现在建房成本多少钱一平米？

leonardo216

ling6264 发表于 2020-4-12 19:25
Remuera, Epsom , 是中区传统贵的区域！10年升值100 - 200万。

hobsonville和whenuapai是西区农场用地， ...

谢谢，长见识了。不过称为新贵区，土豪区更确切些。

Venox10111

ling6264 发表于 2020-4-12 19:00
哪块地可以450分4块不能这么算... ... ...

现在确实有这么分的，100平米地可以盖2层半150平米室内。
网站不是有个分割潜力模块吗，刚改成300平米内和crosslease 都显示了。

ethanwu

首先20万的地有可能是要+gst的，那就是23万

其次盖房子需要时间，时间成本也是钱，利息50万差不多一年也得2万+ 按最低的二级贷款算。

那么成本已经轻轻松松23+20+2=45了。还有中介费2万左右 47万

按你说的75-47=28万 28万里面45%给政府的，12.5万。花了快50万的投资一年这个回报不过分吧，谁的钱都不是大风刮来的。

而且，这个最重要的一点，现在20万的地还能买到? 你看到的好友人家很有可能是几年前已经签好的期地，那么你成本还得往上加，不多+5万你的投资回报率就极低了 。。

zhong5487

ethanwu 发表于 2020-4-13 08:25
首先20万的地有可能是要+gst的，那就是23万

其次盖房子需要时间，时间成本也是钱，利息50万差不多一年也得 ...

出来个明白人啊。哈哈，还有盖的过程中可能还会遇到什么各种各样幺娥子，建筑过程中，这那那这的费钱又耽误时间，也是很操心的，熟手实力大的也就算了，总归还是能赚到钱的，如果菜鸟看别人盖觉得这就是捡钱的活，那是前几年，确实随便改一个都赚钱，小白都赚钱，现在不好弄了，难了

ry55

ethanwu 发表于 2020-4-13 08:25
首先20万的地有可能是要+gst的，那就是23万

其次盖房子需要时间，时间成本也是钱，利息50万差不多一年也得 ...

包含了gst，我说的这个20万是买卖合同里的，地价和房价分开写了，就是买家要付给卖家的价格，其中地价是19万多，接近20万。。中介是开发商自己的人在卖，没委托第三方，哈哈

另外为啥要分45%将近一半给政府？不是企业税都是28%吗？
如果我是盖房自住不是卖，就不用给政府交钱了吧。。。

keepower

从利润角度上说，盖房比倒腾现房强。你毕竟在房产食物链上往上爬了一层。关键是你要懂一些建筑，小打小闹一次盖一两个，完全外包给PM做甩手掌柜你根本赚不到啥。还不如去倒腾现房。

ethanwu

ry55 发表于 2020-4-13 09:50
包含了gst，我说的这个20万是买卖合同里的，地价和房价分开写了，就是买家要付给卖家的价格，其中地价是1 ...

No。28%+15GST。75售价里面是含了GST的。

GST还是要给的。

而且最大的问题在于，你还能不能够拿到20万的地，食物链最顶端的是大型地分割开发商，他看到下面的利润点上来了肯定调地价，他们也不是做慈善的

你要说地分割和房子都是自己弄的那人家有这个实力赚这个钱也是应该的

在我们看来真正赚钱的永远是大地开发商，旱涝保收，赚多和少的问题

zhong5487

有人给我算过，说投资95万左右。hobsonville 的房子，200来的地50万，盖个170.180得房子按2000一平算35万，管理费2万五，中介费2.5万，那就是50+35+5等于90万，然后前期报批啊，图纸啊，利息啊，算5万，那就是95万成本，卖的话105万吧，赚头就是10万，这是按小白投资算啊，自己啥不干，啥不管，税后来个5.6万的

ry55

ethanwu 发表于 2020-4-13 10:40
No。28%+15GST。75售价里面是含了GST的。

GST还是要给的。

大地开发商是指把几公顷成片的大地买下来，然后分割，做车道管道等，做成熟地然后再出售吗？
他们自己不盖房子是吧

ry55

zhong5487 发表于 2020-4-13 10:46
有人给我算过，说投资95万左右。hobsonville 的房子，200来的地50万，盖个170.180得房子按2000一平算35万， ...

