. 出租房健康报告 (Healthy Homes Inspection)
3. 银行要求的房屋漏水风险评估报告(Weathertightness Report)
4. 红外线热成像检测 (Thermography Inspection)
5. 新房质量评估报告 (Handover Inspection Report)
6. 旧房维修咨询 (Maintenance Report)
7. 未经申报的改建/加建评估报告(Third Party Safe and Sanitary Report)
8. 毒屋检测 (Meth Testing)

欢迎免费咨询报价,价格合理,服务细致
电话:0225368877(中英文)
微信:antgroupnz


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发表于 2021-1-15 07:50:20 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
欢迎咨询未经申报的改建加建评估报告(Safe and Sanitary Report)

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发表于 2021-1-18 18:43:20 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
屋检需要了解的10个最重要的细节:

1.地基稳定牢固
2.结构坚实耐用
3.屋顶不漏水
4.外墙状况良好
5.内墙干燥
6.电器工作正常
7.供水充足
8.排水畅通
9.房屋安全、健康
10.没有虫害的迹象

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发表于 2021-1-19 08:45:16 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
自查房屋是否漏水小诀窍:

1.地板是否鼓起?有的话意味着长期受潮,甚至泡过水

2.天花板是否有水渍?如果有说明屋顶漏过水

3.地角线或天花线是否鼓起,变形,脱落等?是的话说明过于潮湿,有漏水可能

4.墙上是否有霉斑?若有,意味着墙板受潮严重,里面有漏水的地方

5.近墙脚的地毯是否潮湿发霉?一旦有,说明有漏水发生

6.门窗边的装饰压边条是否鼓起,变形,甚至脱落?如有,则要注意漏水问题

7.墙角处是否墙皮剥落,发霉?若是,说明有过漏水,因为墙角容易漏水

8.室内是否有霉味?如果有,意味着房屋内湿度超标,不排除有漏水可能

以上8点是较为常见的漏水判断方法。当然,实际屋检中,会用专业的湿度测试仪来确定是否漏水。

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发表于 2021-1-19 19:48:02 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
欢迎咨询毒屋检测(Meth Testing)

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发表于 2021-1-20 18:39:08 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
[Weathertightness房屋防水知识篇]

房屋防水取决于外墙,屋顶坡度等至少10个因素,简单介绍一下,供大家买卖房屋参考。

1.Wind zone 风力区
风力大小不同是对同样材质的房屋造成的漏水风险是不同的,例如奥克兰属于中等风力区。

2.Number of storeys 楼层
楼层越多,漏水风险更大。

3.Roof pitch 屋顶坡度
屋顶坡度越大,漏水风险越小,平顶房屋的漏水风险更大。

4.Eaves 屋檐
屋檐越宽,越能更好的保护门窗,漏水风险越小。

5. Roof/wall intersection design 墙和屋顶连接
很多老房子的墙和屋顶连接的防水做得不好,漏水的风险会大很多。

6. Guttering雨槽
内置雨槽比外置雨槽漏水风险要大。

7. Envelope complexity 房屋设计的复杂程度
房屋设计越复杂,漏水风险越大。

8. Balcony design 阳台设计
建在生活区域上方的阳台以及悬桁式阳台的漏水风险比较大。

9. Cladding 外墙
没有cavity比有cavity风险要大,Monolithic外墙如果没有cavity漏水风险超过50%。

10.Section contour土地坡度/落差
土地坡度越大,越增加地表水冲刷房屋的风险。

按照上述要素可以轻而易举的得出结论,一个建在平缓地面上的单层、大坡度屋顶、有屋檐、外置雨槽、简单设计、外接阳台、砖房的房屋漏水风险大呢?还是建在陡坡、多层、平顶、无屋檐、内置雨槽、复杂设计没、悬桁式阳台、没有cavity的monolithic外墙的漏水风险大呢

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发表于 2021-1-21 21:02:51 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
LIM Report和Property File的区别:

LIM Report的涉及范围广泛,包含了房屋的zoning(土地使用分区)、soil(土地)等方面。我们通常建议买家拿到房屋的Property File,它和LIM Report的涵盖范围不同,有些在LIM Report上没有涉及到的方面,在Property File上也许会涉及到。