那这个算法对还是不对呀，5.6万是不是收益率低了点？

vodafone2degree

前提是手里要有钱，没钱别想了。
盖房子有赚钱的，也有亏钱的。
亏钱的可以选择握住不卖，等行情好了再卖，可是很多时候计划赶不上变化。
最不要脸的是council, watercare等。
就像之前的毒屋，现在不怎么讲了

zhong5487

ry55 发表于 2020-4-13 11:02
那这个算法对还是不对呀，5.6万是不是收益率低了点？

你啥都不会啊，不会盖房，也不能管理就是那种有工作的人，能贷款的，赚点零花钱

ry55

zhong5487 发表于 2020-4-13 11:58
你啥都不会啊，不会盖房，也不能管理就是那种有工作的人，能贷款的，赚点零花钱 ...

有道理，属于啥都不耽误的那种，到手5.6万纯利润。。。。。。

zhong5487

ry55 发表于 2020-4-13 12:12
有道理，属于啥都不耽误的那种，到手5.6万纯利润。。。。。。

对啊，如果真的有点资金，好贷款，一次弄个2-3套的，那也10几小20万了前提是市场好

petercarpet

zhong5487 发表于 2020-4-13 10:46
有人给我算过，说投资95万左右。hobsonville 的房子，200来的地50万，盖个170.180得房子按2000一平算35万， ...

这位是行家，正经的回报率。除非你盖完了，地价，房价涨了，卖98万，你多赚了3万。

ethanwu

ry55 发表于 2020-4-13 11:01
大地开发商是指把几公顷成片的大地买下来，然后分割，做车道管道等，做成熟地然后再出售吗？
他们自己不 ...

一般他们就像个批发商一样，批发给下面的建商，建商再盖了卖，也就是批发和零售的概念。超大型有实力的像fletcher living这种，他们囤的土地几乎跟不用钱似的的，会自己盖。属于一个直销商的概念，但价格也不见便宜多少，属于有实力把利润链全吃完的为数不多的几个

keepower

ry55 发表于 2020-4-13 11:02
那这个算法对还是不对呀，5.6万是不是收益率低了点？

这种毛利真不如去Takanini盖。这点利润空间，你又什么都不懂完全靠PM，进度拖一拖利润就下来了。先找个投入少的练手。

ethanwu

ry55 发表于 2020-4-13 11:02
那这个算法对还是不对呀，5.6万是不是收益率低了点？

没有不对，你啥都不管大包给人家差不多就是这样，盖房子没有你想的那么好赚。


想赚的好两点必须控制好，一是地的价格，二是盖房成本。1718年成片建商高峰那地赔的头破血流的你没有看到，这样的客户我们那几年看的太多了，成本价卖都能赔个3万5万的


建筑行业肯定是赚钱，哪个行业都是一样，不赚钱难道帮政府免费盖kiwibuild吗，这不可能的。但人家的赚钱也是通过一点点积累资金，经验慢慢学出来的。不要羡慕人家，当市场有变化的时候人家为了资金链不断裂愁的时候你没有看到

人左之由

ry55 发表于 2020-4-12 17:21
就算2500，房价+地价也才45万，其他杂费10万，总计55万，卖75万还有20万利润呢.。。
一套房就能顶上班3年 ...

你这20万不打税吗？百分之30左右。。。就剩14万了。
卖房中介费还2万。。。

人左之由

要是买熟地建房的话，能赚个百分之10已经不错了，还需要承担各种风险，各种建房压力。而且还需要有资本或者可以贷款。万一房市突然不好，亏本卖的都有。

分割的话可能会赚得多点，不过风险更大，资本跟经验要求更高。

zhong5487

人左之由 发表于 2020-4-13 16:14
要是买熟地建房的话，能赚个百分之10已经不错了，还需要承担各种风险，各种建房压力。而且还需要有资本或者 ...

现在这个情况，菜鸟可以买个大地屯着，先租着，慢慢分割，开发，等到分割好了，可能市场就明朗了，到时候再考虑直接卖地，还是直接盖房卖，只要资金充足，可以hold住就行

人左之由

zhong5487 发表于 2020-4-13 17:12
现在这个情况，菜鸟可以买个大地屯着，先租着，慢慢分割，开发，等到分割好了，可能市场就明朗了，到时候 ...

我也觉得，等过几个月mortgagee sale出现的时候，买个大地屯着，最好贷款少点比较保险。
再等到开始明朗的时候再决定怎么办。

yangranwu

人左之由 发表于 2020-4-13 17:17
我也觉得，等过几个月mortgagee sale出现的时候，买个大地屯着，最好贷款少点比较保险。
再等到开始明朗 ...

你凭什么确定过几个月有大地mortgage sale,而且你就买得到？

人左之由

yangranwu 发表于 2020-4-13 17:19
你凭什么确定过几个月有大地mortgage sale,而且你就买得到？

哈哈哈至少几率跟价格比前几个月疯狂的时候要好点。。。

yangranwu

人左之由 发表于 2020-4-13 17:21
哈哈哈至少几率跟价格比前几个月疯狂的时候要好点。。。

是，但是你确定到时候没人抢可以买得到，而且银行还借你钱？说实话，大地大部分在老人家手里，遗产房可能性倒是比较大. 或者前几个月高价入手的过几个月破产卖给你？

take-away

我可以举举我买大地可分割房的经历，像我这种没什么资金的人来说真的只能靠缘分。每天上市的房子过百，大地的房子可能只占10%，其中扣除地域因素，可能就只剩下三五个，三五个里面真正能满足分割可能就只有一两个，一两个里面看了各种文件请教各种专家后能进入council买文件的环节可能就一个甚至没有。半年看房下来能进入watchlist的就只有不到三四十个，在这三四十个可能的大地物业在拍卖前很明显可以看到浏览量基本上都是过五千的甚至八千，这意味着每个物业后面至少有五十个潜在竞争对手。最后进入拍卖程序的，我基本上预算都是跟不上，只能靠捡漏和缘分。

猩猩都叫兽

take-away 发表于 2020-4-13 17:55
我可以举举我买大地可分割房的经历，像我这种没什么资金的人来说真的只能靠缘分。每天上市的房子过百，大地 ...

你可以放低些要求，无非是分割成本的问题，比如有的地方是洪水区，需要个洪水报告加个水罐就行，会有额外成本但是不耽误挣钱。你想要完美的，确实很难很难，多少人盯着呢，没有漏可以捡可以说。

take-away

猩猩都叫兽 发表于 2020-4-13 19:02
你可以放低些要求，无非是分割成本的问题，比如有的地方是洪水区，需要个洪水报告加个水罐就行，会有额外 ...

我的前提就是没有什么资金，增加的额外成本我承受不起啊。我看的房子Title和Lim一定要是很干净的，因为正在吃亏。现在正在盖的房子就是因为土壤报告的一项指标，让我一个房子就额外增加好几万的成本，还影响进度。

猩猩都叫兽

take-away 发表于 2020-4-13 19:27
我的前提就是没有什么资金，增加的额外成本我承受不起啊。我看的房子Title和Lim一定要是很干净的，因为正 ...

盖一个增加几万确实不可接受。你要盖联排贵个几万总共（比如洪水报告和tank）其实并没有什么，如果你能拿地的时候比更好的地便宜。要是一样价格，可能就是少赚点罢了。

猩猩都叫兽

take-away 发表于 2020-4-13 19:27
我的前提就是没有什么资金，增加的额外成本我承受不起啊。我看的房子Title和Lim一定要是很干净的，因为正 ...

什么指标啊？在lim里写了？土地受污染了？还是说开发过程中要求土壤报告才发现的？