例如,一套房子在Property File上登记的是四房一厅,但现已改成了五房一厅,这说明屋主没有将房屋的改变申报到council。因为如果屋主有申报的话,那么在Property File上会显示五房一厅,而LIM Report上却不涵盖该信息。

总之,LIM Reprot主要涵盖了土地方面的信息,而Property File主要涵盖了房屋本身的信息。

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发表于 2021-1-22 17:07:24 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
Plaster外墙

众所周知,1990年代中期到2000年代中期新西兰因为建筑法规的错误导致大量漏水房出现,大家习惯叫它们plaster。其实这不是正确的叫法,正确的叫法是Monolithic cladding,意思就是“整片,没有接缝的外墙”。

Monolithic cladding 又细分为三类:
第一类就是大家说的plaster/stucco,简单说就是“批灰”;第二类叫texture coated fibre cement sheets,就是水泥板;第三类叫EIFS,就是水泥板内衬泡沫保温材料。在那灾难的10年,这三种材料施工的共同问题是在外墙与未经防腐处理timber frame之间没有留出cavity,水一旦进入,timber frame很容易腐烂。

据估算有超过10万套住房受到影响,政府在很长一段时间并不承认建筑法规的错误,直道越来越多的漏水房被发现,政府出台相关规定解决漏水房维修的问题,由政府和相关地方部门各出资25%,业主出资其余50%。到时至今日仍有很多漏水房并未得到修缮,因为业主自己承担不起50%的维修费用。

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发表于 2021-1-23 15:33:43 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
2月11日起,新西兰租赁法改革将正式生效。房东、租客都应熟知法规变化细则,了解自己的权利义务。

此次变化是35年来最大规模的租赁法改革,新西兰150万租户都应该了解自己新的权利义务。

那么,关键条款有哪些变化呢?

对于租客:

租客要想终止合同,需提前28天通知房东(之前为21天)。这是为数不多的有利于房东的变化之一。

对于房东:

租金现在只能每年涨一次(之前为每半年)。

房东不得无故终止租赁合同,必须有充分的理由,如卖房、房东要搬来自住等。若遇到不合理的租户,房东可以在90天内向租户发出三份书面的反社会行为通知,并向租赁法庭申请终止租约。(以前,房东终止租赁合同并不需要给出任何理由。)

房东卖房或搬来自住需提前90天通知租客(之前为42天)。

房东不得拒绝租客的合理要求,和一些小的改变。租客做出改变之前,需提前21天寻求房东的书面许可,然后租户自己付钱安装。比如,安装自己的洗衣机、洗碗机、门铃、安全警报、可视警报、卫星天线、电视天线、窗帘、架子、挂画钩、婴儿门、内部锁、建一个绿植区或花园等。只不过,租客搬离时房东可以要求将房子恢复原状。租客搬离前要把东西收拾好。

固定期合同到期后自动变成周期合同(periodic)。如果你签订了一年的定期租赁合同,时间一到,该合同就会自动变成周期合同。双方都愿意的话,可以签订新的固定期合同。

禁止以竞拍的形式招租。也就是说,租赁广告中必须标明租金,实际的租金必须公开。

租户有权转让租约,即把房子转租给另一名租户。不过,租户需告知房东新租客是谁,并提供新租客的详细联系方式。转租前需要得到房东的书面许可。

租赁法庭的变化

租赁法庭打官司也有变化。之前租赁法庭最高只能判罚5万纽币,现在上升到10万纽币。

另外,租赁法庭中胜诉的一方可以匿名。这意味着,如果你作为租户打赢了与房东的官司,并获得了姓名禁制令(匿名),未来的房东和其他人就不会看到你曾经打过这个官司,不会影响你未来的租房等。

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发表于 2021-1-24 12:44:48 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
如何判断房屋地基沉降

地基沉降的一个主要信号是墙面/地面/横梁出现裂缝,地基沉降造成的裂缝通常呈对角线,比如,墙壁裂缝突然出现在建筑内部的水泥墙面或建筑外部的砌砖上,地基沉降裂缝通常比发丝裂缝还要宽,这可能是由于结构的自然运动造成的,且裂缝的顶端通常较宽。

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发表于 2021-1-25 18:23:26 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
屋检中有朋友问起保温棉是不是越厚越好?

通常,更厚的保温棉隔热效果更好,它可以减少冬天时房屋内部到外部的热流,夏天时则从外部到内部的热流。将保温棉的厚度加倍会使保温棉的R-Value值翻倍,从而将热量损失减少一半。但不同品牌保温棉,即使厚度一样,它的R-Value值也会不同。

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发表于 2021-1-29 15:33:36 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
购买房屋*之前进行房屋检测的三个理由:

1.您可以事先知道房屋有哪些问题,来决定是否购买。

2.知道房屋存在哪些问题,您可以和卖家来协商降低售价,以支付解决这些问题的费用。或者让卖家来负责维修。

3.您可以获知目前的房屋状况,及如何解决的专业建议。

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发表于 2021-3-3 16:51:42 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
房屋有漏水可能的处理:

在检测到进水或房屋漏水风险很高的地方(尤其是plaster批灰外墙且没有cavity的房屋),可以根据要求使用无创湿度计进行湿度测试。 如果需要进一步调查任何问题(即湿度读数高于可接受的范围),则需要屋主允许使用侵入式(探头式)湿度计进行湿度测试。 如果读数仍然很高,我们建议进行进一步的侵入性检查。

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发表于 2021-4-6 20:16:14 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
如何判断房屋漏水

房屋漏水很难识别,并且在严重损坏之前不会被发现。如果怀疑有漏水,建议征求专业人士意见。 漏水迹象可能包括:

+外墙上有发霉的污渍
+内墙或地毯上有污渍或水渍
+室内湿度过高
+即使房屋通风良好,也会发霉
+地角线,天花线,内墙板的鼓起
+天花板有水渍,霉斑或下垂
+地板鼓起,下垂或不平整
+门窗边的装饰压边条鼓起,变形,甚至脱落
+墙角处的墙皮剥落,发霉
+室内有发霉的气味
+螺丝,钉子,铁件生锈

如果您的房屋有以上迹象,可能是房屋漏水了。

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发表于 2021-5-10 21:21:52 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
房屋湿度过高有哪些影响:

*会损坏油漆,墙纸,墙板和窗帘
*滋生霉菌/真菌,会危害人的健康
*使您的房屋难以加热,增加取暖的电费
*会导致木材逐渐腐烂,影响房屋结构稳定
*减少房屋居住的舒适度
*降低房屋质量,减少资产价值

多达15%的新西兰人对房屋中生长的霉菌,孢子及其副产品过敏。 过敏通常表现为哮喘,头痛,湿疹,肠胃炎和打喷嚏。 潮湿的房屋与因呼吸系统疾病(例如哮喘),失去工作和上学时间而去看医生的人数增加有关。

房屋湿度过高可能是由于:

*水分从外面进入房屋,尤其是房屋的漏水和潮湿的地面
*诸如淋浴,洗涤,烹饪甚至呼吸之类的日常家庭活动所释放的水分
*从不通气的燃气加热器释放的水分
*室内通风不良

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发表于 2021-6-8 21:54:48 |显示全部楼层 微信分享
如何对plaster外墙进行定期清洗

通常,对plaster外墙进行常规维护,需定期清洗外墙,以延长外墙材料的使用寿命。对位于海边的房子尤其重要。

清洗前,请仔细检查外墙上是否有裂纹或破损,检查穿透外墙的挡雨棚pergolas,悬挂式阳台deck,各类仪表箱meter boxes,挡水条flashing,螺栓,螺丝或扶手handrail等是否密封良好。如有以上问题,则不能用水清洗,先找专业人士及时处理。

清洗时请使用软刷和低压水管,避免使用高压水枪,因为会损坏Plaster外墙,引起漏水。对于墙上的青苔和顽固污渍,需要使用特定的清洁产品或将漂白剂与四倍量的水兑一起,用软刷来清洗。用足量的低压水冲洗掉外墙上的残留物。要尽量避免在潮湿松软的地方使用梯子,注意安全。

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发表于 2021-8-5 00:07:20 |显示全部楼层 微信分享
常有房东问起Smoke Alarm如何正确安装,以下内容供参考:

Smoke alarms must be installed:

within 3 metres of each bedroom door, or in every room where a person sleeps

in each level or story of a multi-story or multi-level home

in all rental homes, boarding houses, rental caravans, and self-contained sleep-outs.

All new smoke alarms must:

be photoelectric

have a battery life of at least eight years, or be hard-wired

installed according to the manufacturer’s instructions

meet international standards.

Existing smoke alarms do not need to be replaced if they are working, and have not passed the expiry date.

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发表于 2021-11-12 22:35:04 |显示全部楼层 微信分享
如何简单识别Weatherside和HardiPlank:

1. Weatherside 比 HardiPlank 略厚。

2. Weatherside板之间的连接条是金属的,而HardiPlank的连接条是塑料,且Weatherside连接条比HardiPlank的更宽。

3. 钉子和Weatherside板表面齐平,而不像HardiPlank会稍微凸起。

4. 如板面有破损可以看见底色的话,通常weatherside为棕色,HardiPlank为浅灰色。

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发表于 2021-12-9 21:32:43 |显示全部楼层 微信分享
最近有朋友问:晚上会偶尔听到房子发出“咔咔”的声音,是不是房屋结构什么问题?

其实,到了夏天不少房子会发出这种异响。因为新西兰房子多数是木结构,当白天被阳光照射发热,房屋木结构充分热膨胀。当太阳下山了,气温逐渐降低后,或遇到夜里下雨,木结构就会遇冷收缩。木结构之间在热胀冷缩过程中不断重复“挤压-释放”的过程,因此,听到的声音是其摩擦发出的。这种声音可大可小,位置不同。但往往发生在日照充足的方位。等夏天过了,天气变冷,这样的异响就会减少,甚至消失。

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发表于 2022-2-17 20:58:56 |显示全部楼层 微信分享
Dux Quest Piping

Dux Quest水管是上世纪70 年代末至 80 年代初用于房屋的黑色塑料水管。 有报道称新西兰各地的Dux Quest水管和配件经常破裂后,该产品停产。据说目前保险公司不会承保 Dux Quest 水管破裂造成对房屋的损坏。

Dux Quest水管很容易识别。 它是独特的黑色水管,侧面印有白色字样的“Dux Quest”。

如果房产有Dux Quest水管,则需要考虑更换成本,因为更换水管比简单地修复渗漏更可取。
WeChat Image_20220217205529.jpg

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如何正确清洁维护外墙:

适当的定期清洁会让外墙材料使用更久,看起来更好,清洁可去除可能加速变质的污染物。

每年至少清洗一次房子外部。使用低压软管、软刷和温和的清洁剂彻底冲洗干净。如果洗涤剂不足,请使用 1 份家用漂白剂兑 4 份水的溶液,然后彻底冲洗。如果使用漂白剂,请戴上安全眼镜、防护手套和衣服。尽可能别让含有漂白剂的洗涤水进入花园或雨水系统,引起污染。

不要在timber weatherboard和cedar外墙上使用高压水枪——它会让水通过缝隙进入墙体内部,可能会导致外墙长期损坏。也不要对可能含有石棉的旧纤维水泥墙(Fibre cement plank weatherboard)进行喷水,可能会破坏墙体表面,使石棉暴露出来。高压水枪只可用于纯水泥外墙,但需要避开外墙接缝和门窗框周围,以免使水进入。

在地热或近海区域(一般来说500米以内)将清洁频率提高到 3 个月/次。

每 3-4 个月清洁一次外墙上的门窗玻璃,在近海区域需更频繁。
house-exterior-washing-n-painting.jpg

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给加建或改建房做Safe and Sanitary Report时,发现以下几种较为常见需要报批的情况(具体请以council要求为准):

1、如garage改成living room/bedroom, 或把车库的卷帘门改成推拉门,这需要报批。

2、如想把laundry改成bathroom,这要报批,因为改变了原来的使用功能.

3、如想在bathroom多加一个toilet,或把原来一个bathroom分隔成两个,这要报批。如只是想把旧卫浴设施换成新的,这不用报批。

4、如想把living room隔成一个或几个bedroom,这需要报批。

5、如想加一个bathroom/laundry,这需要报批。

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